Trois propriétaires des copropriétés que nous administrons nous ont posé la même question cet été. Un couple allemand de Corralejo avait entendu dire par un voisin que tout propriétaire étranger a besoin d'un « representante fiscal » en Espagne. Un propriétaire britannique de Caleta de Fuste n'avait rien reçu du fisc depuis deux ans et se demandait où partaient les lettres. Une propriétaire néerlandaise qui loue son appartement par une agence voulait savoir si l'agence était « responsable » de son impôt. Les trois questions ont trois réponses différentes, et toutes se trouvent dans deux lois : celle de l'impôt sur le revenu des non-résidents, qui dit qui doit désigner un représentant et où se trouve le domicile fiscal d'un non-résident, et la loi générale fiscale, qui dit qui peut agir pour vous et ce qui se passe quand une lettre arrive dans un appartement où il n'y a personne. Cet article expose les deux, telles qu'elles sont en septembre 2026, et ce qu'un administrateur de copropriété peut et ne peut pas y faire. Les citations sont en espagnol, avec leur lecture en français.
Qui doit en désigner un : la liste de l'article 10
L'obligation se trouve à l'article 10 de la loi de l'impôt sur le revenu des non-résidents, le Real Decreto Legislativo 5/2004, dans la rédaction que lui a donnée la Ley 11/2021. Elle commence par exclure la plupart de nos propriétaires :
« Los contribuyentes por este Impuesto que no sean residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea estarán obligados a nombrar, antes del fin del plazo de declaración de la renta obtenida en España, una persona física o jurídica con residencia en España, para que les represente ante la Administración Tributaria » — les contribuables qui ne résident pas dans un autre État membre de l'Union européenne doivent désigner, avant la fin du délai de déclaration des revenus obtenus en Espagne, une personne physique ou morale résidant en Espagne pour les représenter devant l'administration fiscale (art. 10.1).
Un propriétaire résidant en Allemagne, aux Pays-Bas, en Italie ou en France n'a donc aucun devoir de désigner qui que ce soit ; pas davantage un propriétaire en Norvège ou en Islande, parce que le même article étend l'exception aux États de l'Espace économique européen qui échangent des informations fiscales avec l'Espagne. Depuis 2021, ces propriétaires traitent avec le fisc « por medio de las personas que ostenten su representación de acuerdo con las normas de representación legal y voluntaria » — par l'intermédiaire de ceux qui les représentent selon les règles ordinaires de la loi générale fiscale (art. 10.2), c'est-à-dire le représentant volontaire de la section suivante, ou personne.
Pour tous les autres — un propriétaire britannique, suisse, américain ou émirati — le devoir existe dans quatre cas : lorsqu'ils opèrent par un établissement stable ; lorsqu'ils exercent en Espagne une activité économique sans établissement, dans les cas de l'article 24.2 ; lorsqu'ils sont une entité en régime d'attribution de revenus de l'article 38 ; et « cuando, debido a la cuantía y características de la renta obtenida o a la posesión de un bien inmueble en territorio español, así lo requiera la Administración Tributaria » — lorsque, en raison du montant et de la nature des revenus ou de la possession d'un immeuble en Espagne, l'administration fiscale l'exige. Le propriétaire d'un appartement à Caleta de Fuste qui vit à Manchester n'est pas tenu de désigner un représentant du seul fait de le posséder ; l'obligation naît le jour où le fisc le demande, et l'horloge est alors le délai de déclaration des revenus concernés. Un cinquième cas est automatique : les résidents des juridictions que l'Espagne qualifie de non coopératives, qui possèdent des biens ou des droits en Espagne, doivent en désigner un quel que soit le revenu.
La désignation a une forme et un délai propres : le contribuable ou le représentant doit la notifier, « debidamente acreditado, en el plazo de dos meses a partir de la fecha de éste » — dûment justifiée, dans les deux mois de la désignation — au bureau du fisc où la déclaration est déposée, et « a la comunicación acompañará la expresa aceptación del representante » — la notification doit porter l'acceptation expresse du représentant. Ne pas en désigner un lorsque le devoir existe « se considerará infracción tributaria grave, y la sanción consistirá en multa pecuniaria fija de 2.000 euros » — constitue une infraction grave punie d'une amende fixe de 2 000 euros, 6 000 pour les résidents de juridictions non coopératives, réduite de 40 % en cas de paiement rapide sans recours (art. 10.4, avec l'article 188.3 de la loi générale fiscale). Et lorsque le devoir est enfreint, la loi permet au fisc de vous choisir un représentant : pour un établissement stable, celui qui figure au registre du commerce ; pour les résidents de juridictions non coopératives, « el depositario o gestor de los bienes o derechos » — le dépositaire ou le gestionnaire des biens (art. 10.3).
