Un règlement qui tient : bruit, animaux et stationnement — ce qu'une copropriété peut réglementer et ce qu'elle ne peut pas

Chaque copropriété a son règlement, et la plupart valent exactement ce que l'assemblée qui les a rédigés comprenait de la loi. Une interdiction des chiens glissée dans le règlement intérieur à main levée ; une clause « pas de bruit après dix heures » sans aucune mesure derrière ; une règle de stationnement qui contredit les actes ; une règle de piscine que personne ne peut faire respecter parce que cette pièce du puzzle relève de la réglementation sanitaire. Nous en héritons avec chaque copropriété que nous reprenons, et la première chose que nous faisons est de vérifier lesquelles survivraient devant un tribunal. Cet article traite de ce qu'une copropriété de Fuerteventura peut réglementer et de ce qu'elle ne peut pas : les deux types de règles qu'autorise la loi espagnole sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal), les majorités que chacun exige, les trois sujets qui remplissent notre boîte — bruit, animaux et stationnement — et la procédure qui transforme une règle en ordre lorsqu'un propriétaire, ou le locataire d'un propriétaire, ne s'y conforme pas.

Deux règlements, deux majorités

La loi donne à la copropriété deux instruments, et les confondre est l'erreur la plus fréquente que nous corrigeons.

Les statuts font partie du titre constitutif. Ils peuvent contenir « des dispositions… relatives à l'usage ou à la destination de l'immeuble, de ses appartements ou locaux, installations et services, aux charges, à l'administration et au gouvernement, aux assurances, à la conservation et aux réparations » (Ley de Propiedad Horizontal, art. 5). Parce qu'ils touchent au contenu du droit de chaque propriétaire, les modifier exige l'unanimité — le vote favorable de tous les propriétaires représentant toutes les quotes-parts (art. 17.6) — et ils ne lient les acquéreurs qu'une fois inscrits au Registre foncier (art. 5). Un statut peut interdire une activité dans les lots privatifs : un usage professionnel, un bar au rez-de-chaussée, une location touristique (depuis 2025, cette interdiction-là a sa propre règle des trois cinquièmes, comme l'explique notre article sur les locations saisonnières).

Le règlement intérieur — normas de régimen interior — est un autre animal. Les propriétaires peuvent le fixer « pour régler les détails de la cohabitation et la bonne utilisation des services et des choses communes, dans les limites fixées par la loi et les statuts », et il lie tout propriétaire « tant qu'il n'est pas modifié dans la forme prévue pour les décisions d'administration » (art. 6), c'est-à-dire à la majorité ordinaire des propriétaires et des quotes-parts, ou des présents en seconde convocation (art. 17.7), les majorités que parcourt notre guide de l'assemblée. Le règlement intérieur atteint donc les détails : les horaires de la piscine, l'usage de l'espace barbecue, où l'on gare les vélos, comment on utilise l'interphone, quand on sort les poubelles, les heures de silence. Ce qu'il ne peut pas faire, c'est ce que seul un statut peut faire : créer des interdictions qui entament le contenu du droit privatif. Une règle intérieure qui interdit les chiens, ou défend de louer un appartement, ou attribue pour toujours une place commune à un propriétaire, est un statut déguisé en règlement intérieur — et elle tombe le jour où quelqu'un la conteste, dans les trois mois de la décision, ou dans l'année lorsqu'elle est contraire à la loi ou aux statuts (art. 18).

La ligne entre les deux est la ligne entre comment une chose se fait et si elle peut se faire. Une règle qui dit « chiens en laisse dans les parties communes et jamais sur la plage de la piscine » est un règlement intérieur ; une règle qui dit « pas de chiens » est un statut.

Le bruit : la seule règle avec des chiffres derrière

Le bruit est la plainte qui ne cesse jamais d'arriver, et c'est aussi le seul sujet où la copropriété n'a pas à inventer une norme, parce que l'État et les mairies l'ont écrite.

