L'appartement de Corralejo se vide la dernière semaine de septembre et ne reverra pas son propriétaire avant Pâques. Entre les deux séjours, il devra affronter un flexible sous l'évier, une évacuation de terrasse et les premières pluies d'automne, un disjoncteur différentiel qui saute une nuit au-dessus d'un réfrigérateur resté plein, une fuite du voisin qu'il faudra tracer à travers votre salle de bains et une convocation d'assemblée notifiée à une porte vide. Rien de tout cela ne vous réclame sur l'île. Tout cela réclame quelqu'un avec une clé, une page qui dit ce qu'il peut faire et un canal qui vous raconte ce qui s'est passé. Voici le protocole d'absence que nous demandons aux propriétaires à l'étranger des copropriétés que nous administrons de laisser derrière eux — et la loi qui se trouve sous chacune de ses lignes.
Ce que la loi attend d'un appartement vide
L'absence ne change rien à la Ley de Propiedad Horizontal, et c'est précisément le problème : chaque devoir qu'elle impose au propriétaire continue de courir pendant que l'appartement est vide. Vous devez maintenir votre lot et ses installations privatives en bon état «en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder» — dans des termes qui ne portent pas préjudice à la copropriété ni aux autres propriétaires, en réparant les dommages causés par votre négligence ou par celle des personnes dont vous répondez (LPH, art. 9.1.b). Vous devez consentir dans votre appartement «las reparaciones que exija el servicio del inmueble» — les réparations qu'exige le service de l'immeuble — et les servitudes temporaires indispensables aux travaux communs, avec le droit d'être indemnisé des dommages qu'ils causent (art. 9.1.c), et vous devez «permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores» — laisser entrer la copropriété à ces fins (art. 9.1.d). Si vous constatez que l'immeuble a besoin d'une réparation urgente, vous devez le signaler à l'administrateur «sin dilación», sans délai (art. 7.1).
Le devoir qui piège le plus de propriétaires à l'étranger est le plus discret. Chaque propriétaire doit communiquer au secrétaire de la copropriété une adresse en Espagne pour les notifications ; à défaut, «se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo» — l'appartement lui-même vaut adresse, et une notification remise à celui qui l'occupe produit tous ses effets. Si elle ne peut pas y être remise, elle est affichée au tableau de la copropriété et produit plein effet trois jours calendaires plus tard (art. 9.1.h). Un appartement vide, autrement dit, reçoit ses convocations, ses listes de débiteurs et ses appels de fonds au tableau, et les délais courent que vous les ayez lus ou non.
Derrière la LPH se tiennent les règles générales. Celui qui cause un dommage à autrui par faute ou négligence est tenu de le réparer (Código Civil, art. 1902), et le propriétaire d'un bâtiment répond des dommages résultant de sa ruine «si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias» — si elle survient faute des réparations nécessaires (art. 1907). Un flexible qui éclate et inonde l'appartement du dessous n'est pas de la malchance aux yeux de la loi ; c'est une installation privative qui n'a pas été maintenue en bon état, et la facture suit l'origine, comme l'explique notre article sur les fuites.
Les clés : qui les détient, et sous quel mandat
Le détenteur des clés, c'est tout le protocole en une personne. Un voisin qui habite l'immeuble, un ami sur l'île, la personne qui fait le ménage, une agence, le cabinet de l'administrateur : chacun peut le faire, et le choix compte moins que la page qui accompagne la clé.
Remettre une clé avec le pouvoir d'entrer et d'agir est, en droit, un mandat. Le Código Civil admet qu'il soit «expreso o tácito», et le mandat exprès peut être donné «por instrumento público o privado y aun de palabra» — par acte public ou privé, et même verbalement (Código Civil, art. 1710). Le verbal est valable et inutile : le jour où le détenteur des clés se tient dans votre couloir avec un plombier et un voisin qui veut savoir de quel droit, une page signée est la réponse. Le Code fixe aussi la limite du mandat général : «no comprende más que los actos de administración» — il ne couvre que les actes d'administration, et tout acte de disposition du bien exige un mandat exprès (art. 1713). Laisser entrer l'entreprise de la copropriété, fermer un robinet d'arrêt, appeler un plombier, aérer l'appartement et le photographier sont des actes d'administration. Signer quoi que ce soit concernant le bien n'en est pas un, et la page doit le dire.
