Louer votre appartement à long terme en vivant à l'étranger : ce que la copropriété peut exiger de vous et de votre locataire

Une propriétaire qui vit à l'étranger a loué pour un an son deux-pièces de Corralejo à un couple qui travaille sur l'île. En moins d'un mois, l'administrateur a trois messages sur le même dossier : le locataire demande s'il peut payer lui-même les charges de copropriété, un voisin veut que la copropriété « fasse quelque chose » pour le chien de la terrasse, et la propriétaire demande si son locataire peut aller à l'assemblée à sa place. Cet article répond à ces questions avec les textes en vigueur au 21 octobre 2026 : qui doit les charges quand l'appartement est loué, ce que doit dire la clause qui transfère les charges au locataire après le décret d'octobre, jusqu'où le règlement intérieur et l'action en cessation de l'article 7.2 atteignent un occupant qui n'est pas propriétaire, où atterrissent les notifications de la copropriété quand le propriétaire vit dans un autre pays, qui peut voter, qui décide des travaux, qui ouvre la porte au plombier, et en quoi une location de longue durée diffère d'une location de vacances. Les deux décrets de septembre ont été abrogés, un troisième est en vigueur depuis le 8 octobre et attend un vote, et l'article le dit là où cela compte. Les citations sont en espagnol, avec leur lecture en français.

Qui doit à la copropriété : vous, quoi que dise le bail

La loi sur la propriété horizontale ne connaît pas le locataire. Sa liste d'obligations s'ouvre sur Son obligaciones de cada propietario, les obligations de chaque propriétaire, et celle qui compte ici est la lettre e) de l'article 9.1 : Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, contribuer, selon la quote-part fixée dans le titre ou ce qui a été spécialement établi, aux dépenses générales pour l'entretien adéquat de l'immeuble, de ses services, charges et responsabilités qui ne peuvent être individualisées. Le fonds de réserve de la lettre f) suit la même règle. Rien dans le bail ne change à qui la copropriété peut réclamer.

La Cour suprême l'a redit le 16 juillet 2026, dans l'arrêt 1176/2026, où une copropriété de Madrid avait assigné à la fois la propriétaire de deux appartements et la société qui avait repris les baux et encaissait les loyers. L'obligation du propriétaire, écrit la Cour, Se trata de una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo, est une obligation légale inhérente à la propriété du lot privatif, qui incombe donc à celui qui est propriétaire au moment où la dépense naît ; le bail et la copropriété sont relaciones jurídicas distintas, sometidas a regímenes jurídicos diferentes, sin que la subrogación en una de ellas comporte, por sí sola, la asunción de las obligaciones propias de la otra, des rapports juridiques distincts, soumis à des régimes différents, et entrer dans l'un n'emporte pas, à lui seul, la prise en charge des obligations de l'autre. La société qui encaissait les loyers a été mise hors de cause ; la propriétaire a payé. La cour d'appel d'Alicante l'avait dit plus simplement le 4 novembre 2025, dans l'arrêt 581/2025, quand une copropriété de Benidorm a assigné un père, propriétaire de l'appartement, et le fils qui y vivait et s'était engagé à payer les charges : l'obligation de contribuer se trata de una obligación que, frente a la comunidad de propietarios, recae, única y exclusivamente, en el propietario del piso o local, est une obligation qui, envers la copropriété, pèse uniquement et exclusivement sur le propriétaire de l'appartement ou du local, et le propriétaire no puede oponer frente a ésta el pacto establecido en el contrato de arrendamiento que atribuye al arrendatario el pago de los gastos comunes, ne peut opposer à la copropriété la clause du bail qui met les charges communes à la charge du locataire. La copropriété peut accepter d'envoyer les avis au locataire si le propriétaire le demande ; c'est une courtoisie, pas un changement de débiteur.