Le règlement national sur le bruit fixe des objectifs de qualité acoustique pour l'intérieur des logements : un séjour ne devrait pas dépasser 45 dB(A) le jour et le soir et 35 dB(A) la nuit ; une chambre, 40 dB(A) le jour et le soir et 30 dB(A) la nuit, mesurés à l'intérieur de la pièce, installations de l'immeuble et bruit des voisins compris (Real Decreto 1367/2007, annexe II, tableau B). Ce sont les chiffres sur lesquels un technicien mesure, et les chiffres qu'un juge lit.

Les mairies ajoutent l'horloge. L'ordonnance sur le bruit de Pájara de 2024 divise la journée en trois périodes — jour de 07 h à 19 h, soirée de 19 h à 23 h, nuit de 23 h à 07 h en semaine, la nuit courant de minuit à 08 h les week-ends et jours fériés —, adopte les objectifs intérieurs de l'État, exige que les activités domestiques et les relations de voisinage les respectent, subordonne la détention d'animaux à « l'absence de nuisances pour le voisinage — aboiements, hurlements, miaulements, surtout la nuit » et interdit les engins de chantier dans les immeubles résidentiels entre 22 h et 08 h lorsque le bruit atteint les logements ; les amendes vont de 100 à 750 euros pour les infractions mineures, de 751 à 1 500 euros pour les graves et de 1 501 à 3 000 euros pour les très graves (Ordenanza de ruidos y vibraciones de Pájara, art. 8 et suivants). La Oliva cantonne les engins de chantier les plus bruyants à 09 h–18 h et rédigeait une nouvelle ordonnance en 2024 ; Antigua et Tuineje ont les leurs. La règle des heures de silence d'une copropriété devrait copier les périodes de sa mairie plutôt qu'en inventer d'autres, parce qu'une règle qui coïncide avec l'ordonnance peut être appliquée deux fois — par la copropriété en vertu de la loi et par la mairie en vertu de l'ordonnance — et qu'une règle qui la contredit n'est appliquée par personne.

Deux conséquences pratiques. Une plainte au sujet de la télévision du voisin n'est pas une affaire juridique tant que personne ne l'a mesurée ; le premier geste de l'administrateur est donc un relevé sonométrique par un technicien ou la police locale, aux heures que l'ordonnance définit. Et une règle qui fixe des heures de silence est exigible ; une règle qui dit « pas de bruit » ne l'est pas, parce que la loi sanctionne les activités gênantes au sens des dispositions générales (art. 7.2), et qu'une gêne est une chose qui se mesure.

Les animaux : ce qu'une copropriété peut réglementer en 2026

La loi de 2023 sur le bien-être animal a changé la conversation, mais pas la loi sur la propriété horizontale. Elle n'a créé aucun droit absolu de détenir des animaux dans n'importe quel logement, et les tribunaux l'ont dit : un tribunal de première instance de Vigo a confirmé, en 2026, une interdiction statutaire des animaux adoptée à l'unanimité et inscrite, précisément parce que la loi fixe la forme et que la copropriété l'a suivie ; une cour d'appel provinciale (Audiencia Provincial) a ordonné la cessation d'un appartement servant à héberger des chiens, par l'action en cessation que la loi prévoit pour les activités gênantes. Deux lectures coexistent et une copropriété doit connaître les deux : une interdiction des animaux est une limite au droit privatif, elle vit donc dans les statuts, à l'unanimité, inscrite — jamais dans un règlement intérieur voté à la majorité ; et une interdiction qui n'existe que sur le papier ne vaut rien si la copropriété ne peut pas prouver une nuisance, parce que la sanction qu'offre la loi est l'action en cessation, et qu'un tribunal l'accorde contre une nuisance, pas contre un chat.

Ce qu'un règlement intérieur peut faire, et devrait : chiens en laisse dans les parties communes ; pas d'animaux sur la plage de la piscine ni dans l'aire de jeux ; les maîtres ramassent ; aucun animal laissé seul sur les terrasses, les balcons ou dans les garages lorsqu'il dérange — ce que dit aussi l'ordonnance de Pájara. Pour les copropriétés que nous administrons avec de nombreux propriétaires à l'étranger, la règle sur les animaux qui compte le plus est celle qui concerne les locataires et les hôtes : le chien d'un vacancier est la responsabilité du propriétaire selon la loi, qui fait répondre chaque propriétaire envers les autres des infractions commises et des dommages causés (art. 9.1.g), et l'action en cessation vise le propriétaire aussi bien que l'occupant (art. 7.2).