Ce que nous demandons à chaque propriétaire à l'étranger des copropriétés que nous administrons d'écrire sur cette page, avec une copie déposée chez l'administrateur :
- Qui détient la clé, avec téléphone et courriel, et une seconde personne joignable quand la première est absente.
- Pour quoi : entrer pour les réparations et inspections de la copropriété au titre de l'article 9.1.c et d ; entrer en cas d'urgence ; une visite mensuelle pour aérer, faire couler les robinets et vérifier les plafonds ; laisser entrer les artisans que vous nommez.
- Le pouvoir de dépense : si le détenteur peut appeler un plombier ou un électricien sans vous demander d'abord, et jusqu'à quel montant.
- Le registre : chaque entrée notée avec date, motif et photographies, envoyées à vous — et à l'administrateur quand l'entrée concerne la copropriété.
- Ce que le détenteur ne doit pas faire : transmettre la clé, laisser entrer quelqu'un sans l'accompagner, ou signer quoi que ce soit.
- Jusqu'à quand : une date, ou «jusqu'à révocation écrite», et l'instruction de rendre la clé ce jour-là.
Deux clés, pas une : celle du détenteur et un second jeu dans un endroit que le détenteur peut atteindre si le premier est perdu. Et un mot sur les boîtes à clés. Ces petits coffres à combinaison vissés au chambranle sont pratiques, et ils sont exactement ce qu'une assurance habitation demande : les conditions de résidence secondaire que nous avons lues excluent le vol quand le logement ne disposait pas des mesures de sécurité déclarées aux conditions particulières, et d'autres excluent les vols rendus possibles par la négligence de l'assuré. Demandez à votre assureur par écrit avant d'en installer une, et ne laissez jamais le code là où se trouve la boîte.
Urgences : qui peut entrer, et comment
De l'eau qui coule par le plafond de l'appartement du dessous, de la fumée derrière une porte fermée, une odeur de gaz sur le palier. La loi distingue trois situations.
Avec consentement, à tout moment. Si vous ou votre détenteur de clés ouvrez la porte, ou si vous autorisez l'administrateur à laisser entrer un artisan, les droits de personne ne sont touchés. C'est pour cela que le détenteur de clés existe : le plombier de la copropriété peut être à l'intérieur le matin même, et le devoir d'accès de l'article 9.1.d est rempli.
Sans consentement, en cas d'urgence réelle. Le domicile est inviolable selon la Constitution : «Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito» — aucune entrée ni perquisition sans le consentement du titulaire ou une décision judiciaire, sauf en cas de flagrant délit (Constitución, art. 18.2). L'exception pour les urgences appartient à la police, pas au président. Selon la loi sur la sécurité citoyenne, «será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves a las personas y a las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad» — la nécessité d'éviter des dommages imminents et graves aux personnes ou aux biens, en cas de catastrophe, de ruine imminente ou de cas semblable d'extrême et urgente nécessité, est une cause légitime suffisante pour entrer dans un domicile (Ley Orgánica 4/2015, art. 15.2), et les agents transmettent ensuite sans délai leur procès-verbal au juge (art. 15.4). La loi sur la protection civile applique la même règle quand une urgence exige d'entrer dans un domicile (Ley 17/2015, art. 7 bis.4). Le protocole pour un appartement injoignable d'où sort de l'eau n'est donc pas un serrurier : c'est le 112, et ce sont les agents ou les pompiers sur le palier qui décident si le cas est assez grave pour ouvrir la porte. Un serrurier qui ouvre sur la parole d'un voisin, sans le consentement du propriétaire et sans cet appel, expose tous les intéressés au délit de violation de domicile (Código Penal, art. 202).