Qui peut en désigner un : le représentant volontaire
Ne pas y être obligé ne veut pas dire ne pas le pouvoir. L'article 46 de la loi générale fiscale permet à tout contribuable d'« actuar por medio de representante, que podrá ser un asesor fiscal, con el que se entenderán las sucesivas actuaciones administrativas » — d'agir par un représentant, qui peut être un conseiller fiscal, avec lequel l'administration traitera ensuite (art. 46.1). Pour les démarches courantes, la représentation est présumée ; pour les recours, les renonciations, les demandes de remboursement et tout ce qui exige la signature du contribuable, elle doit être prouvée « por cualquier medio válido en Derecho que deje constancia fidedigna » — par tout moyen valable en droit laissant une trace fiable — ou par comparution personnelle, et les formulaires normalisés de représentation du fisc sont valables pour cela (art. 46.2). Les conseillers qui déposent des déclarations pour leurs clients le font dans le cadre des accords de collaboration de l'article 46.4, et le fisc peut demander le pouvoir à tout moment.
Pour un propriétaire individuel à l'étranger, le véhicule pratique est le formulaire censitaire, le Modelo 030, sur lequel une personne physique non résidente inscrit ou modifie un représentant et un domicile fiscal en Espagne ; la page du fisc sur la représentation des non-résidents y renvoie. Le représentant peut être un parent ayant un logement sur l'île, un avocat, un conseiller ou une société — la loi demande la résidence en Espagne et, dans le cas obligatoire, une acceptation expresse, rien de plus. Ce que la désignation change, c'est la section suivante : où vont les lettres.
Où vont vos lettres : le domicile fiscal d'un non-résident
Un propriétaire non résident a un domicile fiscal en Espagne, qu'il l'ait choisi ou non. L'article 11 de la loi de l'impôt le fixe :
« Cuando obtengan rentas derivadas de bienes inmuebles, en el domicilio fiscal del representante y, en su defecto, en el lugar de situación del inmueble correspondiente » — pour les revenus immobiliers, au domicile fiscal du représentant et, à défaut, au lieu où se trouve l'immeuble (art. 11.1.b).
Pour tout autre revenu, c'est le domicile du représentant ou, à défaut, celui de la personne solidairement responsable de l'impôt (art. 11.1.c) ; et lorsqu'aucun représentant n'a été désigné, « las notificaciones practicadas en el domicilio fiscal del responsable solidario tendrán el mismo valor y producirán iguales efectos que si se hubieran practicado directamente al contribuyente » — les notifications faites au domicile du responsable solidaire valent comme si elles avaient été faites au contribuable (art. 11.2). Pour les résidents de juridictions non coopératives qui n'ont ni l'un ni l'autre, un avis laissé dans l'un quelconque de leurs immeubles compte.
Lisez cela à la lumière du calendrier d'un propriétaire qui vient deux fois par an. Le propriétaire britannique de Caleta de Fuste qui n'a jamais désigné personne a, en droit, son domicile fiscal dans son propre appartement. Les lettres du fisc y vont. Un changement de domicile fiscal « no producirá efectos frente a la Administración tributaria hasta que se cumpla con dicho deber de comunicación » — ne produit d'effet à l'égard de l'administration qu'une fois communiqué (loi générale fiscale, art. 48.3), de sorte qu'une nouvelle adresse en Angleterre, si connue soit-elle de la copropriété, ne change rien au fisc tant que le formulaire censitaire ne le dit pas.
Ce qui se passe à la porte
La loi générale fiscale décrit ensuite, pas à pas, comment une lettre adressée à un appartement vide devient une notification. Dans les procédures que le fisc ouvre d'office, la notification « podrá practicarse en el domicilio fiscal del obligado tributario o su representante, en el centro de trabajo, en el lugar donde se desarrolle la actividad económica o en cualquier otro adecuado a tal fin » — peut être faite au domicile fiscal du contribuable ou de son représentant, sur le lieu de travail, là où l'activité est exercée ou en tout autre lieu approprié (art. 110.2). Si vous n'êtes pas là, « podrá hacerse cargo de la misma cualquier persona que se encuentre en dicho lugar o domicilio y haga constar su identidad, así como los empleados de la comunidad de vecinos o de propietarios » — toute personne présente qui justifie de son identité peut la prendre, de même que les employés de la copropriété (art. 111.1). Un concierge qui signe au facteur a, en droit, reçu votre notification ; la refuser équivaut à la recevoir (art. 111.2).
