Les inspections qu'un immeuble d'habitation ne peut pas sauter : un calendrier pour la copropriété

Tôt ou tard, tout président ouvre une lettre annonçant qu'une inspection est due : l'ascenseur, l'installation électrique, les extincteurs, le gaz. Certaines de ces lettres citent un règlement et une date. D'autres viennent d'une entreprise qui vend le certificat que la loi, dit-elle, exige. Distinguer les unes des autres est plus difficile qu'il ne le faudrait, car aucune loi ne dresse la liste des inspections qu'un immeuble d'habitation doit passer : chaque installation a son règlement, son horloge et son inspecteur, et les Canaries y ajoutent leurs propres règles.

Voici la liste pour une copropriété de Fuerteventura, installation par installation : la règle, la fréquence, et qui signe le papier. Elle nomme aussi deux choses qui figurent sur beaucoup de listes et qui n'ont aucune inspection officielle.

Le devoir derrière chaque date

Le point de départ est la loi sur la construction (Ley de Ordenación de la Edificación) : les propriétaires doivent conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, maintenir le bâtiment en bon état par un usage et un entretien adéquats. Le Code technique de la construction en fait trois tâches : exécuter le plan d'entretien de l'immeuble, consigner chaque réparation dans le carnet de l'immeuble et Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación, réaliser les inspections établies par la réglementation et en conserver la documentation.

Dans un immeuble d'appartements, les installations communes appartiennent à la copropriété ; le devoir pèse donc sur la copropriété et, au quotidien, sur son administrateur, que la loi sur la propriété horizontale charge de Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, veiller à la conservation et à l'entretien de la maison. Quand une inspection se termine par une liste de défauts, les réparations ne sont pas mises au vote : les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et de ses installations communes sont obligatoires en vertu de l'article 10.1.a de cette loi, et l'assemblée décide seulement de la répartition et du paiement de l'appel de fonds.

Deux noms reviennent dans ce qui suit. Une entreprise d'entretien s'occupe d'une installation sous contrat, et pour certaines installations ce contrat est lui-même obligatoire. Un organisme de contrôle (organismo de control, généralement abrégé en OCA) est un inspecteur accrédité et indépendant qui examine l'installation à intervalles de quelques années et délivre un certificat. Ce sont des entreprises différentes aux métiers différents, et l'inspecteur est choisi et mandaté par la copropriété.

Le calendrier en un tableau

Les périodicités ci-dessous sont celles que fixent les règlements. Les sections qui suivent le tableau expliquent d'où vient chaque seuil et quels immeubles y échappent.

L'ascenseur

L'ascenseur a le régime le plus strict, et nous lui avons consacré un article entier. Depuis le 1er juillet 2024, l'instruction technique approuvée par le décret royal 355/2024 fixe l'inspection périodique à tous les quatre ans pour l'ascenseur d'un immeuble de plus de vingt logements ou desservant plus de quatre étages, à tous les six ans pour tout autre ascenseur résidentiel et à tous les deux ans dans les bâtiments industriels et les lieux recevant du public. La copropriété la commande à un organisme de contrôle, et l'instruction est sans détour sur celui qui n'en a pas le droit : La inspección periódica no podrá ser contratada en ningún caso por la empresa conservadora, l'inspection périodique ne pourra en aucun cas être commandée par l'entreprise d'entretien. Cette entreprise doit toutefois prévenir la copropriété de la date au moins trois mois à l'avance, et elle met l'ascenseur hors service si la date passe sans inspection. Ce que l'inspecteur peut écrire, et les mises à niveau que doivent recevoir les ascenseurs anciens, se trouvent dans notre article sur les ascenseurs après le RD 355/2024.

Électricité : l'inspection décennale, et qui la doit

Le règlement basse tension (REBT, décret royal 842/2002) réserve l'inspection par un organisme de contrôle aux installations d'importance particulière, et son instruction ITC-BT-05 y range les installations communes des immeubles d'habitation. Sont inspectées cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW, tous les 10 ans, les installations communes des immeubles d'habitation d'une puissance totale installée supérieure à 100 kW.