Sans consentement, sans urgence. Une fuite lente, une réparation votée par l'assemblée, une inspection réclamée par l'assureur — et un propriétaire qui ne répond pas, ou qui refuse. La copropriété n'a aucun droit de se faire justice elle-même. Son recours est le tribunal : les actions que la LPH accorde à l'assemblée et aux propriétaires, hors pures réclamations de sommes, passent par la procédure ordinaire (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 249.1.8.º), un chemin qui se mesure en mois, pendant lesquels le dommage continue et le propriétaire qui refuse accumule une responsabilité au titre de l'article 9.1.b. Chacun de ces mois est ce qu'un détenteur de clés et un mandat signé auraient épargné.
Quelle que soit la porte, le rôle de l'administrateur est écrit dans la loi : veiller à la conservation de l'immeuble «disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente» — en ordonnant les réparations et mesures urgentes et en en rendant compte immédiatement au président (LPH, art. 20.c), qui représente la copropriété en justice et hors de celle-ci (art. 13.3). Et la preuve commence sur le palier : des photographies horodatées avant que quoi que ce soit ne soit épongé, la note de l'artisan sur l'origine de l'eau, le récit du voisin et l'expert de l'assureur dès l'ouverture du sinistre — le dossier qui décide qui paie.
Avant de partir : eau, électricité, air, courrier
La liste est courte, et chaque ligne écarte l'un des sinistres classiques.
L'eau. Fermez le robinet d'arrêt général — celui de l'intérieur de l'appartement, généralement derrière une petite trappe près de l'entrée ou sous l'évier — et, si les compteurs sont dans une armoire commune, sachez quelle vanne est la vôtre. Les flexibles sous les éviers et derrière les toilettes et le lave-linge sont l'origine la plus fréquente d'une fuite privative, et une coupure d'eau suivie du retour de la pression est le moment classique où un flexible fatigué lâche. Coupez le chauffe-eau électrique à son disjoncteur. Nettoyez les évacuations de votre terrasse : un été de calima les laisse pleines pour les premières pluies d'automne. Les évacuations de toiture sont l'affaire de la copropriété, c'est pourquoi elles figurent sur notre checklist d'automne et pourquoi une membrane fatiguée est le sujet de notre article sur la toiture.
Électricité et gaz. Videz le réfrigérateur et laissez sa porte entrouverte : trois des conditions générales que nous avons lues excluent les denrées avariées dès que le logement est resté inhabité plus de dix jours, si bien qu'un réfrigérateur plein derrière un disjoncteur déclenché est une perte que personne n'assure. Coupez les circuits dont vous n'avez pas besoin et laissez ce qui doit rester : l'alarme, le routeur si vous surveillez l'appartement. Fermez le robinet de toute bouteille de butane et, si vous le pouvez, rangez la bouteille hors de la cuisine.
L'air. L'air de Fuerteventura est chargé de sel et l'humidité hivernale est réelle ; un appartement fermé fait pousser des moisissures sur les murs nord et dans les armoires. La visite mensuelle du détenteur de clés — fenêtres ouvertes une heure, robinets qu'on fait couler pour que les siphons ne sèchent pas, plafonds et dessous d'éviers vérifiés — vaut plus que n'importe quel gadget, et un capteur d'humidité bon marché qui envoie sa mesure sur votre téléphone est une bonne seconde ligne.
Courrier et notifications. L'article 9.1.h est la raison pour laquelle la boîte aux lettres compte : une convocation ou un appel de fonds remis à l'appartement est valablement remis. Communiquez au secrétaire de la copropriété une adresse en Espagne, par un moyen qui prouve la réception — le cabinet de l'administrateur, sous le mandat que décrit notre article sur la procuration, ou une personne qui fera suivre ce qui arrive — et demandez au détenteur de clés de vider la boîte à chaque visite. Laissez à l'administrateur votre téléphone et votre courriel, et ceux du détenteur de clés : une réparation qui attend une réponse vous attend, vous.
Un état des lieux au départ. Dix photographies datées — le robinet d'arrêt fermé, le tableau électrique, les plafonds, la terrasse — fixent l'état de l'appartement pour l'assureur et, si les travaux de la copropriété abîment quelque chose à l'intérieur, pour l'indemnisation que vous accorde l'article 9.1.c.
