Protection des données dans votre copropriété en Espagne : caméras, liste des débiteurs, groupe WhatsApp et vos droits

Trois questions nous arrivent des propriétaires à l'étranger plus souvent que toute autre au sujet des données que détient une copropriété : qui a le droit de regarder les enregistrements de la caméra du portail de la piscine, si la copropriété peut afficher dans le hall les noms des propriétaires en retard de charges, et qui a donné au groupe WhatsApp du président leur numéro de portable. Les réponses se trouvent dans trois textes lus ensemble : le Règlement général sur la protection des données de l'Union européenne, la loi espagnole Ley Orgánica 3/2018 (la LOPDGDD) et la loi sur la propriété horizontale, la Ley de Propiedad Horizontal, qui est la loi qui fait qu'une copropriété traite vos données en premier lieu. Cet article les lit avec les guides de l'Agencia Española de Protección de Datos, l'autorité espagnole de protection des données, et avec six de ses décisions contre des copropriétés, dont deux aux Canaries. Les citations sont en espagnol, avec la lecture en français.

Qui répond de vos données : la copropriété, et le syndic pour son compte

Le Règlement définit le responsable du traitement comme celui qui determine los fines y medios del tratamiento — détermine les finalités et les moyens du traitement (article 4.7) — et le sous-traitant comme celui qui trate datos personales por cuenta del responsable del tratamiento — traite des données à caractère personnel pour le compte du responsable (article 4.8). Dans une copropriété, les rôles sont fixés. Le guide sectoriel de l'AEPD sur la protection des données et l'administration d'immeubles dit que La condición de responsable del tratamiento recae sobre la comunidad de propietarios — la qualité de responsable du traitement revient à la copropriété — et que le syndic est son encargado del tratamiento — son sous-traitant. La FAQ de l'Agence pour les copropriétés en tire la conséquence : el contrato entre la comunidad y el administrador deberá contener las respectivas cláusulas de protección de datos — le contrat entre la copropriété et le syndic doit contenir les clauses de protection des données correspondantes. L'article 28.3 du Règlement les décrit : le traitement se regirá por un contrato u otro acto jurídico — est régi par un contrat ou un autre acte juridique — en vertu duquel le sous-traitant tratará los datos personales únicamente siguiendo instrucciones documentadas del responsable — ne traite les données que sur instruction documentée du responsable —, en garde la confidentialité, applique les mesures de sécurité de l'article 32, aide la copropriété à répondre aux demandes des propriétaires et supprime ou restitue tout à la fin de la mission. Un devis de syndic qui arrive sans cette annexe a une page en moins ; notre article sur les honoraires du syndic énumère ce qu'il doit contenir d'autre.

La copropriété n'a pas besoin de votre consentement pour son travail ordinaire. L'AEPD le dit elle-même : la legitimación para el tratamiento de los mismos no deriva de la existencia de que hayan prestado el consentimiento previo, sino con base en el cumplimiento de una obligación legal (el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal) — la base légale ne découle pas d'un consentement préalable des propriétaires, mais du respect d'une obligation légale, le contenu de la loi sur la propriété horizontale. Dans les termes du Règlement, c'est l'article 6.1.c, le traitement nécessaire pour el cumplimiento de una obligación legal aplicable al responsable del tratamiento — le respect d'une obligation légale à laquelle le responsable est soumis. Votre nom, votre quote-part, votre compte pour les charges, votre adresse pour les notifications : la loi oblige la copropriété à les détenir. Le consentement revient dès que les données servent à quelque chose que la loi n'exige pas, et les deux exemples quotidiens sont un groupe de discussion et une liste de prospection.

Deux obligations d'intendance en découlent. L'article 30 du Règlement dispense de tenir un registre des activités de traitement les organisations de menos de 250 personas — moins de 250 employés —, sauf si le traitement no sea ocasional — n'est pas occasionnel —, et celui d'une copropriété ne l'est pas : l'AEPD demande que la copropriété comme le syndic tiennent un registro de actividades de tratamiento — registre des activités de traitement — pour les traitements qu'elle appelle « propietarios » et « videovigilancia », un document interne qui n'est déposé nulle part mais qui est présenté à l'Agence sur demande. Un délégué à la protection des données n'est pas requis ; la FAQ dit no es obligatorio su nombramiento — sa désignation n'est pas obligatoire —, parce que les copropriétés ne figurent ni à l'article 37 du Règlement ni dans la liste de l'article 34 de la LOPDGDD.

