Un immeuble « fuera de ordenación » aux Canaries : ce que la copropriété peut encore réparer, ce qu'elle ne peut pas, et le papier qui dit dans quelle situation vous êtes

Une copropriété de vingt-quatre appartements dans un immeuble achevé en 1979, à cent mètres de la plage dans l'une des stations du nord de l'île, vote la réparation de la façade, un ascenseur neuf et la fermeture vitrée des terrasses arrière. L'architecte qui chiffre les travaux prononce les mots « fuera de ordenación », le président demande ce que cela change pour le vote, et trois propriétaires écrivent pour savoir si l'immeuble est illégal. Il ne l'est pas, ou pas nécessairement : la loi canarienne du sol range derrière cette expression et sa cousine, la « situación legal de consolidación », trois situations différentes, chacune avec sa propre liste des travaux qu'une copropriété peut encore faire, et un décret-loi de janvier 2026 a allongé l'une de ces listes. Cette note lit la loi 4/2017 telle qu'elle est au 21 octobre 2026, le règlement de 2018 qui la développe, la loi des Côtes et son règlement pour les immeubles près du rivage, la règle de la loi nationale du sol sur le registre foncier et quatre arrêts de la Cour supérieure de justice des Canaries des dix derniers mois, puis les applique aux trois travaux de cet ordre du jour. Les citations sont en espagnol avec la lecture en français ; l'immeuble est inventé, la loi ne l'est pas.

Trois situations, pas une

Le point de départ est de savoir si l'immeuble était légal quand il a été construit. La loi 4/2017 réserve ses deux situations les plus douces aux bâtiments existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación, erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida, existants à l'entrée en vigueur d'un nouvel instrument de planification, érigés conformément aux règles de leur époque ou légalisés plus tard, et désormais en contradiction avec les règles venues après (article 159.1). Un immeuble autorisé en 1979 sous un plan qui permettait cinq étages, dans une rue où le plan en permet aujourd'hui trois, est exactement cela. Un tel immeuble entre dans la situación legal de consolidación quand il est de ceux que resulten disconformes, aunque no incompatibles con las nuevas determinaciones de aplicación, qui sont en contradiction avec les nouvelles dispositions sans être incompatibles avec elles (159.1.a), ce qui est le cas courant ; il entre dans la situación legal de afectación por actuación pública seulement quand le nouveau plan a besoin de son terrain pour une voie, une place, un équipement public ou un autre système public (159.1.b), et même alors la partie touchée peut n'être qu'une bande de la parcelle, le reste restant consolidé.

La troisième situation naît autrement. Un immeuble, ou une partie de celui-ci, est fuera de ordenación quand il a été construit sans titre ou contre un titre et que la mairie ne peut plus en ordonner la remise en état : la loi y place toute construction respecto de las cuales ya no sea posible el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado, à l'égard de laquelle les pouvoirs de protection de la légalité et de rétablissement de l'ordre juridique troublé ne peuvent plus être exercés (article 362.1). Les délais qui ferment ces pouvoirs ont leur propre section plus bas. Deux détails de la définition comptent pour une copropriété. Un ouvrage qui pourrait encore être légalisé ne sort pas de la situation parce qu'il est toléré : esos inmuebles permanecerán en esta situación hasta la obtención de los títulos habilitantes correspondientes, ces biens restent dans cette situation jusqu'à l'obtention des titres correspondants (362.1). Et la situation s'attache à l'ouvrage, pas à l'immeuble entier : une terrasse que personne n'a autorisée peut être fuera de ordenación sur la façade d'un immeuble qui est, lui, parfaitement légal, et le toit et l'ascenseur de la copropriété sont jugés sur leurs propres papiers.

