Deux choses distinctes se sont produites à onze mois d'intervalle, et les propriétaires de Fuerteventura les confondent — ce qui se comprend.
La première est nationale : depuis le 3 avril 2025, la Ley de Propiedad Horizontal donne à une copropriété une voie directe, à majorité qualifiée, pour approuver, conditionner ou interdire la location touristique dans l'immeuble. La seconde est régionale : le 10 décembre 2025, les Canaries ont adopté la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, qui remplace l'ancien décret de 2015 et réécrit les règles déterminant quels logements peuvent, tout court, être loués à des touristes.
Ce ne sont pas des alternatives. Une location de vacances dans un immeuble de Fuerteventura doit désormais satisfaire les deux — la copropriété et la réglementation régionale/municipale. Le régime national d'enregistrement arrivé en 2025 ne s'y superpose plus : le Tribunal Supremo l'a annulé en mai 2026 (nous y revenons plus bas).
Ce que dit vraiment la réforme de 2025
La réforme est arrivée par la quatrième disposition finale de la Ley Orgánica 1/2025, qui a réécrit l'article 17.12 de la LPH. Les mots qui comptent méritent d'être lus dans l'original :
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
En clair : un accord exprès pour approuver, limiter, conditionner ou interdire la location touristique exige une double majorité des trois cinquièmes — les trois cinquièmes de la totalité des propriétaires, détenant entre eux les trois cinquièmes des quotes-parts de participation. Pas l'unanimité. Pas la majorité simple. Et « de la totalité des propriétaires », pas « de ceux qui ont fait le déplacement ».
Trois conséquences en découlent, et elles comptent plus que le titre.
La règle joue dans les deux sens
Avant la réforme, une copropriété qui voulait interdire les locations de vacances avait besoin de l'unanimité — c'est-à-dire, en pratique, qu'elle ne le pouvait pas. Cette barrière a disparu. Mais l'ancien présupposé selon lequel l'activité est libre tant qu'elle n'est pas interdite a disparu aussi : la loi parle désormais d'approbation expresse et préalable. Un propriétaire qui veut se lancer dans la location dans un immeuble collectif ne peut plus traiter la copropriété comme une quantité négligeable.
« Limiter ou conditionner » est l'option sous-utilisée
La plupart des copropriétés ne veulent pas d'interdiction. Elles veulent que les poubelles soient vidées, que la piscine ne se transforme pas en salle des fêtes à 2 h du matin, et que l'ascenseur ne transporte pas de valises à roulettes à six heures du matin. Le même article permet à la copropriété de conditionner l'activité — règlement intérieur, modalités de remise des clés, un contact désigné pour chaque lot loué — avec la même majorité des trois cinquièmes. C'est très souvent l'accord qui, en réalité, passe.
Le coût peut se répartir autrement
Le même article permet aussi à la copropriété de fixer une quote-part de dépenses spéciale, ou une part accrue des charges communes, pour le logement qui exerce l'activité — plafonnée à une augmentation de 20 %. Cela reflète quelque chose que tout administrateur peut mesurer : un lot avec cinquante rotations de clients par an n'utilise pas l'ascenseur, les couloirs et la piscine comme un lot occupé par une seule famille.
Et les locations déjà en cours ?
C'est ici que les réponses honnêtes sont courtes. La réforme ne contient aucune règle transitoire expresse, et la doctrine juridique est sincèrement divisée sur la question de savoir si un nouvel accord de la copropriété peut arrêter une activité déjà légalement engagée avant le 3 avril 2025. Quiconque vous dit que la réponse est évidente, dans un sens ou dans l'autre, vous vend une certitude qui n'existe pas encore. Tout dépend de votre titre constitutif, de vos statuts et de la rédaction de l'accord — et c'est exactement pourquoi cette rédaction mérite d'être faite correctement.
Puis les Canaries ont ajouté leur propre loi
La Ley 6/2025 est le changement structurel le plus lourd pour Fuerteventura, car elle décide si le logement peut, tout simplement, être une location de vacances — avant même que la copropriété ne vote.
Les grandes lignes :
- Un plafond par municipalité. En règle générale, au moins 90 % du parc de logements d'une municipalité est réservé à l'usage résidentiel, laissant jusqu'à 10 % disponibles pour l'usage touristique. La marge n'est plus large (20 %) qu'à El Hierro, La Gomera et La Palma. Fuerteventura relève de la règle générale.
- Les immeubles neufs attendent. Les logements nouvellement construits ne peuvent pas passer à l'usage touristique pendant dix ans après la construction (cinq dans les îles à moindre pression et dans les municipalités en difficulté démographique).