Pour un propriétaire à l'étranger, les conséquences sont au nombre de trois. Si le locataire cesse de payer ce qu'il vous a promis, le débiteur de la copropriété reste vous, et l'article 21 ajoute que En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, en tout état de cause le propriétaire inscrit peut être assigné pour que l'appartement inscrit à son nom réponde de la dette. Deuxièmement, un propriétaire en retard de paiement à l'ouverture d'une assemblée garde la parole mais perd le vote : ces propriétaires podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, peuvent participer aux délibérations mais n'ont pas le droit de vote, selon l'article 15.2, et la convocation de chaque assemblée les nomme un par un. Troisièmement, une dette laissée par le locataire est d'abord à payer par vous et à récupérer auprès de lui ensuite. Notre conseil à tout propriétaire qui loue : les charges partent par prélèvement du compte du propriétaire, et la part du locataire se règle dans le loyer, jamais par un locataire qui paie directement la copropriété.

La clause qui transfère les charges au locataire, telle que la loi se lit au 21 octobre 2026

Entre bailleur et locataire, les charges peuvent se transférer, et la règle qui gouverne ce transfert a été réécrite ce mois-ci. L'article 20 de la loi sur les baux urbains, dans la rédaction du Real Decreto-ley 29/2026 et en vigueur depuis le 8 octobre 2026, garde la convention : Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, les parties peuvent convenir que les dépenses générales pour l'entretien adéquat de l'immeuble, de ses services, charges et responsabilités qui ne peuvent être individualisées et qui correspondent au logement loué ou à ses accessoires soient à la charge du locataire, et, pour un appartement en copropriété, En edificios en régimen de propiedad horizontal los gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, dans les immeubles en propriété horizontale, ces dépenses sont celles qui correspondent au lot loué selon sa quote-part. La forme n'a pas changé : Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, pour être valable, la convention doit être écrite et fixer le montant annuel de ces dépenses à la date du contrat. Un bail qui dit « le locataire paie les charges de copropriété » sans donner de chiffre ne satisfait pas à la loi.

Ce que le décret a ajouté, ce sont deux interdictions. Les impôts ne peuvent plus être transférés : En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, en aucun cas les impôts attachés au logement ne peuvent être imposés au locataire, sauf si le locataire en est lui-même le redevable, ce qu'il n'est pas pour la taxe foncière et la redevance des ordures. Et l'agence est un coût du bailleur : Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación, les frais d'agence et de formalisation du contrat ne peuvent être répercutés sur le locataire, ni directement ni indirectement, sous aucune dénomination. Jusqu'au 7 octobre, un bail pouvait encore faire payer la taxe foncière au locataire si le chiffre annuel figurait au contrat, comme la Cour suprême l'a confirmé le 17 novembre 2025 dans l'arrêt 1637/2025 pour un appartement d'Ibiza ; depuis le 8 octobre, un nouveau bail ne le peut plus. Cet arrêt reste utile pour ce qu'il dit des charges elles-mêmes : les dépenses générales de l'article 20.1 son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad, sont celles que le bailleur doit en raison de la copropriété, et le chiffre annuel no solo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato, ne permet pas seulement au locataire de refuser de payer plus que ce que le contrat a fixé, il ancre aussi le plafond de l'article 20.3 : pendant les cinq premières années du bail, ou sept si le bailleur est une société, la somme sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1, ne peut augmenter que d'un commun accord, une fois par an, et jamais de plus du double du pourcentage dont le loyer peut être révisé. Si la clause dit 1 140 € par an, c'est le chiffre que le locataire vous doit, quoi que la copropriété vote ensuite.

Ce qui nous amène à l'appel de fonds. Une contribution extraordinaire pour l'ascenseur, la façade ou la toiture, votée après la signature du bail, n'est pas la somme annuelle que la clause a fixée ; que vous puissiez la transférer dépend de ce que la clause dit des dépenses extraordinaires, et un locataire qui lit l'article 20 refusera ce que la clause ne nomme pas. Notre conseil de rédaction est de trancher avant la signature : écrire dans la clause le chiffre annuel du budget ordinaire, dire dans la même clause si les appels de fonds sont inclus ou exclus, et joindre le budget de la copropriété pour l'année. L'appel de fonds lui-même reste au propriétaire par l'article 9.1.e ; le locataire ne le connaît qu'à travers vous.