Ce qu'un immeuble consolidé peut faire, et ce qui a changé le 28 janvier 2026

Pour l'immeuble consolidé la liste est longue, et elle s'est allongée cette année. Depuis le 28 janvier 2026 la loi admet, en règle générale, obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación, incluso las que tengan como efecto mantener y alargar la vida útil del inmueble, des travaux d'entretien, de conservation, de réforme, de modernisation, de démolition partielle, de consolidation, de réhabilitation, de remodelage et d'extension, y compris ceux dont l'effet est de maintenir et de prolonger la vie utile du bien (article 160.1.a). Le mot « ampliación » est nouveau : jusqu'au 27 janvier le paragraphe énumérait les mêmes travaux sans l'extension et se fermait sur la règle inverse, qu'aucune augmentation de volume ou de surface contraire au nouveau plan n'était admissible. Le décret-loi canarien du 26 janvier 2026 a retourné cette règle, siendo admisible el incremento de volumen o edificabilidad previsto en el nuevo plan, l'augmentation de volume ou de surface prévue par le nouveau plan étant désormais admissible (160.1.a), à un prix : quand la copropriété ajoute du volume, elle doit aligner l'immeuble sur le nouvel alignement, tandis que tout autre travail le laisse où il est. La même réforme a ouvert la porte des usages, que le texte antérieur tenait entrouverte : Se admitirán cambios de uso salvo que sean manifiestamente incompatibles con el destino asignado por la nueva ordenación del inmueble, les changements d'usage sont admis sauf s'ils sont manifestement incompatibles avec la destination que la nouvelle planification assigne au bien (160.1.b), et les travaux qu'une norme sectorielle exige pour qu'une activité continue peuvent même agrandir l'immeuble là où aucune réhabilitation ni aucun remodelage ne suffirait.

Deux règles du même article décident des pires jours. Si la copropriété démolit l'immeuble entier, ou si un usage que le nouveau plan rejette cesse pour de bon, le projet suivant suit le plan en vigueur au moment où le nouveau permis est accordé (160.1.d). Une démolition imposée à la copropriété, par une catastrophe ou par un ordre pour écarter un risque, ne lui coûte pas l'immeuble : dans ce cas se permitirá la reconstrucción con la misma edificabilidad del inmueble sustituido, la reconstruction avec la même surface que le bâtiment remplacé est permise (160.1.e). L'immeuble touché par une action publique suit lui aussi le régime de la consolidation, sauf si l'expropriation est programmée dans les cinq ans suivant l'approbation du plan ; les travaux admis se réduisent alors à las precisas para el cumplimiento del deber de conservación de los inmuebles durante el periodo que reste hasta la expropiación, ceux nécessaires pour remplir le devoir de conservation pendant le temps qui reste jusqu'à l'expropriation (160.2.a), aucun changement d'usage exigeant d'autres travaux n'est admis, la reconstruction exceptionnelle ne s'applique pas, et rien de ce que la copropriété dépense ne compte dans le prix de l'expropriation.

Ce qu'un immeuble fuera de ordenación peut faire : réparer, conserver, rien de plus haut

La liste du fuera de ordenación est courte et la loi l'écrit comme une limite. Dans ces constructions solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles, seuls peuvent être réalisés les travaux de réparation et de conservation nécessaires pour garantir l'habitabilité, l'accessibilité et la décence légalement exigibles (article 362.2), plus les travaux qui adaptent le local ou le bâtiment à l'usage consolidé ou à un usage prévu par le plan en vigueur, et dans tous les cas siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente, à condition que ces travaux n'augmentent ni la volumétrie ni la hauteur du bâtiment existant (362.2). Lue pour une copropriété, cette phrase autorise la réfection de l'étanchéité du toit, la réparation de l'enduit, le renouvellement des canalisations et l'installation dont un ascenseur a besoin pour l'accessibilité, et interdit l'étage supplémentaire, la terrasse fermée et la piscine couverte ; elle dit aussi que ce qui est dépensé pour ces réparations ne relève jamais le prix d'une expropriation. La seule exception est sectorielle : quand l'usage est consolidé, la mairie peut autoriser par permis les usages complémentaires et la ejecución de las obras estrictamente necesarias para cumplir las medidas obligatorias impuestas por la legislación sectorial que sean precisas para garantizar el mantenimiento y viabilidad de la actividad, l'exécution des travaux strictement nécessaires pour respecter les mesures obligatoires imposées par la législation sectorielle afin de garantir le maintien et la viabilité de l'activité (362.3), ce qui est le chemin par lequel un escalier de secours ou un ascenseur exigé par les règles d'accessibilité atteint un immeuble qui ne peut pas grandir autrement.

