Trois semaines après l'assemblée annuelle arrive une enveloppe, ou un PDF : quatre pages intitulées «Acta de la Junta General Ordinaria». Pour un propriétaire qui était chez lui à Lyon pendant que l'assemblée siégeait dans le salon d'un hôtel de Caleta de Fuste, ces pages sont l'assemblée. Ce qu'elles disent avoir été décidé est ce qui a été décidé, le jour où elles arrivent met en marche deux horloges, et une erreur qui s'y trouve reste une erreur si personne ne demande à temps qu'elle soit corrigée. La loi sur la propriété horizontale consacre au procès-verbal un seul article, le dix-neuvième, et cet article est plus précis que la plupart des propriétaires ne s'y attendent : il dit ce que le procès-verbal doit contenir, qui le signe et dans quel délai, comment il parvient aux propriétaires et comment une erreur se répare. Cet article le lit tel qu'il est en octobre 2026, avec les deux articles qui font que le procès-verbal compte pour un propriétaire absent et le seul changement qui n'est encore qu'une proposition de loi.
Une page d'un livre que tamponne le conservateur du registre foncier
La loi ne demande pas un compte rendu de la réunion. Elle demande un livre : Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad, les décisions de l'assemblée des propriétaires sont consignées dans un livre des procès-verbaux visé par le conservateur du registre foncier (article 19.1). Les règles de ce visa se trouvent à l'article 415 du règlement hypothécaire. Le livre doit être visé necesariamente antes de su utilización, nécessairement avant son utilisation, par le conservateur du district où se trouve l'immeuble. Il peut être relié ou de hojas móviles, à feuillets mobiles, chaque feuillet étant numéroté. Un nouveau livre n'est visé que lorsque la copropriété montre que le précédent est plein, ou le déclare perdu. Le conservateur a cinq jours à compter de la demande pour le viser, quinze s'il y a un motif légitime, et il mentionne chaque livre sur la page de l'immeuble lui-même au registre.
Ce que cela signifie pour un propriétaire est simple. Le procès-verbal que vous recevez est la copie d'une page de ce livre, et c'est le livre, non le courriel, qui fait foi.
Ce que le procès-verbal doit dire
L'article 19.2 énumère six choses que tout procès-verbal doit indiquer, au minimum. Chacune d'elles peut être vérifiée par un propriétaire qui n'était pas dans la salle.
| Le procès-verbal doit indiquer |
Ce que vérifie un propriétaire absent |
| La date et le lieu de la réunion |
Qu'ils correspondent à la convocation que vous avez reçue |
| Qui l'a convoquée et, le cas échéant, les propriétaires qui l'ont demandée |
Que c'était le président, ou les propriétaires qui ont promu la réunion |
| Si elle était ordinaire ou extraordinaire, et si elle s'est tenue sur première ou sur seconde convocation |
La première convocation exige la majorité des propriétaires et des quotes-parts ; la seconde n'exige aucun quorum |
| Tous les présents, avec leurs fonctions, et les propriétaires représentés, chacun avec sa quote-part |
Votre propre appartement : représenté par votre mandataire, avec la bonne quote-part |
| L'ordre du jour |
Que ce qui a été voté figurait à l'ordre du jour qu'on vous a envoyé |
| Les décisions, avec les noms de ceux qui ont voté pour et contre et leurs quotes-parts, lorsque cela importe pour la validité de la décision |
Votre vote, surtout un vote contre |
Deux autres mentions viennent d'autres articles. Les propriétaires qui n'étaient pas à jour au début de l'assemblée peuvent prendre la parole mais non voter, et El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, le procès-verbal de l'assemblée mentionne les propriétaires privés du droit de vote, dont les quotes-parts sont exclues du décompte (article 15.2). Jusqu'où les noms des débiteurs peuvent circuler au-delà de la convocation et du procès-verbal, c'est dans notre article sur la protection des données dans une copropriété.