Votre locataire et le règlement intérieur : l'article 7.2 atteint l'occupant

Ici, la loi connaît bien l'occupant. L'article 6 permet aux propriétaires de fixer normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, des règles de régime intérieur qui obligent aussi tout propriétaire tant qu'elles ne sont pas modifiées dans la forme prévue pour les décisions d'administration, et l'article 7.2 étend les interdictions à quiconque vit dans l'appartement : Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, ni le propriétaire ni l'occupant ne peuvent exercer, dans l'appartement ou dans le reste de l'immeuble, des activités interdites par les statuts, nuisibles à l'immeuble ou contraires aux dispositions générales sur les activités gênantes, insalubres, nocives, dangereuses ou illicites. Le chien sur la terrasse, la musique à deux heures du matin et l'atelier dans le garage sont jugés aux mêmes trois critères, qu'un propriétaire ou un locataire soit derrière.

La procédure est celle que toute copropriété de Fuerteventura devrait connaître par cœur. D'abord la mise en demeure : El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, le président de la copropriété, de sa propre initiative ou à la demande de tout propriétaire ou occupant, somme celui qui exerce l'activité interdite d'y mettre fin immédiatement, sous peine d'engager les actions judiciaires. Puis le vote, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, avec l'autorisation préalable d'une assemblée dûment convoquée à cet effet. Puis l'assignation, et c'est la ligne qu'un propriétaire à l'étranger doit lire deux fois : La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, la demande doit être dirigée contre le propriétaire et, le cas échéant, contre l'occupant du logement ou du local. Vous êtes assigné avec votre locataire, devant un tribunal en Espagne, pour un comportement dont vous ne savez peut-être rien ; la cour d'appel de Jaén a confirmé le 30 janvier 2025, dans l'arrêt 130/2025, qu'il en va ainsi aunque el propietario no sea responsable de las actuaciones del inquilino u ocupante, même si le propriétaire n'est pas responsable des agissements du locataire ou de l'occupant.

Le jugement peut aller plus loin contre le locataire que contre vous. Contre un propriétaire, le juge peut ordonner la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, la privation du droit d'usage de l'appartement pour une durée n'excédant pas trois ans ; contre un occupant qui n'est pas propriétaire, Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento, si l'auteur n'est pas le propriétaire, le jugement peut déclarer définitivement éteints tous ses droits sur le logement et ordonner son expulsion immédiate. Une copropriété peut mettre fin à votre bail devant un tribunal. Ce n'est pas un chèque en blanc, et la cour d'appel de Tenerife en a montré les limites le 28 novembre 2025 dans l'arrêt 678/2025 : une copropriété du nord de l'île avait engagé l'action contre un locataire et son propriétaire, qui n'a pas comparu ; la mise en demeure envoyée par burofax et refusée a été jugée valable, parce qu'une lettre refusée compte quand même, et la demande a ensuite échoué au fond, parce que les querelles avec le personnel n'entraient dans aucune des trois catégories et que les comportements prétendument interdits par les statuts no constan que estén expresamente prohibidas por los estatutos, que, ciertamente, no se aportan a los autos, n'étaient pas démontrés interdits, les statuts eux-mêmes n'ayant jamais été versés au dossier. Une copropriété qui veut utiliser l'article 7.2 contre un locataire a besoin des statuts, du règlement intérieur, des plaintes datées et d'une mise en demeure qui nomme le comportement ; notre note sur le règlement intérieur traite de la rédaction de règles qu'un tribunal fera respecter.

Vous avez votre propre levier, et il est plus rapide. L'article 27.2 de la loi sur les baux permet au bailleur de résilier le bail Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, lorsque des activités gênantes, insalubres, nocives, dangereuses ou illicites ont lieu dans le logement, et aussi pour La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, des dommages causés intentionnellement à l'immeuble ou des travaux non consentis par le bailleur quand son consentement était nécessaire. Quand l'administrateur vous dit que le président a envoyé à votre locataire une mise en demeure au titre de l'article 7.2, la bonne réaction n'est pas d'attendre le vote de la copropriété mais d'envoyer votre propre mise en demeure au titre du bail, parce que l'article 9.1.g vous fait responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados, répondre devant les autres propriétaires des infractions commises et des dommages causés, et que la lettre b) ajoute les dommages causés por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, par votre négligence ou celle des personnes dont vous devez répondre.

