L'avis de renouvellement arrive en octobre, la prime est une ligne du budget que personne ne questionne, et la police elle-même — quarante pages de conditions en espagnol — dort dans un tiroir du cabinet de l'administrateur. C'est ainsi que la plupart des copropriétés de Fuerteventura sont assurées : par inertie. Cela fonctionne jusqu'au jour où cela ne fonctionne plus : la tempête qui soulève la toiture d'un immeuble à Costa Calma, l'enfant blessé à la piscine, la colonne montante qui éclate et inonde trois appartements à Caleta de Fuste, et l'expert de l'assureur qui ouvre la police et découvre que l'immeuble était assuré pour la moitié de ce qu'il coûte à reconstruire. Notre article sur les fuites expliquait comment se règle un sinistre dégât des eaux et les délais que la loi lui fixe. Celui-ci porte sur la police elle-même : si une copropriété doit en avoir une, ce qu'une police immeuble couvre et ce qu'elle laisse discrètement de côté, ce que le Consorcio ajoute derrière, et comment lire le seul chiffre qui décide si un sinistre est payé en entier.
Une copropriété doit-elle assurer l'immeuble ?
Pas en vertu de la loi nationale. La loi sur la propriété horizontale n'impose aucune obligation d'assurer, et les Canaries n'en ajoutent aucune — un point de notre guide des obligations du propriétaire non résident. La loi mentionne l'assurance trois fois, et chaque mention est parlante. Le fonds de réserve, ces 10 % du budget annuel que toute copropriété doit détenir, « pourra » servir à « souscrire un contrat d'assurance couvrant les dommages causés à l'immeuble » (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.f). Le titre constitutif peut contenir des règles sur « les assurances, la conservation et les réparations » (art. 5). Et un immeuble détruit au-delà de la moitié de sa valeur met fin au régime de propriété horizontale « à moins que l'excédent de ce coût ne soit couvert par une assurance » (art. 23). La loi suppose qu'une police existe ; elle n'en ordonne pas. Deux régions sont allées plus loin de leur propre chef : à Madrid, « tout immeuble devra être assuré contre les risques d'incendie et de dommages aux tiers » (Ley 2/1999 de la Comunidad de Madrid, art. 24), et dans la Communauté valencienne, c'est la copropriété elle-même qui doit assurer les parties communes contre l'incendie et les dommages aux tiers (Ley 8/2004 de la Generalitat Valenciana, art. 30). Aucune loi canarienne ne dit la même chose.
La raison pour laquelle une copropriété s'assure malgré tout est écrite dans le Code civil. « Le propriétaire d'un immeuble est responsable des dommages résultant de la ruine de tout ou partie de celui-ci, lorsqu'elle survient par défaut des réparations nécessaires » (Código Civil, art. 1907), et quiconque cause un dommage à autrui par faute ou négligence est tenu de le réparer (art. 1902). La copropriété répond de ses dettes « avec tous les fonds et créances en sa faveur », et une fois ceux-ci épuisés, un créancier peut se retourner contre chaque propriétaire pour sa part selon sa quote-part (Ley de Propiedad Horizontal, art. 22.1). Une corniche qui tombe sur une voiture garée, un ascenseur qui bloque quelqu'un, une piscine sans la barrière réglementaire : sans police, la facture n'est pas celle de la copropriété en un sens abstrait — elle se répartit entre les propriétaires, y compris celui de Hambourg qui n'a pas vu l'immeuble depuis deux ans. Voilà ce que la prime achète.
Ce qu'une police immeuble couvre, et ce qu'elle ne couvre pas
Les polices vendues aux copropriétés en Espagne partagent une structure, et il vaut mieux la connaître avant de comparer des devis. Le cœur est le continente — l'immeuble en tant que chose : structure, toitures, façades, cages d'escalier, ascenseurs, garages, la piscine et son local technique, les installations communes — et dans la plupart des polices de copropriété aussi les éléments fixes des lots privatifs, murs, sols et installations encastrées de chaque appartement, de sorte que le dommage d'un appartement dû à une cause commune se règle sous une seule police. Ce que la police de la copropriété ne couvre jamais, c'est le contenu des appartements — meubles, appareils, effets personnels — et la responsabilité propre du propriétaire envers un voisin : cela relève de l'assurance habitation du propriétaire, et un propriétaire à l'étranger devrait en avoir une.
