Charges de copropriété et derramas : le guide du propriétaire étranger à Fuerteventura

Si vous avez acheté un appartement à Fuerteventura et que la première chose que vous avez reçue est un avis en espagnol parlant de cuotas, de coeficientes et de derrama, vous êtes en bonne compagnie. Ce sont les trois mots qui déterminent ce que votre bien vous coûte chaque année, et ils ne sont presque jamais expliqués à l'acheteur au moment de la vente.

Voici le tableau complet, en clair.

Votre cuota : ce que c'est et pourquoi la vôtre diffère de celle de votre voisin

L'article 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal formule l'obligation simplement : chaque propriétaire doit "contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título" — contribuer selon la quote-part de participation fixée dans le titre constitutif de l'immeuble.

Cette quote-part — votre coeficiente de participación — est un pourcentage attaché à votre lot, pas à vous. Elle a été fixée lors de la division de l'immeuble en lots, en prenant pour base la surface utile de chaque lot par rapport à l'ensemble, ainsi que sa situation dans l'immeuble et l'usage qu'il est raisonnablement appelé à faire des services et éléments communs. Chaque dépense ordinaire de la copropriété est répartie selon ces pourcentages.

Trois choses en découlent, et chacune surprend quelqu'un chaque année :

• Le lot le plus grand paie plus. Non parce qu'il consomme plus, mais parce qu'il représente une part plus importante de l'immeuble.
• Le propriétaire du dernier étage qui n'utilise jamais la piscine paie quand même la piscine. Les charges communes se répartissent au coefficient, pas à l'usage. Sauf si vos statuts exonèrent un lot précis d'une dépense précise — certains le font, pour les locaux commerciaux du rez-de-chaussée et les ascenseurs —, la piscine est l'affaire de tous.
• Modifier un coefficient est très difficile. Il figure dans le titre constitutif, et le modifier exige l'unanimité de tous les propriétaires représentant la totalité des quotes-parts (art. 17.6). Dans une copropriété de soixante propriétaires répartis dans quatre pays, « unanimité » est une façon polie de dire « non ».

Si vous n'avez jamais vu votre propre coefficient par écrit, demandez-le. Il doit figurer sur votre acte d'achat et apparaître sur chaque relevé que vous recevez.

Ce que financent réellement les charges ordinaires

Un budget annuel ordinaire dans une copropriété de Fuerteventura comprend généralement :

• L'entretien et les réparations des parties communes — les parties de l'immeuble que personne ne possède individuellement et dont tout le monde dépend.
• Les prestations sous contrat : la maintenance de l'ascenseur et ses inspections obligatoires, le nettoyage, le jardinage, le traitement de la piscine et ses obligations auprès des autorités sanitaires, la lutte antiparasitaire.
• Les fournitures : l'eau et l'électricité des parties communes, et dans beaucoup de copropriétés de l'île le poste le plus lourd — l'eau d'arrosage et de piscine.
• L'assurance du bâtiment et de la responsabilité civile.
• Le personnel, lorsque la copropriété emploie directement concierges, agents de nettoyage ou jardiniers, avec les obligations de Sécurité sociale et de paie qui les accompagnent.
• L'administration et les frais bancaires.
• Le fonds de réserve.

Ce dernier est une obligation légale, pas une option. L'article 9.1.f impose un fonds de réserve d'au moins 10 % du dernier budget ordinaire de la copropriété, disponible pour les travaux de conservation et de réparation de l'immeuble et, depuis les réformes les plus récentes, pour les améliorations d'accessibilité et d'efficacité énergétique.

Une copropriété qui fonctionne avec un fonds de réserve vide ou théorique est une copropriété qui affrontera sa prochaine toiture avec une derrama au lieu d'un plan. Ce qui nous amène au mot que les propriétaires redoutent vraiment.

Les derramas : l'appel de fonds exceptionnel

Une derrama est une contribution extraordinaire, votée par l'assemblée des propriétaires, pour financer ce que le budget ordinaire ne couvre pas : une façade, un remplacement d'ascenseur, une réparation structurelle, une réfection de la piscine, une procédure judiciaire.

Il n'y a là aucun mystère et aucune marge d'arbitraire. Une derrama est légitime lorsque — et seulement lorsque — trois conditions sont réunies :

1. La junta l'a approuvée, à la majorité que la loi exige pour cette catégorie de décision, lors d'une assemblée régulièrement convoquée avec le point à l'ordre du jour.
2. Elle est répartie au coefficient, exactement comme les charges ordinaires, sauf si les statuts ou l'accord lui-même en disposent licitement autrement.
3. Elle correspond à un coût réel et chiffré. Dans une copropriété bien gérée, cela signifie trois devis écrits comparables sur la table avant le vote, pas après.