Caméras : le vote qui les rend licites

L'article 22.1 de la LOPDGDD permet à toute personne physique ou morale de traiter des images par caméras con la finalidad de preservar la seguridad de las personas y bienes, así como de sus instalaciones — dans le but de préserver la sécurité des personnes et des biens, ainsi que de leurs installations. Pour une copropriété, le guide de l'AEPD place la base dans el interés público, recogido en el artículo 6.1 e) del RGPD — l'intérêt public de l'article 6.1.e du Règlement — et met une chose en premier : será necesario, con carácter previo a dicha instalación, el acuerdo de la Junta de Propietarios — avant l'installation, la décision de l'assemblée des copropriétaires est nécessaire. Le guide la veut au procès-verbal et recommande que en el acuerdo se reflejen algunas de las características del sistema de videovigilancia, así como el número de cámaras o el espacio captado por las mismas — la décision reflète certaines caractéristiques du système, comme le nombre de caméras et l'espace qu'elles captent.

La loi ne mentionne pas les caméras, la majorité est donc affaire d'interprétation. Les décisions de l'AEPD elles-mêmes les lisent sous l'article 17.3 : El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación — l'établissement ou la suppression des services de gardiennage, de conciergerie, de surveillance ou d'autres services communs d'intérêt général, qu'ils modifient ou non le titre constitutif ou les statuts, requiert le vote favorable des trois cinquièmes de l'ensemble des propriétaires représentant à leur tour les trois cinquièmes des quotes-parts. C'est le vote que nous mettons à l'ordre du jour dans les copropriétés que nous gérons, avec le nombre de caméras et les zones énumérées dans la décision, parce qu'un vote aux trois cinquièmes est celui que personne ne peut contester ensuite.

La caméra d'un résident sur le palier est une autre affaire, et un cas canarien récent montre comment l'Agence la traite. Dans un immeuble de San Cristóbal de La Laguna, un propriétaire avait posé un judas numérique sur sa porte et, selon les voisins, une caméra dans une fenêtre donnant sur la cour commune, et avait publié des images des voisins sur les réseaux sociaux. La Policía Nacional a inspecté l'immeuble en janvier 2026 à la demande de l'Agence, n'a trouvé aucun panneau et a confirmé que la copropriété n'avait rien autorisé. La décision de l'AEPD du 23 janvier 2026 dit que Los particulares no pueden instalar cámaras que afecten a zona de rellano (zona común) del inmueble, sin que exista una autorización expresa del conjunto de propietarios — les particuliers ne peuvent pas installer de caméras affectant le palier, partie commune, sans autorisation expresse de l'ensemble des propriétaires — et a ordonné le retrait de tous les dispositifs sous 15 jours ouvrables, photos avant et après à l'appui.

Ce que les caméras peuvent filmer, qui peut regarder, et combien de temps vivent les images

L'article 22.2 trace la ligne extérieure : Solo podrán captarse imágenes de la vía pública en la medida en que resulte imprescindible para la finalidad mencionada en el apartado anterior — les images de la voie publique ne peuvent être captées que dans la mesure indispensable à la finalité du paragraphe précédent. Le guide de l'AEPD sur l'usage des caméras, dans son édition de février 2025, en tire trois règles pour une copropriété : les caméras ne filment que les parties communes, la rue a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble — à l'exception d'une bande minimale aux accès de l'immeuble — et jamais terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno — les terrains et logements voisins ou tout autre espace appartenant à autrui ; une caméra qui pivote ou zoome a besoin de masques de confidentialité. La même édition tranche la question que nous entendons le plus sur l'île : La instalación de videocámaras en la piscina comunitaria, también se regirá por las reglas anteriormente descritas — l'installation de caméras à la piscine commune est également régie par les règles qui viennent d'être décrites. La piscine est une partie commune comme le portail, une caméra peut donc la surveiller avec le même vote et les mêmes limites, et jamais les terrasses du bloc voisin.