La loi ajoute deux notes qu'un rapport d'achat porte rarement. La déclaration d'un immeuble illégal en situation de fuera de ordenación es causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad, est une cause d'expropriation pour manquement à la fonction sociale de la propriété (362.4), et dans cette expropriation rien de ce qui a été construit contre le plan et jamais légalisé n'est payé. Et un bâtiment à valeur ethnographique ou architecturale, dans l'une ou l'autre situation, peut être démonté et reconstruit avec ses propres matériaux quand il est en ruine manifeste ou que sa réhabilitation exigerait de démolir plus de la moitié de sa structure : ces bâtiments podrán obtener autorización para el desmontaje de los paramentos afectados y su reposición constructiva total o parcial, peuvent obtenir l'autorisation de démonter les murs touchés et de les reconstruire en tout ou en partie (article 161), une règle que la Cour supérieure de justice des Canaries a appliquée le 20 mai 2026 à une vieille maison sur un terrain rustique protégé de La Gomera, où elle a tenu la valeur pour prouvée et la reconstruction pour permise (STSJ Canarias 257/2026). C'est une règle pour la vieille pierre, pas pour un immeuble de 1979, mais c'est le seul chemin dans la loi du « fuera de ordenación » vers un bâtiment neuf au même endroit.

Dix travaux, deux colonnes

L'ordre du jour d'une copropriété emploie rarement les mots de la loi. Le tableau traduit dans les deux régimes les travaux qui arrivent le plus souvent à notre bureau : la première colonne est la question de la copropriété, la seconde est la réponse de la loi pour l'immeuble consolidé puis, après le point, pour l'immeuble fuera de ordenación.

Le titre dont les travaux ont besoin est le détail que le tableau porte dans sa première ligne et celui qui change le calendrier. Pour un immeuble consolidé, les Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad, travaux de conservation, de restauration, de réforme, de réhabilitation ou de restructuration de bâtiments et d'installations qui ne touchent aucun bâtiment classé et n'ajoutent ni volume ni surface, passent par communication préalable (article 332.1.a), et seuls l'extension, la modification générale de la façade ou le vitrage de terrasses qui affecte l'ensemble de la façade ont besoin d'un permis (330.1.f). Pour un immeuble fuera de ordenación la loi retire le raccourci : parmi les actes soumis à permis figurent Las obras que se realicen en instalaciones, construcciones, edificaciones e infraestructuras que se encuentren en situación de fuera de ordenación, les travaux réalisés sur des installations, constructions, bâtiments et infrastructures qui se trouvent en situation de fuera de ordenación (330.1.r), de sorte que la même réparation de toit qu'un immeuble légal communique un mois à l'avance attend un permis dans l'immeuble voisin. Le seul acte que la loi envoie à la communication préalable dans toutes les situations est l'installation photovoltaïque du toit, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación, dans les situations de conformité, de consolidation légale ou de fuera de ordenación (332.1.r), et depuis le 15 août 2026 le dossier de permis lui-même peut porter un rapport de conformité privé au lieu d'attendre le technicien municipal, ce que notre article sur les rapports de conformité de 2026 explique travail par travail.

L'horloge des quatre ans, et les travaux qui ne prescrivent jamais

Un ouvrage devient fuera de ordenación par le passage du temps, et la loi mesure ce temps avec précision. La mairie peut ouvrir la procédure de rétablissement à tout moment tant que les travaux sont en cours et, une fois terminés, En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, dans un délai de quatre ans à compter de leur complet achèvement, pour les travaux qui exigeaient un permis (article 361.1.b) et dans les mêmes quatre ans pour ceux qui exigeaient une communication préalable (361.1.c). Le complet achèvement n'est pas la dernière facture : les travaux sont finis quand ils estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento, sont prêts à servir leur fin ou usage prévus sans aucune intervention matérielle ultérieure, sauf travaux d'ornement et d'embellissement (361.3). Quand les quatre ans passent sans qu'une procédure soit ouverte, la construction entre dans la situation de l'article 362 (361.4). Un ordre déjà pris garde sa propre horloge : la mairie peut l'exécuter En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad, dans un délai de dix ans à compter du jour où l'ordre de rétablissement est devenu exécutoire (361.2.c), après quoi l'ordre lui-même s'éteint.

