Peindre et réparer la façade : qui décide, qui paie et ce que demande la mairie

Dix ans de vent salé ont fait à un immeuble de vingt-quatre appartements de Corralejo ce qu'ils font à tous les bâtiments de cette côte : la peinture farine, la rouille saigne aux rives des balcons et deux fissures descendent le mur sud. Le président a trois devis sur la table. Un copropriétaire veut en profiter pour remplacer le crème par du blanc, un autre a vitré sa terrasse l'an dernier sans rien demander à personne, et un troisième dit qu'il ne paiera pas pour un mur qu'il ne regarde jamais. Chacun pose une question juridique différente. Cette note les prend dans l'ordre : à qui appartient la façade, quand la réparer est un devoir, ce qu'exige un changement de couleur, comment la facture se répartit, ce que demande la mairie avant que l'échafaudage ne monte et ce qui change près du rivage.

La façade est à tous, et son aspect aussi

Le Code civil range la façade parmi les éléments communs, et il est précis sur l'étendue de cette règle : las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, les façades, avec les revêtements extérieurs des terrasses, balcons et fenêtres, y compris leur image ou leur configuration (article 396). Le balcon est à vous pour l'usage. Sa face extérieure, sa couleur et sa silhouette appartiennent à l'immeuble.

La loi sur la propriété horizontale en tire la conséquence. Un copropriétaire peut modifier l'intérieur de son appartement tant qu'il ne touche ni à la sécurité, ni à la structure, ni à l'aspect extérieur de l'immeuble, et au-delà de sa porte la règle est courte : En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, dans le reste de l'immeuble il ne peut faire aucune modification (Ley 49/1960, article 7.1). Cela vise la terrasse vitrée, le store d'une autre couleur, le climatiseur accroché au mur côté rue et le balcon repeint au goût de son propriétaire. Une assemblée qui approuve ces choses après coup ne les sauve pas toujours : en 2025, la cour d'appel d'Alicante a confirmé la nullité d'une résolution qui validait deux maisons peintes en marron dans un ensemble qui gardait le blanc comme aspect commun, parce qu'elle servait ces deux copropriétaires et non la communauté (arrêt 494/2025 du 20 octobre 2025).

Réparer et repeindre est un devoir

Réparer ou non une façade qui se dégrade ne se met pas aux voix. La loi dit que les travaux nécessaires pour entretenir l'immeuble et remplir le devoir de conservation, y compris ce qu'exigent la sécurité, l'habitabilité et la bonne tenue, Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, sont obligatoires et ne requièrent pas de résolution préalable de l'assemblée des copropriétaires (article 10.1). L'assemblée garde un rôle, et la loi le borne : les copropriétaires paient, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono, la résolution de l'assemblée se limitant à répartir l'appel de fonds et à fixer les modalités de son paiement (article 10.2). Le choix de l'entreprise et du calendrier est une affaire ordinaire, décidée à la majorité simple.

Le devoir ne vient pas des règles de la communauté. Il vient de la loi sur le sol, qui oblige tout propriétaire d'un bâtiment à Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato, les conserver dans les conditions légales de sécurité, de salubrité, d'accessibilité universelle et de bonne tenue (Real Decreto Legislativo 7/2015, article 15). Aux Canaries, la mairie le fait respecter par des ordres d'exécution, et un ordre resté sans suite lui permet de faire elle-même les travaux aux frais des copropriétaires ou de recourir à l'Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas, l'imposition de jusqu'à dix astreintes, au plus une par mois, chacune d'au plus 10 % du coût estimé des travaux ordonnés (Ley 4/2017 des Canaries, article 272). Les copropriétaires qui bloquent ou retardent un ordre sans motif répondent personnellement des amendes qui s'ensuivent (Ley 49/1960, article 10.2).

L'inspection technique qui peut déclencher un tel ordre est le sujet de notre note sur la santé de l'immeuble et l'ITE, et les travaux qui rendent un immeuble accessible ont un régime et un plafond propres, exposés dans notre note sur les travaux d'accessibilité.

Changer la couleur ou la finition

Repeindre dans la même couleur, c'est de la conservation. Une autre couleur, un nouveau revêtement ou d'autres garde-corps, c'est une décision, et la loi n'a pas de règle écrite pour la couleur. Trois de ses règles peuvent s'appliquer.

