Payer les charges de copropriété depuis l'étranger : prélèvement sur un IBAN étranger, virements permanents et prélèvements rejetés

Vous avez acheté l'appartement à Corralejo, vous vivez à Cologne, et la première lettre de l'administrateur de la copropriété réclame « un compte bancaire espagnol » pour le reçu trimestriel. Vous n'en avez pas besoin. Une copropriété qui encaisse ses charges par prélèvement en euros doit accepter un compte de n'importe quel pays de l'Union européenne, et le propriétaire qui paie depuis l'étranger a le même droit de faire annuler un débit erroné que celui dont la banque est au coin de la rue. Ce que la règle ne fait pas, c'est rendre toutes les façons de payer également sûres. Un virement permanent continue de payer les charges de l'an dernier, un compte britannique reste en dehors de la protection, et un prélèvement rejeté coûte plus que les frais de la banque. Cet article lit les règles telles qu'elles sont en octobre 2026 : le règlement européen sur les paiements en euros, la loi espagnole sur les services de paiement, la page du Banco de España sur la question et la loi sur la propriété horizontale. Il se termine par une liste de contrôle.

La règle : la copropriété ne peut pas exiger un IBAN espagnol

La règle est l'article 9 du règlement (UE) 260/2012, le règlement SEPA : Todo beneficiario que acepte una transferencia o utilice un adeudo domiciliado para cobrar fondos de un ordenante titular de una cuenta de pago radicada en la Unión no especificará en qué Estado miembro está radicada dicha cuenta de pago, tout bénéficiaire qui accepte un virement ou utilise un prélèvement pour encaisser des fonds auprès d'un payeur titulaire d'un compte de paiement situé dans l'Union ne précise pas dans quel État membre ce compte doit être situé. La seule condition est que le compte soit accessible par prélèvement, et une banque de l'Union qui accepte les prélèvements nationaux doit accepter ceux qui viennent d'un autre État membre (article 3). Une copropriété qui émet des reçus sur les comptes de ses propriétaires est un bénéficiaire qui utilise un prélèvement. Le compte allemand, néerlandais, irlandais ou français d'un propriétaire vaut un compte espagnol.

Le Banco de España le dit sans nuance sur sa page destinée aux clients des banques, où il décrit l'entreprise, le professionnel ou l'administration qui refuse un paiement ou un prélèvement parce que l'IBAN n'est pas de son pays : Esta práctica es una fuente habitual de reclamaciones, es ilegal y contraviene el artículo 9 del Reglamento (UE) nº 260/2012, cette pratique est une source fréquente de réclamations, elle est illégale et contrevient à l'article 9 du règlement (UE) n° 260/2012. Les démarches qu'il recommande sont simples : informer celui qui refuse qu'il est tenu d'accepter le compte, lui adresser une réclamation formelle et, si la réponse ne vient pas ou ne satisfait pas, le signaler à l'autorité compétente. Cette autorité est le Banco de España lui-même lorsque le refus vient d'une banque ou survient entre entreprises ou professionnels, et l'autorité de consommation de la communauté autonome lorsqu'une entreprise oppose le refus à un consommateur. Parfois, le formulaire n'a tout simplement pas de place pour un IBAN étranger ; une demande écrite qui cite l'article 9 est la première étape.

Le mandat : ce que vous signez, et qui le conserve

Un prélèvement repose sur votre consentement, donné dans un document appelé mandat. Le règlement exige que le consentement soit donné au bénéficiaire et à votre propre banque, directement ou par l'intermédiaire du bénéficiaire, et que le mandat, avec toute modification ou annulation ultérieure, soit conservé par le bénéficiaire ou par quelqu'un pour son compte (article 5.3.a). Chaque encaissement porte ensuite les mêmes données : le nom de la copropriété et son identifiant de créancier, votre nom et votre IBAN, la référence unique du mandat et la date à laquelle vous l'avez signé, le montant et, s'il est indiqué, le motif (annexe, point 3). En pratique, l'administrateur envoie le formulaire, vous le signez avec votre IBAN, et c'est l'administrateur, non votre banque, qui le conserve.

Votre banque, de son côté, doit vous laisser fixer des limites. Vous avez le droit de lui donner instruction pour qu'elle limite el cobro de adeudos domiciliados a un determinado importe o periodicidad, o a ambos, limite l'encaissement des prélèvements à un certain montant ou à une certaine périodicité, ou aux deux, et aussi pour qu'elle bloque tout prélèvement d'un bénéficiaire donné ou n'accepte que ceux des bénéficiaires que vous désignez (article 5.3.d). Un plafond un peu supérieur au reçu ordinaire est une précaution raisonnable. Pensez à le relever lorsqu'un appel de fonds exceptionnel est voté, sinon l'appel reviendra impayé.

