Vous venez d'acheter dans une copropriété : les trente premiers jours, étape par étape

Le notaire de Puerto del Rosario referme le dossier, le vendeur pousse sur la table deux jeux de clés et une télécommande de garage, et un couple de Milan possède un appartement dans une résidence de cinquante logements à Corralejo. Ce que personne ne dit autour de la table, c'est qu'ils viennent aussi d'entrer dans quelque chose : une copropriété, avec un budget, des règles, une assemblée annuelle et un secrétaire qui ne sait pas encore qu'ils existent. La loi espagnole sur la propriété horizontale remet à chaque nouveau propriétaire une courte liste d'obligations et aucune date pour les remplir. Cet article les met en ordre sur les trente premiers jours, selon la loi en vigueur en octobre 2026. Les trente jours sont notre calendrier de travail, pas celui de la loi : c'est à peu près le temps qui s'écoule avant le premier appel de charges, et tout ce qui suit se fait plus facilement avant ce jour qu'après.

Ce que vous avez rejoint à la table du notaire

Trois choses sont venues avec l'appartement, qu'on vous en ait parlé ou non. La première est une quote-part de participation, le pourcentage fixé dans le titre de l'immeuble qui décide de votre part de chaque dépense : chaque propriétaire contribue con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, selon la quote-part fixée dans le titre ou selon ce qui a été spécialement établi. La deuxième, ce sont les décisions de la copropriété telles qu'elles étaient le jour de votre signature. La loi dit que Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios, les décisions valablement adoptées conformément à cet article obligent tous les propriétaires, et un acheteur prend l'immeuble tel que l'assemblée l'a laissé : le budget en vigueur, l'appel de fonds voté en mars, les horaires de la piscine convenus il y a des années. La troisième est la responsabilité de l'appartement lui-même pour les charges impayées du vendeur, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, dans la limite de celles qui correspondent à la partie échue de l'année de l'acquisition et aux trois années civiles précédentes. Cette règle, et le certificat qui en protège l'acheteur, font l'objet de notre article sur le certificat de dettes, et nous ne les répétons pas ici.

Deux choses ne sont pas venues avec l'appartement. Le registre de la copropriété porte encore le nom, l'adresse et le compte bancaire du vendeur, et personne n'a donné les vôtres à l'administrateur. Corriger cela est le travail de la première semaine ; le reste du mois consiste à lire ce que vous avez rejoint.

Première semaine : informer le secrétaire que l'appartement a un nouveau propriétaire

L'obligation figure dans la liste des devoirs de tout propriétaire : Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local, communiquer à la personne qui exerce les fonctions de secrétaire de la copropriété, par tout moyen permettant de garder une preuve de sa réception, le changement de titulaire du logement ou du local. La conséquence pèse sur le vendeur : Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, celui qui manque à cette obligation continue de répondre des dettes envers la copropriété nées après la transmission, solidairement avec le nouveau titulaire. La loi lève cette conséquence lorsque les organes de gouvernement de la copropriété ont eu connaissance de la vente par un autre moyen ou par des actes concluants du nouveau propriétaire, ou lorsque la transmission est notoire.

L'avis protège donc le vendeur, et un vendeur soigneux l'envoie. L'acheteur devrait en envoyer un aussi, pour une raison que la loi n'a pas besoin d'énoncer : tant que le registre ne porte pas votre nom, les appels de charges, la convocation et le procès-verbal partent chez quelqu'un qui n'est plus propriétaire de l'appartement. Le nom de la personne à qui écrire se trouve sur un papier que vous avez déjà. Le certificat de dettes que le vendeur a produit chez le notaire est signé par la personne qui fait office de secrétaire, et dans une copropriété administrée par un professionnel c'est normalement l'administrateur. Écrivez un e-mail qui demande un accusé de réception, joignez les pages de l'acte qui identifient l'appartement et les acheteurs (la copie simple du notaire suffit), et indiquez la date de l'acte, vos noms complets, vos numéros de pièce d'identité ou de NIE, un téléphone et un e-mail.

Première semaine : une adresse en Espagne, et ce qui se passe sans elle

Le second avis part dans le même e-mail. Tout propriétaire doit communiquer au secrétaire el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, l'adresse en Espagne pour les convocations et notifications de toute nature liées à la copropriété. Une adresse à Milan ne satisfait pas à la règle, et une adresse e-mail n'est pas ce que la loi nomme, même si la plupart des administrateurs, nous compris, envoient tout par e-mail en parallèle.

