La copropriété employeur : concierge, jardinier et agent d'entretien sur la feuille de paie

Le jardinier vient tous les jeudis depuis six ans. Il est payé en espèces par celui qui est président cette année-là, et personne ne se rappelle qui lui a demandé de venir la première fois. Le jour où il se blessera au dos sur l'échelle des palmiers, ou le jour où un inspecteur du travail lui demandera pour qui il travaille, la réponse sera la copropriété : le droit espagnol traite une communauté de propriétaires comme n'importe quel autre employeur, avec un contrat à rédiger, une déclaration à faire avant le premier jour et une paie à tenir. Ce texte lit ce que cela exige en octobre 2026 : qui décide et qui signe, le contrat, la Sécurité sociale, le document d'information que tout employeur doit depuis le 5 octobre, ce que coûte un poste, la prévention des risques, le logement du concierge et la solution de passer par une entreprise, qui depuis un arrêt du Tribunal suprême de 2022 n'est plus l'option sans risque que beaucoup de conseils imaginent.

La loi appelle la copropriété un employeur

Le Statut des travailleurs espagnol ne demande pas si l'employeur est une entreprise. Pour lui, serán empresarios todas las personas, físicas o jurídicas, o comunidades de bienes que reciban la prestación de servicios, sont employeurs toutes les personnes, physiques ou morales, ou communautés de biens qui reçoivent la prestation de services d'un salarié (article 1.2). Et il n'attend pas une signature pour trouver un contrat : Se presumirá existente entre todo el que presta un servicio por cuenta y dentro del ámbito de organización y dirección de otro y el que lo recibe a cambio de una retribución a aquel, le contrat est présumé exister entre celui qui fournit un service pour le compte et dans le cadre de l'organisation et de la direction d'un autre et celui qui le reçoit en échange d'une rémunération (article 8.1).

C'est le test pour le jardinier du jeudi. Si la copropriété lui dit quand venir et quoi faire, lui prête les outils et lui verse une somme régulière, il est son salarié, quel que soit le nom donné à l'arrangement. Un jardinier indépendant se présente autrement : ses propres outils et sa camionnette, d'autres clients, une facture avec son numéro fiscal et la liberté d'envoyer quelqu'un d'autre. Le premier a besoin d'un contrat et d'une déclaration ; le second, d'une facture et de la preuve qu'il est inscrit comme indépendant.

Se tromper a un prix avant même que quelque chose tourne mal. No solicitar la afiliación inicial o el alta de los trabajadores que ingresen a su servicio, ne pas demander l'affiliation initiale ou l'inscription des travailleurs qui entrent à son service, est une infraction grave, comptée une fois par travailleur, et l'amende va de 3 750 € à 12 000 € (Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, articles 22.2 et 40.1.e).

Qui décide, et qui signe

Le personnel est une décision de l'assemblée des propriétaires. La loi sur la propriété horizontale confie à l'assemblée le budget et les mesures necesarias o convenientes para el mejor servicio común, nécessaires ou utiles au meilleur service commun (article 14), et elle fixe une majorité renforcée pour le service lui-même : El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, la création ou la suppression des services de loge, de conciergerie, de surveillance ou d'autres services communs d'intérêt général, exige le vote favorable des trois cinquièmes de l'ensemble des propriétaires, représentant aussi les trois cinquièmes des quotes-parts (article 17.3). Créer un poste de concierge, ou le supprimer, est une décision de cette nature.

Le contrat est ensuite signé par le président, car El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, le président représente légalement la communauté, en justice et en dehors (article 13.3). L'administrateur effectue les paiements et tout ce que l'assemblée lui confie par ailleurs (article 20), ce qui comprend en pratique les formalités de chaque mois. Pour un propriétaire qui vit à l'étranger, l'endroit où regarder est le budget : le personnel est une ligne des comptes que l'assemblée vote, et notre note sur la lecture des comptes annuels depuis l'étranger montre où la trouver.

