NIE, IBI, Modelo 210, assurance et obligations de copropriété — ce qu'un non-résident à Fuerteventura doit faire chaque année, et ce qui arrive sinon.
Posséder un logement à Fuerteventura depuis l'étranger est administrativement simple — une fois que l'on connaît la liste. La difficulté, c'est que personne ne vous la remet. Elle arrive par fragments : un courrier de la mairie, un rappel d'un gestor, un avis de la copropriété que vous ne pouvez pas lire, et un jour une majoration pour quelque chose dont vous ignoriez l'existence.
Voici donc la liste, telle qu'elle se présente en 2026, avec les points qui piègent les propriétaires signalés comme tels. Nous sommes administrateurs, pas conseillers fiscaux — lorsqu'un chiffre dépend de votre situation, nous le disons et nous vous orientons vers quelqu'un dont c'est le métier.
Le Número de Identidad de Extranjero est votre identité fiscale et juridique en Espagne. Il vous a fallu pour acheter, et il vous faut pour tout ce qui suit : payer vos impôts, signer des actes, ouvrir un contrat d'eau ou d'électricité, être inscrit comme propriétaire dans les registres de votre copropriété.
Conservez le certificat. Communiquez le numéro à l'administrateur de votre copropriété — un registre des propriétaires où manquent des NIE est un registre incapable de délivrer un certificat de dettes le jour où vous vendez.
L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles est perçu chaque année par votre ayuntamiento — La Oliva, Pájara, Puerto del Rosario, Antigua, Tuineje ou Betancuria — et calculé sur la valor catastral du bien, sa valeur cadastrale, et non sur le prix que vous avez payé. Le taux est fixé par chaque municipalité dans des fourchettes légales : deux appartements comparables dans deux communes différentes de Fuerteventura peuvent donc recevoir des avis d'imposition différents.
Deux choses comptent davantage que le montant :
Votre municipalité peut aussi percevoir une taxe sur les déchets distincte — plusieurs mairies canariennes sont en train de les réviser — et si votre copropriété dispose de ses propres contrats d'approvisionnement, l'eau est facturée via la copropriété plutôt qu'à votre nom.
C'est celui qui surprend le plus les propriétaires français, britanniques ou allemands, car leurs pays d'origine n'ont pas d'équivalent.
Si votre bien espagnol n'est pas mis en location, l'Espagne vous impose malgré tout sur un revenu fictif qui lui est attribué — la renta imputada, le revenu imputé. La base est un pourcentage de la valeur cadastrale : 1,1 % si votre municipalité a révisé les valeurs cadastrales au cours des dix dernières années, 2 % dans le cas contraire. Cette base est ensuite imposée à 19 % pour les résidents de l'UE/EEE, et à 24 % pour tous les autres — ce qui, depuis le Brexit, inclut le Royaume-Uni.
Vous le déclarez sur le Modelo 210, une fois par an, au titre de l'année précédente. Pour l'exercice fiscal 2025, la date limite est le 31 décembre 2026 — et si vous payez par prélèvement (domiciliación), la date butoir pratique tombe plusieurs jours ouvrés plus tôt : déposer à la mi-décembre plutôt que le 30 relève du simple bon sens.
Si votre bien est mis en location, vous déclarez alors les revenus locatifs — et le revenu imputé pour toute partie de l'année où il n'était pas loué. Les déclarations locatives étaient autrefois trimestrielles ; depuis l'exercice fiscal 2024, il s'agit d'une déclaration annuelle unique, déposée au début de l'année suivante. La fenêtre exacte de dépôt a bougé plus d'une fois récemment : vérifiez les dates pour l'année que vous déclarez plutôt que de vous fier à la note de l'an dernier.
Deux questions d'actualité méritent d'être connues :
Il existe aussi des impôts qui ne surviennent qu'à des moments précis : l'impôt sur la fortune si votre patrimoine espagnol dépasse l'abattement, une retenue de 3 % prélevée par l'acheteur lorsqu'un non-résident vend, et la plusvalía municipale lors de la mutation. Les trois sont des questions individuelles. Prenez conseil avant, pas après.