Ce qui se passe sans cette adresse concerne surtout le propriétaire qui vit à l'étranger. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, à défaut de cette communication, c'est l'appartement lui-même qui tient lieu d'adresse, et ce qui est remis à son occupant produit tous ses effets juridiques. L'occupant peut être un locataire ou un vacancier. Et si la notification ne peut pas être remise à l'appartement, elle est affichée au tableau d'affichage de la copropriété, signée par le secrétaire avec le visa du président, et La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales, une notification faite de cette façon produit tous ses effets juridiques dans un délai de trois jours civils. Une convocation, une réclamation de charges impayées ou le procès-verbal qui fait courir le délai pour contester une décision peuvent tous vous parvenir ainsi, valablement, pendant que vous êtes dans un autre pays.

Le choix est pratique. Si une personne de confiance relève le courrier à l'appartement, l'appartement peut être l'adresse. Sinon, désignez en Espagne une personne qui a accepté de recevoir et de faire suivre les lettres de la copropriété : un proche, votre avocat, le conseiller qui dépose votre déclaration de non-résident. Qui que ce soit, dites-le au secrétaire par écrit, et de nouveau chaque fois que cela change. La manière dont la convocation, l'ordre du jour et le pouvoir parviennent à un propriétaire à l'étranger est exposée dans notre guide de l'assemblée annuelle.

Première semaine : les charges, le fonds de réserve et les appels de fonds déjà votés

Demandez trois choses à l'administrateur : votre quote-part, la charge ordinaire avec son calendrier, et la liste des appels de fonds exceptionnels que l'assemblée a approuvés, avec la date d'échéance de chaque versement. Les dates comptent à cause d'une phrase de la loi : Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras, les appels de fonds destinés à payer des améliorations réalisées ou à réaliser dans l'immeuble sont à la charge de celui qui est propriétaire au moment où les sommes deviennent exigibles. Pour les travaux dont un immeuble a besoin, conservation et accessibilité, la loi grève l'appartement lui-même : Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales, les appartements restent affectés au paiement du coût de ces travaux dans les mêmes termes et conditions que ceux que l'article 9 fixe pour les charges générales. Dans les deux cas, un appel de fonds voté avant votre achat, dont des versements viennent à échéance après l'acte, vous sera réclamé. Ce que vous et le vendeur avez convenu dans le contrat décide seulement lequel des deux le supporte à la fin. Notre guide des charges et des appels de fonds explique comment chacun se calcule.

Le fonds de réserve est l'autre surprise. Toute copropriété doit en avoir un, doté de una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario, une somme qui ne peut en aucun cas être inférieure à 10 pour cent de son dernier budget ordinaire, et la loi le décrit comme un fonds cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, dont la titularité revient à tous égards à la copropriété. Rien n'est remboursé au vendeur lors d'une vente et rien n'est facturé à l'acheteur pour son entrée : le fonds reste où il est, et vous y contribuez selon votre quote-part dès votre premier appel de charges.

Mettez ensuite le paiement en place. La loi ne dit pas comment les charges se paient, mais elle dit ce que coûte le retard : los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo, les créances de la copropriété portent intérêt à partir du moment où le paiement doit être fait et ne l'est pas. Il y a un second coût à l'assemblée, auquel nous venons plus bas. Un prélèvement signé la première semaine supprime les deux. Donnez le compte à l'administrateur et signez le mandat ; si vous préférez un virement permanent, demandez la référence qui identifie votre appartement, car un virement que l'administrateur ne peut pas rattacher à un lot est une charge qui apparaît comme impayée.

Deuxième semaine : les papiers à demander

Le dossier que le vendeur tenait sur la copropriété change rarement de mains avec les clés. La loi place les papiers de la copropriété entre deux paires de mains : El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios, le secrétaire garde les livres de procès-verbaux de l'assemblée des propriétaires, et les fonctions de l'administrateur comprennent custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, garder à la disposition des titulaires la documentation de la copropriété. Vous êtes désormais l'un de ces titulaires. Demandez cinq choses.

