Dégâts de tempête dans l'immeuble : l'assureur de la copropriété ou le Consorcio, qui paie quoi

Quand une tempête arrache une pergola d'un toit-terrasse à Corralejo ou pousse la mer à travers le mur d'un jardin à Caleta de Fuste, trois payeurs différents peuvent se trouver derrière la réparation, et celui qui répond dépend d'un chiffre que la plupart des propriétaires n'ont jamais entendu : 120 kilomètres à l'heure. Au-dessus, et pour les inondations et la mer, c'est un organisme public appelé Consorcio de Compensación de Seguros qui paie, aux conditions de la propre police de la copropriété et sans franchise. En dessous, c'est l'assureur de la copropriété qui paie, si la clause de vent et de pluie de la police est remplie. Et lorsque la cause est une évacuation bouchée ou une toiture que personne n'a entretenue, la copropriété paie elle-même. Cet article range les dégâts d'une tempête dans ces trois cases, selon les règles en vigueur en octobre 2026 : le règlement des risques extraordinaires, le statut du Consorcio et son propre guide pour les sinistrés, la loi sur le contrat d'assurance, la loi sur la propriété horizontale et deux conditions générales de polices de copropriété lues clause par clause. Puis il suit une tempête à travers un immeuble de cette île, cause par cause et facture par facture.

Trois payeurs : l'assureur, le Consorcio et la copropriété elle-même

L'assurance espagnole coupe le temps en deux. La loi sur le contrat d'assurance dit que l'assureur ne couvre pas la guerre ni los derivados de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes, salvo pacto en contrario, ni les dommages découlant de risques extraordinaires sur les personnes et les biens, sauf convention contraire. Ces risques extraordinaires vont au Consorcio, que tout preneur d'assurance finance par une petite surprime ; cette surprime, et ce qu'une police de copropriété doit contenir, nous les avons expliquées dans notre guide de l'assurance de la copropriété. Le Consorcio couvre alors los mismos bienes o personas, así como las mismas sumas aseguradas que se hayan establecido en las pólizas de seguro, les mêmes biens et les mêmes sommes assurées que ceux fixés par la police. Par lui-même, il n'assure rien : pas de police, pas de Consorcio.

Deux mythes méritent d'être écartés avant le détail. Le premier veut que le Gouvernement doive déclarer une catastrophe. Le Consorcio dit le contraire avec ses propres mots : Es posible que el siniestro afecte sólo a un asegurado, teniendo pleno derecho a la indemnización, le sinistre peut ne toucher qu'un seul assuré, qui a pleinement droit à l'indemnisation, et aucune déclaration officielle de zone sinistrée n'est nécessaire. Le second veut qu'une tempête relève toujours du Consorcio. La plupart n'en relèvent pas : un coup de vent d'hiver ordinaire et une averse ordinaire restent chez l'assureur de la copropriété, ou chez personne.

Ce qui est extraordinaire : 120 km/h, l'inondation et la mer

Le règlement énumère les phénomènes naturels que le Consorcio couvre : tremblements de terre et raz-de-marée, inondations extraordinaires, éruptions volcaniques, la tempête cyclonique atypique et la chute de météorites. Pour un immeuble de Fuerteventura, trois d'entre eux comptent.

Le vent n'est extraordinaire qu'à une vitesse précise. Le règlement définit Vientos extraordinarios, definidos como aquellos que presenten rachas que superen los 120 km por hora, les vents extraordinaires comme ceux dont les rafales dépassent 120 km à l'heure, et la rafale comme el mayor valor de la velocidad del viento, sostenida durante un intervalo de tres segundos, la plus grande valeur de la vitesse du vent, soutenue pendant trois secondes. Le chiffre était de 135 jusqu'en octobre 2011, et un vieux livret de police peut encore l'imprimer ; celui en vigueur est 120. Le propriétaire n'a pas à prouver le vent : le Consorcio obtient les données auprès de l'agence météorologique d'État, qui délimite la zone touchée commune par commune.