Quand personne ne signe, l'article 112 prend le relais : après deux tentatives au domicile fiscal — une seule suffit si le destinataire y est inscrit comme inconnu —, le fisc vous convoque par un avis publié une seule fois au Boletín Oficial del Estado, un lundi, un mercredi ou un vendredi, qui peut aussi être affiché dans ses bureaux et, « en el caso de que el último domicilio conocido radicara en el extranjero », au consulat. Vous avez quinze jours calendaires à compter du lendemain de la publication pour comparaître ; « transcurrido dicho plazo sin comparecer, la notificación se entenderá producida a todos los efectos legales » — passé ce délai, la notification est réputée faite à tous effets (art. 112.2). Dès lors, la procédure continue sans vous jusqu'à la liquidation et à l'ordre de saisie, qui sont notifiés de nouveau de la même façon. C'est la chaîne que nous avons décrite par l'autre bout dans notre article sur le compte bancaire bloqué : le propriétaire découvre une dette fiscale quand sa carte est refusée, des mois après qu'une lettre est restée chez un voisin.
La notification électronique ne supprime pas le problème ; elle le déplace. Les sociétés sont tenues de recevoir les avis fiscaux par voie électronique ; les personnes physiques peuvent y adhérer, et un avis déposé dans la boîte électronique est réputé remis dix jours calendaires plus tard, ouvert ou non, comme l'expliquent nos confrères dans leur article sur les notifications électroniques du fisc. Pour un propriétaire à l'étranger, c'est le meilleur des problèmes — une alerte par courriel arrive à Manchester, un facteur non —, à condition que quelqu'un regarde la boîte.
Ce que l'administrateur peut et ne peut pas être
Les propriétaires supposent souvent que l'administrateur de la copropriété reçoit leurs lettres du fisc et les fera suivre. La loi est claire, et ce n'est pas cela. L'administrateur de votre copropriété est l'administrateur de la copropriété : le fisc ne sait rien de lui en ce qui concerne votre impôt sur le revenu, et une lettre qui vous est adressée à l'appartement est remise à l'appartement, pas à notre bureau. Ce que la loi permet, c'est que le personnel de la copropriété la signe, avec l'effet que nous venons de décrire. Dans les copropriétés que nous administrons avec un concierge ou un employé d'entretien, le personnel a pour consigne de noter chaque lettre recommandée et de nous prévenir le jour même, et nous prévenons le propriétaire — mais les horloges de quinze et de dix jours courent à partir de la remise, pas de notre courriel.
Un administrateur, ou le cabinet derrière lui, peut être désigné comme votre représentant, parce que la loi ne demande qu'une personne ou une société résidant en Espagne. Ce que cette désignation emporte mérite d'être dit précisément. Elle transfère votre domicile fiscal au nôtre (art. 11.1.b), de sorte que les lettres arrivent sur un bureau ouvert chaque jour ouvrable ; elle nous permet de déposer la déclaration et de répondre au fisc en votre nom en vertu de l'article 46 ; et elle ne nous rend pas responsables de votre impôt : la responsabilité solidaire de l'article 9.4 pèse sur les représentants des contribuables ayant un établissement stable ou relevant du régime d'attribution de revenus, pas sur le représentant d'un propriétaire privé. Celui qui est responsable est un autre : « el depositario o gestor de los bienes o derechos de los contribuyentes » — le dépositaire ou le gestionnaire des biens du contribuable — répond solidairement de l'impôt sur les revenus de ce qu'il gère, avec le payeur des revenus, sauf lorsque la retenue s'applique (art. 9.1). Un gestionnaire locatif qui encaisse vos loyers, une agence qui détient vos clés et vos réservations, entre dans cette règle ; le fisc a besoin d'un acte formel de dérivation de responsabilité avant de pouvoir recouvrer auprès d'eux (art. 9.3), et ils peuvent déposer et payer la déclaration à votre place (art. 28.2). Notre service de gestion locative dépose le Modelo 210 des propriétaires dont nous gérons les locations précisément pour cette raison.
