Convocation, pouvoirs, majorités et la règle des 30 jours — comment fonctionne une junta espagnole et pourquoi ses décisions vous engagent, présent ou non.
Chaque année, dans une salle de Corralejo, de Costa Calma ou de Caleta de Fuste, entre huit et quarante personnes décident de ce que votre bien vous coûtera et de ce qu'il adviendra de votre immeuble. Si vous vivez à Lyon, à Bordeaux ou à Bruxelles, il y a de fortes chances que vous n'en entendiez parler qu'après coup.
C'est un problème qui se résout, mais seulement si vous comprenez deux choses : comment l'assemblée est convoquée, et comment elle vous engage quand vous n'y êtes pas. C'est la seconde qui piège les gens.
La junta de propietarios est l'organe de décision de la copropriété. L'article 16 de la Ley de Propiedad Horizontal lui impose de se réunir au moins une fois par an pour approuver les comptes de l'exercice clos et le budget de l'exercice à venir. Des assemblées extraordinaires peuvent être convoquées à tout moment par le président, ou lorsque des propriétaires représentant 25 % des quotes-parts (ou 25 % des propriétaires) en demandent une.
La convocation doit indiquer l'ordre du jour, la date, l'heure et le lieu, ainsi que la première et la seconde convocation. Elle doit aussi inclure la liste des propriétaires qui ne sont pas à jour de leurs paiements — ces propriétaires peuvent s'exprimer mais pas voter (art. 15.2). Le préavis minimal pour l'assemblée annuelle ordinaire est de six jours (art. 16.3).
Six jours, c'est le plancher légal et, pour une copropriété dont les propriétaires vivent dans cinq pays, un plancher indéfendable. Un administrateur sérieux envoie la convocation des semaines à l'avance. La nôtre est mise en ligne dès son émission, en anglais, en espagnol ou en allemand, avec le formulaire de pouvoir joint et prêt à l'emploi.
C'est l'article que personne ne lit et que tout le monde devrait lire.
L'article 9.1.h oblige chaque propriétaire à communiquer au secrétaire de la copropriété un domicile en Espagne pour toutes les citations et notifications. Notez la formulation : un domicile en Espagne. Pas votre adresse en France, pas votre e-mail — même si beaucoup de copropriétés envoient aussi un e-mail en parallèle, et devraient le faire.
Si vous n'en avez pas fourni un, la loi considère votre lot dans la copropriété elle-même comme votre adresse de notification. Et si la remise y est impossible, la convocation peut être affichée sur le tableau d'affichage de la copropriété, où elle produit plein effet juridique au bout de trois jours calendaires.
Relisez cela si vous possédez un appartement de vacances où vous venez deux fois par an. Un avis scotché sur un panneau, dans un couloir que vous avez traversé pour la dernière fois en octobre, peut être une convocation valable. Tenir à jour votre adresse de notification — et prévenir l'administrateur quand elle change — est la protection la moins chère que vous achèterez jamais.
Vous n'êtes pas obligé de prendre l'avion. L'article 15.1 permet la participation par représentation légale ou volontaire, et le formalisme est volontairement léger : un écrit signé du propriétaire suffit à prouver la délégation. Lorsqu'un lot appartient à plusieurs personnes, elles doivent désigner un représentant unique.
Quelques points à soigner :
Dans nos copropriétés, le formulaire de pouvoir se trouve dans le portail à côté de la convocation, de sorte qu'il peut être signé et renvoyé le soir même où l'ordre du jour arrive — pas d'impression, pas de numérisation dans un aéroport, pas de courrier de Lyon à Puerto del Rosario.
Les propriétaires supposent souvent que chaque décision exige tout le monde. Ce n'est pas le cas. La LPH classe les accords en catégories, et savoir dans quelle catégorie tombe un point de l'ordre du jour vous dit ce que votre absence vous coûte.
Et indépendamment de tout cela, l'article 10.1 énumère des travaux que la copropriété doit réaliser — conservation, sécurité, habitabilité, accessibilité légalement exigée — qui ne requièrent aucun accord préalable. Personne ne vote sur la question de savoir si l'immeuble doit être sûr.
Si vous ne savez pas dire à quelle catégorie appartient un point de l'ordre du jour, demandez-le avant l'assemblée. C'est une question légitime, et la réponse change les efforts que vous devriez déployer pour vous faire représenter.
Voici la disposition qui surprend le plus les propriétaires vivant à l'étranger. L'article 17.8 :
"Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta [...] que no manifiesten su discrepancia [...] en el plazo de 30 días naturales."
Les propriétaires absents qui ont été dûment notifiés de l'accord et qui n'expriment pas leur désaccord dans un délai de trente jours calendaires sont comptés comme ayant voté pour. La loi attache ce mécanisme aux catégories d'accords qui exigent une majorité qualifiée — les votes au tiers et aux trois cinquièmes ci-dessus — c'est-à-dire exactement là où cela fait mal.
L'absence n'est donc pas la neutralité. Si vous n'avez pas assisté à l'assemblée et que vous ne vous opposez pas par écrit dans les trente jours suivant la notification de la résolution, vous avez — aux fins du décompte — donné votre accord. D'où une habitude non négociable pour tout propriétaire qui vit à l'étranger : lisez le procès-verbal dès son arrivée, et notez les trente jours dans votre agenda.
L'article 19 régit l'acta : elle doit consigner la date et le lieu, les présents et leurs quotes-parts, l'ordre du jour, et les accords adoptés avec le décompte des votes. Une fois close et signée par le président et le secrétaire — dans les dix jours suivant l'assemblée —, les accords sont exécutoires.
Si vous estimez qu'un accord est illégal, contraire à vos statuts ou gravement préjudiciable, l'article 18 vous ouvre une voie pour le contester en justice. Deux limites s'appliquent. L'action s'éteint trois mois après l'adoption de l'accord, délai porté à un an lorsque l'accord est contraire à la loi ou aux statuts. Et vous devez être à jour de vos paiements, ou avoir consigné judiciairement ce que vous devez, avant de pouvoir l'engager.
Trois mois passent vite quand le procès-verbal met six semaines à arriver et doit ensuite être traduit. C'est pourquoi nous publions les procès-verbaux comme documents dans le portail du propriétaire dès qu'ils sont clos, plutôt que de les expédier quand part le courrier suivant.
Si les assemblées de votre copropriété sont illisibles à distance, vous n'avez pas à vous en accommoder. C'est la partie du métier qui compte le plus à nos yeux — voyez ce que couvre notre service d'administration de copropriété, ou parlez-nous de votre copropriété.