Si l'appartement est loué pendant votre absence, le gestionnaire ou le locataire est en pratique votre détenteur de clés et le mandat doit le dire ; ce qu'une location de vacances exige de la copropriété est un sujet à part.
Votre assurance habitation pendant que l'appartement est vide
La police immeuble de la copropriété couvre les parties communes et la responsabilité de la copropriété — notre article sur ce que couvre la police de la copropriété la passe en revue — et rien à l'intérieur de votre appartement. Un propriétaire à l'étranger a besoin d'une assurance habitation qui lui soit propre, et la police doit savoir que l'appartement est vide la plus grande partie de l'année.
La loi sur le contrat d'assurance vous impose trois devoirs que l'absence touche. Les clauses qui limitent vos droits doivent être mises en évidence dans la police et «específicamente aceptadas por escrito» — spécifiquement acceptées par écrit (Ley 50/1980, art. 3) ; les clauses sur les logements inhabités en font partie, et ce sont les pages à lire. Pendant le contrat, vous devez signaler à l'assureur, dès que possible, toute modification des circonstances déclarées dans le questionnaire qui aggrave le risque (art. 11.1) : un appartement assuré comme résidence principale et désormais visité deux fois par an est, dans les conditions que nous avons lues, exactement une telle modification — elles tarifent et conditionnent une résidence secondaire autrement. Un sinistre doit être déclaré dans les sept jours à compter du moment où vous en avez connaissance, sauf si la police accorde plus (art. 16), et vous devez employer les moyens à votre portée pour en limiter les conséquences (art. 17) — le détenteur de clés qui ferme le robinet d'arrêt à huit heures du matin fait exactement ce que la loi demande, et le coût raisonnable de ce sauvetage est à la charge de l'assureur.
Ce que disent les conditions. Nous avons lu en septembre 2026 les conditions générales de plusieurs assureurs présents en Espagne, et les seuils varient bien plus que les propriétaires ne le supposent. L'un définit la résidence principale comme celle qui «no permanece deshabitada más de 30 días consecutivos al año» — ne reste pas inhabitée plus de 30 jours consécutifs par an —, la résidence secondaire comme celle qui est habitée au moins une fois par mois ou quinze jours par an, et le logement inoccupé comme celui où l'on réside moins de quinze jours par an : trois catégories, trois prix, et un sinistre déclaré dans la mauvaise catégorie est un sinistre en difficulté. Un autre n'assure les résidences secondaires que sous une modalité propre et considère comme secondaire tout logement occupé par l'assuré moins de quatre mois par an. Pour l'eau, des conditions de résidence secondaire excluent les dommages dus au gel des canalisations et aux robinets ou vannes non fermés «si la vivienda ha estado deshabitada más de 3 días seguidos» — si le logement est resté inhabité plus de 3 jours de suite. Pour le vol, les bijoux hors coffre sont exclus après 96 ou 120 heures consécutives de logement vide dans deux conditions, et après trente jours consécutifs dans une troisième ; l'une exclut purement et simplement le vol sans effraction quand le logement est loué ou reste vide plus de trente jours consécutifs ; les denrées avariées tombent après dix jours. Rien de tout cela n'est une règle de droit — ce sont des clauses contractuelles, et les vôtres seront différentes —, mais chacune est une raison de déclarer l'appartement pour ce qu'il est, de demander par écrit à l'assureur ce que «deshabitada» signifie dans votre police, et de garder trace des visites du détenteur de clés.
Le protocole, sur une page
- Un détenteur de clés nommé, avec un suppléant, et le mandat signé déposé chez l'administrateur.
- Deux clés ; pas de boîte à clés sans réponse écrite de l'assureur.
- Robinet d'arrêt fermé, chauffe-eau coupé, flexibles vérifiés une fois par an, évacuations nettoyées.
- Réfrigérateur vide, circuits inutiles coupés, robinet de gaz fermé.