Peu de copropriétés connaissent leur puissance totale installée, et le gouvernement des Canaries a tranché la question dans une résolution du 16 novembre 2016. La puissance se compte à raison d'au moins 5 000 W par logement, plus les locaux et tout ce qui est alimenté par le branchement de l'immeuble : garage, piscine, escaliers, surpresseurs, jardins, ascenseurs. La résolution trace ensuite la ligne pratique : En la práctica quedan incluidos aquellos edificios que dispongan de 20 o más suministros, entre viviendas y locales, en pratique sont inclus les immeubles qui disposent de 20 points de fourniture ou plus, logements et locaux confondus. Un immeuble qui en compte autant n'y échappe que s'il peut prouver une puissance totale installée de 100 kW ou moins, et un immeuble plus petit dont la puissance documentée est supérieure y entre aussi.

Ce que l'inspecteur examine, c'est la partie commune : les installations de liaison, du coffret général de protection jusqu'à l'installation propre à chaque propriétaire, les services généraux (éclairage des halls et des escaliers, alimentation des ascenseurs, surpresseurs) et les espaces particuliers rattachés à l'immeuble, tels que piscines, garages, éclairage extérieur, jardins, groupes électrogènes et installations d'énergie renouvelable. Les appartements eux-mêmes ne sont pas inspectés.

L'horloge dépend de l'âge de l'immeuble. Un immeuble dont la mise en service a été déclarée après le 18 septembre 2003, jour de l'entrée en vigueur du règlement, doit sa première inspection au bout de dix ans, puis une autre tous les dix ans. Les immeubles plus anciens ont reçu des dates fixes entre le 18 septembre 2006 et le 18 septembre 2009, les plus vieux d'abord. Un immeuble des années quatre-vingt qui n'a jamais été inspecté n'attend donc pas sa date : il est en retard. Faute de documents, l'ancienneté se déduit de la date de la première fourniture d'électricité ou, à défaut, du certificat d'habitabilité ou du permis municipal.

La copropriété demande elle-même l'inspection à un organisme de contrôle libremente elegido por el titular de la instalación, librement choisi par le titulaire de l'installation. Le certificat est favorable, conditionnel ou négatif. Un défaut grave donne un certificat conditionnel et un délai de six mois au plus ; la réparation est faite par un installateur électricien habilité, qui la certifie une fois les défauts corrigés, et les documents sont déposés auprès du service de l'industrie du gouvernement des Canaries. Un défaut très grave donne un certificat négatif transmis aussitôt à ce service, et une installation qui présente un danger imminent peut être déconnectée.

Certaines parties de l'immeuble ont une horloge plus courte. Selon la même instruction, les installations qui ont eu besoin d'une inspection avant leur première utilisation sont inspectées de nouveau tous les cinq ans, et trois d'entre elles sont courantes dans les résidences : le garage, la piscine de plus de 10 kW de puissance installée et l'éclairage extérieur de plus de 5 kW. Pour les garages, le texte national n'écarte que les petits, excepto aparcamientos o estacionamientos de menos de 25 plazas, à l'exception des parkings de moins de 25 places, tandis que le tableau du décret canarien place la limite à plus de 25 places ; à ce nombre exact, demandez à l'organisme de contrôle. Les bornes de recharge pour véhicules électriques n'entrent dans la liste que si l'installation a exigé un projet d'ingénierie ; la borne d'un propriétaire fait l'objet de notre article sur les bornes de recharge dans le garage de la copropriété. La résolution canarienne demande de faire coïncider, si possible, les inspections quinquennales avec la décennale.