• Les statuts. Ils se trouvent dans le titre de l'immeuble et peuvent régler l'usage des appartements, les dépenses et les réparations, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, formant un statut particulier qui ne porte pas préjudice aux tiers s'il n'a pas été inscrit au registre de la propriété. Lisez le texte inscrit : une interdiction d'usage, ou une clause qui exonère certains lots d'une dépense, vous oblige si elle y figure.
• Le règlement intérieur. Horaires de la piscine, stationnement, ordures, bruit. Ce sont des normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, des règles de régime intérieur qui obligent aussi tout titulaire tant qu'elles ne sont pas modifiées dans la forme prévue pour les décisions d'administration. Ce qu'elles peuvent régler ou non se trouve dans notre article sur le règlement intérieur.
• Les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées. La loi dit que El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9, le procès-verbal est envoyé aux propriétaires selon la procédure de l'article 9, mais les derniers sont partis chez le vendeur. Ils montrent les travaux en discussion, les appels de fonds votés et les litiges en cours.
• Le budget de l'année et les derniers comptes approuvés. L'assemblée se réunit au moins une fois par an para aprobar los presupuestos y cuentas, pour approuver les budgets et les comptes. Les deux documents vous disent ce que paie la charge et si le fonds de réserve existe vraiment.
• La police d'assurance de la copropriété. Il vous la faut pour savoir ce que la vôtre doit couvrir, et c'est le travail de la troisième semaine.

Deuxième semaine : clés, télécommandes, cartes et compteurs

Rien de tout cela n'est dans la loi, et tout coûte moins cher le premier jour que plus tard. Comptez ce que le vendeur remet au regard de ce que l'immeuble utilise : les clés de l'appartement, de la porte d'entrée, de la boîte aux lettres et du débarras, la télécommande du portail du garage, les cartes ou badges de la piscine. Demandez à l'administrateur comment la copropriété délivre les doubles et ce qu'ils coûtent : les portails et les serrures de la piscine sont des installations communes, et leurs télécommandes et cartes sont généralement codées par la copropriété plutôt qu'achetées en magasin. Un propriétaire qui vit à l'étranger devrait aussi décider dès maintenant qui, à Fuerteventura, garde une clé de secours, et dire à l'administrateur de qui il s'agit. Notre article sur l'appartement laissé vide explique quand la copropriété peut avoir besoin d'entrer et qui doit ouvrir la porte.

Les compteurs sont l'autre moitié de la remise. Photographiez les compteurs d'eau et d'électricité le jour des clés, pour que la dernière consommation du vendeur et votre première soient séparées par un relevé et non par une dispute. Mettez ensuite les contrats à votre nom. Là où le fournisseur est le consortium public de l'île, le CAAF, il voudra voir qui vous êtes et que l'appartement est à vous : sa liste de documents pour une demande de fourniture comprend la pièce d'identité du titulaire et le Documento de propiedad: escritura pública (compraventa, herencia, donación), nota simple del Registro de la Propiedad actualizada o certificación registral, le document de propriété, c'est-à-dire l'acte public de vente, de succession ou de donation, un extrait à jour du registre de la propriété ou un certificat du registre. Son guichet électronique demande un certificat numérique ou le système Cl@ve, si bien qu'un propriétaire à l'étranger passe le plus souvent par un représentant ou se rend en personne aux registres de Puerto del Rosario, Corralejo et Gran Tarajal. Dans un immeuble ancien à compteur général unique, il n'y a pas de contrat à changer : le client du consortium est la copropriété, et votre eau arrive sur l'appel de charges de la copropriété. Demandez à l'administrateur lequel des deux cas est celui de votre immeuble ; notre article sur l'eau à Fuerteventura explique les deux.

Troisième semaine : l'assurance de la copropriété et la vôtre

La police de la copropriété assure l'immeuble : la structure, les toitures, les cages d'escalier, la piscine et, dans la plupart des polices, les éléments fixes de chaque appartement. Elle n'assure ni vos meubles, ni vos appareils, ni votre responsabilité envers le voisin du dessous quand votre lave-linge inonde son plafond. C'est le rôle d'une assurance habitation à votre nom, et un propriétaire qui sera absent des mois devrait lire sa clause sur les logements inoccupés avant de signer. Ni la loi de l'État ni la loi canarienne n'obligent ici une copropriété à assurer l'immeuble, vérifiez donc qu'une police existe et quelle somme elle assure. Notre guide de l'assurance de la copropriété explique comment la lire.