Un reçu erroné : huit semaines pour l'annuler, treize mois si vous n'avez jamais signé

Un prélèvement peut être annulé. Selon la loi espagnole sur les services de paiement (Real Decreto-ley 19/2018, article 48.2), pour les prélèvements en euros el ordenante tendrá un derecho incondicional de devolución dentro de los plazos establecidos en el artículo 49, le payeur a un droit inconditionnel au remboursement dans les délais fixés à l'article 49, et la demande peut être faite durante un plazo de ocho semanas contadas a partir de la fecha de adeudo de los fondos en su cuenta, pendant un délai de huit semaines à compter de la date à laquelle les fonds ont été débités du compte. Pendant ces huit semaines, la banque ne peut pas refuser et n'a pas à recevoir de motif (article 49.2). Le droit vient de la directive européenne sur les services de paiement, de sorte qu'un compte en Allemagne, aux Pays-Bas ou en France le donne aussi, selon la loi de ce pays. S'il n'y a eu aucun mandat, le débit est un paiement non autorisé : il faut le signaler à la banque sans retard injustifié dès qu'on le constate et, en tout état de cause, dentro de un plazo máximo de trece meses contados desde la fecha del adeudo, dans un délai maximal de treize mois à compter de la date du débit (article 43.1).

Un remboursement n'est pas une quittance. Reprendre l'argent n'efface pas les charges : la créance de la copropriété est toujours là, désormais impayée, et des charges impayées portent intérêt. Réservez le remboursement à une véritable erreur (un reçu en double, un montant faux, un appartement que vous avez déjà vendu) et prévenez l'administrateur le jour même.

Prélèvement ou virement permanent

Le virement permanent a une vertu, le contrôle, et un défaut qui n'apparaît que plus tard. Supposez que le budget voté au printemps porte les charges trimestrielles de 210 € à 228 € et que votre ordre continue d'envoyer 210 €. Personne ne le remarque pendant un an, et le certificat de dettes demandé lorsque vous vendez fait apparaître 72 € d'arriérés, avec intérêts. Avec un prélèvement, la copropriété encaisse ce que l'assemblée a voté.

Si vous payez par virement, c'est le libellé qui compte. Écrivez ce que l'administrateur a demandé, en général la copropriété, le lot et la période, et rien d'autre. Un virement qui ne peut pas être rattaché à un lot, ce sont des charges qui apparaissent comme impayées. Envoyez un virement par reçu, non une somme ronde « à valoir ».

Comptes britanniques, suisses et autres comptes hors de l'Union

La protection de l'article 9 vaut pour les comptes de l'Union. Le Royaume-Uni a quitté l'Union, mais non le système de paiement : le Conseil européen des paiements le maintient, comme la Suisse, dans le périmètre géographique des schémas SEPA, et part du principe que la législation de l'Union, règlement SEPA compris, ne s'applique pleinement qu'entre établissements de l'UE et de l'EEE (document EPC409-09, version du 24 décembre 2025). En pratique, cela signifie trois choses. Un compte en euros dans une banque britannique qui participe au schéma peut être débité, mais personne ne peut être contraint de l'accepter. Un compte en livres est normalement hors de portée d'un prélèvement en euros. Et les banques britanniques fixent leurs propres frais pour les paiements en euros, que la copropriété ne voit pas et ne peut pas rembourser. Pour un propriétaire du Royaume-Uni, la solution solide est un compte en euros dans l'Union, en Espagne ou dans un autre État membre, et un mandat sur ce compte.

Ce que coûte un prélèvement rejeté

Un reçu revient pour des raisons banales : pas de provision ce jour-là, un plafond que vous avez fixé puis oublié, un compte clôturé après un déménagement, un compte bloqué par un ordre de saisie (notre article sur les comptes bloqués explique comment cela arrive aux propriétaires qui vivent à l'étranger). Les conséquences sont moins banales, et il y en a trois.

La première, ce sont les intérêts. Les charges sont impayées, et la loi est brève : los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo, les créances de la copropriété produisent des intérêts à partir du moment où le paiement doit être effectué et ne l'est pas.