Les notifications atterrissent dans votre appartement, et cela compte

La lettre h) de l'article 9.1 est celle qu'un propriétaire à l'étranger oublie à ses dépens. Tout propriétaire doit communiquer au secrétaire, par un moyen qui prouve la réception, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, une adresse en Espagne pour les convocations et notifications de toute nature concernant la copropriété, et la loi dit ce qui se passe quand il ne le fait pas : En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, à défaut, l'appartement lui-même est l'adresse, et les notifications remises à son occupant produisent plein effet juridique. La convocation de l'assemblée annuelle, le procès-verbal, la réclamation d'un appel de fonds impayé et la mise en demeure du président au titre de l'article 7.2 sont tous valablement notifiés à votre locataire, qu'il vous les transmette ou non.

Si même cela échoue, la loi passe au tableau d'affichage : une notification qui ne peut être remise se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, est réputée faite par affichage sur le tableau de la copropriété, avec une mention datée signée par le secrétaire, et elle produit plein effet après trois jours calendaires. Le délai pour contester une décision court à partir de cette notification, car selon l'article 18.3 Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, pour les propriétaires absents, ce délai se compte à partir de la communication de la décision selon la procédure de l'article 9. Un propriétaire qui apprend une décision par son locataire avec deux mois de retard a généralement perdu les trois mois dont il disposait.

Deux consignes en découlent. Donnez au secrétaire une adresse en Espagne par un moyen qui laisse une preuve de réception, qui peut être celle de votre avocat, de votre gestionnaire ou la nôtre, et renouvelez-la quand vous changez de gestionnaire. Et dites à l'administrateur que l'appartement est loué et qui y vit, avec le téléphone du locataire : l'article 9.1 énumère les obligations du propriétaire et n'inclut pas d'informer la copropriété que l'appartement est loué, seulement el cambio de titularidad de la vivienda o local, le changement de propriétaire du logement ou du local, à la lettre i), mais une copropriété qui ne sait pas qui vit dans l'appartement envoie ses notifications dans un vide que la loi remplit contre vous.

L'assemblée : votre locataire peut porter votre vote, pas émettre le sien

Le vote appartient au propriétaire. L'article 15.1 dit : La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, la participation à l'assemblée des propriétaires est personnelle ou par représentation légale ou volontaire, un écrit signé par le propriétaire suffisant à la prouver. Votre locataire n'a pas de siège propre, mais il peut porter votre pouvoir comme n'importe qui : un écrit signé qui le nomme, avec l'assemblée et, si vous le souhaitez, le sens du vote sur chaque point. La plupart des propriétaires que nous représentons donnent plutôt le pouvoir à l'administrateur ou à un autre propriétaire ; l'ordre du jour leur parvient avant l'assemblée en anglais et en espagnol, le formulaire signé revient par courriel, et le vote est émis comme instruit.

Deux règles limitent le pouvoir. La première est l'article 15.2 cité plus haut : si vos charges sont impayées à l'ouverture de l'assemblée, votre représentant peut parler et ne peut pas voter, et votre quote-part ne compte pas pour les majorités, une raison de plus de garder les charges sur votre propre prélèvement plutôt que sur la promesse du locataire. La seconde est l'article 18.2, qui réserve le droit de contester une décision los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto, aux propriétaires qui ont fait consigner leur désaccord à l'assemblée, aux absents pour quelque cause que ce soit et à ceux qui ont été indûment privés de leur droit de vote. Un locataire à qui une décision déplaît n'a pas qualité pour agir ; un propriétaire absent l'a, dans les trois mois de la notification, et seulement s'il est à jour de ses charges.

Travaux et changements : votre accord à l'intérieur, celui de la copropriété à l'extérieur

À l'intérieur de l'appartement, le locataire répond devant vous. L'article 23 de la loi sur les baux est court : El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, le locataire ne peut, sans le consentement écrit du bailleur, réaliser des travaux qui modifient la configuration du logement ou de ses accessoires, et En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda, en aucun cas il ne peut réaliser des travaux qui diminuent la stabilité ou la sécurité du logement ; à la fin du bail, vous pouvez exiger qu'il remette les choses en l'état, ou garder la modification sans rien payer pour elle.