Avant tous travaux : prévenez d'abord la copropriété

La plupart des nouveaux propriétaires changent quelque chose dans les premiers mois : une cuisine, une salle de bains, les sols. À l'intérieur de l'appartement la loi le permet, dans une limite et à une condition. Le propriétaire peut modifier les éléments architecturaux, les installations ou les services de l'appartement cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, lorsque cela ne porte pas atteinte à la sécurité de l'immeuble, à sa structure générale, à sa configuration ou à son état extérieurs, et ne lèse pas les droits d'un autre propriétaire, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, et il doit rendre compte de ces travaux au préalable à la personne qui représente la copropriété. Au préalable est le mot qui compte : l'avis va au président, par l'intermédiaire de l'administrateur, avant l'arrivée de l'artisan, avec les dates et une description des travaux.

Hors de l'appartement, la règle tient en une ligne : En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, dans le reste de l'immeuble le propriétaire ne peut faire aucune modification. Une fermeture de terrasse, un store ou un climatiseur en façade n'est pas une rénovation de votre appartement : cela touche l'immeuble, et cette conversation commence avec la copropriété, pas avec l'artisan. L'autorisation de la mairie est une autre affaire, et aucune ne remplace l'autre.

Avant la première assemblée : votre vote

Vous votez dès le jour où vous êtes propriétaire, et la loi demande trois choses à un nouveau propriétaire. La première est d'être à jour. Les propriétaires qui, au début de l'assemblée, ont des dettes échues envers la copropriété qu'ils n'ont ni contestées en justice ni consignées podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, peuvent participer à ses délibérations mais n'ont pas le droit de vote. La deuxième concerne les couples et quiconque achète avec quelqu'un d'autre : un appartement détenu en indivision a une seule voix, et ses copropriétaires désignent un représentant pour assister et voter pour tous. La troisième est le pouvoir. La présence peut être personnelle ou par représentation, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, un écrit signé par le propriétaire suffisant à l'établir ; la loi ne demande ni notaire ni apostille.

Un nouveau propriétaire peut aussi mettre un sujet sur la table. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, tout propriétaire peut demander que l'assemblée des propriétaires étudie toute question d'intérêt pour la copropriété et se prononce sur elle, par un écrit au président, qui l'inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée suivante.

Depuis Fuerteventura : trente jours dans un appartement

Reprenons le couple de Milan. Leur appartement est l'un des cinquante d'une résidence de Corralejo avec piscine et jardins, et sa quote-part est de 2 %. Le budget ordinaire de la copropriété pour 2026 est de 90 000 €, l'appartement paie donc 1 800 € par an, appelés en quatre échéances trimestrielles de 450 €, et le fonds de réserve doit contenir au moins 9 000 €. En mars, l'assemblée a approuvé un appel de fonds de 40 000 € pour un visiophone et un portail automatique pour véhicules, payable en quatre versements de 10 000 € en juillet, octobre, janvier et avril : 800 € pour cet appartement, 200 € à chaque fois. Le vendeur a payé le versement de juillet.

Ils signent le mardi 1er septembre 2026. Le certificat de dettes dit que l'appartement est à jour et mentionne l'appel de fonds, avec les trois versements qui restent à échoir. L'après-midi même, ils comptent deux jeux de clés, une télécommande de garage et deux cartes de piscine, et photographient les deux compteurs. Le mercredi, ils écrivent à l'administrateur dont la signature figure sur le certificat : les pages de l'acte, leurs noms et numéros de NIE, un e-mail, un téléphone et, comme adresse en Espagne, le bureau du conseiller de Corralejo qui dépose leur déclaration de non-résidents et a accepté de recevoir le courrier de la copropriété. Le vendredi, ils ont signé le mandat de prélèvement.