Sur ce continente, les garanties habituelles sont l'incendie, l'explosion et la foudre ; les dommages dus au vent, à la pluie, à la grêle et à la neige au-delà des seuils que la police fixe ; les dégâts des eaux, y compris la recherche et la réparation de la fuite — la clause autour de laquelle tourne l'article sur les fuites ; le bris de glaces et de sanitaires ; les dommages aux installations électriques par surtension ; le vol ou le vandalisme des parties communes ; et la responsabilité civile de la copropriété en tant que propriétaire et gardienne de l'immeuble, avec défense juridique et gestion des réclamations. Les bonnes polices ajoutent la responsabilité du président et des membres du conseil pour leurs actes en fonction, une extension que décrit notre article sur le président, et un service d'assistance pour les urgences.
Ce qu'elles excluent est aussi standard que ce qu'elles couvrent, et c'est là qu'un immeuble insulaire rencontre son assureur. Dans les conditions que nous lisons chaque année : l'usure, la corrosion et le simple passage du temps — sur une côte à l'air salin et sous un soleil qui vieillit toutes les membranes, une vaste catégorie ; le défaut d'entretien et les défauts que la copropriété connaissait ; l'humidité graduelle par opposition à une fuite d'eau soudaine ; la canalisation éclatée elle-même, distincte des dommages qu'elle cause ; les dommages pendant des travaux dont l'assureur n'a pas été informé ; les dommages esthétiques — les carreaux qui ne s'assortissent plus — au-delà d'une sous-limite ; et, dans les polices habitation des propriétaires plutôt que dans celle de la copropriété, les clauses qui réduisent ou suspendent la garantie lorsqu'un appartement est resté inoccupé plus longtemps que la police ne l'autorise, généralement un ou deux mois. Toute exclusion qui limite les droits de l'assuré doit être mise en évidence dans la police et expressément acceptée par écrit (Ley de Contrato de Seguro, art. 3) ; une limitation enfouie dans les petits caractères et jamais signée n'est pas opposable à la copropriété.
La somme assurée : coût de reconstruction, pas valeur de marché
Le seul chiffre qui décide d'un sinistre est la somme assurée sur le continente, et les copropriétés se trompent dans une seule direction : trop bas. La somme assurée « représente la limite maximale de l'indemnité à payer par l'assureur pour chaque sinistre » (Ley de Contrato de Seguro, art. 27), et si, au moment du sinistre, elle « est inférieure à la valeur de l'intérêt, l'assureur indemnise le dommage dans la proportion où elle couvre l'intérêt assuré » (art. 30). C'est la règle proportionnelle, la regla proporcional, et elle s'applique à chaque sinistre, pas seulement à la perte totale.
Un exemple chiffré. Un immeuble de trente-six appartements à Corralejo coûterait aujourd'hui 6 000 000 d'euros à reconstruire. Sa police, renouvelée par inertie depuis 2015, assure le continente pour 4 000 000. Une tempête arrache une partie de la toiture et inonde le dernier étage : dommages de 30 000 euros. L'assureur paie les deux tiers — 20 000 euros — et la copropriété lève un appel de fonds pour le reste. La prime économisée au fil des ans grâce à la somme basse est une fraction de cet écart, et l'écart grandit à chaque sinistre.