Une inondation est extraordinaire quand c'est le terrain lui-même qui est sous l'eau : la submersion du sol par la pluie, par la fonte ou par les rivières et cours d'eau naturels qui sortent de leur lit. La même définition ajoute la mer, así como los embates de mar en las costas, ainsi que les assauts de la mer sur les côtes, et le propre guide du Consorcio va plus loin : Asimismo se incluye el embate de mar en la costa, aunque no haya anegamiento, l'assaut de la mer sur la côte est inclus même s'il n'y a pas de submersion. Pour les résidences en front de mer de cette île, cette phrase est la ligne la plus précieuse du règlement.

Ce que la définition laisse dehors est tout aussi précis. N'est pas une inondation ni la lluvia caída directamente sobre el riesgo asegurado, o la recogida por su cubierta o azotea, su red de desagüe o sus patios, la pluie tombée directement sur l'immeuble assuré ou recueillie par sa toiture ou son toit-terrasse, son réseau d'évacuation ou ses patios. L'eau qui entre par le haut n'est pas une inondation pour le Consorcio, quelle que soit la force de la pluie.

Ce que le Consorcio ne paie pas

La liste des exclusions du règlement est courte, et deux d'entre elles décident de la plupart des refus dans une copropriété. Le Consorcio ne paie pas les dommages Los debidos a vicio o defecto propio de la cosa asegurada, o a su manifiesta falta de mantenimiento, dus à un vice ou défaut propre de la chose assurée ou à son défaut manifeste d'entretien, ni les dommages dus au simple passage du temps. Son guide pour les sinistrés en fait une liste simple de ce qui reste dehors : le vent sans rafales supérieures à 120 km/h, la grêle, la neige et Goteras, filtraciones o humedades, les gouttières, infiltrations et humidités.

Trois conditions tiennent à la police plutôt qu'au temps qu'il fait. La police doit être vivante et payée : le Consorcio indemnise siempre que la póliza esté vigente en el momento de producirse los daños y el asegurado se encuentre al corriente del pago de la prima, pourvu que la police soit en vigueur au moment des dommages et que la prime soit à jour. Une police nouvelle doit avoir sept jours avant un phénomène naturel, un délai de carence qui ne s'applique pas quand une police en remplace une autre sans interruption. Et un immeuble assuré pour moins que sa valeur est payé en proportion, exactement comme le paierait son propre assureur.

Sous la ligne : ce que couvre la propre police de la copropriété

En dessous de 120 km/h, la réponse est dans la police de la copropriété, et les polices ne s'accordent pas entre elles. Nous avons lu deux conditions générales publiées pour des immeubles d'habitation. L'une travaille avec des chiffres : elle couvre le vent, la pluie, la grêle et la neige siempre que se registre una precipitación superior a 40 litros por metro cuadrado y hora, pourvu qu'on enregistre une précipitation supérieure à 40 litres par mètre carré et par heure, et, pour le vent, velocidades superiores a 90 km/hora, des vitesses supérieures à 90 km à l'heure, prouvées par un certificat de l'agence météorologique d'État ou de la station officielle la plus proche. L'autre ne fixe aucun chiffre : elle couvre la pluie, le vent et la grêle lorsqu'ils se produzcan de forma anormal para el tiempo y lugar del que se trate, se produisent de façon anormale pour l'époque et le lieu, ce qui se prouve par des rapports officiels ou, à défaut, par des éléments tels que des immeubles voisins solides endommagés par le même phénomène.