Qui prouve la date est la question qui décide la plupart des dossiers. Le règlement de 2018 la met sur le propriétaire : La carga de la prueba de la completa terminación corresponde a quien alegue la limitación temporal para el ejercicio de las potestades de restablecimiento o sancionadora, la charge de prouver le complet achèvement incombe à celui qui invoque la limite temporelle à l'exercice des pouvoirs de rétablissement ou de sanction (Decreto 182/2018, article 46.4), et quand l'ouvrage ne pouvait pas se voir d'une voie publique la date doit venir d'un document public, d'une photographie officielle ou d'un document privé dont la date ne vaut à l'égard des tiers qu'à partir du jour où elle est devenue certaine (46.5). La Cour supérieure de justice des Canaries lit l'horloge de la même façon : le 22 décembre 2025 elle a rejeté la prescription invoquée par une société à Tacoronte parce que la loi attache le départ du délai à l'achèvement réel, anudando el dies a quo a la terminación efectiva, no a meras noticias o imágenes previas, en liant le jour de départ à l'achèvement effectif, non à de simples nouvelles ou images antérieures (STSJ Canarias 435/2025), les travaux étant encore en cours en juin 2018 quand la procédure s'est ouverte en 2021.

Certains travaux n'atteignent jamais les quatre ans. La loi lève les délais pour ce qui est construit En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo, sur le domaine public ou dans ses zones de protection ou de servitude (361.5.b.2.º), ce qui sur cette île veut dire la première ligne de la côte ; pour les travaux sur un terrain rustique à protection environnementale, sur des bâtiments classés ou déclarés d'intérêt culturel, sur des voies, espaces libres et zones vertes publics, et sur les aires privées non constructibles qui comptent pour la capacité d'hébergement d'un centre touristique (361.5), un point que toute copropriété d'une station touristique devrait lire deux fois. La Cour supérieure a ajouté les centres historiques le 28 janvier 2026 : dans un vieux quartier protégé no está sometido a plazo el ejercicio de la potestad de exigir el cumplimiento de las normas urbanísticas de un inmueble ubicado dentro del casco histórico protegido, l'exercice du pouvoir d'exiger le respect des règles d'urbanisme pour un bien situé dans le centre historique protégé n'est soumis à aucun délai (STSJ Canarias 51/2026). Une terrasse vitrée sans titre sur un immeuble situé dans la servitude de protection du littoral, ou sur une façade classée, n'est jamais mise à l'abri par le calendrier.

Sur la côte : la loi des Côtes garde sa propre liste

L'immeuble de l'exemple se trouve à cent mètres de la plage, et c'est la largeur de la servitude de protection de la loi des Côtes, mesurée vers l'intérieur depuis la limite intérieure du rivage de la mer (Ley 22/1988, article 23.1) ; là où le sol était déjà urbain quand la loi est entrée en vigueur en 1988, la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros, la largeur de la servitude de protection est de 20 mètres (troisième disposition transitoire). Dans cette bande la loi a sa propre liste pour les bâtiments qui étaient là avant. Ceux construits avec leur permis avant 1988 et contraires à la loi peuvent recevoir obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes, des travaux de réparation, d'amélioration, de consolidation et de modernisation à condition qu'ils n'impliquent aucune augmentation de volume, de hauteur ni de surface des constructions existantes (quatrième disposition transitoire, 2.c), et la valeur que ces travaux ajoutent n'est jamais comptée dans une expropriation ; dans la bande de passage le long du rivage les mêmes travaux ne peuvent pas être autorisés sin que con carácter previo, la Administración del Estado emita un informe favorable en el que conste que la servidumbre de tránsito queda garantizada, sans que l'État émette au préalable un rapport favorable constatant que la servitude de passage reste garantie (4.ª, 2.b), rapport réputé favorable par silence au bout de deux mois. La loi demande deux choses en échange depuis 2013 : les travaux doivent amener le bâtiment à une classe énergétique avec una mejora de dos letras o una letra B, une amélioration de deux lettres ou une lettre B (4.ª, 3.a), et doivent installer des systèmes d'économie d'eau, les deux déclarés dans une déclaration responsable déposée avant le permis.

