Chaque communauté a le sien : l'appartement dont les charges ont cessé d'arriver. Parfois c'est un oubli — une carte expirée, un compte fermé après un départ à l'étranger. Parfois c'est une décision. Dans tous les cas, l'argent qui manque sur le compte de la communauté est de l'argent que les propriétaires qui paient prêtent, mois après mois et sans le vouloir, au voisin qui ne paie pas.
Le droit espagnol donne à la communauté de vrais outils, et l'année écoulée en a aiguisé deux : le Tribunal suprême a dit, dans une ligne de jurisprudence désormais établie, combien de temps exactement une communauté a pour réclamer — et depuis avril 2025 il existe une étape nouvelle et obligatoire avant d'aller au tribunal. Si vous siégez au conseil d'une communauté, si vous payez des charges à l'une d'elles, ou si vous êtes sur le point d'y acheter, voici l'état des lieux 2026.
Si cuota, coeficiente ou derrama restent flous, commencez par notre guide des charges de copropriété et derramas — cet article reprend là où celui-là s'arrête : ce qui se passe quand l'argent n'arrive pas.
L'obligation n'est pas optionnelle — et la communauté doit agir
L'article 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal fait de la contribution aux charges communes une obligation légale attachée à chaque lot. Une communauté qui laisse filer les impayés n'est pas généreuse ; elle transfère le coût en silence à tous les autres et, nous allons le voir, laisse courir un délai.
Le premier geste formel est toujours le même : la junta approuve la liquidation de la dette (la liquidación de la deuda), qui transforme « le voisin doit quelque chose » en un chiffre certifié et daté. Tout le reste se construit sur ce certificat.
Le compteur est réel : cinq ans
Pendant des années on a discuté du délai dont dispose une communauté pour réclamer les charges impayées — cinq ans ou quinze. Ce débat est clos.
En novembre 2025, le Tribunal suprême l'a réaffirmé une fois de plus (arrêt 1726/2025, dans une ligne déjà fixée entre 2020 et 2023) : les charges de communauté sont des obligations périodiques et se prescrivent selon l'article 1966.3ª du Code civil — cinq ans, comptés échéance par échéance. L'arrêt applique même le délai de cinq ans aux dettes nées avant la réforme du Code civil de 2015, sauf interruption valable de la prescription par la communauté.
La lecture pratique coupe dans les deux sens. Une communauté qui s'assoit des années sur des impayés n'accumule pas une créance ; elle la perd, échéance après échéance. Et un propriétaire poursuivi pour des charges vieilles de dix ans dispose d'une défense que la loi énonce désormais clairement. L'interruption — une mise en demeure formelle et prouvable — remet le compteur à zéro ; c'est précisément pourquoi les administrateurs professionnels documentent chaque relance.
Ce qu'une communauté peut réellement faire
La dette certifiée, la boîte à outils ressemble à ceci :
Le débiteur perd le vote. Le propriétaire qui n'est pas à jour au moment de la junta peut assister et s'exprimer, mais pas voter, et sa quote-part est écartée des majorités (article 15.2 LPH) — seule la contestation judiciaire de la dette, ou sa consignation préalable, préserve le vote. La convocation elle-même doit lister les propriétaires en retard — la loi l'exige ; être en retard ne reste donc jamais longtemps privé.
La réclamation rapide : le monitorio. L'article 21 LPH donne aux communautés une procédure de paiement sur mesure. Avec la dette certifiée et une mise en demeure préalable, la communauté dépose sa requête ; si le débiteur ne paie pas et ne s'oppose pas, la créance devient exécutoire — sur les comptes bancaires, les salaires ou, en dernier ressort, le bien lui-même. Quand le débiteur force la communauté à plaider, les frais récupérables peuvent inclure l'avocat de la communauté.
Les intérêts courent. La dette produit des intérêts à compter du jour où chaque échéance était due, et la communauté peut convenir de taux supérieurs au taux légal à titre dissuasif. Les petites quotes impayées restent rarement petites.
Nouveau depuis avril 2025 : la tentative documentée de règlement
C'est le changement que beaucoup de communautés manquent encore. La loi organique 1/2025, en vigueur depuis le 3 avril 2025, exige que la plupart des actions civiles — le monitorio de la communauté inclus — soient précédées d'une tentative documentée de règlement extrajudiciaire (un MASC, dans l'acronyme de la loi : négociation, médiation ou tentative équivalente).
Deux détails comptent. D'abord, la mise en demeure traditionnelle de l'article 21.3 LPH n'en tient pas lieu — les tribunaux renvoient les requêtes déposées sans la tentative de règlement distincte, et une requête renvoyée, ce sont des semaines ou des mois perdus. Ensuite, bien menée, l'étape n'est pas du temps perdu : une invitation formelle et certifiée à s'accorder récupère la dette sans salle d'audience, ou devient la pièce qui fait passer la requête sans accroc.
C'est de la procédure, pas de la stratégie — mais exactement le genre de procédure qui décide si une communauté récupère son argent cette année ou l'an prochain.
Vous achetez ? La dette peut venir avec les clés
Voici la partie que tout acheteur devrait lire deux fois. En Espagne, la dette de communauté n'est pas seulement personnelle — le lot lui-même en répond pour partie. En vertu de l'article 9.1.e LPH (l'afección real), le bien que vous achetez répond des charges impayées de l'ancien propriétaire pour la part échue de l'année en cours plus les trois années civiles précédentes.
Vous n'héritez pas personnellement de la dette de l'ancien propriétaire ; la communauté ne peut pas saisir votre salaire pour cela. Mais elle peut poursuivre l'appartement que vous venez d'acheter — ce qui, en pratique, revient à peu près au même.
La loi fournit aussi le bouclier : une vente devant notaire exige un certificat de l'état des dettes envers la communauté, délivré par le secrétaire-administrateur. Lisez-le. Vérifiez la date. Ne laissez personne vous convaincre d'y renoncer — la renonciation est légale, et c'est exactement ainsi que des inconnus finissent par payer les factures d'un inconnu. Si le certificat révèle une dette, la solution se règle dans le prix ou dans la mécanique de la vente, pas dans l'espoir.
Si vous vivez loin, les règles pèsent un peu plus lourd
Une grande partie de la propriété de cette île se vit depuis un autre pays, et les dossiers d'impayés commencent souvent non par un refus mais par la distance : une carte bancaire renouvelée, un compte fermé, du courrier qui arrive dans un appartement vide.
Trois habitudes tiennent le propriétaire absent à l'écart de cet article. Donnez à la communauté une adresse de notification qui fonctionne — selon la LPH, à défaut, un affichage au tableau de la communauté peut valoir notification, et une junta dont vous n'avez jamais entendu parler vous lie quand même. Payez par prélèvement depuis un compte espagnol ou SEPA que quelqu'un surveille. Et assurez-vous d'avoir un administrateur joignable — qui répond dans votre langue avant qu'un rappel ne devienne une mise en demeure certifiée, et bien avant que cela ne devienne un monitorio.
Le recouvrement des impayés fait partie de ce que nous faisons chaque jour pour les communautés que nous administrons — les mises en demeure certifiées, la tentative de règlement que la loi de 2025 exige désormais, le monitorio quand on en arrive là — avec un propriétaire traité fermement et correctement à chaque étape. Si votre communauté traîne une dette qu'elle ne semble jamais encaisser, voici le service, et voici où commence une conversation.