• Les statuts fixent l'aspect. Quand les statuts de la communauté ou son titre constitutif établissent une couleur ou un dessin, le changer revient à changer cette règle, et cela demande l'unanimité de tous les copropriétaires (article 17.6).
• Le changement altère un élément commun. Il faut les trois cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts pour cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes, toute autre altération de la structure ou du gros œuvre de l'immeuble, y compris la fermeture des terrasses ou la modification des choses communes (article 17.4).
• Tout le reste. La majorité des copropriétaires et des quotes-parts, et en seconde convocation la majorité des présents (article 17.7).

La place d'une nouvelle teinte parmi les trois a été tranchée dans une affaire de Marbella. Une communauté a fait passer ses immeubles d'un ocre à un blanc cassé à la majorité, et des copropriétaires ont soutenu qu'il fallait l'unanimité. La cour d'appel de Málaga a relevé que les statuts fixaient des couleurs pour les stores et les parasols mais pas pour la façade, que la nouvelle teinte était proche et s'appliquait à tous les immeubles, et que l'unanimité n'était donc pas exigée, de sorte que pueda adoptarse el acuerdo mediante el sistema de simple mayoría, la résolution peut être adoptée à la majorité simple (arrêt 289/2023 du 8 mai 2023). L'arrêt porte sur une teinte proche et des statuts muets. Un nouveau matériau ou un autre dessin se rapproche de la deuxième règle, et lorsque les copropriétaires ne s'accordent pas sur la nature des travaux qu'ils votent, la loi laisse l'assemblée décider et permet à chacun d'eux de demander un arbitrage ou un avis technique (article 17.10).

Qui paie, et comment la facture se répartit

Chaque copropriétaire paie selon sa quote-part, le pourcentage que son appartement a dans le titre, quoi qu'il voie de ses fenêtres, sauf si le titre ou les statuts fixent une autre clé. Une partie de la facture peut venir du fonds de réserve, qui existe pour les travaux de conservation et de réparation et qui en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario, ne peut en aucun cas être inférieur à 10 % du dernier budget ordinaire de la communauté (article 9.1). Le reste est un appel de fonds, une derrama. Le fonctionnement des quotes-parts, des appels de fonds et des impayés est exposé dans notre note sur les charges de copropriété et les derramas.

Prenons l'immeuble de Corralejo. Le devis retenu est de 62 000 euros : réparation des fissures et des rives de balcon rouillées, un primaire conçu pour l'air marin, deux couches et l'échafaudage. Les travaux supportent l'IGIC au taux général de 7 %, soit 4 340 euros, parce que le taux zéro que le texte fiscal canarien accorde aux travaux sur les logements est réservé au logement protégé (Decreto Legislativo 1/2025, articles 32 et 38). Le total est de 66 340 euros. L'assemblée prend 10 000 sur le fonds de réserve et répartit les 56 340 restants par quote-part, payables en six mensualités. Les chiffres sont inventés pour montrer la méthode.

Pour l'appartement type, cela fait 375,60 euros par mois pendant six mois. Le propriétaire du rez-de-chaussée qui ne regarde jamais le mur sud paie ses 3,2 % comme tout le monde. Comment un appel de fonds pour travaux se vote et quelle garantie exiger de l'entreprise, c'est dans notre note sur la réfection de l'étanchéité du toit et des terrasses.

Ce que demande la mairie

La loi canarienne sur le sol classe les travaux entre ceux qui exigent un permis, ceux qui n'exigent qu'une déclaration préalable, la comunicación previa, et ceux qui n'exigent rien. Un chantier de façade touche en général trois de ses règles.

• Réparation et remise en peinture. Une déclaration préalable suffit pour les travaux de conservation et de restauration et pour les travaux extérieurs sur les bâtiments non classés (Ley 4/2017, article 332). Elle doit être déposée quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, quinze jours au moins avant le début des travaux, et la fin des travaux doit aussi être signalée (article 350).
• Une nouvelle façade. Un permis est nécessaire pour la modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada, la modification générale de la façade ou le vitrage de terrasses existantes touchant l'ensemble de la façade (article 330), et pour tout travail sur un bâtiment classé.
• L'échafaudage. Il relève de la déclaration préalable salvo que apoyen sobre la calzada o cuando la ocupación sobre la acera no permita un paso libre de 1,20 metros, sauf s'il repose sur la chaussée ou si son emprise sur le trottoir ne laisse pas un passage libre de 1,20 mètre (article 332). Dans ces deux cas, il lui faut un permis (article 330).