Qui regarde est la deuxième règle. El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la comunidad de propietarios — l'accès aux images est restreint aux personnes désignées par la copropriété —, l'enregistreur se trouve dans un local fermé ou surveillé, chaque personne autorisée a un identifiant et un mot de passe, et En ningún caso estarán accesibles a los vecinos mediante canal de televisión comunitaria — en aucun cas les images ne sont accessibles aux voisins par le canal de télévision de l'immeuble. La décision de l'Agence de 2026 nomme le tandem habituel : es el Presidente o el Administrador, los encargados de acceder a las imágenes — le président ou le syndic sont ceux qui accèdent aux images — et qui les remettent aux autorités quand quelque chose a été enregistré. Engager une société de sécurité ou laisser à l'installateur son accès à distance ne change rien pour la copropriété : La contratación de un servicio de videovigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la comunidad del cumplimiento de la legislación de protección de datos — le recours à un service de vidéosurveillance externe ou l'installation des caméras par un tiers n'exonère pas la copropriété du respect de la législation sur la protection des données ; et un système relié à une centrale d'alarme ne peut être exploité que par une société de sécurité privée agréée au titre de la Ley 5/2014.

La troisième règle est le temps. Article 22.3 : Los datos serán suprimidos en el plazo máximo de un mes desde su captación, salvo cuando hubieran de ser conservados para acreditar la comisión de actos que atenten contra la integridad de personas, bienes o instalaciones — les données sont supprimées dans un délai maximal d'un mois à compter de leur captation, sauf lorsqu'elles doivent être conservées pour prouver des actes portant atteinte à l'intégrité des personnes, des biens ou des installations —, et dans ce cas les images sont remises à l'autorité compétente en un plazo máximo de setenta y dos horas desde que se tuviera conocimiento de la existencia de la grabación — dans un délai maximal de soixante-douze heures à compter de la connaissance de l'existence de l'enregistrement. L'enregistreur d'une copropriété que nous gérons s'écrase de lui-même au bout de 30 jours ; un extrait conservé pour une plainte est copié à part, joint à la plainte et gardé pour la police ou le tribunal qui le demande, et l'AEPD est explicite : ces images No podrán utilizarse para otro fin — ne peuvent servir à aucune autre fin. Découvrir qui laisse ses poubelles près de l'ascenseur n'est pas une finalité que connaisse l'article 22.1.

Le panneau du portail et vos droits sur les images

L'article 22.4 dit comment une copropriété informe les personnes qu'elle filme : le devoir se entenderá cumplido mediante la colocación de un dispositivo informativo en lugar suficientemente visible identificando, al menos, la existencia del tratamiento, la identidad del responsable y la posibilidad de ejercitar los derechos previstos en los artículos 15 a 22 — est réputé rempli par la pose d'un dispositif d'information en un lieu suffisamment visible indiquant au moins l'existence du traitement, l'identité du responsable et la possibilité d'exercer les droits des articles 15 à 22 du Règlement. L'AEPD publie un panneau type ; le reste des informations qu'exige l'article 13 du Règlement peut se trouver, selon les mots du guide, en conserjería, recepción, oficinas, tablones de anuncios o ser accesible a través de internet — chez le concierge, à l'accueil, dans les bureaux, sur les panneaux d'affichage, ou en ligne. Une résidence dont l'accueil tient cette fiche dans les langues de ses propriétaires a fait ce que la loi demande.

Vos droits sur les images sont plus étroits que sur vos autres données, et le guide dit pourquoi. L'accès existe, mais il requiere aportar como documentación complementaria una imagen actualizada que permita al responsable verificar y contrastar la presencia del afectado en sus registros — exige de fournir une image récente de vous-même pour que le responsable puisse vous retrouver dans ses enregistrements —, et comme une image montre presque toujours d'autres personnes, la réponse peut être une description écrite et certifiée de ce qui a été enregistré plutôt que la vidéo. L'effacement, c'est la règle du mois elle-même ; la rectification ne peut pas s'appliquer à l'enregistrement d'un fait, et la portabilité ne s'applique pas parce que la base n'est ni le consentement ni un contrat. Le droit qui compte en pratique est l'inverse, la limitation du traitement, par laquelle vous demandez à la copropriété de conserver les images lorsque El responsable ya no necesite los datos para los fines del tratamiento pero el interesado si los necesite para la formulación, ejercicio o defensa de reclamaciones — le responsable n'a plus besoin des données pour ses finalités mais vous en avez besoin pour la constatation, l'exercice ou la défense de droits en justice. Si votre voiture a été rayée dans le garage un mardi, la demande de conservation de l'enregistrement de ce jour-là part au syndic la semaine même, avant que l'enregistreur ne l'écrase.