Les deux modèles laissent un vide, et c'est dans ce vide que naissent la plupart des litiges : un vent de 70 km/h qui soulève un store, ou une pluie continue de 25 litres par heure qui trouve une fissure. Ce dommage n'est ni extraordinaire ni, dans une police à chiffres, couvert. L'agence météorologique d'État aide à établir les faits avant que la discussion commence : elle publie, province par province et mois par mois, les stations où l'intensité de précipitation ou la rafale maximale han superado los umbrales que se utilizan frecuentemente en la cobertura de seguros, ont dépassé les seuils fréquemment utilisés dans les garanties d'assurance, et elle délivre sur demande des certificats du temps passé.

La poussière saharienne, la calima, ne figure sur aucune des deux listes : les événements du Consorcio ne la comprennent pas, et l'une des conditions générales que nous avons lues exclut expressément le sable ou la poussière qui pénètre par des ouvertures restées non fermées. C'est du nettoyage, et le nettoyage est une charge de l'immeuble.

La pluie qui entre par la toiture est un chapitre à part, car la police qui couvre le dommage à l'intérieur couvre rarement la toiture qui l'a laissé passer. Qui paie la réparation, nous l'avons exposé dans l'étanchéité de la toiture comme travaux de la copropriété, et qui paie le dommage, dans les fuites entre appartements et depuis les parties communes.

Les sept premiers jours : qui fait quoi

La loi donne le premier coup à l'administrateur de l'immeuble. La loi sur la propriété horizontale le charge de veiller à la conservation de la maison, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios, en ordonnant les réparations et mesures urgentes et en en rendant compte immédiatement au président ou, le cas échéant, aux propriétaires. Il ne faut pas d'assemblée pour pomper un local technique ou baliser un parapet tombé, et l'assemblée des copropriétaires est informée ensuite : elle doit ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador, être informée des mesures urgentes prises par l'administrateur. Le propriétaire qui voit le dégât le premier a son propre devoir : si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador, celui qui constate la nécessité de réparations urgentes doit le signaler sans délai à l'administrateur.

• Mettre en sécurité et empêcher que cela s'aggrave. La loi sur le contrat d'assurance dit que l'assuré ou le preneur deberán emplear los medios a su alcance para aminorar las consecuencias del siniestro, doivent employer les moyens à leur portée pour réduire les conséquences du sinistre, et met le coût raisonnable de ces mesures à la charge de l'assureur.
• Photographier avant de déplacer quoi que ce soit. Le Consorcio demande que se conservarán los restos de los bienes dañados a disposición del perito, les restes des biens endommagés soient conservés à la disposition de son expert, et que l'on photographie quand ce n'est pas possible.
• Garder chaque facture des travaux d'urgence. Elles font partie de la demande.
• Déclarer dans les sept jours. La loi donne à l'assuré un délai dentro del plazo máximo de siete días de haberlo conocido, de sept jours au plus à compter de la connaissance du sinistre. Le Consorcio recommande ces mêmes sept jours, aunque el Consorcio aceptará igualmente su solicitud si se presentara después del mencionado plazo, bien qu'il accepte aussi une demande présentée après ce délai.
• Envoyer chaque demande à la bonne porte. L'inondation et la mer vont au Consorcio, par téléphone au 900 222 665, ou au +34 952 367 042 depuis l'étranger, en espagnol, en anglais ou en français, ou sur son site. Le vent va à l'assureur de la copropriété quelle que soit sa vitesse : comme le rapport de l'agence météorologique prend des semaines, el Consorcio y las entidades aseguradoras han convenido que el asegurado dirija su solicitud a su entidad aseguradora, que se hará cargo de la tramitación y de la oportuna indemnización, le Consorcio et les assureurs sont convenus que l'assuré adresse sa demande à son propre assureur, qui se charge du dossier et de l'indemnisation, puis règle ses comptes avec le Consorcio.

Le propriétaire à l'étranger ajoute un appel à cette liste : celui à sa propre assurance habitation, pour les meubles et les effets à l'intérieur de l'appartement, qu'une police de copropriété ne couvre pas. Notre article sur l'appartement laissé vide explique qui doit détenir les clés quand cet appel doit se faire depuis un autre pays.