La deuxième semaine, les papiers arrivent : les statuts inscrits, deux pages de règlement intérieur, les procès-verbaux des deux dernières assemblées, le budget de 2026 et la police. Les procès-verbaux montrent l'appel de fonds et rien d'autre en attente. Les comptes montrent 11 300 € dans le fonds de réserve, au-dessus des 9 000 € qu'exige la loi. La police assure l'immeuble et ne dit rien du contenu, si bien que la troisième semaine ils souscrivent leur propre assurance habitation. La quatrième, ils informent le président, par l'intermédiaire de l'administrateur, que la cuisine et la salle de bains seront refaites en novembre, avec le nom de l'artisan et les dates.

Le jeudi 1er octobre, trente et unième jour, la copropriété prélève 650 € : les 450 € du trimestre et le versement d'octobre de 200 €. Les versements de janvier et d'avril porteront ce qu'ils paient d'un appel de fonds voté avant leur arrivée à 600 €, exactement le chiffre que le certificat leur avait donné à la table du notaire.

Ce que nous faisons dans les copropriétés que nous administrons

Dans les immeubles que nous gérons à Corralejo, à Caleta de Fuste et dans le sud, un changement de propriétaire est une écriture et une courte liste. Le jour où l'avis arrive, nous enregistrons le nouveau propriétaire, l'adresse de notification et le mandat bancaire, nous confirmons par écrit la quote-part, le calendrier des charges et chaque appel de fonds avec ses dates, et nous envoyons les statuts, le règlement intérieur, les derniers procès-verbaux, le budget et la police sans qu'on nous les demande. Le nouveau propriétaire reçoit un accès à notre portail propriétaire, où se trouvent les relevés, les documents de la copropriété et les incidents avec leurs photographies, et où la convocation de la prochaine assemblée apparaît avec son formulaire de pouvoir. Les propriétaires qui veulent que leur copropriété soit gérée ainsi peuvent lire ce que nous faisons pour les propriétaires qui vivent à l'étranger et demander un devis.

Questions fréquentes

Qui doit informer la copropriété que l'appartement a été vendu, le vendeur ou l'acheteur ?

La loi range cet avis parmi les obligations de tout propriétaire et fait peser la conséquence sur le vendeur : tant que le secrétaire n'a pas été informé, par un moyen qui laisse une preuve de réception, le vendeur continue de répondre solidairement avec l'acheteur des dettes nées après la vente. Cette responsabilité cesse si les organes de gouvernement de la copropriété ont appris la vente autrement ou si la transmission est notoire. L'acheteur devrait écrire lui aussi, car tant que le registre n'est pas corrigé, les appels de charges, la convocation et le procès-verbal partent chez l'ancien propriétaire.

Je vis à l'étranger. Puis-je donner mon adresse à l'étranger pour les notifications de la copropriété ?

Pas comme l'adresse qu'exige la loi, qui doit être en Espagne. Si vous n'en donnez aucune, l'appartement lui-même tient lieu d'adresse et ce qui est remis à son occupant est valable ; si la remise y échoue, la notification va au tableau d'affichage de la copropriété et produit tous ses effets dans un délai de trois jours civils. Donnez l'appartement, si quelqu'un y relève le courrier, ou une personne en Espagne qui a accepté de le recevoir, et ajoutez un e-mail comme canal parallèle.

L'assemblée a approuvé un appel de fonds avant mon achat. Dois-je payer les versements qui viennent à échéance après l'acte ?

La copropriété vous les réclamera. Pour les appels de fonds qui paient des améliorations, la loi dit expressément qu'ils sont à la charge de celui qui est propriétaire quand les sommes deviennent exigibles, et pour les travaux dont un immeuble a besoin elle grève l'appartement lui-même de leur coût. Ce que vous avez convenu avec le vendeur décide seulement si vous pouvez les récupérer auprès de lui. C'est pourquoi le certificat de dettes devrait mentionner chaque appel de fonds approuvé avec ses dates, et pourquoi un nouveau propriétaire demande la même liste à l'administrateur dès la première semaine.

Puis-je voter à la première assemblée après l'achat ?

Oui, dès le jour où vous êtes propriétaire, à deux conditions. Vous devez être à jour des dettes échues envers la copropriété au début de l'assemblée, sinon vous pouvez parler mais pas voter. Et si l'appartement appartient à deux personnes ou plus, elles désignent un représentant, car l'appartement a une seule voix. Si vous ne pouvez pas venir, un écrit signé par le propriétaire suffit pour désigner un mandataire.