Et la trace d'un vote contre vaut plus qu'il n'y paraît. Seuls trois groupes de propriétaires peuvent porter une décision devant le tribunal : les absents, ceux qui ont été indûment privés de leur vote et ceux qui hubiesen salvado su voto en la Junta, ont réservé leur vote à l'assemblée (article 18.2). Le propriétaire dont le mandataire a voté contre a besoin que le procès-verbal le dise.
Qui le rédige, qui le signe et dans quel délai
Le procès-verbal est le travail du secrétaire. Là où un administrateur professionnel est nommé, c'est d'ordinaire l'administrateur, car la loi permet qu'une même personne cumule les deux fonctions (article 13.6) et range parmi les tâches de l'administrateur celle-ci : Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, agir, le cas échéant, comme secrétaire de l'assemblée et conserver à la disposition des propriétaires les documents de la copropriété (article 20.1.e). Là où personne n'est nommé, le président remplit les deux fonctions (article 13.5).
Le délai est court : El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, le procès-verbal doit être clos par les signatures du président et du secrétaire à la fin de la réunion ou dans les dix jours calendaires suivants (article 19.3). Deux choses découlent de cette phrase et de la suivante. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario, à compter de sa clôture les décisions sont exécutoires, sauf si la loi en dispose autrement : la copropriété peut agir sur ce qui a été voté dès ces signatures, non à partir du jour où chaque propriétaire le lit. Et la loi ne demande aucun vote pour approuver le procès-verbal. La vieille habitude d'ouvrir chaque assemblée par la «lecture et approbation du procès-verbal précédent» est une courtoisie, non une exigence. Le procès-verbal est complet lorsque deux personnes l'ont signé.
Quand vous le recevez
La loi dit comment le procès-verbal voyage et non quand. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9, le procès-verbal des réunions est transmis aux propriétaires selon la procédure établie à l'article 9 (article 19.3), et cette procédure est celle de toute notification de la copropriété : à l'adresse en Espagne que le propriétaire a communiquée au secrétaire et, s'il n'en a communiqué aucune, à l'appartement lui-même. Si la remise s'y révèle impossible, la communication est affichée au tableau de la copropriété avec une mention datée, signée par le secrétaire et visée par le président, et elle produit tous ses effets en el plazo de tres días naturales, dans le délai de trois jours calendaires (article 9.1.h). Aucun article ne fixe un nombre de jours pour l'envoi. Ce que fait la loi, c'est accrocher deux délais au moment où le procès-verbal arrive.
Pour un propriétaire à l'étranger, la conséquence est pratique. Une adresse à l'étranger n'est pas l'adresse que vise la loi, de sorte que le procès-verbal peut être valablement notifié dans un appartement vide en février, ou au tableau de la copropriété. Le courriel que beaucoup de copropriétés envoient en plus est une commodité ; la remise qui compte pour la loi est celle faite à l'adresse en Espagne. Comment choisir cette adresse, et comment voter depuis l'étranger, c'est dans notre guide de l'assemblée annuelle pour les propriétaires à l'étranger.
Les deux horloges qui démarrent avec le procès-verbal
Pour un propriétaire qui était à l'assemblée, le jour qui compte est celui de l'assemblée. Pour celui qui n'y était pas, c'est le jour où le procès-verbal arrive, et deux choses courent à partir de lui.
La première est le silence. Sur la plupart des sujets, les votes des propriétaires absents qui ont été dûment convoqués puis informés de la décision sont comptés comme favorables s'ils ne font pas connaître leur désaccord au secrétaire en el plazo de 30 días naturales, dans le délai de 30 jours calendaires, par un moyen qui laisse une preuve de réception (article 17.8). La règle n'atteint pas les décisions dont le coût ne peut pas être répercuté sur les propriétaires qui ne les ont pas votées, ni les transformations faites pour l'usage privatif d'un propriétaire.