- Une visite par mois : aérer, faire couler les robinets, vérifier plafonds et dessous d'éviers, vider la boîte aux lettres, photographier.
- Une adresse en Espagne pour les notifications, communiquée au secrétaire par un moyen qui prouve la réception ; votre téléphone et votre courriel chez l'administrateur.
- Une assurance habitation déclarée en résidence secondaire, avec dégâts des eaux et responsabilité civile, les clauses d'inoccupation lues, et l'administrateur comme contact que l'assureur peut appeler.
- La ligne d'urgence : le détenteur de clés d'abord ; s'il est injoignable et que le dommage est grave, le 112 — jamais un serrurier sur la parole d'un voisin.
- Un registre : photographies datées au départ, et chaque entrée notée avec date, motif et images.
- Charges et IBI en prélèvement automatique, pour qu'un appartement vide n'apparaisse jamais sur la liste des débiteurs d'une convocation.
Là où nous intervenons
Pour les propriétaires à l'étranger des copropriétés que nous administrons, le protocole d'absence vit dans le dossier du lot : le détenteur de clés et son suppléant, le mandat, l'assureur et le numéro de police, l'adresse pour les notifications, les contacts qui répondent. Un incident — la photo du voisin, l'appel du gardien, de l'eau dans l'escalier — est signalé depuis le téléphone ; nous dépêchons un artisan vérifié et clôturons le ticket avec des photos avant-après, et vous le voyez d'où que vous viviez, le jour même. Les renouvellements d'assurance font partie des échéances que nous surveillons pour vous. Découvrez notre administration pour propriétaires non résidents et notre service entretien et artisans, ou demandez un devis.
Questions fréquentes
La copropriété peut-elle entrer dans mon appartement pendant que je suis à l'étranger ?
Seulement avec consentement, par le 112 en cas d'urgence grave, ou sur décision judiciaire. Les articles 9.1.c et 9.1.d de la Ley de Propiedad Horizontal vous obligent à consentir les réparations qu'exige le service de l'immeuble et à laisser entrer la copropriété pour les réaliser, mais ils ne donnent à personne le droit de forcer votre porte : un détenteur de clés avec un mandat signé remplit le devoir ; sans lui, une urgence qui menace de dommages graves relève de la police au titre de l'article 15.2 de la Ley Orgánica 4/2015, et tout le reste passe par les tribunaux.
Dois-je dire à mon assureur que l'appartement est vide la plus grande partie de l'année ?
Oui. La loi sur le contrat d'assurance vous oblige à déclarer, dès que possible, toute modification des circonstances données dans le questionnaire qui aggrave le risque, et les conditions que nous avons lues classent un logement en résidence principale, secondaire ou inoccupée selon le nombre de jours par an où il est habité — avec des modalités propres, des exclusions en dégâts des eaux et en vol, et des seuils qui vont de trois jours consécutifs à trente. Déclarez l'appartement en résidence secondaire et lisez les clauses sur la «vivienda deshabitada» avant d'en avoir besoin.
Que doit dire le mandat écrit pour les clés ?
Qui détient la clé et qui le supplée ; ce qu'il peut faire — entrer pour les réparations et inspections de la copropriété, entrer en cas d'urgence, visiter chaque mois, laisser entrer les artisans que vous nommez — et ce qu'il peut dépenser sans demander ; que chaque entrée est consignée avec date, motif et photographies ; qu'il ne peut ni transmettre la clé ni rien signer ; et jusqu'à quand. Un mandat en termes généraux ne couvre que les actes d'administration, ce qui est exactement la portée que vous voulez.
Que deviennent les notifications de la copropriété pendant mon absence ?
Tant que vous n'avez pas communiqué au secrétaire une adresse en Espagne, l'appartement est votre adresse pour toute notification, une remise à celui qui l'occupe est valable, et une notification qui ne peut être remise est affichée au tableau de la copropriété et prend effet trois jours calendaires plus tard. Communiquez une adresse par écrit — le cabinet de l'administrateur sous mandat, ou une personne sur l'île — et faites vider la boîte aux lettres par le détenteur de clés à chaque visite.