La liste des débiteurs : les deux endroits où la loi la place

La loi elle-même publie qui est en retard de charges, en deux endroits et pas un de plus. Le premier est la convocation de l'assemblée. Article 16.2 : La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 — la convocation contient la liste des propriétaires qui ne sont pas à jour des dettes échues envers la copropriété et avertit de la privation du droit de vote dans les cas de l'article 15.2. Le second est le procès-verbal. L'article 15.2 laisse le propriétaire en retard assister à l'assemblée, si bien no tendrán derecho de voto — mais sans droit de vote —, et ajoute que El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto — le procès-verbal mentionne les propriétaires privés du droit de vote. Chaque propriétaire reçoit la convocation et le procès-verbal, chacun sait donc qui doit quoi ; le guide de l'AEPD lit la loi exactement jusque-là : l'habilitation légale únicamente justifica su inclusión en la Convocatoria de la Junta de Propietarios y en el acta que de la misma se concluya — ne justifie leur inclusion que dans la convocation de l'assemblée et dans le procès-verbal qui en découle.

Tout le reste est interdit. La phrase d'ouverture du guide sur le sujet : la publicación en el tablón de avisos de la finca de la identidad de los propietarios deudores y/o de las cuotas vencidas e impagadas por estos a la comunidad no está amparada por la normativa de protección de datos — la publication sur le panneau d'affichage de l'immeuble de l'identité des propriétaires débiteurs et/ou des charges échues qu'ils n'ont pas payées n'est pas couverte par la réglementation sur la protection des données. Pas davantage le relevé mensuel qui énumère les débiteurs pour tout le monde, et le guide ferme la porte que les syndics aiment laisser entrouverte, la liste par numéro d'appartement sans noms : Incluso en el supuesto en el que no se haga mención expresa a la identificación personal del vecino o vecinos deudores, significando únicamente el dato relativo a la vivienda, dicha comunicación tampoco resulta conforme con la normativa de protección de datos — même lorsque le débiteur n'est pas nommé et que seul le logement est indiqué, cette communication n'est pas conforme non plus, parce qu'un numéro d'appartement identifie son propriétaire aux yeux de tout l'immeuble. La seule communication licite hors de l'assemblée est le certificat de dettes de l'article 9.1.e, délivré au vendeur pour l'acheteur et le notaire ; notre article sur le certificat de dettes explique ce qu'il dit et qui peut le demander.

Le panneau d'affichage, le comptoir d'accueil et la règle des trois jours

La loi permet bien à une copropriété d'afficher un avis vous concernant, dans une situation. L'article 9.1.h oblige chaque propriétaire à communiquer au secrétaire el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad — un domicile en Espagne pour les convocations et notifications de toute nature liées à la copropriété — et, à défaut, le logement lui-même est le domicile. Ensuite : Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto — si une convocation ou une notification tentée auprès du propriétaire ne peut être remise à cet endroit, elle est réputée faite par l'affichage de la communication sur le panneau d'affichage de la copropriété, ou en un lieu visible d'usage général prévu à cet effet —, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación — avec une mention indiquant la date et les motifs de cette forme de notification —, signée par le secrétaire avec le visa du président, et la notification producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales — produit tous ses effets juridiques au bout de trois jours calendaires. La FAQ de l'AEPD fait de l'article sa seule permission : le nom du débiteur podrá publicarse únicamente en el supuesto recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado h) párrafo segundo — ne peut être publié que dans le cas de l'article 9.h, deuxième alinéa —, et Para proceder de esta forma deberán acreditarse los intentos de notificación — pour procéder ainsi, les tentatives de notification doivent être prouvées. Puis une phrase que toute résidence de cette île devrait lire deux fois : El tablón de avisos no deberá colocarse en un lugar de tránsito fácilmente accesible por cualquier persona — le panneau d'affichage ne doit pas être placé dans un lieu de passage facilement accessible à quiconque. Un comptoir d'accueil où les vacanciers retirent leurs clés est exactement cet endroit.