Deux autres règles canariennes méritent d'être connues. L'entreprise qui entretient l'installation électrique sous contrat doit avertir la copropriété, un mois à l'avance et d'une manière qui laisse une preuve, que l'inspection est due, et doit signaler au gouvernement les installations qui ont dépassé leur date de trois mois. Le tableau du décret ne rend ce contrat obligatoire que lorsque le garage dépasse 5 000 m² ; une copropriété qui n'en a pas ne reçoit aucun rappel, et la date doit donc figurer dans son propre calendrier. Et quiconque demande de l'argent public pour des améliorations énergétiques doit justifier que l'inspection périodique a été faite. Une résidence dotée de son propre poste de transformation a une date de plus, puisque les installations de moyenne et haute tension sont inspectées au moins tous les trois ans.

Protection incendie : l'entretien toujours, l'inspection seulement pour le grand garage

Le matériel incendie relève du règlement approuvé par le décret royal 513/2017, qui sépare deux choses souvent confondues. L'entretien est dû par tout immeuble qui possède le matériel. L'annexe II fixe le temps maximal entre deux opérations : les extincteurs sont vérifiés tous les trois mois et révisés chaque année, avec une épreuve de pression tous les cinq ans ; les robinets d'incendie armés sont vérifiés tous les trois mois et révisés chaque année et tous les cinq ans, et leurs tuyaux sont remplacés au moins tous les vingt ans ; les colonnes sèches sont vérifiées tous les six mois et éprouvées tous les cinq ans ; les systèmes d'alarme et de détection sont vérifiés tous les trois mois et testés chaque année. Les vérifications trimestrielles et semestrielles peuvent être faites par le personnel de la copropriété. Les opérations annuelles et quinquennales reviennent à une entreprise d'entretien habilitée, et les procès-verbaux signés doivent être conservés au moins cinq ans.

L'inspection par un organisme de contrôle est une autre affaire. L'article 22 en ordonne une au moins tous les dix ans, puis en dispense, entre autres, les établissements de Uso residencial vivienda, usage résidentiel d'habitation, et de Uso aparcamiento con superficie construida menor de 500 m2, usage de stationnement d'une surface construite inférieure à 500 m2, pourvu qu'ils ne comportent ni zones à risque spécial élevé ni zones de stockage. Elle n'est pas non plus exigée là où le seul matériel consiste en extincteurs et équipements similaires, ou en éclairage de secours. Un immeuble d'appartements avec des extincteurs sur les paliers doit donc l'entretien et aucune inspection. Un garage de 500 m² ou plus équipé de robinets d'incendie ou d'une alarme se trouve, tel que nous lisons l'article, hors de la dispense : le Code technique traite un garage de plus de 100 m² comme un usage à part et un compartiment d'incendie distinct, et la dispense de l'habitation ne l'atteint pas. C'est notre lecture, et l'organisme de contrôle la confirmera pour un garage donné. Pour les installations qui existaient déjà à l'entrée en vigueur du règlement, le 12 décembre 2017, la première inspection était due dix ans après leur mise en service, et celles qui avaient déjà dépassé cet âge ont reçu entre un et trois ans.

Gaz

Le règlement du gaz (décret royal 919/2006) distingue les installations alimentées par un réseau de distribution de celles alimentées par des bouteilles ou par une citerne propre. Lorsque l'immeuble est raccordé à un réseau, les installations réceptrices sont inspectées tous les cinq ans par le distributeur ou par un installateur de gaz habilité, partie commune comprise ; le distributeur doit prévenir trois mois à l'avance, et le coût est répercuté sur l'usager. En l'absence de réseau, c'est au titulaire de commander une révision tous les cinq ans à un installateur de gaz habilité.

Une citerne collective de GPL ajoute trois obligations propres : un contrat d'entretien avec un installateur disposant d'un service d'urgence permanent, une révision de la citerne en même temps que la révision quinquennale de l'installation qu'elle alimente, et une épreuve de pression tous les quinze ans, que la copropriété commande à un organisme de contrôle. La sanction est intégrée à la fourniture : No podrá suministrarse GLP a ninguna instalación, si el titular no acredita ante el suministrador la realización de las revisiones indicadas en esta ITC, aucune installation ne pourra être approvisionnée en GPL si le titulaire ne justifie pas auprès du fournisseur de la réalisation des révisions prévues par cette instruction. L'installation intérieure de chaque appartement est révisée par son propriétaire ou son occupant, selon la même horloge de cinq ans.