Le règlement de 2014 transforme ces quatre mots en définitions auxquelles un devis peut être confronté. Les travaux de réparation conservent le bâtiment sans toucher à sa structure ni à son volume ; ceux de modernisation et d'amélioration élèvent sa qualité et son accessibilité sans changement structurel ; la consolidation est structurelle, le renforcement ou le remplacement d'éléments porteurs endommagés par des éléments identiques, pourvu que le bâtiment ne soit pas en ruine (Real Decreto 876/2014, quatorzième disposition transitoire, 2). La même disposition dit ce qui ne compte pas comme volume : Los cierres de los paramentos frontales de terrazas y balcones que no se realicen con elementos opacos o de fábrica, la fermeture des faces frontales des terrasses et balcons quand elle n'est pas faite avec des éléments opaques ou maçonnés, les stores sur structures légères démontables et, quand leur nécessité est prouvée et avec la moindre incidence possible, les travaux d'adaptation aux règles d'accessibilité, incluyendo la instalación de nuevos ascensores y sus casetas de operaciones en las azoteas de los edificios, y compris l'installation de nouveaux ascenseurs et de leurs locaux de machinerie sur les toits des bâtiments, avec les travaux de sécurité incendie et parasismiques et ce qu'exige la loi sur la construction (14.ª, 2.d). La déclaration responsable va au service des Côtes quand les travaux sont sur le domaine public ou dans la bande de passage et à l'autorité canarienne autrement, et La declaración responsable tendrá validez para la ejecución de las obras indicadas durante el plazo de un año, la déclaration responsable est valable pour l'exécution des travaux indiqués pendant un délai d'un an (quinzième disposition transitoire, 4). Rien de cela ne remplace le titre municipal : la liste des Côtes se superpose à l'article 160 ou 362, et l'horloge des quatre ans de la loi du sol ne court pas du tout à l'intérieur de la servitude.

Le papier qui dit dans quelle situation vous êtes

Il n'existe aucun certificat unique appelé « fuera de ordenación », et les quatre papiers qui existent disent des choses différentes. Le premier est l'information. Toute personne a le droit qu'on lui dise le régime d'urbanisme de ce qu'elle projette de construire, construit ou a construit, et la mairie remplit ce devoir, entre autres moyens, par La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo, la délivrance d'un certificat d'urbanisme, avec la valeur informative et les effets prévus par la législation du sol (Decreto 182/2018, article 2.2.a) : une cédula dit ce que le plan établit sur la parcelle et le bâtiment, et c'est le premier papier qu'une copropriété devrait tenir avant de voter des travaux sur un immeuble dont la situation est douteuse. Le second est le certificat que la loi elle-même prévoit pour un usage : quand un usage a été exercé dans un bâtiment achevé pendant quatre ans sans procédure, les intéressés peuvent demander à l'administration une certificación acreditativa del uso consolidado, attestation certifiant l'usage consolidé (Ley 4/2017, article 361.6), et la date que porte un tel certificat municipal est tenue pour vraie dans toute procédure ultérieure (Decreto 182/2018, article 48.5).

Le troisième papier est celui que les propriétaires demandent et ne peuvent pas exiger. Le règlement tient pour vraie la date d'achèvement portée sur un certificat municipal de prescription urbanistique : cette date se tendrá por cierta a los efectos de cualquier expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística que se incoe sobre la misma actuación, salvo prueba en contrario, sera tenue pour certaine aux fins de toute procédure de rétablissement de la légalité urbanistique ouverte sur le même ouvrage, sauf preuve contraire (article 46.6). Mais la Cour supérieure de justice des Canaries a décidé le 30 mars 2026 que personne n'a droit à ce certificat : quien incumple la legalidad urbanística no tiene legitimación para solicitar un certificado de prescripción urbanística, celui qui enfreint la légalité urbanistique n'a pas qualité pour demander un certificat de prescription urbanistique, les mairies qui en offrent lisent mal la loi parce qu'aucun registre des bâtiments illégaux n'existe d'où certifier, et quand une mairie répond hors d'une procédure de légalité sólo cabe entender que expresa una opinión, on ne peut y voir que l'expression d'une opinion, ni un ordre ni une interdiction (STSJ Canarias 155/2026, une affaire de Santa Úrsula). La lecture pratique pour une copropriété est que le certificat de prescription, là où une mairie le délivre encore, vaut sa présomption dans un dossier ultérieur et rien de plus, et que la voie que la cour laisse ouverte est l'inconfortable : une procédure, ouverte par la mairie, qui finit par déclarer le délai expiré.