Les décisions de l'Agence montrent avec quelle littéralité elle lit tout cela. La copropriété d'une résidence d'appartements de la province de Las Palmas a affiché la convocation d'une assemblée extraordinaire, liste des débiteurs jointe, sur le panneau de l'accueil de la résidence, où passaient clients et visiteurs ; un notaire l'a photographiée, et la décision du 7 mars 2018 dans la procédure PS/00510/2017 a infligé 4 000 € à la copropriété et rejeté son recours. Dans la procédure PS/00143/2020, une copropriété utilisait le panneau comme canal ordinaire, à côté du courrier et des boîtes aux lettres, et y avait laissé trois jours la convocation avec le nom d'un propriétaire et une dette de 286,81 € sans qu'aucune notification n'ait échoué auparavant : l'Agence a prononcé un avertissement, un apercibimiento, parce que le panneau est la dernière étape, pas la première. Dans la procédure PS/00277/2023, tranchée le 25 septembre 2023, une copropriété avait punaisé sur un panneau fermé à clé une feuille intitulée « APARTAMENTOS PENDIENTE POR PAGAR » avec cinq numéros d'appartement et leurs arriérés, sans noms : 700 € pour violation du principe de confidentialité de l'article 5.1.f du Règlement et 300 € pour les mesures de sécurité de l'article 32, parce qu'un numéro d'appartement est un nom pour tous ceux qui vivent là et que la vitre ne protégeait de personne entrant dans l'immeuble. Et dans la procédure PS/00447/2024, tranchée le 10 décembre 2024, le procès-verbal d'une assemblée, avec le nom, l'initiale et la dette d'un propriétaire, est resté huit mois dans la vitrine fermée du hall d'entrée : 1 000 € au titre du même article 5.1.f, avec l'ordre de ne plus jamais placer de procès-verbaux à la vue des propriétaires et des visiteurs salvo en los casos que señala la Ley de Propiedad Horizontal — sauf dans les cas qu'indique la loi sur la propriété horizontale.

Pour les propriétaires à l'étranger, la règle pratique est le domicile. Donnez à la copropriété un domicile en Espagne où le courrier est reçu, le nôtre ou celui d'un proche, pour qu'aucun avis n'ait jamais à être affiché sur un panneau ; et recevez la convocation et le procès-verbal par les canaux que l'AEPD appelle bonne pratique, la notificación de la convocatoria individual por correo, la inclusión en cajetín, o mediante intranet con clave y contraseña — la notification individuelle de la convocation par courrier, le dépôt dans la boîte aux lettres, ou un intranet avec identifiant et mot de passe. L'espace propriétaires des copropriétés que nous gérons est cet intranet : la convocation, le formulaire de procuration et le procès-verbal parviennent à chaque propriétaire derrière une connexion, et la liste de l'article 16.2 voyage à l'intérieur, jamais sur un mur. Savoir si l'assemblée elle-même pourra un jour se tenir en ligne est une autre question dont le Congrès débat encore.

Le groupe WhatsApp

L'AEPD répond à la question du WhatsApp dans la FAQ de son guide sectoriel, en deux phrases. Le numéro que vous avez donné au syndic pour être joint au sujet de votre appartement : Si lo ha facilitado el propietario se podría utilizar en el marco de la gestión de la comunidad sin necesidad de consentimiento — si le propriétaire l'a fourni, il peut être utilisé dans le cadre de la gestion de la copropriété sans consentement. Ahora bien, no se puede utilizar para incluir al propietario en un grupo sin su consentimiento expreso, informado y explícito — mais il ne peut pas être utilisé pour inclure le propriétaire dans un groupe sans son consentement exprès, éclairé et explicite. La raison est la définition du traitement dans le Règlement, qui inclut la comunicación por transmisión, difusión — communication par transmission, diffusion —, parce que vous ajouter à un groupe livre votre numéro à chaque membre, et le consentement selon l'article 4.11 est toda manifestación de voluntad libre, específica, informada e inequívoca — toute manifestation de volonté libre, spécifique, éclairée et univoque, ce qu'un silence n'est pas.

Ce qui est publié dans le groupe compte autant que ceux qui y sont. Dans la procédure PS/00365/2023, le président d'une copropriété a partagé dans le groupe des propriétaires une conversation privée avec une propriétaire et la copie d'un reçu bancaire de celle-ci, avec nom, numéro de compte et adresse postale ; l'Agence a proposé 1 500 € pour le principe de confidentialité de l'article 5.1.f et 500 € pour l'article 32, 2 000 € en tout, et la copropriété a clos la procédure le 16 janvier 2024 en payant 1 600 € avec la réduction pour paiement volontaire. L'article 5 de la LOPDGDD est la règle que le président a enfreinte : le deber de confidencialidad — devoir de confidentialité — lie le responsable, le sous-traitant et todas las personas que intervengan en cualquier fase — toutes les personnes qui interviennent à une phase quelconque — du traitement, président et membres du conseil compris, et l'article 72.1.i de la même loi range sa violation parmi les infractions très graves. Un groupe n'est pas non plus licite parce qu'il a été créé pour une bonne raison : une copropriété qui a mis sa femme de ménage dans un groupe WhatsApp avec deux membres du conseil pour surveiller son travail, puis a ignoré sa demande d'accès, a été condamnée à 1 500 € et 500 € dans la procédure PS/00269/2022.