Comment se déroule la demande : l'expert, pas de franchise, et qui reçoit l'argent

Le Consorcio évalue le dommage avec son propre expert, sin que éste quede vinculado por las valoraciones que, en su caso, hubiese realizado la entidad aseguradora que cubriese los riesgos ordinarios, sans être lié par les évaluations qu'aurait pu faire l'assureur des risques ordinaires. Une copropriété qui n'est pas d'accord peut nommer son propre expert, à ses frais, et les deux travaillent alors conjointement.

Il n'y a pas de franchise. L'arrêté ministériel qui fixe la franchise du Consorcio à 7 % du dommage ajoute que no se efectuará deducción alguna por franquicia a los daños que afecten a viviendas, a comunidades de propietarios de viviendas, aucune franchise n'est déduite pour les dommages touchant des logements ou des copropriétés de logements. Le nettoyage est payé lui aussi, dans une limite : l'enlèvement des boues, la démolition, le déblaiement et le transport des décombres comptent comme dommage à l'immeuble, et La indemnización conjunta por gastos complementarios quedará limitada al 4 por ciento de la suma asegurada, l'indemnisation conjointe de ces frais complémentaires est limitée à 4 % de la somme assurée.

Quand la police couvre ensemble les parties communes et les éléments fixes propres aux appartements, l'argent arrive en un seul paiement. L'expert du Consorcio évalue le tout et el CCS paga el importe total a la propia Comunidad asegurada, le Consorcio paie le montant total à la copropriété assurée elle-même, de sorte que ha de ser la Comunidad quien determine el reparto de la indemnización entre los copropietarios, c'est à la copropriété de déterminer la répartition de l'indemnité entre les copropriétaires. C'est une décision de l'assemblée, avec le détail de l'expert sur la table.

Avec le propre assureur de la copropriété, les horloges sont les horloges ordinaires. L'assureur doit payer au moins le minimum qu'il peut devoir dentro de los cuarenta días, a partir de la recepción de la declaración del siniestro, dans les quarante jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre ; après trois mois sans paiement, il doit des intérêts ; et l'action de la copropriété contre lui se prescrit en el término de dos años si se trata de seguro de daños, par deux ans en assurance de dommages.

Depuis Fuerteventura : une tempête, trois causes, trois payeurs

Une résidence de 48 appartements en front de mer à Caleta de Fuste, dont l'immeuble est assuré pour 6 000 000 €, essuie une tempête d'hiver dans la nuit du mardi 10 novembre 2026. La station officielle la plus proche enregistre une rafale maximale de 104 km/h. Au matin, trois choses se sont produites. Le vent a arraché les toitures des pergolas et soulevé une longueur de couvertine de parapet : 18 400 €. La mer a franchi la promenade, est entrée dans le jardin bas et a rempli le local technique de la piscine d'eau de mer et de boue : 41 700 € de dégâts et 6 300 € pour enlever la boue et les décombres. Et la pluie est entrée, par une évacuation de terrasse bouchée par des feuilles, dans deux appartements du rez-de-chaussée : 3 900 €.

L'administrateur ordonne le matin même le pompage, le balisage et une bâche, pour 2 150 €, en rend compte au président et photographie tout avant que l'on touche à la boue. Les deux demandes sont déposées le jeudi 12 novembre, dans les sept jours.

Le vent, à 104 km/h, est sous la ligne : il relève de l'assureur, au titre d'une clause de vent qui commence à 90 km/h, moins la franchise de 300 € de la police elle-même, soit 18 100 €. La mer relève du Consorcio : 41 700 € plus 6 300 €, 48 000 € en tout, sans franchise, le nettoyage restant très en deçà de la limite de 4 %, qui est sur cette police de 240 000 €. Les travaux urgents de 2 150 € entrent dans les demandes comme coût de la limitation du dommage. L'évacuation n'est l'affaire de personne d'autre que de la copropriété : la pluie recueillie par une terrasse est hors de l'inondation du Consorcio, 104 km/h de vent n'ont pas bouché l'évacuation, et les 3 900 € sont payés sur les fonds de la copropriété aux deux propriétaires dont les appartements ont été endommagés.