La valeur qui compte est le coût de reconstruire l'immeuble aujourd'hui — matériaux, main-d'œuvre, honoraires et démolition —, pas le prix de vente des appartements, ni le prix que les propriétaires ont payé. Le terrain n'est pas assuré, car un incendie ne le détruit pas ; une valeur de marché qui l'inclut gonfle la somme, tandis qu'une somme recopiée d'une police rédigée il y a des années la sous-estime, et les coûts de construction sur l'île ont fortement augmenté cette décennie. Les outils de la police elle-même corrigent les deux erreurs : le même article permet aux parties d'exclure la règle proportionnelle d'un commun accord (art. 30, deuxième alinéa), ce que les bonnes polices de copropriété font par une clause « au premier risque » ou de « dérogation » ; une police peut porter une clause d'indexation qui actualise la somme automatiquement, auquel cas elle doit dire comment (art. 29) ; et lorsque la somme « dépasse notablement » la valeur, chaque partie peut exiger la réduction de la somme et de la prime (art. 31). Ce dont la copropriété a besoin tous les quelques ans, c'est d'une évaluation de reconstruction par un technicien ou par l'expert de l'assureur — mètres carrés construits multipliés par un coût actuel au mètre carré, corrigé selon le type d'immeuble — et d'une instruction écrite au courtier d'assurer ce chiffre avec la règle proportionnelle écartée.
Le Consorcio : la partie de la prime que l'on ne voit jamais
Toute police de dommages en Espagne porte une surprime obligatoire au profit du Consorcio de Compensación de Seguros, l'assureur public de dernier recours pour les événements extraordinaires, et cette surprime achète une garantie que la police ordinaire ne donne pas. Le Consorcio paie, sur les mêmes biens et jusqu'aux mêmes sommes que la police ordinaire, les dommages causés par « les tremblements de terre et raz-de-marée, les inondations extraordinaires, les éruptions volcaniques, la tempête cyclonique atypique et les chutes de corps sidéraux et d'aérolithes », par le terrorisme, la rébellion, la sédition, l'émeute et le tumulte populaire, et par les actions des forces armées en temps de paix (Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios, RD 300/2004, art. 1). Pour une copropriété de Fuerteventura, trois définitions comptent.
- L'inondation extraordinaire est la submersion du terrain par la pluie, par le débordement de rivières ou de cours d'eau, ou par « les assauts de la mer sur les côtes ». Ce n'est expressément pas « la pluie tombée directement sur le risque assuré, ou recueillie par sa toiture ou sa terrasse, son réseau d'évacuation ou ses cours » (art. 2.1.c) : une toiture qui laisse entrer la pluie relève de la police ordinaire — ou de la copropriété, si la membrane a simplement rendu l'âme, comme l'explique notre article sur la toiture. Un coup de mer qui entre dans un garage en rez-de-chaussée sur le front de mer relève du Consorcio.
- La tempête cyclonique atypique comprend les « vents extraordinaires, définis comme ceux présentant des rafales supérieures à 120 kilomètres à l'heure », une rafale étant la vitesse maximale du vent soutenue pendant trois secondes (art. 2.1.e.4º). L'alizé qui secoue l'île presque chaque après-midi est loin en dessous ; la tempête qui l'atteint relève du Consorcio, et la garantie vent de la police ordinaire, avec son seuil plus bas, traite tout ce qui se trouve entre les deux.
- L'éruption volcanique figure sur la liste — une garantie à laquelle le reste de l'Espagne ne pense jamais et dont La Palma a eu besoin en 2021.
Trois règles accompagnent la garantie. Le Consorcio ne paie pas les dommages « dus à un vice ou défaut propre de la chose assurée, ou à son manque manifeste d'entretien », ni ceux dus « à la simple action du temps » (art. 6.c et f) — un avaloir bouché par la poussière de calima est une question d'entretien avant d'être une inondation. La garantie commence sept jours après l'émission de la police (art. 8), de sorte qu'un immeuble assuré la veille de la tempête n'est pas couvert par le Consorcio pour celle-ci. Et la règle proportionnelle s'applique au Consorcio exactement comme à l'assureur (art. 5.3), deuxième raison de fixer correctement la somme ; le Consorcio évalue lui-même les dommages, indépendamment de l'assureur ordinaire (art. 10), et ajoute jusqu'à 4 % de la somme assurée pour le déblaiement des boues, la démolition et l'évacuation des gravats (art. 7).