Dans les copropriétés que nous gérons, le syndic ne crée aucun groupe. Les messages partent un par un, les courriels partent avec les destinataires en copie cachée, et tout ce qui porte un nom, une dette ou un document va dans l'espace propriétaires, pas dans une conversation. Un groupe que les propriétaires créent entre eux est leur décision et leur responsabilité ; les canaux de la copropriété sont ceux que la loi décrit, et le règlement intérieur de la copropriété peut le dire par écrit, ce qui épargne la discussion au prochain président.

Ce qu'un propriétaire peut voir, et ce qui reste dans le tiroir

L'article 20.e de la loi charge le syndic de custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — conserver à la disposition des propriétaires la documentation de la copropriété —, et l'article 19.4 fait garder au secrétaire les registres des procès-verbaux et, durante el plazo de cinco años — pendant cinq ans —, les convocations, communications, procurations et autres documents des assemblées. Le guide de l'AEPD lit l'article 20.e avec le principe de minimisation des données du Règlement, selon lequel les données doivent être adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados — adéquates, pertinentes et limitées à ce qui est nécessaire au regard des finalités du traitement (article 5.1.c). Un propriétaire peut donc vérifier les comptes, les factures et les contrats, et connaître le salaire que la copropriété verse à son jardinier, avec son détail, parce que c'est ce qu'exige le contrôle de la gestion ; ce qu'un propriétaire ne peut pas obtenir, c'est le répertoire des adresses personnelles ou des comptes bancaires des autres propriétaires, puisqu'ils en nada contribuyen a la finalidad de control de la buena administración — ne contribuent en rien à la finalité de contrôle de la bonne administration —, ni les bulletins de paie des employés, qui portent domicile fiscal, compte bancaire et données syndicales ou de santé. Les noms sont une autre affaire : la FAQ reconnaît un interés legítimo de un propietario de conocer el nombre y apellidos del resto de propietarios — un intérêt légitime d'un propriétaire à connaître les noms des autres propriétaires — au titre de l'article 6.1.f du Règlement, et c'est pourquoi la liste de présence du procès-verbal et le nom sur la boîte aux lettres ne sont pas une infraction.

Exercer vos droits depuis l'étranger

Les articles 15 à 22 du Règlement vous donnent l'accès aux données que la copropriété détient sur vous, avec copie ; la rectification d'une adresse ou d'une quote-part erronée ; l'effacement de ce qui n'est plus nécessaire ; et le droit de vous opposer, pour des raisons tenant à votre situation particulière, à un traitement fondé sur l'intérêt public ou l'intérêt légitime, c'est-à-dire le droit à invoquer contre une caméra qui prend votre terrasse. La copropriété doit répondre en el plazo de un mes a partir de la recepción de la solicitud — dans un délai d'un mois à compter de la réception de la demande (article 12.3) —, gratuitement, puisque l'article 12.7 de la LOPDGDD dit Serán gratuitas las actuaciones — les démarches sont gratuites —, et son article 12.1 permet aux droits d'ejercerse directamente o por medio de representante legal o voluntario — être exercés directement ou par l'intermédiaire d'un représentant légal ou volontaire —, de sorte qu'un propriétaire à Lyon peut écrire par son avocat ou par nous. Lorsque le contrat avec le syndic le prévoit, le syndic traite la demande pour le compte de la copropriété (article 12.3 de la LOPDGDD), ce qui est l'arrangement normal.

Si la copropriété ne répond pas, la réclamation va à l'AEPD, qui la transmet d'abord à la copropriété avec un mois pour s'expliquer, puis décide d'avertir, d'ordonner ou de sanctionner. Le plafond de l'article 83.5 du Règlement est de 20 millions d'euros, mais les amendes de l'Agence contre des copropriétés sont celles citées plus haut, de quelques centaines à quelques milliers d'euros, toujours avec l'ordre de retirer la liste, de démonter la caméra ou de certifier le changement de pratique ; ignorer cet ordre est en soi une infraction, et une copropriété a écopé de 450 € en 2025 pour ne pas avoir certifié qu'elle avait répondu à la demande de rectification d'un propriétaire.

