La règle ITE des Canaries n'est pas celle des sites de la péninsule. Ce que votre copropriété doit inspecter, entretenir et documenter — et comment le financer.
Les bâtiments ne se dégradent pas d'un coup. Ils se dégradent selon un calendrier que personne n'a écrit.
L'enduit rafistolé en 2018 et jamais revu depuis ; le fonds de réserve resté au minimum légal pendant que l'ascenseur arrivait en fin de vie ; le certificat d'inspection expiré dans le tiroir d'un administrateur parti depuis. Le temps que la copropriété s'en aperçoive, la conversation ne porte plus sur l'entretien. Elle porte sur une derrama.
Voici la version pratique du sujet : ce que votre copropriété est réellement tenue de faire, ce que disent les règles des îles Canaries (ce ne sont pas celles des guides de la péninsule), et à quoi ressemble un calendrier d'entretien sur une île où la météo est un processus chimique.
Sous toute la paperasse se trouve une obligation unique : le bâtiment doit être maintenu dans des conditions adéquates de sécurité, de salubrité, d'accessibilité et d'aspect public. C'est un devoir d'urbanisme, et il n'attend pas de vote.
La Ley de Propiedad Horizontal le rend explicite du côté de la copropriété. L'article 10.1 énumère des interventions que la copropriété doit réaliser sans accord préalable de la junta : travaux de conservation, sécurité, habitabilité et aménagements d'accessibilité légalement exigés. Personne ne vote sur la question de savoir si le bâtiment doit être sûr. Ce que l'assemblée décide, c'est comment cela se paie et par qui cela se fait.
Cette distinction désamorce bien des disputes. « Nous ne l'avons pas approuvé » n'est pas une réponse à un défaut structurel.
Cherchez inspección técnica de edificios et vous trouverez, encore et encore, la règle des 50 ans. C'est le chiffre avec lequel travaillent la plupart des municipalités espagnoles. Ce n'est pas celui qui fait autorité ici.
Aux Canaries, l'inspection technique des bâtiments est prévue à l'article 269 de la Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, et sa disposición adicional tercera fixe le déclencheur : les immeubles résidentiels collectifs dont l'âge au 30 juin 2018 était de 80 ans ou plus. C'est un seuil très différent, et c'est pourquoi si peu de copropriétés de Fuerteventura se sont jamais vu demander un certificat d'ITE.
Trois nuances, qui comptent toutes :
La réponse honnête à « avons-nous besoin d'une ITE ? » est donc : cela dépend de l'âge du bâtiment, de sa municipalité et de son état, et cela doit se vérifier plutôt que se présumer dans un sens ou dans l'autre. C'est exactement ce pour quoi notre service ITE et certificats existe — vérifier, inscrire les dates dans un calendrier, et budgétiser le coût un an à l'avance plutôt que de le subir sous forme d'amende.
Au-delà de l'ITE, une copropriété porte un ensemble d'obligations assorties de dates. La liste varie selon les équipements du bâtiment, mais typiquement :
Rien de tout cela n'est difficile. Si cela échoue, c'est pour une seule raison : personne n'est responsable du calendrier. Quand une copropriété change d'administrateur et que le dossier technique ne suit pas, le calendrier repart de zéro — c'est pourquoi, si votre copropriété envisage de changer d'administrateur, la documentation technique doit figurer en tête de la liste de passation, pas en queue.
Fuerteventura n'est pas un endroit difficile pour entretenir un bâtiment. C'est un endroit spécifique.
Le sel marin en suspension permanente entretient la corrosion des armatures et des fixations ; l'exposition aux UV vieillit mastics, revêtements et plastiques plus vite que sous un climat tempéré ; les charges de vent travaillent les garde-corps, les stores et tout ce qui est mécanique. Pendant ce temps, la pluie est assez rare pour que les défauts d'évacuation se cachent pendant des années, puis se présentent tous à la fois.
La conséquence pratique, c'est que l'intervalle utile pour la peinture, l'étanchéité, le traitement des garde-corps et l'inspection des toitures est plus court ici que ne le suggèrent les chiffres standard — et qu'une copropriété qui budgétise sur des hypothèses de la péninsule sera toujours légèrement en retard sur son propre bâtiment. Les travaux ne coûtent pas plus cher. Les faire tard, si.
Un calendrier qui fonctionne ressemble moins à un document qu'à une habitude : une tournée programmée du bâtiment, les mêmes contrôles à chaque fois, une note écrite de ce qui a changé, et les deux ou trois points qui entrent dans le budget de l'an prochain comme une ligne plutôt que dans l'urgence de l'an prochain comme une derrama. C'est autour de cela que notre service d'entretien est organisé — des cycles, pas des urgences.
L'article 9.1.f de la LPH impose à chaque copropriété de détenir un fonds de réserve d'au moins 10 % de son dernier budget ordinaire, disponible pour la conservation et la réparation du bâtiment et, depuis les réformes les plus récentes, pour les travaux d'accessibilité et d'efficacité énergétique.
La plupart des copropriétés traitent ces 10 % comme un chiffre de conformité. Mieux vaut y voir la première année d'un plan. Une copropriété qui sait que sa façade a un horizon de six ans et budgétise en conséquence n'a pas besoin d'un appel de fonds d'urgence la sixième année — elle a besoin d'un vote pour débloquer un argent qu'elle possède déjà. Le même bâtiment sans cette habitude reçoit la même façade et une facture à quatre chiffres par propriétaire en une seule assemblée.
Deux leviers méritent d'être connus quand la facture est lourde :
L'assurance est l'endroit où une bonne documentation se convertit en argent. Il n'existe aux Canaries aucune obligation légale générale pour une copropriété de s'assurer, mais toute copropriété sensée le fait — et la différence entre un sinistre indemnisé en totalité et un sinistre indemnisé à moitié n'est presque jamais la police. C'est le dossier : les photos prises le jour même, l'incident consigné avec ses dates, la facture qui correspond au devis, la clause de la police identifiée avant que la discussion ne commence.
Nous sommes administrateurs, pas courtiers, et nous ne touchons rien d'aucun assureur. Ce que nous faisons, c'est constituer le dossier. Chaque incident dans une copropriété que nous gérons est consigné avec photos, du premier signalement à la facture de clôture, et les propriétaires peuvent le consulter — ce qui signifie que lorsqu'un assureur demande ce qui s'est passé la nuit de la tempête, la réponse existe déjà.
Si votre copropriété a perdu le fil de son propre calendrier, la situation est récupérable, et courante. Parlez-nous de votre bâtiment, ou lisez ce que couvre notre service d'administration de copropriété.