Le prix est modeste. Pour les logements et les copropriétés de logements, la surprime est de 0,07 pour mille de la somme assurée par an, au tarif en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (Resolución du 28 mars 2018 de la DGSFP, modifiée par la Resolución du 30 décembre 2025) ; sur l'immeuble de 6 000 000 d'euros de l'exemple, cela fait 420 euros par an. Une copropriété compte comme « logements » pour ce taux lorsque la police couvre les parties communes et qu'au moins un quart de la surface construite est du logement. Les dommages matériels aux logements et aux copropriétés de logements ne supportent aucune franchise du Consorcio, contrairement aux risques commerciaux, qui en supportent une de 7 %.
Responsabilité civile : la garantie qui protège le portefeuille de chaque propriétaire
La section responsabilité civile d'une police immeuble est celle qui s'interpose entre un accident et les quotes-parts des propriétaires. Par l'assurance de responsabilité civile, l'assureur couvre « le risque de la naissance, à la charge de l'assuré, de l'obligation d'indemniser un tiers des dommages causés par un fait prévu au contrat » (Ley de Contrato de Seguro, art. 73) ; la victime dispose d'une action directe contre l'assureur (art. 76) ; et sauf convention contraire, l'assureur assume la direction juridique et en supporte les frais (art. 74). Pour une copropriété, cela signifie que la piscine, l'ascenseur, la porte du garage, la rambarde descellée, le carreau qui tombe de la façade sur le trottoir et la glissade dans la cage d'escalier mouillée sont gérés et payés par l'assureur, avocats compris, jusqu'à la limite de la police.
La limite est la ligne à lire. Une somme de responsabilité civile dimensionnée pour un petit immeuble sans équipements ne l'est pas pour une résidence avec deux piscines, une salle de sport et cent lots ; les polices que nous comparons pour les copropriétés que nous administrons sont lues pour la limite globale, la sous-limite par victime et les garanties spécifiques — la piscine, les travaux en cours, le personnel, le conseil —, parce qu'une limite épuisée laisse la copropriété, puis les propriétaires, payer la différence en vertu de l'article 22 de la loi.
Les délais : sinistres, renouvellements et devoir de déclaration
Un sinistre doit être déclaré dans les sept jours suivant sa connaissance, l'assureur doit payer au moins le minimum non contesté dans les quarante jours et doit des intérêts après trois mois, et un désaccord sur le montant va à un expert par partie et à un troisième en cas de désaccord — la séquence que parcourt l'article sur les fuites (Ley de Contrato de Seguro, art. 16, 18, 20 et 38).
Le renouvellement a son propre calendrier, et c'est pourquoi l'assurance figure sur notre checklist d'automne. Une police se renouvelle d'année en année à moins qu'une partie ne s'y oppose par écrit : un mois avant l'échéance si c'est la copropriété qui veut partir, deux mois si c'est l'assureur, et l'assureur doit annoncer toute modification du contrat deux mois à l'avance (art. 22). Une copropriété qui décide en novembre de changer d'assureur pour un renouvellement en janvier arrive trop tard ; celle qui compare des devis en septembre est dans les temps.
Enfin, le devoir de déclaration. Avant le contrat, la copropriété répond au questionnaire de l'assureur sur le risque (art. 10) ; pendant le contrat, elle doit communiquer « dès que possible » tout changement qui aggrave le risque au point que l'assureur l'aurait tarifé autrement (art. 11). Des travaux de toiture avec échafaudage, une piscine neuve, un ascenseur installé là où il n'y en avait pas, un immeuble ouvert à la location touristique : l'assureur peut proposer de nouvelles conditions dans les deux mois et la copropriété dispose de quinze jours pour les accepter (art. 12). Une aggravation jamais déclarée réduit l'indemnité en proportion de la prime qui aurait dû être payée, et l'annule entièrement en cas de mauvaise foi (art. 12). L'administrateur qui signale les travaux à l'assureur avant que le premier échafaudage ne soit monté n'est pas tatillon ; la clause est dans la loi.
