Faire faire des travaux et des services en copropriété : devis, contrat et qui répond si quelque chose tourne mal

La façade doit être repeinte, et trois devis sont arrivés sur la table du président : deux d'entreprises du bâtiment et un troisième, bien moins cher, d'un peintre qui travaille seul et qui « viendra avec deux gars ». Une copropriété signe des contrats toute l'année, pour l'ascenseur, la piscine, le nettoyage, le jardin et, de temps à autre, des travaux sur l'immeuble lui-même, et la plupart ne posent jamais de problème. Ceux qui en posent soulèvent chaque fois la même question : qui répond ? Cette note suit un contrat du vote à la dernière facture : qui décide et qui signe, ce que dit la loi sur les devis, ce que le contrat doit contenir, quels papiers demander à l'entrepreneur et pourquoi, ce que la copropriété doit faire en matière de sécurité quand il y a des travaux sur l'immeuble, et qui répond des malfaçons, des factures impayées et des accidents.

Qui décide, et qui signe

La loi sur la propriété horizontale confie la décision à l'assemblée des propriétaires, à qui il revient Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, d'approuver les budgets et l'exécution de tous les travaux de réparation de l'immeuble, qu'ils soient ordinaires ou extraordinaires (Ley 49/1960, article 14). Les travaux dont l'immeuble a besoin pour sa conservation sont obligatoires et n'exigent pas de décision préalable de l'assemblée, dont le rôle est alors de répartir le coût et de fixer les modalités de paiement (article 10) ; le budget des travaux reste à approuver par l'assemblée. Certains travaux ont leurs propres règles, parmi lesquels les travaux d'accessibilité et les améliorations énergétiques.

Deux personnes agissent entre deux assemblées. L'administrateur peut ordonner ce qui ne peut pas attendre, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios, en ordonnant les réparations et les mesures urgentes et en en rendant compte immédiatement au président ou, le cas échéant, aux propriétaires (article 20), et l'assemblée en est informée ensuite (article 14). Et c'est le président qui signe, car El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, le président représente légalement la copropriété, en justice et en dehors, dans toutes les affaires qui la concernent (article 13). L'administrateur exécute ensuite ce qui a été décidé en matière de travaux et effectue les paiements (article 20). Un tuyau qui éclate se répare d'abord et se signale ensuite ; repeindre la façade attend l'assemblée.

Trois devis : une bonne pratique, pas une loi

Aucun article de la loi ne dit combien de devis une copropriété doit demander. Trois, c'est une habitude d'administrateurs soigneux, et ce qui la rend utile tient moins au nombre qu'au fait que les devis soient comparables : les mêmes métrés, les mêmes matériaux désignés par leur marque et leur qualité, la même étendue de travaux, la taxe comprise ou indiquée à part, un délai d'achèvement et les mesures de sécurité chiffrées sur une ligne à elles. L'institut national espagnol de sécurité et de santé au travail, dans un cas pratique sur les travaux d'une copropriété, décrit une entreprise qui presenta el presupuesto más barato sin especificar partidas en seguridad y salud, présente le devis le moins cher sans détailler de postes de sécurité et de santé, et une seconde, plus chère, dont l'offre détaille les métrés, les matériaux, la main-d'œuvre, la sous-traitance prévue et les protections qu'elle installera ; la copropriété de l'exemple choisit la seconde (INSST, note technique NTP 1072, de 2016). Un devis qui dit « peinture de façade, forfait » ne se compare à rien.

Ce que le contrat doit dire

Un contrat de travaux engage même conclu verbalement. Mettez-le par écrit, et faites-lui traiter ces points.