Eau chaude, panneaux solaires et climatisation

Les installations thermiques, c'est-à-dire chauffage, climatisation, ventilation et eau chaude, relèvent du RITE (décret royal 1027/2007), et presque tout y tourne autour d'un chiffre : 70 kW de puissance thermique installée. Au-delà, la copropriété doit avoir un contrat d'entretien avec une entreprise habilitée, qui signe chaque année un certificat d'entretien ; les générateurs de chaleur ou de froid sont inspectés tous les quatre ans pour leur efficacité énergétique, par un inspecteur indépendant accrédité que choisit la copropriété ; et lorsque l'installation a plus de quinze ans, elle est inspectée dans son ensemble, puis de nouveau tous les quinze ans.

De 5 kW à 70 kW, il n'y a pas d'inspection officielle, mais l'entretien reste confié à une entreprise habilitée qui suit le manuel de l'installation, à des intervalles que le règlement fixe comme minimums : les panneaux solaires thermiques, par exemple, au moins une fois par an. Dans une résidence, les installations qui atteignent ces règles sont l'eau chaude centrale, les panneaux solaires du toit, une piscine chauffée ou la climatisation centrale.

Eau : le réservoir et la piscine

Le réservoir que beaucoup d'immeubles gardent entre le compteur et les appartements n'a pas d'inspecteur, mais il a une règle qui nomme la copropriété. Le décret de 2023 sur l'eau potable dit que le propriétaire de l'immeuble, ou la copropriété, deberá limpiar periódicamente el depósito interior incluyendo desincrustación, desinfección y aclarado, devra nettoyer périodiquement le réservoir intérieur, détartrage, désinfection et rinçage compris, par l'intermédiaire d'un professionnel et à une fréquence appréciée selon les critères de la mairie en fonction de l'eau et de la taille du réservoir. Le décret sur la légionellose, qui régit les tours de refroidissement et les spas, laisse de côté les installations situées dans des edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, bâtiments consacrés à l'usage exclusif d'habitation, pourvu qu'elles n'affectent pas l'environnement extérieur. Notre article sur l'eau à Fuerteventura traite du réservoir, du surpresseur et de la facture.

La piscine est une affaire de santé plus que d'industrie, et ses contrôles sont tenus par la copropriété elle-même. Le règlement canarien des piscines veut que l'eau soit mesurée 2 veces al día: apertura y máxima afluencia, 2 fois par jour : à l'ouverture et à l'affluence maximale, chaque jour où la piscine est ouverte, avec les résultats dans le registre de la piscine, et que les douches soient nettoyées, détartrées et désinfectées contre la légionelle au moins une fois par an. Son installation électrique, au-delà de 10 kW, est le poste quinquennal de la section sur l'électricité. Le maître-nageur, le registre et les analyses de laboratoire se trouvent dans notre article sur les piscines de copropriété.

L'immeuble lui-même

L'inspection technique de l'immeuble, l'ITE, est la date dont la plupart des propriétaires ont entendu parler et, pour la plupart des immeubles, la plus lointaine. La loi canarienne du sol permet à l'administration d'exiger des propriétaires qu'ils prouvent l'état de conservation de leur immeuble par une inspection qui deberá ser realizada por técnico competente y tendrá una eficacia de veinte años, devra être réalisée par un technicien compétent et aura une validité de vingt ans. Elle s'applique aux immeubles résidentiels collectifs qui avaient quatre-vingts ans ou plus au 30 juin 2018, et aux autres à mesure qu'ils atteignent cet âge. Un immeuble achevé en 1990 l'atteint en 2070. Notre article sur la santé de l'immeuble et l'ITE en donne le détail.