La seconde est la contestation. Un propriétaire absent peut porter une décision devant le tribunal, et le délai pour le faire se computará a partir de la comunicación del acuerdo, se compte à partir de la communication de la décision (article 18.3) : trois mois en règle générale, un an lorsque la décision est contraire à la loi ou aux statuts. Pour ceux qui étaient présents, les mêmes délais courent à partir du jour de l'assemblée. Celui qui conteste doit être à jour envers la copropriété ou consigner au tribunal ce qu'il doit (article 18.2).
| Date |
Ce qui se passe |
Règle |
| 17 octobre 2026 |
L'assemblée vote |
Article 16 |
| 27 octobre 2026 |
Dernier jour pour clore le procès-verbal avec les deux signatures |
Article 19.3 |
| 2 novembre 2026 |
Le procès-verbal parvient à l'adresse en Espagne du propriétaire absent |
Articles 19.3 et 9.1.h |
| 2 décembre 2026 |
Dernier jour pour que l'absent fasse connaître son désaccord au secrétaire |
Article 17.8 |
| 17 janvier 2027 |
Dernier jour pour contester pour un propriétaire qui était présent et a voté contre |
Article 18.3 |
| 2 février 2027 |
Dernier jour pour contester pour le propriétaire absent |
Article 18.3 |
Ces dates sont les mots de la loi posés sur un calendrier, pour une décision qui n'est contraire ni à la loi ni aux statuts. Personne ne devrait prévoir d'agir le dernier de ces jours.
Comment une erreur se corrige
La loi s'attend aux erreurs et leur donne un chemin court. Serán subsanables los defectos o errores del acta, les défauts ou erreurs du procès-verbal sont réparables, à condition que le procès-verbal indique sans équivoque la date et le lieu de la réunion, les propriétaires présents ou représentés et les décisions prises, avec les votes pour et contre et les quotes-parts qu'ils représentent, et que le président et le secrétaire l'aient signé. La réparation a son propre délai : Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación, la correction doit être faite avant la réunion suivante de l'assemblée des propriétaires, qui doit la ratifier (article 19.3). En pratique, cela fait trois étapes.
- Écrivez au secrétaire. Dites quelle ligne est fausse et ce qu'elle devrait dire : une quote-part, un nom parmi les représentés, un vote inscrit pour alors qu'il était contre, un chiffre du budget. Faites-le par un moyen qui laisse une trace, et vite : rien dans la loi n'arrête les trente jours ni le délai de contestation pendant qu'une correction se discute.
- Demandez la page corrigée. Le président et le secrétaire font la correction ; demandez une copie de la page telle qu'elle figure désormais dans le livre.
- Cherchez-la à l'ordre du jour suivant. L'assemblée suivante doit ratifier la correction, qui doit donc apparaître comme un point à part.
Ce qui ne se répare pas de cette façon, c'est un procès-verbal qui n'indique pas l'essentiel ou qui n'est pas signé, ni une erreur que le président et le secrétaire n'acceptent pas comme telle. Le remède est alors la contestation de l'article 18, dans ses trois mois ou son année.
À quoi sert le procès-verbal ensuite
Le procès-verbal continue de travailler longtemps après l'assemblée. Pour réclamer des charges impayées par la procédure rapide d'injonction de payer, la copropriété doit joindre un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, un certificat de la décision qui arrête la dette, délivré par le secrétaire avec le visa du président (article 21.3), et cette décision existe parce que le procès-verbal la consigne ; le fonctionnement de la réclamation est dans notre article sur les charges impayées. La loi ne fixe aucune durée pour la conservation du livre : El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios, le secrétaire garde les livres des procès-verbaux de l'assemblée des propriétaires, et il doit en outre conserver pendant cinq ans les convocations, communications, pouvoirs et autres documents importants des réunions (article 19.4). Et comme les documents sont tenus à la disposition des propriétaires, un propriétaire peut demander à voir le livre et les papiers d'une assemblée, et pas seulement la copie qui lui a été envoyée.