À l'extérieur de l'appartement, et sur tout ce qui se voit, c'est la copropriété qui répond, et elle répond à vous, pas au locataire, parce que l'autorisation dont le locataire a besoin est la vôtre et que l'autorisation dont vous avez besoin est celle de la copropriété. L'article 7.1 permet à un propriétaire de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, modifier les éléments architecturaux, installations ou services de son propre appartement dès lors qu'il ne porte pas atteinte à la sécurité de l'immeuble, à sa structure générale, à sa configuration ou à son aspect extérieurs, ni aux droits d'un autre propriétaire, en rendant compte au préalable de ces travaux au représentant de la copropriété, puis ferme la porte : En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, dans le reste de l'immeuble, il ne peut faire aucune altération. Un store, une terrasse vitrée, un climatiseur en façade ou une antenne sur le toit installés par un locataire sont, envers la copropriété, une altération par le propriétaire ; notre note sur les terrasses, stores et climatiseurs expose lesquels nécessitent quel vote et lesquels les statuts peuvent interdire purement et simplement. Le bail devrait donc dire ce que les formulaires standard omettent : que le locataire n'installe rien en façade, sur la terrasse ou sur le toit sans le consentement écrit du propriétaire, donné seulement après celui de la copropriété, et qu'il enlève à ses frais ce qu'il a installé sans lui ; quand la copropriété remarque une installation, la mise en demeure vous arrive, et la clause est ce qui vous permet de la transmettre.

Clés, réparations et urgences avec un locataire à l'intérieur

Le droit d'une copropriété d'entrer dans un appartement ne dépend pas de qui y vit. L'article 9.1 oblige tout propriétaire à Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, consentir dans son logement aux réparations qu'exige le service de l'immeuble, et à Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores, permettre l'entrée dans son appartement à ces fins, ce qui couvre une fuite de votre salle de bains vers l'appartement du dessous, le remplacement d'une canalisation commune qui traverse votre cuisine et l'inspection de l'immeuble. Avec un locataire dans l'appartement, le propriétaire remplit cette obligation à travers lui, de sorte que le bail doit obliger le locataire à donner accès, avec un préavis raisonnable pour les travaux prévus et immédiatement en cas d'urgence, et l'administrateur doit avoir le téléphone du locataire. Notre note sur l'appartement vide, les clés et les urgences décrit le protocole de clés que nous demandons à tout propriétaire à l'étranger de signer ; avec un locataire, le détenteur de la clé est le locataire lui-même, et le protocole dit qui l'on appelle quand il est injoignable.

Les réparations à l'intérieur de l'appartement sont réparties par la loi sur les baux, et le décret d'octobre a déplacé la ligne. Le locataire podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador, peut réaliser celles qui sont urgentes pour éviter un dommage imminent ou une gêne grave, et en exiger immédiatement le montant au bailleur, selon l'article 21.3, et les petites restent à sa charge : Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, les petites réparations qu'exige l'usure due à l'usage ordinaire du logement sont à la charge du locataire, selon l'article 21.4. Le nouveau paragraphe 5, en vigueur depuis le 8 octobre 2026, met une horloge au bailleur absent : une fois que le locataire a envoyé une demande écrite avec un devis raisonnable, El arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación, le bailleur dispose de quinze jours calendaires à compter de la réception pour accepter le devis, proposer une autre réparation ou l'exécuter lui-même, après quoi el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras, le locataire peut exécuter les travaux nécessaires et en déduire le montant des loyers futurs.

Quinze jours, ce sont des vacances à l'étranger. Les propriétaires dont nous gérons le bien font passer les avis du locataire par nous, nous envoyons le plombier ou l'électricien dans la journée, les photos d'avant et d'après vont au dossier du propriétaire, et la facture est vérifiée avant d'être payée, de sorte que les quinze jours ne s'épuisent jamais et qu'aucune déduction sur le loyer n'est jamais discutée. Un document de plus a sa place dans ce dossier : l'état de sortie que l'article 36.7 exige désormais, un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes, un document de fin de bail signé par les deux parties, qui constate l'état du logement à la restitution de la possession.