- De vraies exigences techniques. Surface minimale (35 m², ou 25 m² avec des équipements compensatoires), nombre de salles de bains proportionné à l'occupation, et un plancher de performance énergétique — en gros la classe F pour les bâtiments d'avant 2007 et la classe D pour les plus récents — plus eau chaude renouvelable et conformité en matière d'accessibilité. Plusieurs appartements anciens de Fuerteventura auront besoin de travaux, pas de paperasse.
- Une période transitoire. Les viviendas vacacionales existantes disposent d'une fenêtre générale de cinq ans pour se mettre en conformité, extensible à dix dans des cas définis, avec une voie pour déclarer l'uso turístico consolidado.
- Fin des pseudo-hôtels. Les immeubles entiers convertis lot par lot en locations de vacances par un même grand détenteur sont visés directement.
- Les licences ne voyagent plus avec la vente. Le compte rendu du Gouvernement des Canaries lui-même sur l'adoption de la loi souligne que l'autorisation n'est plus librement transmissible — un point qui change l'arithmétique pour quiconque achète un appartement « avec licence de location ». Vérifiez-la avant de la payer.
Et sous les deux, une couche qui vient de tomber : le Real Decreto 1312/2024 avait créé un registre national unique des locations et un guichet unique numérique, et depuis le 1er juillet 2025 les annonces de courte durée exigeaient un numéro d'enregistrement national. Le 19 mai 2026, le Tribunal Supremo (arrêt 620/2026, troisième chambre) a annulé le registre et l'obligation de s'y inscrire — le tourisme et le logement sont des compétences régionales — ne laissant debout que le guichet numérique et l'obligation des plateformes de transmettre à l'État les données d'activité. Un numéro national n'est plus une condition pour publier une annonce ; l'enregistrement qui porte votre droit d'exploiter est le canarien. L'époque où une location de vacances pouvait tout simplement ne pas exister administrativement reste révolue — le registre qui compte a simplement déménagé dans les îles.
Ce que cela signifie pour vous, selon qui vous êtes
Si vous possédez un appartement en copropriété et le louez à des touristes. Vérifiez trois choses dans cet ordre : si le logement reste éligible au regard de la Ley 6/2025 et des chiffres de votre municipalité, si votre enregistrement canarien est valide et les justificatifs accessibles, et ce que disent déjà les statuts et les procès-verbaux de votre copropriété. Une interdiction peut déjà figurer dans vos statuts, bien antérieure à 2025.
Si vous êtes président ou membre du conseil syndical. Le seuil des trois cinquièmes se mesure sur la totalité des propriétaires et la totalité des quotes-parts — ce qui, dans une copropriété où la moitié des propriétaires vivent à l'étranger, signifie que le vote se gagne ou se perd sur la participation, pas sur l'opinion. Un accord voté par quatorze personnes dans une copropriété de soixante ne l'atteindra pas. C'est la raison la plus concrète qui soit de mener une convocation dans les règles : un préavis correct, le point de l'ordre du jour rédigé dans les termes mêmes de la loi, le pouvoir diffusé tôt, et un véritable effort pour atteindre les propriétaires non-résidents dans une langue qu'ils lisent.
Si vous êtes propriétaire dans l'immeuble et opposé aux locations. Vous disposez désormais d'une voie qui n'exige pas le consentement de votre voisin. Demandez au président d'inscrire un accord exprès à l'ordre du jour, et soyez réaliste sur la version — approuver avec conditions, limiter ou interdire — qui peut réellement réunir les trois cinquièmes.
Comment nous procédons
Nous sommes administrateurs, pas avocats, et nous le disons. Notre travail est de rendre la décision procéduralement solide : la convocation rédigée pour que l'accord ne soit pas attaquable sur un vice de forme, la majorité calculée sur la vraie table des quotes-parts avant l'assemblée plutôt qu'après, les pouvoirs relancés pour que le seuil soit atteignable, et le procès-verbal rédigé pour dire ce qui a réellement été décidé. Quand une copropriété a besoin d'un travail juridique formel — une modification des statuts, une contestation, une action en justice — nous le disons aussi, et il est chiffré par écrit avant de commencer. C'est à cela que sert notre service d'accompagnement juridique.
Les propriétaires qui vivent à l'étranger voient tout cela depuis leur propre espace : la convocation dès son envoi, le pouvoir prêt à signer, le point de l'ordre du jour en anglais, en espagnol ou en allemand, et le procès-verbal une fois clos. Voter sur l'avenir de votre immeuble ne devrait pas dépendre de votre présence sur l'île en mars.
Si votre copropriété s'engage dans cette conversation et que vous préférez qu'elle soit menée dans les règles, parlez-nous de votre copropriété — ou lisez ce que couvre notre service d'administration de copropriété.