Le livre numérique qui n'est pas encore la loi
Tout ce qui précède est du papier, ou du moins un livre portant le tampon d'un conservateur. Une proposition de loi devant le Congrès changerait une phrase de la loi. Elle ajoute à l'article 19.1 ceci : El libro de actas podrá llevarse en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, le livre des procès-verbaux pourra être tenu en format et sur support électroniques, selon le modèle approuvé par résolution de la direction qui supervise les registres. Le Congrès a décidé de la prendre en considération en mai 2026, et début octobre 2026 elle se trouvait toujours en commission de la Justice, le délai d'amendements restant ouvert. Tant qu'elle n'est pas publiée au Journal officiel de l'État, le livre tamponné est le seul que la loi connaisse. Le reste de cette proposition, et son histoire, est dans notre article sur les assemblées par visioconférence.
Une liste de lecture pour le propriétaire qui n'y était pas
- Le jour de l'arrivée. Notez la date à laquelle le procès-verbal est parvenu à votre adresse en Espagne : les deux horloges courent à partir d'elle.
- Votre propre ligne. Présent, représenté ou absent, avec le bon nom et la bonne quote-part.
- Votre vote. Si votre mandataire a voté contre, le procès-verbal doit le dire nommément.
- L'argent. Le budget, les charges et tout appel de fonds exceptionnel : montants, dates et qui paie.
- Les débiteurs. Si vous y figurez comme débiteur, et si c'est vrai.
- Les signatures. Président et secrétaire, et une date de clôture dans les dix jours suivant l'assemblée.
Ce que nous faisons dans les copropriétés que nous administrons
Dans les immeubles que nous gérons à Corralejo, à Caleta de Fuste et dans le sud, le procès-verbal est clos avec les deux signatures dans les dix jours que donne la loi et envoyé à l'adresse de notification de chaque propriétaire selon la procédure de l'article 9. Il se trouve aussi sur notre portail des propriétaires, où la convocation, son formulaire de pouvoir et tous les autres documents de la copropriété sont conservés sous un seul identifiant, de sorte qu'un propriétaire à l'étranger peut le lire sans attendre que quelqu'un vide la boîte aux lettres. Une demande de correction est portée à l'assemblée suivante pour ratification, comme la loi l'exige. Les propriétaires qui veulent que leur copropriété soit gérée ainsi peuvent lire ce que nous faisons pour les propriétaires qui vivent à l'étranger et demander un devis.
Questions fréquentes
Le procès-verbal doit-il être approuvé à l'assemblée suivante ?
Non. La loi le clôt par les signatures du président et du secrétaire, à la fin de la réunion ou dans les dix jours calendaires suivants, et les décisions sont exécutoires dès cette clôture. L'assemblée suivante ne vote sur le procès-verbal que lorsqu'une correction a été faite et doit être ratifiée.
De combien de temps la copropriété dispose-t-elle pour m'envoyer le procès-verbal ?
La loi ne fixe aucun nombre de jours. Elle dit qu'il est transmis par la même procédure que toute notification, à votre adresse en Espagne ou, à défaut, à l'appartement. Ce qu'elle fixe, c'est ce qui court à partir de son arrivée si vous étiez absent : trente jours calendaires pour dire au secrétaire que vous n'êtes pas d'accord, et le délai pour contester une décision devant le tribunal.
Je n'étais pas à l'assemblée et je ne suis pas d'accord avec une décision. Que dois-je faire ?
Écrivez au secrétaire dans les trente jours calendaires qui suivent la réception du procès-verbal, par un moyen qui laisse une preuve de réception ; sinon, sur la plupart des sujets, votre vote est compté comme favorable. Si vous voulez que la décision soit annulée, la contestation en justice a son propre délai, trois mois à partir de la communication en règle générale et un an si la décision est contraire à la loi ou aux statuts, et vous devez être à jour de vos charges ou les consigner au tribunal.
Le procès-verbal a mal noté mon vote. Cela peut-il être corrigé ?
Oui, si le procès-verbal est signé et indique l'essentiel : la loi permet de corriger ses erreurs avant l'assemblée suivante, qui doit ratifier la correction. Demandez-le par écrit au secrétaire. Si la correction est refusée et que l'erreur change le résultat, il reste la contestation en justice, dans son délai.