Avant le premier jour

La Sécurité sociale vient en premier, deux fois. Une copropriété qui n'a jamais employé personne doit s'inscrire comme employeur como requisito previo e indispensable a la iniciación de sus actividades, comme condition préalable et indispensable au début de ses activités, et dans la même demande elle indique quel organisme, en pratique une mutuelle, couvrira les accidents du travail (Real Decreto 84/1996, article 5). Puis chaque salarié est déclaré con carácter previo al comienzo de la prestación de servicios por el trabajador, avant que le salarié commence à fournir ses services, et jamais plus de 60 jours avant (article 32.3). Il n'y a pas de délai de grâce après le premier jour. La sortie fonctionne à l'inverse : depuis le 1 août 2026, la copropriété a six jours civils à compter de la fin du travail pour radier le salarié, alors qu'elle en avait trois auparavant.

Le contrat : à durée indéterminée, sauf s'il y a une raison

Le point de départ du Statut est la permanence : El contrato de trabajo se presume concertado por tiempo indefinido, le contrat de travail est présumé conclu pour une durée indéterminée (article 15.1). Un contrat à durée déterminée n'est admis que pour des circonstances de la production ou pour remplacer un salarié, et le contrat doit dire laquelle et pourquoi. Pour une copropriété, les deux cas réels sont les suivants :

• Couvrir les congés. Parmi les circonstances de la production, le Statut compte les fluctuations que derivan de las vacaciones anuales, qui découlent des congés annuels (article 15.2), de sorte que le mois d'août du concierge peut être couvert par un contrat temporaire, pour six mois au plus.
• Remplacer quelqu'un qui reviendra. Un arrêt maladie ou un congé parental se couvre par un contrat de remplacement qui nomme la personne remplacée et le motif (article 15.3).

Tout le reste est à durée indéterminée, et cela vaut pour le temps partiel. Quatre heures de ménage par semaine, c'est un contrat à durée indéterminée à temps partiel, écrit, qui indique les heures et leur répartition (article 12.4.a). Ses heures sont relevées : le temps de travail d'un salarié à temps partiel se registrará día a día y se totalizará mensualmente, est enregistré jour après jour et totalisé chaque mois, avec une copie remise avec le bulletin de paie (article 12.4.c). Pour le personnel à temps plein, la copropriété tient le relevé quotidien que tient tout employeur, avec el horario concreto de inicio y finalización de la jornada de trabajo de cada persona trabajadora, l'heure précise de début et de fin de la journée de travail de chaque salarié (article 34.9). Le travail qui revient chaque saison, comme celui d'un maître-nageur d'été, relève d'un contrat fixe-discontinu, lui aussi à durée indéterminée (article 16.1).

Depuis le 5 octobre 2026 : le document d'information

Le Real Decreto 723/2026 s'applique à toutes les entreprises et à tous les travailleurs qui relèvent du Statut des travailleurs (article 2.1), et une copropriété qui emploie en relève. Pour tout emploi qui dure plus de quatre semaines, les éléments essentiels de la relation doivent être remis au salarié par écrit con carácter previo al inicio de la relación laboral, avant le début de la relation de travail : qui est l'employeur, le lieu et les horaires, la rémunération et sa composition, les congés, les délais de préavis. Le personnel déjà employé à cette date peut demander les mêmes informations, et la copropriété a trente jours ouvrables pour les remettre. Notre note sœur sur le nouveau devoir d'information lit le décret article par article.

Ce que coûte un poste

Le plancher est le salaire minimum. Pour 2026, il est de 40,70 euros/día o 1 221 euros/mes, 40,70 € par jour ou 1 221 € par mois, en quatorze paiements, de sorte qu'aucun salarié à temps plein ne peut gagner moins de 17 094 € par an (Real Decreto 126/2026, articles 1 et 3). Les cotisations patronales de Sécurité sociale y ajoutent environ 30,65 %, plus la prime d'accidents de l'activité : un concierge à temps plein au salaire minimum coûte à la copropriété environ 22 300 € par an avant cette prime. Une femme de ménage à dix heures par semaine en coûte le quart. Le calcul, ligne par ligne, se trouve dans notre note sœur sur ce que coûte un salarié en 2026.

Au-dessus du plancher, dans cette province, il n'y a que le contrat. Le registre national des conventions collectives, que nous avons consulté le 4 octobre 2026, ne mentionne aucune convention pour les employés d'immeubles d'habitation dans la province de Las Palmas ni pour l'ensemble des Canaries, alors que celle de Madrid apparaît dans la même recherche. Sans convention, le salaire, les catégories et les compléments sont ce que dit le contrat, jamais en dessous du Statut ni du salaire minimum. Si votre administrateur applique une convention au personnel de la copropriété, demandez laquelle et pourquoi.