Stationnement, terrasses, linge et travaux : les règles qui tiennent

• Stationnement. Qui possède ou utilise quelle place, c'est le titre et les actes qui le décident, pas l'assemblée : une place de garage qui est un lot privatif appartient à son propriétaire ; une cour commune peut être réglée par le règlement intérieur — stationnement des visiteurs, limites de durée, ni réparations ni lavage, bornes de recharge selon la règle des travaux individuels que présente notre article sur les bornes. Attribuer définitivement une place commune à un propriétaire exige les statuts.
• Terrasses et façades. Stores, fermetures, paraboles et pergolas modifient l'extérieur et touchent des parties communes ; la loi ne permet à un propriétaire de modifier que ce qui ne « porte pas atteinte ni ne modifie la sécurité de l'immeuble, sa structure générale, sa configuration ou son état extérieur », avec information préalable de la copropriété (art. 7.1). Un règlement intérieur peut fixer une couleur et un modèle uniformes pour les stores ; il ne peut pas autoriser ce que la loi interdit.
• Linge, barbecues, drones et le reste. Des détails de cohabitation, tous : un règlement intérieur peut dire où l'on étend le linge, où et quand on allume un barbecue, si le toit est accessible. Il ne peut pas infliger d'amende — la loi ne donne aux copropriétés aucun pouvoir de sanction, seulement la procédure ci-dessous —, si bien qu'un « barème de pénalités » dans un règlement intérieur est de la décoration.
• Travaux dans les appartements. Les horaires appartiennent à la mairie et à l'ordonnance ; un règlement intérieur peut les répéter et ajouter les règles pratiques : avis à l'administrateur, ascenseur protégé, gravats évacués chaque jour, pas de travaux en août si la copropriété en décide ainsi. Savoir si un travail est autorisé est une autre question, à laquelle répondent la loi (art. 7.1) et le permis.

Quand une règle est enfreinte : l'échelle

La procédure de la loi contre le propriétaire ou l'occupant qui « exerce dans l'appartement ou dans le reste de l'immeuble des activités interdites par les statuts, nuisibles à la propriété ou contraires aux dispositions générales sur les activités gênantes, insalubres, nocives, dangereuses ou illicites » compte quatre échelons, et en sauter un fait perdre l'affaire (art. 7.2).

1. La mise en demeure du président. De sa propre initiative ou à la demande de tout propriétaire ou occupant, le président somme le contrevenant, sous une forme qui en prouve la réception, de cesser immédiatement, sous peine d'action en justice. L'administrateur la rédige, le président la signe, le dossier commence ici.
2. L'autorisation de l'assemblée. Si le comportement persiste, le président ne peut exercer l'action en cessation qu'avec l'autorisation préalable de l'assemblée des propriétaires, convoquée à cet effet — un point précis à l'ordre du jour, un vote précis à la majorité ordinaire, un procès-verbal qui le dit.
3. L'action, contre le propriétaire et l'occupant. Elle suit la procédure ordinaire, avec la preuve de la mise en demeure et le certificat de la décision ; le juge peut ordonner la cessation immédiate de l'activité, à titre conservatoire, sous peine du délit de désobéissance, et la demande doit être dirigée contre le propriétaire et, s'il y en a un, contre le locataire ou l'occupant.
4. Le jugement. Au-delà de la cessation définitive et des dommages-intérêts, le tribunal peut priver le propriétaire de l'usage de l'appartement pour une durée allant jusqu'à trois ans, selon la gravité de l'infraction et du préjudice pour la copropriété ; un locataire peut perdre tous ses droits sur l'appartement et être expulsé.

Rien dans cette échelle n'exige que la règle figure dans les statuts : la propre liste des activités gênantes de la loi suffit, et c'est pourquoi la mesure du bruit compte plus que la rédaction du règlement intérieur. Et rien n'y permet à la copropriété d'agir seule : la règle est appliquée par un juge, sur les preuves de la copropriété. Notre article sur le président explique comment un président à l'étranger signe la mise en demeure et délègue le reste.