Le quatrième papier s'écrit au registre foncier. Quand un acte de déclaration de construction nouvelle est inscrit au titre de la prescription, avec un certificat d'un technicien, du cadastre ou de la mairie sur la date d'achèvement, le conservateur en informe la mairie, et la mairie estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, est tenue de prendre la décision nécessaire pour faire constater au registre foncier, par une note en marge de l'inscription de la déclaration de construction nouvelle, la situation urbanistique concrète du bâtiment, avec la délimitation de son contenu et l'indication expresse des limitations qu'elle impose au propriétaire (Real Decreto Legislativo 7/2015, article 28.4.c), sous peine de répondre de l'omission envers un acquéreur de bonne foi. Cette décision est une procédure avec sa propre horloge. Le 23 mars 2026 la Cour supérieure a annulé une décision de La Laguna qui déclarait un bâtiment fuera de ordenación trente mois après l'ouverture du dossier sur l'avis du conservateur : le dossier s'ouvre d'office, le délai général de trois mois s'applique, et la resolución dictada tras la caducidad es radicalmente nula, la décision prise après la péremption est radicalement nulle (STSJ Canarias 142/2026), de sorte que le dossier a été classé et que la demande subsidiaire de la propriétaire, que l'immeuble était en réalité consolidé, n'a jamais été examinée. Deux règles de plus du règlement ferment le chapitre pour l'immeuble qui n'a jamais eu de permis : sa première occupation ne peut être communiquée qu'avec les papiers qui prouvent sa sécurité structurelle, la communication deberá venir acompañada de la documentación que, en cada caso, se exija para la acreditación de las condiciones de seguridad estructural del inmueble a ocupar, doit être accompagnée des documents exigés dans chaque cas pour justifier des conditions de sécurité structurelle du bien à occuper (Decreto 182/2018, article 34.1), et dans un bâtiment déclaré fuera de ordenación corresponde al interesado la carga de acreditar la existencia de un uso residencial actual y compatible con las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble, il incombe à l'intéressé de prouver l'existence d'un usage résidentiel actuel et compatible avec les conditions de sécurité, d'habitabilité et de salubrité du bien (48.6).

Permis, ITE, assurance et banque : ce qui ne change pas

Trois obligations restent les mêmes quelle que soit la situation. La première est l'inspection. La mairie peut exiger de tout propriétaire qu'il justifie de l'état de conservation du bâtiment, de son accessibilité et de son efficacité énergétique, l'inspection est faite par un technicien qualifié et tendrá una eficacia de veinte años, elle vaut pour vingt ans (Ley 4/2017, article 269.2) ; le calendrier commence par les bâtiments résidentiels collectifs cuando su antigüedad a fecha de 30 de junio de 2018 sea igual o superior a 80 años, quand leur ancienneté au 30 juin 2018 est de 80 ans ou plus (troisième disposition additionnelle), et les autres suivent à mesure qu'ils atteignent 80 ans. Un immeuble fuera de ordenación est inspecté comme n'importe quel autre, et les défauts que l'ITE énumère sont précisément les travaux de réparation et de conservation que l'article 362 permet encore ; notre article sur l'ITE à Fuerteventura porte les dates et le financement. La seconde est le toit solaire : un bâtiment à usage résidentiel collectif qui fait l'objet d'une réforme intégrale, d'une réhabilitation ou d'un remodelage doit couvrir son toit de panneaux photovoltaïques ya se encuentren en situación de conformidad al planeamiento, legal de consolidación o de fuera de ordenación, qu'il se trouve en situation de conformité au plan, de consolidation légale ou de fuera de ordenación (vingt-cinquième disposition additionnelle, 2), la moitié du toit là où d'autres installations exigibles se le disputent. La troisième est le vote lui-même : le toit que la loi sur la propriété horizontale rend obligatoire, la derrama et la garantie sont les mêmes sur n'importe quel immeuble, et notre article sur les travaux de toiture les parcourt.

Deux choses changent en pratique et dans aucune loi, et nous le disons clairement. L'assureur de l'immeuble demande dans le questionnaire les permis et la situation légale du bâtiment, et un élément jamais légalisé peut être exclu de la couverture ou tarifé à part, de sorte que la police de la copropriété devrait être renouvelée avec la cédula sur la table plutôt qu'avec un silence. L'expert de la banque note la situation urbanistique dans le rapport d'évaluation, et un prêteur peut refuser ou réduire le prêt sur un lot dont la terrasse ou l'étage supplémentaire est fuera de ordenación ; rien de cela n'est écrit dans la loi du sol, tout est écrit dans la pratique que nous voyons sur l'île, et c'est le propriétaire qui vend qui le paie, raison pour laquelle la lecture que fait l'acheteur des mêmes papiers est le miroir de cet article.