Les congés aussi se prévoient au budget. En ningún caso la duración será inferior a treinta días naturales, en aucun cas leur durée ne sera inférieure à trente jours civils, et le salarié doit connaître les dates au moins deux mois à l'avance (article 38). Une copropriété qui sait en juin quand son concierge sera absent peut organiser le remplacement au lieu de l'improviser.

La prévention des risques n'est pas réservée aux grands employeurs

La loi espagnole sur la prévention des risques professionnels ne prévoit pas d'exception pour le petit employeur : el empresario deberá garantizar la seguridad y la salud de los trabajadores a su servicio en todos los aspectos relacionados con el trabajo, l'employeur doit garantir la sécurité et la santé des travailleurs à son service dans tous les aspects liés au travail (Ley 31/1995, article 14.2). En pratique, cela veut dire un plan de prévention et une évaluation des risques des tâches réelles (article 16) : l'échelle, les produits de la piscine, le local des poubelles. Cela veut dire aussi quelqu'un pour s'en charger. La loi ne laisse un petit employeur s'en occuper lui-même que s'il travaille habituellement sur le lieu de travail (article 30.5), ce qu'une copropriété ne peut pas faire, si bien que la réponse habituelle est un contrat avec un service de prévention externe. Lorsque le personnel d'un prestataire travaille dans l'immeuble à côté de celui de la copropriété, les deux employeurs doivent se coordonner (article 24).

Le logement du concierge

Quand le poste s'accompagne d'un logement, deux règles tranchent presque tous les litiges. Le logement est un salaire en nature, et le salaire en nature ne peut jamais dépasser trente pour cent du salaire, ni dar lugar a la minoración de la cuantía íntegra en dinero del salario mínimo interprofesional, ni entraîner la réduction du montant intégral en argent du salaire minimum (Statut des travailleurs, article 26.1). Le minimum se paie en argent, et le logement vient en plus. Et le logement n'est pas un bail. La loi sur les baux exclut de son champ El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten, l'usage des logements que les concierges, gardiens, salariés, employés et fonctionnaires se voient attribuer en raison de la fonction qu'ils exercent ou du service qu'ils rendent (Ley de Arrendamientos Urbanos, article 5.a). Le droit d'y habiter arrive avec le poste et prend fin avec lui.

Supprimer le poste se fait en deux temps, et le premier ne remplace pas le second. L'assemblée vote la fin du service, avec les trois cinquièmes de l'article 17.3. Le licenciement suit ensuite le Statut, avec ses causes et ses formes. Lorsqu'il s'agit d'un licenciement pour causes objectives, la lettre est remise en même temps que la indemnización de veinte días por año de servicio, l'indemnité de vingt jours par année de service, dans la limite de douze mensualités (article 53.1.b).

Passer par une entreprise : ce qu'a dit le Tribunal suprême en 2022

Beaucoup de conseils externalisent pour éviter tout ce qui précède, et pour les formalités cela fonctionne : l'employeur, c'est l'entreprise. Pour le risque, cela fonctionne moins bien qu'avant. Le Statut fait répondre du sous-traitant celui qui sous-traite son « activité propre ». Il répond des dettes de Sécurité sociale que le sous-traitant accumule pendant le contrat jusqu'à trois ans après sa fin, et pour les salaires impayés il responderá solidariamente durante el año siguiente a la finalización del encargo, répond solidairement pendant l'année qui suit la fin de la mission (article 42.2). Pendant des années, les tribunaux ont jugé qu'une communauté de propriétaires n'était pas ce genre de donneur d'ordre. Le 27 mai 2022, le Tribunal suprême en a décidé autrement dans une affaire de service de conciergerie : La Comunidad de Propietarios participa de la condición de agente económico, la communauté de propriétaires participe de la condition d'agent économique, et le service qu'elle avait externalisé était son activité propre (chambre sociale, arrêt 486/2022). La communauté a été condamnée à payer, solidairement avec l'entreprise, les salaires que celle-ci devait à son concierge.