Si la rafale avait atteint 126 km/h, les pergolas auraient relevé elles aussi du Consorcio, et la copropriété aurait tout de même déposé cette demande auprès de son assureur.

Ce que nous faisons dans les copropriétés que nous administrons

Dans les immeubles que nous gérons à Corralejo, Caleta de Fuste et dans le sud, un avis de tempête déclenche une routine plutôt qu'une assemblée. Nous faisons vérifier les évacuations et les descentes de toiture avant la saison, parce qu'une évacuation bouchée est la seule cause qu'aucun assureur ne paie. Après la tempête, nous ordonnons les mesures urgentes que la loi confie à l'administrateur, nous ouvrons l'incident avec des photographies pour que les propriétaires à l'étranger voient ce qui est arrivé à leur immeuble, et nous déposons chaque demande auprès du bon payeur dans les sept jours, avec la police, la quittance de prime et les factures des travaux d'urgence. À l'assemblée suivante, il est rendu compte des mesures, le détail de l'expert est présenté et la répartition de l'indemnité est mise au vote. Les propriétaires qui souhaitent cela pour leur immeuble peuvent lire ce que couvre notre gestion de copropriété et demander un devis en indiquant le nombre de logements et le nom de l'assureur actuel.

Questions fréquentes

Je suis à l'étranger et la tempête a endommagé mon appartement. Qui dois-je appeler ?

Deux interlocuteurs. L'administrateur, sans délai, parce que la loi sur la propriété horizontale oblige tout propriétaire à signaler la nécessité de réparations urgentes et parce que la demande de la copropriété pour l'immeuble commence là. Et votre propre assurance habitation, pour le contenu et tout ce que votre police couvre par ailleurs. Si la cause est une inondation ou la mer, le centre d'appels du Consorcio prend la demande en anglais ou en français au +34 952 367 042 et demande la police, le bien endommagé et un compte bancaire pour le virement.

Le Gouvernement doit-il déclarer une zone sinistrée pour que le Consorcio paie ?

Non. La couverture du Consorcio est automatique dès que l'un des événements de la liste s'est produit, et son propre guide dit que le sinistre peut ne toucher qu'un seul assuré, qui a pleinement droit à l'indemnisation, sans aucune déclaration officielle. Ce qu'il lui faut, c'est une police en vigueur, prime payée, qui ait au moins sept jours.

Notre copropriété n'a pas d'assurance. Le Consorcio paie-t-il quand même l'immeuble ?

Non. Le Consorcio indemnise aux conditions d'une police et seulement là où il y en a une, de sorte qu'un immeuble non assuré n'a rien à lui réclamer, quelle que soit la vitesse du vent. La réparation est alors un travail obligatoire de conservation que les propriétaires paient selon leur quote-part au moyen d'un appel de fonds. Ni la loi de l'État ni la loi canarienne n'obligent ici une copropriété à assurer l'immeuble, et c'est précisément pourquoi la question doit être posée avant la tempête.

L'assureur dit que le vent n'a jamais atteint la vitesse prévue par la police. Que peut faire la copropriété ?

Vérifier le fait avant de discuter la clause. L'agence météorologique d'État publie les stations où la rafale a dépassé les seuils utilisés en assurance et certifie sur demande le temps passé ; une police qui parle de temps anormal plutôt que d'un chiffre peut aussi être satisfaite par des éléments tels que des dégâts sur des immeubles voisins solides. Si le désaccord porte sur le montant, la loi sur le contrat d'assurance donne un expert à chaque partie et, faute d'accord, un troisième. La copropriété a deux ans pour agir.