Lire un devis : les huit lignes
Quand trois devis sont sur la table de l'assemblée, voici les lignes qui décident, dans l'ordre où nous les lisons :
- La somme du continente et sa base — une valeur de reconstruction actuelle, déclarée comme telle, pas le chiffre de l'an dernier plus l'inflation.
- Les lots privatifs — si les éléments fixes de chaque appartement sont dans la somme, et à quelle valeur par lot.
- La dérogation à la règle proportionnelle — présente ou absente.
- La limite de responsabilité civile — globale, par victime, et les sous-limites pour la piscine, les travaux et le conseil.
- Les dégâts des eaux — recherche et réparation comprises, humidité graduelle incluse ou exclue, la limite par sinistre.
- Les seuils météorologiques — la vitesse du vent et la pluviométrie à partir desquelles la garantie ordinaire répond, en dessous des 120 km/h du Consorcio.
- Les franchises — la franquicia par sinistre, qui transforme une prime bon marché en une année coûteuse.
- La surprime du Consorcio et l'intermédiaire — la surprime est la même dans chaque devis ; la rémunération de l'intermédiaire est dans la prime, et l'assemblée est en droit de demander qui est payé par qui.
Où nous intervenons
Nos administrateurs à Fuerteventura lisent la police avant son renouvellement, commandent l'évaluation de reconstruction sur laquelle la somme assurée doit reposer, présentent à l'assemblée trois devis comparables avec les huit lignes côte à côte, signalent à temps les travaux et les changements à l'assureur, et gèrent les sinistres de la première photographie au rapport d'expertise — avec le propriétaire à l'étranger en copie à chaque étape. Voir notre service d'assurance de copropriété, ou demander un devis.
Questions fréquentes
L'assurance de copropriété est-elle obligatoire aux Canaries ?
Non. Ni la loi sur la propriété horizontale ni aucune loi canarienne n'obligent une copropriété à assurer l'immeuble ; seules Madrid et la Communauté valencienne imposent par loi régionale la couverture incendie et dommages aux tiers. Les copropriétés s'assurent parce que le Code civil rend le propriétaire d'un immeuble responsable des dommages dus à sa ruine, et parce que les dettes de la copropriété retombent sur les propriétaires par quote-part une fois ses fonds épuisés.
Que se passe-t-il si l'immeuble est sous-assuré ?
Chaque sinistre est réduit dans la même proportion. Un immeuble qui coûte 6 000 000 d'euros à reconstruire et assuré pour 4 000 000 reçoit les deux tiers de toute perte — 20 000 euros d'un sinistre tempête de 30 000 — et les propriétaires paient le reste par appel de fonds. La règle peut être exclue par convention dans la police, et la somme doit être un coût de reconstruction actuel, pas une valeur de marché.
Le Consorcio couvre-t-il les tempêtes et la calima ?
Il couvre les événements extraordinaires : inondations par la pluie ou coups de mer, vents avec des rafales de plus de 120 km/h, tremblements de terre, éruptions volcaniques et terrorisme, sur les mêmes sommes que la police ordinaire et sans franchise pour les logements et les copropriétés. Il ne couvre pas la pluie qui entre par la toiture ou par des avaloirs bouchés, ni les dommages dus au défaut d'entretien ; cela relève de la police ordinaire ou de la copropriété.
La police de la copropriété couvre-t-elle l'intérieur de mon appartement ?
Généralement les éléments fixes — murs, sols, installations encastrées — lorsque le dommage provient d'une cause assurée, mais jamais votre contenu ni votre propre responsabilité envers un voisin. Un propriétaire à l'étranger a besoin d'une assurance habitation avec dégâts des eaux et responsabilité civile, et doit vérifier sa clause sur les appartements inoccupés.