Deux choses sans inspection officielle

Deux postes figurent dans beaucoup d'offres d'entretien comme si une loi exigeait pour eux un certificat. Aucune ne l'exige.

• Le paratonnerre. Le Code technique décide si un immeuble a besoin d'une protection contre la foudre, en comparant la fréquence attendue des impacts au risque admissible, et il ne fixe aucune inspection périodique du système. Il s'entretient comme toute autre partie de l'immeuble, dans le cadre du plan d'entretien.
• La porte du garage. Le rapport du ministère de l'Industrie sur ces portes dit clairement qui en répond : El propietario de la puerta es el responsable legal de que ésta sea mantenida adecuadamente, le propriétaire de la porte est le responsable légal de son bon entretien, et dans un immeuble en propriété horizontale ce propriétaire est la copropriété. L'entretien suit les instructions du fabricant, exige dans la plupart des cas un professionnel et s'inscrit dans le carnet d'entretien de la porte. Aucun organisme de contrôle ne l'inspecte.

Quand une lettre affirme qu'un certificat est obligatoire, demandez l'article. Chaque inspection de ce texte en a un.

Un exemple

Prenons une résidence de Corralejo achevée en 2008 : trente-deux appartements et deux commerces, un ascenseur desservant cinq étages, un garage souterrain de quarante places et de 1 100 m², une piscine dont les pompes et l'éclairage totalisent 12 kW, des robinets d'incendie et une alarme dans le garage, des extincteurs à chaque palier, des panneaux solaires pour l'eau chaude et un réservoir d'eau avec surpresseur.

L'ascenseur est inspecté tous les quatre ans, parce que l'immeuble compte plus de vingt logements. Avec trente-quatre points de fourniture, l'installation électrique commune est inspectée tous les dix ans : en 2018, puis en 2028. Le garage et la piscine suivent l'horloge électrique de cinq ans, et la copropriété demande à l'organisme de contrôle de les joindre à la visite décennale quand les années coïncident. Le matériel incendie a son entretien trimestriel, annuel et quinquennal, et le garage, avec plus de 500 m², a selon notre lecture sa propre inspection par un organisme de contrôle tous les dix ans. Les panneaux solaires sont révisés au moins une fois par an par une entreprise habilitée, et le réservoir est nettoyé à l'intervalle qu'indiquent les critères de la mairie. L'ITE n'est pas due avant 2088.

Ce que coûte une date manquée

La loi sur l'industrie range parmi ses infractions graves le fait de Mantener en funcionamiento instalaciones sin haber superado favorablemente las inspecciones, revisiones o comprobaciones, maintenir en fonctionnement des installations sans avoir passé favorablement les inspections, révisions ou vérifications, et aussi celui de ne pas avoir de contrat d'entretien quand il est obligatoire. Ne pas corriger à temps les défauts relevés par une inspection est une infraction légère. Les plafonds sont très au-dessus de ce qu'une copropriété verrait jamais, jusqu'à 60 000 euros pour une infraction légère et jusqu'à 6 000 000 pour une infraction grave, et l'amende réelle se gradue selon le dommage, l'intention et les moyens du contrevenant ; mais la résolution canarienne sur les inspections électriques renvoie expressément à ces sanctions.

Les coûts pratiques arrivent plus tôt. Un ascenseur dont l'inspection est échue est mis hors service. Une citerne de gaz sans ses révisions n'est pas remplie. Une installation électrique qui présente un danger imminent peut être déconnectée. Une copropriété qui veut une subvention pour des travaux d'énergie doit prouver que son inspection est faite. Et les réparations qu'exige une inspection sont des travaux obligatoires, payés par tous les propriétaires selon leur quote-part, avec un délai qui se compte en mois.