Ce que nous faisons dans les copropriétés que nous gérons

Notre contrat avec chaque copropriété comporte l'annexe de l'article 28, et chaque copropriété tient son registre des activités de traitement pour « propietarios » et « videovigilancia », que nous rédigeons et que le président signe. Les caméras sont votées au titre de l'article 17.3 avec le nombre et les zones dans la décision, le panneau est à chaque accès avec la fiche d'information à l'accueil dans les langues des propriétaires, l'enregistreur est dans un local fermé avec deux utilisateurs nommés et s'écrase au bout de 30 jours, et l'enregistrement d'un incident ne quitte l'immeuble que vers la police ou le tribunal qui le demande. La convocation part au domicile de chaque propriétaire et dans l'espace propriétaires, et la liste de l'article 16.2 voyage à l'intérieur ; rien n'est affiché sur un panneau sans les tentatives infructueuses au dossier et la mention que décrit la loi. Nous ne créons aucun groupe WhatsApp, nous répondons aux demandes d'exercice des droits dans le mois, dans la langue du propriétaire, et quand un propriétaire à l'étranger demande qui a son numéro, nous pouvons le lui montrer. Les charges impayées se recouvrent devant le tribunal, avec le certificat que décrit la loi, jamais par une liste sur un mur. Notre service de gestion de copropriété décrit le standard ; demandez un devis et dites-nous combien de caméras compte votre résidence, parce que c'est là que commencent en général les premières questions.

Questions fréquentes

La copropriété peut-elle afficher la liste des propriétaires en retard de charges sur le panneau ?

Pas sous forme de liste. La loi publie les arriérés dans deux documents seulement, la convocation de l'assemblée (article 16.2) et le procès-verbal (article 15.2), que chaque propriétaire reçoit. Un avis concernant un seul propriétaire ne peut être affiché qu'après l'échec d'une notification à son domicile, avec la mention datée du secrétaire, et l'AEPD ajoute que le panneau ne doit pas se trouver là où passe le public. Une liste de numéros d'appartement sans noms a valu 1 000 € d'amende en 2023.

Mon voisin a installé sur sa terrasse une caméra qui couvre la piscine. Est-ce légal ?

Non. Une caméra sur une partie commune requiert la décision de l'assemblée des copropriétaires, à la majorité des trois cinquièmes de l'article 17.3, et ne peut filmer que les parties communes que la décision nomme ; une caméra privée ne peut prendre ni la piscine, ni la cour, ni le palier. La décision de l'AEPD du 23 janvier 2026 sur un immeuble de La Laguna a ordonné le retrait exactement de telles caméras sous 15 jours ouvrables. Demandez au syndic de le signaler par écrit au propriétaire ; si la caméra reste, la voie est une réclamation auprès de l'AEPD.

Le président m'a ajouté au groupe WhatsApp de la copropriété sans me demander. En a-t-il le droit ?

Non. Le guide de l'AEPD dit que le numéro que vous avez donné à la copropriété peut servir à vous contacter au sujet de la copropriété, mais pas à vous ajouter à un groupe sans votre consentement exprès, éclairé et explicite, parce que le groupe révèle votre numéro à chaque membre. Demandez à en être retiré et à recevoir les communications par courrier, courriel ou l'espace propriétaires ; un président qui publie dans le groupe le reçu bancaire ou les messages privés d'un propriétaire expose la copropriété à une amende, comme le montre la procédure PS/00365/2023.

On a rayé ma voiture dans le garage. Puis-je obtenir l'enregistrement ?

Vous pouvez demander à la copropriété de le conserver et de le remettre à la police ou au tribunal, pas de vous le donner : l'article 22.3 de la LOPDGDD ne conserve les images que pour prouver des actes contre les personnes ou les biens et les met à la disposition de l'autorité sous 72 heures, et l'enregistreur efface tout en un mois. Écrivez au syndic la semaine même avec le jour et l'heure, déposez plainte et laissez la police demander l'extrait ; une copie remise à un propriétaire montrerait les autres personnes présentes à l'image.