Votre copropriété assure le bâtiment et les parties communes, et porte pour eux une garantie de responsabilité civile. C'est la police de la copropriété, financée par vos charges, et elle ne couvre ni l'intérieur de votre appartement, ni vos meubles, ni votre responsabilité de propriétaire individuel.
La Ley de Propiedad Horizontal n'impose aucune obligation générale à une copropriété de s'assurer — quelques régions espagnoles en ont créé une par leur propre législation du logement ; les Canaries ne l'ont pas fait. En pratique, toute copropriété bien gérée détient une police, et celle qui n'en a pas se trouve à un accident non assuré d'une derrama.
Pour votre propre lot : une police contenu et responsabilité civile coûte peu et, pour un bien laissé vide des mois durant, vaut la peine. Vérifiez ce que couvre réellement la police de votre copropriété avant de la dupliquer — un bon administrateur vous dira où passe la ligne. (Nous ne sommes pas courtiers et ne touchons rien d'aucun assureur ; voyez ce que notre service assurance fait et ne fait pas.)
Elles sont fixées par la loi, pas par votre administrateur, et trois d'entre elles frappent le plus durement les propriétaires qui vivent à l'étranger.
Donnez à la copropriété une adresse en Espagne. L'article 9.1.h de la LPH impose à chaque propriétaire de notifier au secrétaire de la copropriété un domicile en Espagne pour les convocations et notifications. À défaut, votre appartement dans la copropriété vaut adresse — et si la remise y est impossible, un avis affiché au tableau de la copropriété produit plein effet juridique au bout de trois jours calendaires. Une convocation que vous n'avez jamais vue peut rester une convocation valable.
Payez vos charges, à temps. Un propriétaire qui n'est pas à jour à l'ouverture d'une assemblée peut prendre la parole mais ne peut pas voter (art. 15.2), et ne peut pas contester en justice les accords de la copropriété sans avoir d'abord payé ou consigné ce qu'il doit (art. 18). Retenir vos charges pour faire valoir votre point de vue vous prive précisément du moyen de le faire valoir.
Rappelez-vous que la dette suit l'appartement. En vertu de l'article 9.1.e, l'acheteur répond, sur le bien lui-même, des charges de copropriété impayées de l'année en cours et des trois années civiles précédentes. C'est aussi pourquoi, le jour où vous vendrez, le vendeur doit produire un certificat de l'état des dettes — délivré sous sept jours calendaires par le secrétaire avec le visa du président — et pourquoi un acheteur ne devrait jamais y renoncer.
Presque tous les problèmes de cette liste sont des problèmes de communication avant d'être des problèmes d'argent. Majorations, votes manqués et procès-verbaux jamais lus commencent tous de la même façon : un courrier envoyé à une adresse qui a cessé d'être la bonne en 2019.
Gardez donc quatre choses à jour : votre adresse de notification, votre e-mail, votre mandat bancaire et un contact présent sur l'île. Et demandez à l'administrateur de votre copropriété ce que vous pouvez consulter sans avoir à demander. Le nôtre publie les comptes en ligne, suit les incidents avec photos du signalement à la facture, édite un rapport trimestriel du propriétaire — charges payées, incidents résolus, votes à venir — et réunit convocations, formulaires de pouvoir et procès-verbaux au même endroit, en anglais, en espagnol ou en allemand, derrière un seul identifiant.
Vous devriez pouvoir vérifier l'état de votre immeuble depuis une cuisine à Lyon à onze heures du soir. Ce n'est pas un luxe ; pour la moitié des propriétaires de cette île, c'est la seule façon dont la relation puisse fonctionner.
Pour en savoir plus sur notre façon de travailler avec les propriétaires qui vivent à l'étranger : l'administration de biens pour propriétaires non résidents. Si vous souhaitez des honoraires fixes pour votre copropriété, demandez un devis.