Une liste de contrôle pour le conseil

• Dressez la liste de ce que possède l'immeuble. Ascenseur, nombre d'appartements et de locaux, places et surface construite du garage, puissance installée de la piscine, citerne de gaz, eau chaude centrale ou panneaux solaires, réservoir d'eau, matériel incendie. Chaque seuil de ce texte est l'un de ces chiffres.
• Retrouvez les dates de mise en service. Chaque horloge démarre à la mise en service de l'installation ou à sa dernière inspection. Les documents se trouvent dans les archives de la copropriété ou chez l'entreprise d'entretien ; s'il n'en reste aucun, la date de la première fourniture d'électricité fait foi.
• Demandez à chaque entreprise d'entretien ses dates par écrit. Celle de l'ascenseur doit prévenir trois mois à l'avance ; celle de l'électricité, lorsque la copropriété en a une sous contrat, un mois.
• Mandatez vous-mêmes l'organisme de contrôle. Il est choisi par la copropriété, et pour l'ascenseur il est interdit à l'entreprise d'entretien de le mandater.
• Budgétez les corrections, pas seulement l'inspection. Les défauts graves s'accompagnent d'un délai de six mois au plus, et les travaux sont obligatoires.
• Conservez les certificats. Le décret canarien oblige le titulaire à garder les documents techniques et administratifs de l'installation électrique pendant toute sa durée de vie, et les procès-verbaux d'entretien incendie se conservent au moins cinq ans.

Ce que nous faisons dans les copropriétés que nous administrons

Dans les copropriétés que nous administrons, un calendrier d'entretien est établi dans les 90 premiers jours et revu chaque année : piscines, ascenseurs, façades, jardins et réseaux d'eau, chacun avec sa saison et sa ligne budgétaire, convenu avec la copropriété. Les dates de cet article ont leur place dans ce calendrier, à côté de l'entretien qu'elles suivent. Quand une inspection débouche sur des travaux, les chantiers importants sont présentés à la copropriété avec trois devis comparables, et la facture est payée quand les travaux sont conformes au devis, contrôlés en personne. Les certificats sont conservés avec les documents de la copropriété, sous le même identifiant que les procès-verbaux. Les propriétaires qui souhaitent que leur immeuble soit géré ainsi peuvent lire notre page sur l'entretien des copropriétés et demander un devis.

Questions fréquentes

Tous les immeubles doivent-ils passer l'inspection électrique décennale ?

Seulement les immeubles dont les installations communes dépassent 100 kW de puissance totale installée. Aux Canaries, cela signifie en pratique tout immeuble comptant 20 points de fourniture ou plus, logements et locaux confondus, sauf s'il peut prouver 100 kW ou moins. Les immeubles mis en service après le 18 septembre 2003 doivent la première inspection au bout de dix ans ; les plus anciens avaient des échéances entre 2006 et 2009.

Qui choisit l'inspecteur, et qui paie ?

La copropriété choisit, parmi les organismes de contrôle accrédités ; pour l'ascenseur, il est expressément interdit à l'entreprise d'entretien de commander l'inspection. Le coût est une dépense générale répartie selon les quotes-parts, tout comme les travaux qu'exige le certificat, qui sont obligatoires et ne nécessitent aucun vote.

Les extincteurs ont-ils besoin d'une inspection officielle ?

Pas dans un immeuble d'habitation : le règlement incendie dispense l'usage d'habitation de l'inspection décennale par un organisme de contrôle. Ils ont en revanche besoin d'entretien : une vérification tous les trois mois, une révision annuelle par une entreprise habilitée et une épreuve de pression tous les cinq ans. Un garage de 500 m² ou plus équipé de robinets d'incendie ou d'une alarme est, selon notre lecture, un cas différent.

Notre immeuble doit-il déjà passer l'ITE ?

Aux Canaries, l'inspection s'applique aux immeubles résidentiels collectifs qui avaient quatre-vingts ans au 30 juin 2018 et aux autres à mesure qu'ils atteignent cet âge ; une fois faite, elle est valable vingt ans. Un immeuble construit dans les années quatre-vingt ou après en est à des décennies, même si l'administration peut toujours ordonner des réparations lorsque la sécurité l'exige.