Trois précautions découlent de l'article lui-même et de cet arrêt :

• Demandez l'attestation avant de signer. Le donneur d'ordre doit vérifier que le sous-traitant est à jour auprès de la Sécurité sociale en demandant une attestation ; si la Trésorerie ne la délivre pas dans les trente jours, le donneur d'ordre est déchargé de cette responsabilité (article 42.1).
• Demandez la preuve chaque mois. Un contrat qui oblige l'entreprise à montrer les bulletins de paie et les reçus de cotisations des personnes qu'elle envoie, et qui permet à la copropriété de retenir le paiement si elle ne le fait pas, transforme une année d'exposition en un contrôle mensuel.
• Lisez la convention du sous-traitant avant de changer d'entreprise. Les entreprises de nettoyage de cette province ont leur propre convention collective ; avant de changer de prestataire, lisez ce qu'elle dit des personnes qui nettoyaient l'immeuble.

L'arrêt portait sur un concierge. Il n'a pas décidé si une entreprise de maintenance d'ascenseurs ou de traitement de piscines exerce l'« activité propre » de la copropriété, et nous ne tiendrions pour acquis ni que oui ni que non.

Une liste pour le conseil

• Dressez la liste de tous ceux qui travaillent dans l'immeuble. Pour chaque personne : salarié, entreprise ou indépendant. L'arrangement en espèces dont personne ne se rappelle le début est le premier à régler.
• Pour chaque salarié, le dossier. Contrat, déclaration, document d'information, bulletins de paie, relevé du temps de travail, calendrier des congés, évaluation des risques.
• Pour chaque prestataire, la preuve. Attestation de la Sécurité sociale, justificatif mensuel des salaires et des cotisations, assurance de responsabilité civile.
• Une ligne au budget. Salaire, cotisations, remplacement pendant les congés et service de prévention, votés par l'assemblée avant le début de l'année.

Ce que nous faisons dans les copropriétés que nous administrons

Dans les copropriétés que nous administrons à Corralejo et dans tout Fuerteventura, le personnel fait partie de l'administration : contrats rédigés et enregistrés, paie et Sécurité sociale déposées chaque mois par les spécialistes du droit du travail d'AAA+ Consulting, le cabinet de conseil qui se trouve derrière cette marque, congés et remplacements planifiés, et le coût à l'intérieur du budget que l'assemblée a voté. Lorsqu'une copropriété nous arrive avec du personnel, ses droits arrivent avec lui : nous relisons les contrats, corrigeons ce qui doit l'être et poursuivons la relation de travail. Ce que couvrent les honoraires est exposé dans notre note sur les honoraires de l'administrateur ; le service lui-même est décrit sur notre page consacrée au personnel et à la paie de la copropriété, et vous pouvez demander un devis.

Questions fréquentes

Quelques heures de ménage par semaine : faut-il vraiment un contrat ?

Oui, si la personne travaille régulièrement pour la copropriété, selon ses instructions et contre rémunération. Les heures n'y changent rien ; elles changent le contrat, qui sera à temps partiel, écrit, avec les heures indiquées et relevées, et avec le salarié déclaré à la Sécurité sociale avant le premier jour.

Existe-t-il une convention collective pour les concierges à Fuerteventura ?

Nous n'en avons pas trouvé. Le registre national des conventions collectives, consulté le 4 octobre 2026, n'en montre aucune pour les employés d'immeubles d'habitation dans la province de Las Palmas ni aux Canaries. Le contrat, le Statut des travailleurs et le salaire minimum de 1 221 € par mois en quatorze paiements fixent les conditions.

Si nous passons par une entreprise, la copropriété est-elle à l'abri du risque ?

Non. Depuis l'arrêt 486/2022 du Tribunal suprême, la copropriété qui externalise son service de conciergerie répond solidairement des salaires que l'entreprise laisse impayés, pendant l'année qui suit la fin du contrat, et le Statut ajoute trois ans pour les dettes de Sécurité sociale. Ce risque se gère par des attestations et une preuve mensuelle.

La copropriété peut-elle supprimer le poste de concierge ?

L'assemblée peut mettre fin au service avec les trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts. La relation de travail doit ensuite prendre fin comme l'exige le Statut des travailleurs, ce qui, pour un licenciement pour causes objectives, représente vingt jours de salaire par année de service, dans la limite de douze mensualités. Si le poste comprenait un logement, le droit d'y habiter prend fin avec l'emploi.