La deuxième, ce sont les frais de la banque. La banque facture en général à la copropriété chaque prélèvement rejeté. Que ces frais finissent sur votre compte dépend de ce que l'assemblée a décidé : là où elle a décidé que le coût d'un rejet est à la charge du lot qui l'a causé, vous le trouverez sur votre prochain relevé ; là où elle ne l'a pas fait, c'est une dépense commune que tous paient. Si la dette doit être réclamée, la loi met à la charge du débiteur todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, tous les frais et coûts qu'entraîne la réclamation de la dette (article 21.3).

La troisième, c'est le vote. Les propriétaires qui ne sont pas à jour à l'ouverture de l'assemblée peuvent prendre la parole, mais no tendrán derecho de voto, ils n'ont pas le droit de vote, sauf s'ils ont contesté la dette en justice ou consigné la somme (article 15.2). Un reçu rejeté en septembre est un vote perdu en octobre si personne ne vous le dit. Ce qu'il advient ensuite de charges qui restent impayées se trouve dans notre article sur les charges impayées.

Appels de fonds, achats et ventes

Trois moments mettent à mal un dispositif de paiement. Le premier est un appel de fonds exceptionnel : une « derrama » votée par l'assemblée est un reçu distinct, avec ses propres dates, expliqué dans notre article sur les charges et appels de fonds. Avec un prélèvement, il arrive comme n'importe quel autre reçu, si votre plafond le permet ; avec un virement permanent, il n'arrive pas du tout. Le deuxième est un achat : le mandat du vendeur ne vous est pas transmis, et il faut en signer un nouveau dès la première semaine. Le troisième est une vente : annulez le mandat par écrit avec effet au jour de la signature, car un reçu encaissé ensuite sur le compte du vendeur est un débit que quelqu'un devra faire annuler.

Une liste de contrôle

• Donnez l'IBAN que vous utilisez vraiment. Un compte en euros dans n'importe quel État membre est valable, et la copropriété ne peut pas exiger un compte espagnol.
• Signez le mandat et gardez-en une copie. Notez sa référence et la date.
• Fixez un plafond à votre banque, et relevez-le avant un appel de fonds. Un plafond qui arrête un appel de fonds en fait un arriéré.
• Vérifiez le premier reçu. Regardez le montant, le lot et la période ; vous avez huit semaines pour faire annuler une erreur.
• Si vous payez par virement, utilisez la référence exacte. Modifiez le montant quand le budget change.
• Prévenez l'administrateur avant de changer de banque. Un compte clôturé est un reçu rejeté, et un reçu rejeté est un arriéré.

Ce que nous faisons dans les copropriétés que nous administrons

Dans les copropriétés que nous administrons, les charges sont encaissées par prélèvement SEPA depuis n'importe quel compte de l'UE ; les comptes britanniques et autres sont acceptés. Les relevés sont publiés sur le portail du propriétaire et le rapport trimestriel indique les charges payées, de sorte qu'un propriétaire à l'étranger peut vérifier que chaque reçu a été encaissé au lieu de l'apprendre à l'assemblée suivante. Ils se trouvent sous le même identifiant que les procès-verbaux et les convocations. Les propriétaires qui souhaitent que leur copropriété soit gérée ainsi peuvent lire ce que nous faisons pour les propriétaires qui vivent à l'étranger et demander un devis.

Questions fréquentes

La copropriété peut-elle exiger un compte bancaire espagnol ?

Non, si votre compte est en euros dans un État membre de l'Union européenne et peut recevoir des prélèvements. L'article 9 du règlement SEPA interdit au bénéficiaire qui encaisse par prélèvement de préciser le pays du compte, et le Banco de España qualifie le refus d'illégal. Un compte hors de l'Union, britannique ou suisse, n'a pas cette protection.

Puis-je me faire rembourser un reçu de la copropriété ?

Oui, dans les huit semaines qui suivent le débit et sans donner de motif ; si vous n'avez jamais signé de mandat, prévenez la banque dès que vous le constatez, treize mois étant la limite extrême. Le remboursement rend l'argent, non l'obligation : les charges restent dues et portent intérêt jusqu'à leur paiement.

Un virement permanent est-il plus sûr qu'un prélèvement ?

Il vous donne le contrôle et retire à la copropriété l'ajustement. Un virement permanent ne suit ni un nouveau budget ni un appel de fonds, et la différence devient un arriéré qui porte intérêt et peut vous coûter votre vote à l'assemblée.

Qui paie les frais de la banque quand un reçu est rejeté ?

La banque les facture à la copropriété. Que la copropriété les répercute sur le propriétaire dépend de ce que l'assemblée a décidé ; les charges impayées, elles, portent intérêt à partir du jour où elles étaient dues, quel que soit celui qui paie les frais.