Ce que nous faisons

Notre service d'entretien ouvre un dossier de travaux sur un immeuble à la situation incertaine avec les papiers, pas avec les devis : la cédula urbanística de la mairie, le permis ou le certificat d'usage consolidé s'il en existe un, la note du registre s'il y en a une et la ligne des Côtes quand l'immeuble est près du rivage, pour que l'architecte sache quelle liste s'applique avant le premier dessin. Les travaux importants vont ensuite à la copropriété avec trois devis comparables et notre recommandation écrite, le titre est demandé par la bonne voie, communication ou permis, le travail est vérifié sur place avant le paiement de la facture et chaque étape est classée avec des photos là où les propriétaires peuvent les voir. Le service ITE et certificats garde à côté de ce dossier la date de l'inspection et le livre du bâtiment. Demandez un devis à prix fixe et dites-nous l'année où l'immeuble a été achevé et à quelle distance il est de la mer.

Questions fréquentes

Notre immeuble a été construit avec un permis en 1979, et le plan actuel permet moins d'étages. Sommes-nous fuera de ordenación ?

Non. Un bâtiment construit légalement sous le plan de son époque et en contradiction avec un plan postérieur est en situación legal de consolidación, pas fuera de ordenación, sauf si le nouveau plan a besoin de son terrain pour un usage public. La copropriété peut l'entretenir, le conserver, le réformer, le consolider, le réhabiliter et le remodeler, et depuis le 28 janvier 2026 même l'agrandir là où le nouveau plan prévoit le volume ; le titre pour la conservation ordinaire est une communication préalable.

Un propriétaire a vitré sa terrasse il y a douze ans sans permis. La mairie peut-elle encore en ordonner la dépose, et la copropriété peut-elle être contrainte de payer ?

Si le vitrage a été achevé il y a plus de quatre ans, la mairie ne peut plus ouvrir de procédure de rétablissement et la terrasse est fuera de ordenación : elle reste telle quelle, peut être réparée mais jamais agrandie, et pèsera sur la vente et l'assurance de ce propriétaire. Les quatre ans ne courent pas si l'immeuble se trouve dans la servitude de protection du littoral, sur un bâtiment classé ou sur un terrain que la loi protège, et le propriétaire porte la charge de prouver la date. La copropriété n'est pas l'auteur des travaux d'un propriétaire privé, mais un projet de façade qui les incorpore l'est.

Pouvons-nous installer un ascenseur dans un immeuble fuera de ordenación ?

Oui, comme l'accessibilité qu'exige la loi, à condition que la cage et la machinerie n'ajoutent ni volume ni hauteur au bâtiment existant, et avec un permis plutôt qu'une communication. Dans la servitude littorale le règlement des Côtes dit qu'un ascenseur neuf et son local sur le toit ne comptent pas comme volume quand leur nécessité est prouvée, le seul cas où le rivage est plus doux que le plan.

Qui nous donne le papier qui dit dans quelle situation est l'immeuble ?

La mairie, sous trois formes : la cédula urbanística, que toute personne peut demander et qui a valeur d'information ; le certificat d'usage consolidé, que la loi elle-même prévoit après quatre ans ; et la note en marge de l'inscription au registre foncier, que la mairie doit ordonner quand un acte de construction nouvelle est inscrit au titre de la prescription. Un certificat constatant que le délai pour rétablir la légalité a expiré ne peut pas être exigé, comme la Cour supérieure de justice des Canaries l'a jugé en mars 2026, et une réponse donnée hors d'une procédure est une opinion.

Nous sommes à soixante mètres de la mer. La loi des Côtes change-t-elle la liste ?

Elle en ajoute une à elle. Dans la servitude de protection, cent mètres ou vingt sur un sol qui était urbain en 1988, un bâtiment antérieur à la loi peut être réparé, amélioré, consolidé et modernisé sans augmentation de volume, de hauteur ni de surface, après une déclaration responsable qui engage aussi les travaux à une amélioration énergétique de deux lettres ou à une classe B et à l'économie d'eau ; dans la bande de passage le rapport favorable de l'État vient d'abord. Le titre municipal de l'article 160 ou 362 reste nécessaire, et l'horloge des quatre ans ne court jamais à l'intérieur de la servitude.