Une location de longue durée n'est pas une location de vacances, et ce que les décrets d'octobre ont changé

Tout ce qui précède suppose un locataire qui vit dans l'appartement. Une location de vacances est hors de la loi sur les baux et dans un autre régime : l'article 5.e exclut le logement meublé proposé sur les canaux touristiques selon la réglementation du tourisme, et le décret d'octobre a ajouté un plafond, La duración máxima de este tipo de cesión, que será fijada por las administraciones competentes, no podrá en ningún caso superar los treinta y un días, la durée maximale de ce type de cession, fixée par les administrations compétentes, ne peut en aucun cas dépasser trente et un jours. Entre les deux se place le nouveau bail de « logement temporaire » de l'article 2.3, pour un locataire cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable, qui se trouve temporairement éloigné de son domicile habituel pour une cause justifiée et prouvable, que l'article 9 bis maintient entre trente et un jours et, en règle générale, douze mois. Pour la copropriété, une location de vacances exige ce qu'une location de longue durée n'exige jamais, l'approbation de l'article 17.12 par les trois cinquièmes des propriétaires et l'inscription canarienne ; notre note sur les locations de vacances après la loi canarienne est l'exposé actuel de ce régime.

Le bail lui-même relève de la loi telle qu'elle se lit le jour où vous signez, et en octobre 2026 ce jour compte. Deux décrets-lois du 29 septembre ont réécrit la loi pendant quelques jours et ont été rejetés le 2 octobre : le Congrès acordó derogar el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, a décidé d'abroger le Real Decreto-ley 26/2026, et a fait de même avec le Real Decreto-ley 27/2026 dans une seconde résolution du même jour. Le 5 octobre, les Cortes ont été dissoutes par le Real Decreto 806/2026, avec des élections que se celebrarán el domingo 29 de noviembre de 2026, qui se tiendront le dimanche 29 novembre 2026. Le 6 octobre, le Gouvernement a approuvé deux autres décrets-lois, publiés le 7 octobre : le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre, qui est celui qui a réécrit les articles 20 et 21 cités plus haut, les définitions des articles 2, 3 et 5 et plusieurs autres, et le Real Decreto-ley 28/2026, qui réécrit l'article 10, l'article sur la prorogation d'un bail, à partir du 15 novembre 2026.

Tous deux attendent un vote, et le vote n'est plus celui du Congrès. La Constitution donne trente jours à un décret-loi, et son article 78.2 confie le vote à la Députation permanente d'une chambre dissoute, en caso de que éstas hubieren sido disueltas o hubiere expirado su mandato, au cas où les chambres auraient été dissoutes ou leur mandat aurait expiré. Le 16 octobre, cet organe s'est réuni et la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, en su sesión del día de hoy, acordó convalidar el Real Decreto-ley 24/2026, la Députation permanente du Congrès, en sa séance de ce jour, a décidé de valider le Real Decreto-ley 24/2026, et le suivant, tous deux sur la DANA ; les deux décrets sur le logement n'étaient pas à cet ordre du jour, et au 21 octobre aucune résolution à leur sujet n'avait été publiée. Un bail signé aujourd'hui relève de l'article 20 tel qu'il est cité ici ; si la Députation permanente abroge le décret, la loi revient à sa rédaction du 7 octobre à compter du jour de publication de l'abrogation, sans défaire ce qui a été fait entre-temps. Notre note sœur au cabinet d'avocats suit les décrets du côté du bailleur, et son pendant sur le contrat saisonnier traite de la location d'hiver qui n'est pas une location de vacances. L'impôt sur le loyer n'est ni le sujet de cet article ni celui de la copropriété : les abattements qu'un bailleur résident peut appliquer aux Canaries et la déclaration du non-résident sur le modelo 210 sont expliqués par notre cabinet frère, et tous deux ont été touchés par le même décret d'octobre, lisez-les donc avec leurs dates.

Le dossier que nous tenons pour un propriétaire qui loue : qui répond de quoi

Quand un propriétaire à l'étranger nous dit que l'appartement est loué, nous ouvrons une page dans son dossier avec le nom et le téléphone du locataire, le bail, la clause de charges avec son chiffre annuel, le pouvoir, le protocole de clés et l'adresse en Espagne pour les notifications. Les questions de la première année sont presque toujours les dix du tableau, et la réponse est presque toujours une ligne de la loi.