Un règlement qui tient : le modèle que nous mettons en place

Dans les copropriétés que nous administrons sur l'île, le règlement intérieur tient en deux pages, en espagnol et dans les langues des propriétaires, adopté à la majorité ordinaire et remis à chaque locataire et à chaque vacancier : heures de silence copiées de l'ordonnance municipale (23 h–07 h, minuit–08 h les week-ends) ; horaires de la piscine et règles qu'impose la réglementation sanitaire, que notre article sur les piscines exposera ce mois-ci ; chiens en laisse, jamais sur la plage de la piscine, les maîtres ramassent ; stationnement visiteurs signalé, à durée limitée, sans lavage ni réparations ; travaux déclarés, horaires selon l'ordonnance, gravats sortis chaque jour, aucun en août ; barbecue dans son espace, linge à l'intérieur de la ligne de la terrasse, toit fermé ; le canal d'incidents de l'administrateur comme premier réflexe pour tout cela. Tout ce qui entamerait le droit d'un propriétaire — animaux, location, usages — va dans les statuts ou nulle part.

Où nous intervenons

Nos administrateurs à Fuerteventura auditent les statuts et le règlement intérieur de chaque copropriété que nous reprenons, réécrivent le règlement pour que chaque ligne soit exigible et que chaque sujet figure dans le bon instrument, le traduisent pour les propriétaires et les locataires, commandent la mesure du bruit quand une plainte arrive, rédigent la mise en demeure du président et, quand l'assemblée l'autorise, engagent l'action en cessation. Découvrez nos services de gestion de copropriété et de soutien juridique à la copropriété, ou demandez un devis.

Questions fréquentes

Une copropriété peut-elle interdire les animaux dans les appartements ?
Seulement dans les statuts, adoptés à l'unanimité et inscrits au Registre foncier — jamais par un vote à la majorité sur le règlement intérieur. Les tribunaux ont confirmé en 2026 des interdictions statutaires inscrites et ont aussi ordonné la cessation d'appartements servant à héberger des animaux au titre des activités gênantes ; la loi de 2023 sur le bien-être animal n'a créé aucun droit absolu de détenir des animaux. Une copropriété qui veut réglementer plutôt qu'interdire utilise le règlement intérieur : laisse, pas d'animaux sur la plage de la piscine, aucune nuisance, le propriétaire répond des locataires et des hôtes.

Quelles sont les heures légales de silence à Fuerteventura ?
Ce sont les mairies qui les fixent. L'ordonnance de Pájara de 2024 place la période nocturne de 23 h à 07 h en semaine et de minuit à 08 h les week-ends et jours fériés, interdit les engins de chantier dans les immeubles résidentiels de 22 h à 08 h et applique les objectifs intérieurs de l'État — 30 dB(A) dans une chambre la nuit — avec des amendes de 100 à 3 000 euros. La Oliva cantonne les engins les plus bruyants à 09 h–18 h. La règle d'une copropriété devrait copier les périodes de sa propre commune.

La copropriété peut-elle infliger une amende à un propriétaire qui enfreint le règlement intérieur ?
Non. La loi sur la propriété horizontale ne donne aux copropriétés aucun pouvoir d'amende. La voie est la mise en demeure formelle du président de cesser, l'autorisation de l'assemblée et, si le comportement persiste, une action en cessation devant le tribunal, qui peut se terminer par la privation de l'usage de l'appartement pour le propriétaire pendant trois ans au plus ou par l'expulsion du locataire. Les amendes municipales pour bruit sont celles de la mairie, sur la base d'une mesure.

Le règlement intérieur s'impose-t-il à mon locataire ou à mes vacanciers ?
Oui. Les interdictions de la loi s'appliquent au propriétaire et à l'occupant de l'appartement, et chaque propriétaire répond envers les autres des infractions commises et des dommages causés. Remettez le règlement à chaque locataire et hôte dans sa langue, et laissez le contact de l'administrateur dans l'appartement : la mise en demeure et l'action vous nommeront autant qu'eux.