• Le prix. Celui qui se charge d'un ouvrage à forfait, sur un plan convenu, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales, ne peut pas demander d'augmentation de prix même si les salaires ou les matériaux ont augmenté ; un supplément n'est dû que pour un changement qui ajoute des travaux et que le propriétaire a autorisé (Code civil, article 1593). Dites dans le contrat qui peut autoriser les suppléments, et que ce doit être par écrit.
• Les paiements. La règle du Code lui-même, sauf accord ou usage contraire, est que el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega, le prix de l'ouvrage doit être payé à la livraison (article 1599). Tout paiement antérieur est une concession de la copropriété : rattachez chacun à une étape terminée, jamais à une date.
• Une retenue. Pour les travaux de construction, la loi sur l'organisation de la construction admet elle-même, à la place de l'assurance qui couvre pendant la première année les défauts de finition, la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra, la retenue par le maître d'ouvrage de 5 % du coût d'exécution matérielle de l'ouvrage (Ley 38/1999, article 19). Le chiffre est une référence raisonnable pour n'importe quel contrat.
• Le retard. Une pénalité par semaine de retard évite à la copropriété d'avoir à prouver ce que le retard lui a coûté. Dans une clause pénale, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, la peine remplace les dommages et intérêts en cas d'inexécution, sauf convention contraire (article 1152), et le juge la modifie en équité lorsque l'obligation a été exécutée en partie ou de façon irrégulière (article 1154).
• Arrêter les travaux. El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, le maître de l'ouvrage peut renoncer par sa seule volonté à la construction même commencée, mais en indemnisant l'entrepreneur de ses dépenses, du travail fait et du bénéfice qu'il en aurait tiré (article 1594). Planter là un entrepreneur qui est seulement lent coûte donc cher. Résoudre le contrat parce que l'entrepreneur l'a violé est une autre voie (article 1124), qui mérite un conseil juridique avant l'envoi de la lettre.
• La réception. Terminez par un procès-verbal signé de ce qui est reçu et de ce qui reste à reprendre, avec une date. Pour les travaux de construction qui relèvent de la loi sur l'organisation de la construction, ce procès-verbal fait courir les délais de garantie, et le silence compte : si trente jours s'écoulent depuis la notification écrite de l'achèvement sans que le maître d'ouvrage ait formulé par écrit des réserves ou un refus motivé, l'ouvrage est réputé reçu (Ley 38/1999, article 6).

Contrats de services : lisez la sortie avant de signer

L'ascenseur, le nettoyage, le jardin et la piscine sont des contrats qui durent, et la copropriété y dispose d'une protection que peu de présidents connaissent. La loi sur les consommateurs compte parmi les consommateurs, outre les personnes physiques, las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, les entités sans personnalité juridique qui agissent sans but lucratif en dehors d'une activité commerciale ou d'entreprise (Real Decreto Legislativo 1/2007, article 3), une description qui convient à une copropriété qui fait entretenir son immeuble. Pour les contrats de services à exécution continue, la même loi dit que se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato, sont interdites les clauses qui fixent une durée excessive ou des limites qui excluent ou entravent le droit du consommateur de mettre fin au contrat, et que le contrat doit prévoir expressément comment le consommateur peut y mettre fin (article 62). La loi ne donne pas de nombre d'années. Lisez la durée, la reconduction automatique et le préavis avant de signer, pas le jour où la copropriété veut changer de prestataire.

Les papiers à demander, et pourquoi

Avant la signature, demandez à l'entreprise un petit dossier. Chaque papier a sa raison.

• Sécurité sociale. C'est le papier qui peut coûter de l'argent à la copropriété. Lorsqu'un entrepreneur est déclaré responsable du paiement d'une prestation à un travailleur, ce qui est la suite du défaut de déclaration du travailleur ou du non-paiement des cotisations (Real Decreto Legislativo 8/2015, article 167), et que l'ouvrage était confié à cet entrepreneur, la loi dit que el propietario de esta responderá de las obligaciones del empresario si el mismo fuese declarado insolvente, son propriétaire répond des obligations de l'employeur si celui-ci est déclaré insolvable (article 168), et elle étend cette responsabilité aux cotisations (article 142). La seule exception écrite vise les réparations que le titulaire d'un foyer peut commander pour son propre logement. Demandez l'attestation que l'entreprise est à jour auprès de la Sécurité sociale et la preuve que les personnes qui seront sur le chantier sont déclarées.
• Salaires. Le Statut des travailleurs fait répondre une entreprise des salaires et des cotisations des entrepreneurs qu'elle emploie pour sa propre activité, puis exempte celui qui n'agit pas comme entreprise : cette responsabilité n'existe pas cuando el propietario o propietaria de la obra o industria no contrate su realización por razón de una actividad empresarial, lorsque le propriétaire de l'ouvrage n'en confie pas la réalisation en raison d'une activité d'entreprise (Real Decreto Legislativo 2/2015, article 42). Une copropriété qui fait repeindre sa cage d'escalier est de ce côté de la ligne.
• Impôts. La loi générale des impôts fait répondre celui qui confie des travaux de certains impôts de son entrepreneur, mais seulement pour des travaux ou services correspondientes a su actividad económica principal, qui relèvent de son activité économique principale (Ley 58/2003, article 43), des mots qui ne décrivent pas une copropriété qui fait réparer son propre immeuble. Une attestation que l'entreprise est à jour de ses impôts reste un signe peu coûteux de la personne à qui l'on a affaire.
• Le registre de la construction. Les entreprises qui veulent être engagées ou sous-traitantes pour des travaux sur un chantier de construction doivent Estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas, être inscrites au Registre des entreprises accréditées (Ley 32/2006, article 4). L'inscription vaut trois ans (Real Decreto 1109/2007, article 6) : demandez la preuve qu'elle est en cours de validité.
• L'assurance. Demandez la police de responsabilité civile et la quittance de la prime en cours, et vérifiez que l'activité assurée est bien celle que vous commandez et que la somme assurée a un rapport avec les dégâts que les travaux pourraient causer.
• Métiers particuliers. Certains travaux exigent une accréditation propre. Dans l'exemple de l'institut, les vieilles descentes sont en fibrociment, et l'entrepreneur fait venir pour les retirer une entreprise inscrite au registre des entreprises à risque d'amiante.