Votre administrateur ne décide pas d'une derrama. Si un budget vient à manquer, la réponse est une contribution extraordinaire votée par les propriétaires — jamais un montant que l'administrateur fixe seul. Nous le disons clairement à chaque copropriété dont nous prenons la gestion.

Qui paie une derrama si l'appartement est vendu ?

Le principe général : l'obligation naît avec l'accord. Une derrama votée avant votre achat incombe, entre vendeur et acheteur, au vendeur ; une derrama votée après votre achat vous incombe. Mais c'est là la répartition interne, et ce n'est pas elle qui lie la copropriété — voyez la section suivante, qui est celle qui coûte vraiment de l'argent aux acheteurs étrangers.

Ce qui se passe quand un propriétaire ne paie pas

Le droit espagnol prend les impayés de copropriété au sérieux, et les conséquences vont crescendo.

Vous perdez votre droit de vote. L'article 15.2 est explicite : le propriétaire qui n'est pas à jour de toutes ses dettes échues envers la copropriété au moment où l'assemblée commence peut prendre part aux délibérations "si bien no tendrán derecho de voto" — mais n'a pas le droit de voter. La convocation elle-même doit porter la liste des propriétaires en situation d'impayés (art. 16.2), ce n'est donc pas une affaire privée.

Vous ne pouvez pas non plus contester les accords. Pour attaquer un accord de la copropriété en justice au titre de l'article 18, vous devez d'abord être à jour, ou consigner judiciairement le montant dû. Retenir vos charges parce que vous êtes en désaccord avec une décision vous prive de la possibilité de discuter cette décision.

La copropriété peut réclamer par une procédure accélérée. L'article 21 prévoit la voie du proceso monitorio, et lorsque la demande aboutit, le débiteur supporte les frais d'avocat et de procurador dans les limites fixées par la loi de procédure.

Et la dette suit le bien. C'est le point qui compte quand un appartement change de mains. L'article 9.1.e dispose que l'acquéreur d'un logement "responde con el propio inmueble adquirido" — répond sur le bien acquis lui-même — des sommes dues par les propriétaires précédents, à hauteur de la part de l'annuité en cours et des trois années civiles précédentes. Le lot est légalement grevé de cette obligation. Vous pouvez acheter une dette dans laquelle vous n'êtes pour rien.

La protection à laquelle on fait renoncer les acheteurs

C'est pourquoi l'article 9.1.e donne aussi un bouclier aux acheteurs. Dans tout acte transmettant un lot, le vendeur doit déclarer qu'il est à jour des charges de copropriété, ou indiquer ce qu'il doit — et doit produire un certificat de l'état des dettes délivré par le secrétaire-administrateur avec l'aval du président, dans un délai maximal de sept jours calendaires à compter de la demande. Sans lui, le notaire ne peut pas autoriser l'acte, sauf si l'acheteur renonce expressément à cette exigence.

Cette renonciation tient en une seule ligne dans un acte, proposée avec obligeance au milieu d'une signature chargée, et c'est ainsi que l'on acquiert les impayés des autres. Ne signez pas cette renonciation. Et lisez ce que le certificat ne dit pas : il certifie les dettes, pas les derramas déjà approuvées et pas encore facturées. Demandez séparément les procès-verbaux des deux dernières années et la liste des travaux votés mais non encore facturés.

Ce que vous devriez pouvoir voir, en tant que propriétaire

Rien de tout cela n'est difficile une fois les chiffres visibles. Notre position est qu'un propriétaire ne devrait pas avoir à réclamer les finances de sa propre copropriété :

• des relevés publiés en ligne, chaque mois plutôt qu'une fois par an à l'assemblée ;
• un rapport trimestriel — charges payées, incidents résolus, votes à venir ;
• les documents qui appuient les chiffres, au même endroit ;
• le tout derrière un seul identifiant, en anglais, en espagnol ou en allemand.

Une erreur découverte en mars est une correction. La même erreur découverte à l'assemblée de décembre est une querelle.

Si les comptes de votre copropriété sont difficiles à lire, c'est un problème qui se règle — c'est ce que fait notre service comptes, budgets et charges, et si les impayés sont le vrai sujet, le recouvrement des impayés est la réponse spécifique. Si vous êtes propriétaire depuis l'étranger, notre page pour les propriétaires non résidents couvre le reste.