Le tableau ne remplace pas le bail : chaque ligne qui dépend d'une clause vaut ce que vaut la clause que le propriétaire a signée, et un bail téléchargé sur internet n'en a généralement aucune.

Ce que nous faisons pour les propriétaires qui louent

Notre administration pour propriétaires non résidents est bâtie exactement pour ce dossier : vous votez à l'assemblée par pouvoir et recevez l'ordre du jour avant et le résultat après, en anglais ; les charges de copropriété partent par prélèvement depuis n'importe quel compte de l'UE, avec un reçu pour chaque débit ; un incident signalé depuis le téléphone du locataire est confié à un artisan vérifié et clos avec des photos avant-après ; les échéances de votre bien sont suivies avec des rappels avant toute date limite ; et, quand vous le souhaitez, la location elle-même est administrée, avec vérification du locataire, encaissement du loyer et un relevé mensuel là où vous vivez. Nous ne rédigeons pas de baux et nous ne sommes pas avocats ; quand une question relève d'un avocat, nous le disons et nous savons à qui demander. Un propriétaire qui veut un forfait pour un appartement ou pour toute une copropriété peut demander un devis et aura un périmètre clair en un jour ouvrable.

Questions fréquentes

Mon locataire paie les charges directement à la copropriété. Suis-je dégagé ?

Non. Le débiteur de la copropriété est le propriétaire, selon l'article 9.1.e, et la Cour suprême a répété en juillet 2026 qu'un bail ne transfère cette obligation à personne d'autre. Si le locataire cesse de payer, la copropriété vous réclame, avec l'appartement en garantie, et vous perdez votre vote à l'assemblée suivante tant que la dette subsiste. Gardez les charges sur votre propre prélèvement et réglez la part du locataire avec lui.

Les voisins se plaignent de mon locataire. La copropriété peut-elle l'expulser ?

Elle le peut, devant un tribunal. L'article 7.2 permet au président d'exiger l'arrêt du comportement, à l'assemblée d'autoriser l'action et au juge de mettre fin aux droits du locataire sur l'appartement et d'ordonner son expulsion ; la demande est dirigée aussi contre vous. La voie la plus sûre est la vôtre : la loi sur les baux vous permet de résilier pour activités gênantes, illicites ou dangereuses, envoyez donc votre propre mise en demeure dès que le président envoie la sienne.

Je vis à l'étranger et je n'ai jamais reçu la convocation de l'assemblée. La décision est-elle valable ?

En général, oui. Si vous n'avez donné au secrétaire aucune adresse en Espagne, la convocation a été valablement notifiée à votre locataire à l'appartement, et à défaut sur le tableau d'affichage, avec effet après trois jours. Les trois mois pour contester une décision courent à partir de cette notification. Donnez au secrétaire une adresse en Espagne par un moyen qui prouve la réception, et dites à l'administrateur qui vit dans l'appartement.

Mon locataire peut-il assister à l'assemblée et voter pour moi ?

En tant que votre représentant, oui : un écrit signé de vous suffit selon l'article 15.1, et vous pouvez donner le sens du vote point par point. Il n'a pas de vote propre, il ne peut pas contester une décision, et il ne peut pas voter du tout si vos charges sont impayées à l'ouverture de l'assemblée. La plupart des propriétaires à l'étranger donnent plutôt le pouvoir à l'administrateur ou à un autre propriétaire.

Qu'est-ce qui a changé pour mon bail avec les décrets d'octobre 2026 ?

Les deux décrets de septembre ont été abrogés le 2 octobre. Un troisième, en vigueur depuis le 8 octobre, interdit de transférer la taxe foncière et les frais d'agence au locataire, garde la clause écrite de charges avec son chiffre annuel, donne au locataire un délai de réparation de quinze jours et exige un état de sortie signé ; un quatrième réécrit les règles de prorogation à partir du 15 novembre. Tous deux attendent le vote de la Députation permanente d'un Congrès dissous, dû dans les trente jours, et rien n'avait été publié au 21 octobre. Notre cabinet frère suit chaque étape sur ses propres pages.