La sécurité sur le chantier : ce que la copropriété doit faire

Commencez par ce que la copropriété n'est pas. Les règles sur la coordination de la sécurité de plusieurs entreprises dans un même lieu de travail s'appliquent dans le cadre des relations de travail, et la réponse de l'institut pour les copropriétés dépend de la question de savoir si la copropriété a son propre personnel. Si elle emploie un gardien ou un jardinier, les règles de prévention s'appliquent à elle, coordination comprise. Si elle n'a pas de salariés et achète ses services à des entreprises spécialisées, les copropriétés no pueden adquirir la condición de empresario principal, ne peuvent pas acquérir la qualité d'employeur principal (INSST, questions fréquentes sur la coordination des activités d'entreprise, consultées le 6 octobre 2026).

Les travaux de construction sont une autre affaire, et l'expression couvre plus qu'il n'y paraît : le décret sur la sécurité dans les travaux de construction cite parmi ses exemples la réparation, la maintenance et les travaux de conservation comme la peinture et le nettoyage (Real Decreto 1627/1997, annexe I), même si l'institut ajoute que figurer dans la liste ne suffit pas à lui seul. Pour ce décret, le maître d'ouvrage est cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra, toute personne physique ou morale pour le compte de laquelle un ouvrage est réalisé (article 2), et le guide de l'institut sur le décret nomme les copropriétés qui font faire des travaux pour réparer, réhabiliter, entretenir ou améliorer leurs immeubles : el promotor es la propia comunidad de propietarios representada por su presidente, le maître d'ouvrage est la copropriété elle-même, représentée par son président (INSST, guide technique sur les travaux de construction, édition de novembre 2019). Trois devoirs en découlent.

• Un coordonnateur. Lorsque plus d'une entreprise intervient dans les travaux, ou une entreprise et des travailleurs indépendants, ou plusieurs travailleurs indépendants, le maître d'ouvrage designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, désigne un coordonnateur de sécurité et de santé pour l'exécution de l'ouvrage, avant le début des travaux ou dès que cette circonstance est constatée (article 3). Le coordonnateur est un technicien compétent, un architecte, un architecte technique ou un ingénieur dans l'exemple de l'institut, et le désigner ne clôt pas l'affaire : La designación de los coordinadores no eximirá al promotor de sus responsabilidades, la désignation des coordonnateurs n'exonère pas le maître d'ouvrage de ses responsabilités.
• L'étude de sécurité. Lorsque les travaux exigent un projet, le maître d'ouvrage doit veiller à ce qu'une étude de sécurité et de santé soit établie avec lui, ou une étude de base pour les travaux plus petits (article 4). Des travaux sans projet n'ont pas d'étude, et l'institut recommande que l'entrepreneur planifie la prévention dans un document à lui.
• L'avis d'ouverture. Jusqu'en 2010, le maître d'ouvrage devait aviser l'autorité du travail avant le début des travaux ; cet article est abrogé. La déclaration d'ouverture du lieu de travail se presentará únicamente por los empresarios que tengan la consideración de contratistas, n'est présentée que par les employeurs qui ont la qualité d'entrepreneurs (article 19). Le maître d'ouvrage, ajoute l'institut, fournit à l'entrepreneur les données dont il a besoin et veille à ce que ce soit fait.

Une façon d'engager change la position de la copropriété. Le maître d'ouvrage qui engage directement des travailleurs indépendants tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos, est considéré comme entrepreneur à leur égard (article 2), avec les devoirs d'un entrepreneur. Le décret exempte les travaux qu'un « cabeza de familia », un chef de famille, peut commander pour son propre logement, et le guide décrit cette personne comme aquella persona que construye o repara una vivienda (de la cual es titular) para su utilización propia o de su familia, celle qui construit ou répare un logement dont elle est titulaire pour son propre usage ou celui de sa famille : une définition écrite pour une personne et un foyer. Le plus simple pour une copropriété est une seule entreprise qui prend tout le chantier comme entrepreneur. Les devoirs de l'entrepreneur sont alors ceux de cette entreprise, et la copropriété garde ceux du maître d'ouvrage, dont le coordonnateur chaque fois que l'entreprise sous-traite.

Ne pas désigner le coordonnateur, ou ne pas faire établir l'étude, lorsqu'ils sont obligatoires est une infraction grave, et la loi qui la punit nomme los promotores y propietarios de obra, les maîtres d'ouvrage et propriétaires d'ouvrages, parmi les responsables (Real Decreto Legislativo 5/2000, articles 2 et 12), avec des amendes de 2 451 à 49 180 euros (article 40).