La déclaration et le calendrier
Les règles ci-dessus décident où arrive une lettre ; la déclaration décide s'il en est écrit une. Tout propriétaire non résident dépose le Modelo 210 : sur le revenu imputé d'un appartement non loué et sur le loyer de celui qui l'est, aux taux et dans les fenêtres que nous exposons dans notre article sur les obligations du propriétaire non résident — la déclaration du revenu imputé de 2025 est due pour le 31 décembre 2026, et à partir de l'exercice 2026 les fenêtres changent. La déclaration identifie le représentant lorsqu'il y en a un et, pour un propriétaire qui n'en a désigné aucun, ce sont les données du fisc sur l'immeuble qui génèrent les contrôles : un appartement qui figure au cadastre avec un propriétaire non résident et sans déclaration est la discordance la plus simple du système, et la lettre qu'elle produit va à l'adresse de l'article 11.
Une procuration n'est pas une représentation fiscale et ne la remplace pas. La procuration notariée que nous avons décrite pour les propriétaires à l'étranger permet au mandataire de signer, vendre, voter et traiter avec les banques et les fournisseurs ; le représentant fiscal est une figure distincte, avec son propre formulaire, et un mandataire qui est aussi inscrit comme représentant sur le formulaire censitaire couvre les deux. Pour les avis de la copropriété elle-même — la convocation de la junta, le procès-verbal, les certificats —, la loi sur la propriété horizontale demande à chaque propriétaire de donner au secrétaire une adresse en Espagne, à défaut de quoi l'appartement est l'adresse pour ceux-là aussi (art. 9.1.h) ; nos propriétaires à l'étranger nous donnent un courriel et une adresse postale le jour où ils achètent, et les documents de la junta les atteignent où qu'ils soient.
Là où nous intervenons
Pour les propriétaires à l'étranger des copropriétés que nous administrons, et pour ceux dont nous gérons les locations, la solution que nous recommandons est la même : un domicile fiscal en Espagne ouvert chaque jour ouvrable, le nôtre ou celui d'un parent, inscrit sur le formulaire censitaire ; la boîte électronique là où le propriétaire peut la suivre ; le Modelo 210 déposé chaque année dans sa fenêtre ; et une personne sur l'île qui sait à quoi ressemble une lettre recommandée. Là où le fisc exige un représentant — pour les propriétaires britanniques et suisses auxquels il écrit, pour les résidents des juridictions listées —, nous agissons comme tel, avec l'acceptation expresse que la loi exige et la notification de deux mois déposée. La page propriétaires non résidents décrit le service, et un devis prend un jour.
Questions fréquentes
Je suis britannique et je possède un appartement à Caleta de Fuste. Dois-je désigner un représentant fiscal ?
Pas du seul fait de le posséder. Depuis 2021, le devoir ne pèse que sur les résidents hors UE dans quatre cas — établissement stable, activité économique en Espagne, entité en attribution de revenus ou demande du fisc en raison du revenu ou de l'immeuble — et sur les résidents des juridictions non coopératives listées. Si le fisc l'exige, désignez une personne résidant en Espagne avant le délai de déclaration et notifiez-le avec son acceptation dans les deux mois ; l'amende pour ne pas le faire est de 2 000 euros fixes.
Mon administrateur de copropriété peut-il être mon représentant fiscal ?
Oui, s'il est désigné : la loi ne demande qu'une personne ou une société résidant en Espagne. Sans désignation, l'administrateur n'est pas votre représentant et ne reçoit pas vos lettres du fisc ; les employés de la copropriété peuvent signer une lettre laissée à l'appartement, et cela compte comme remise à vous. Le représentant d'un propriétaire privé n'est pas responsable de l'impôt du propriétaire ; un gestionnaire qui encaisse vos loyers l'est, en vertu de l'article 9.1.
Où le fisc envoie-t-il mes lettres si je n'ai pas de représentant ?
À l'immeuble lui-même, dont la loi fait votre domicile fiscal pour les revenus immobiliers. Deux tentatives infructueuses, ou une seule si vous y êtes inscrit comme inconnu, conduisent à un avis au Boletín Oficial del Estado et, quinze jours calendaires plus tard, à une notification réputée faite. Une nouvelle adresse à l'étranger ne change rien tant qu'elle n'est pas communiquée sur le formulaire censitaire.
Un propriétaire non résident peut-il recevoir des notifications électroniques ?
Oui, en y adhérant ; les sociétés y sont, qu'elles le veuillent ou non. Un avis déposé dans la boîte électronique est réputé remis dix jours calendaires après sa mise à disposition, ouvert ou non, de sorte que la boîte a besoin de quelqu'un qui la consulte — ou d'un représentant qui le fasse.