Qui répond si quelque chose tourne mal

Deux lignes du Code civil expliquent une bonne part de ce tableau. El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra, l'entrepreneur est responsable du travail exécuté par les personnes qu'il emploie à l'ouvrage (article 1596) : la copropriété traite avec une seule entreprise et n'a pas à courir après ses sous-traitants. Et ceux qui mettent leur travail et leurs matériaux dans un ouvrage pris à forfait par l'entrepreneur no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación, n'ont d'action contre son propriétaire qu'à hauteur de ce que celui-ci doit à l'entrepreneur au moment de la réclamation (article 1597). Voilà la raison juridique de ne jamais payer en avance sur les travaux : ce que la copropriété retient encore est ce qu'un sous-traitant impayé peut atteindre, et rien de plus.

La copropriété répond elle aussi, comme débitrice : con todos los fondos y créditos a su favor, avec tous les fonds et créances en sa faveur, puis chaque propriétaire qui a été partie à la procédure, pour sa part de ce qui reste impayé, sauf si ce propriétaire est à jour envers la copropriété (loi sur la propriété horizontale, article 22). Et ne rien faire a aussi sa réponse. Le propriétaire d'un immeuble répond des dommages causés par sa ruine, totale ou partielle, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias, si elle survient faute des réparations nécessaires (Code civil, article 1907).

Autorisations et taxe, en bref

La plupart des travaux d'une copropriété exigent une communication préalable à la mairie ou une autorisation, selon ce qui est fait, et un échafaudage posé sur le trottoir peut exiger à lui seul une autorisation : la carte se trouve dans notre note sur les travaux de toiture. Pour la taxe, comparez les devis IGIC compris, avec le taux qu'applique chaque entrepreneur indiqué sur le devis.

Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas

Dans les copropriétés que nous administrons à Fuerteventura, les travaux importants vont à l'assemblée avec trois devis comparables et notre recommandation écrite, auprès d'artisans que nous sélectionnons et réévaluons chaque année ; le travail est vérifié sur place avant qu'une facture soit payée. Nos honoraires sont convenus d'avance, jamais en pourcentage des travaux, et nous ne prenons aucune commission des fournisseurs. Nous ne sommes ni la direction technique d'un chantier ni son coordonnateur de sécurité : ce sont des techniciens indépendants, et nous demandons à la copropriété de les désigner quand les travaux l'exigent. Voyez notre service d'entretien des copropriétés et ce que couvrent les honoraires d'un administrateur lorsqu'il faut gérer des travaux, ou demandez un devis à honoraires fixes.

Questions fréquentes

La loi oblige-t-elle la copropriété à demander trois devis ?

Non. La loi demande à l'assemblée d'approuver le budget et l'exécution des travaux de réparation et ne dit rien du nombre de devis qu'elle doit voir. Trois devis comparables sont une bonne pratique, et l'assemblée est libre de les demander.

L'administrateur peut-il engager une entreprise sans convoquer d'assemblée ?

Pour ce qui est urgent, oui : la loi permet à l'administrateur d'ordonner les réparations et mesures urgentes et exige qu'il en rende compte immédiatement au président ou aux propriétaires. Le reste, le budget de travaux de réparation et leur exécution, appartient à l'assemblée.

Nous voulons engager un peintre et un électricien, tous deux indépendants, pour la cage d'escalier. Faut-il un coordonnateur de sécurité ?

Si le travail est un ouvrage de construction au sens du décret, oui : plusieurs travailleurs indépendants sur un même ouvrage, c'est l'un des cas où le maître d'ouvrage doit désigner un coordonnateur, et en les engageant directement la copropriété est traitée comme leur entrepreneur. Une seule entreprise qui fait tout le travail avec son propre personnel évite les deux.

L'entrepreneur a fait faillite au milieu des travaux, et le carreleur qu'il n'a jamais payé veut que la copropriété paie. Le doit-elle ?

Seulement à hauteur de ce que la copropriété devait encore à l'entrepreneur quand le carreleur a réclamé. Une copropriété qui n'a pas payé plus que le travail fait ne doit rien de plus, et c'est à cela que sert de payer par étapes terminées.

La société d'ascenseurs dit que notre contrat se renouvelle tout seul pendant des années. Sommes-nous liés ?

Pas forcément. Dans un contrat entre une entreprise et une copropriété qui agit comme consommatrice, les clauses qui fixent une durée excessive ou entravent le droit de mettre fin au contrat sont interdites, et le contrat doit dire comment y mettre fin. La loi ne fixe pas de nombre d'années, la réponse dépend donc de la clause : faites-la lire avant la date de renouvellement.