Chaque mairie ajoute ses formulaires et ses taxes, et nous ne nommons que les deux dont nous avons lu les textes. Puerto del Rosario a adopté en 2024 une ordonnance sur les documents qui accompagnent la déclaration préalable de travaux dans les bâtiments existants : la conservation et l'entretien en sont exclus, et les travaux qui vont plus loin exigent un mémoire technique signé par un professionnel qualifié. L'ordonnance fiscale de La Oliva range les travaux extérieurs qui ne modifient pas substantiellement la composition ou les matériaux de la façade, dont la peinture, parmi ceux qui sont simplement déclarés, sauf lorsqu'un échafaudage est nécessaire. À Antigua et à Pájara, la question à poser à la mairie est la même : quel formulaire, quelle taxe et ce qu'elle demande pour l'échafaudage.

Au bord de la mer : la déclaration de la loi sur le littoral

Beaucoup d'immeubles de cette île se trouvent dans la bande de protection de la loi sur le littoral, qui mesure 100 mètres vers l'intérieur à partir du rivage et 20 mètres sur les terrains déjà classés urbains quand la loi est entrée en vigueur en 1988 (Ley 22/1988, article 23 et troisième disposition transitoire). Les bâtiments qui s'y trouvaient légalement avant la loi peuvent être réparés, améliorés et modernisés siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes, à condition que les travaux n'augmentent ni le volume, ni la hauteur, ni la surface des constructions existantes (quatrième disposition transitoire). La mairie ne peut pas les laisser passer tant que les propriétaires n'ont pas justifié du dépôt, auprès de l'administration régionale, d'une déclaration sous responsabilité en ce sens. Pour une remise en peinture, la déclaration est courte, et elle vient avant la déclaration préalable.

Ce que le contrat doit fixer

Un contrat de façade échoue toujours aux mêmes endroits, et chacun peut se régler sur le papier avant le premier jour.

• Le périmètre. Les surfaces mesurées, les réparations comptées, le produit nommé et un prix pour ce qui apparaîtra une fois l'ancienne peinture enlevée.
• L'accès. Échafaudage ou travaux sur cordes, qui dépose la déclaration préalable et qui paie les taxes de la mairie.
• La préparation. Sur cette côte, la peinture dure ce que dure ce qu'il y a dessous : rouille enlevée et traitée, fissures ouvertes et rebouchées, un primaire adapté à l'air marin.
• La couleur. La référence approuvée par l'assemblée, écrite dans le procès-verbal et dans le contrat.

Ce que nous faisons dans les copropriétés que nous administrons

Dans les copropriétés que nous administrons, les travaux arrivent à l'assemblée avec trois devis sur la table, comparés ligne par ligne, et nos honoraires sont un forfait fixe par lot, jamais un pourcentage des travaux ni une commission d'un fournisseur. Le service est décrit sur notre page de gestion de copropriété, et vous pouvez demander un devis pour votre copropriété.

Questions fréquentes

Faut-il un vote pour repeindre la façade ?

Pas pour décider de réparer : la conservation est obligatoire. L'assemblée répartit l'appel de fonds et fixe ses modalités de paiement, et elle choisit l'entreprise à la majorité simple.

La communauté peut-elle changer la couleur ?

Oui, et la majorité dépend de ses propres règles. Si les statuts fixent la couleur, les modifier demande l'unanimité. S'ils sont muets et que la nouvelle teinte est proche, un tribunal a admis la majorité simple. Un nouveau matériau ou un nouveau dessin oriente vers les trois cinquièmes, en tant qu'altération d'un élément commun.

Puis-je peindre mon balcon ou poser un store ?

Pas de votre propre chef. La face extérieure des terrasses et des balcons, y compris son aspect, est un élément commun, et hors de votre appartement vous ne pouvez rien modifier sans la communauté.

Faut-il un permis pour repeindre ?

Non. Aux Canaries, une déclaration préalable déposée quinze jours au moins avant le début suffit pour réparer et repeindre. Un permis est nécessaire pour une modification générale de la façade, pour un bâtiment classé et pour un échafaudage posé sur la chaussée.

Que se passe-t-il si la communauté ne fait rien ?

La mairie peut ordonner les travaux, les exécuter aux frais des copropriétaires ou imposer jusqu'à dix astreintes, et les copropriétaires qui ont bloqué les travaux répondent personnellement de ces astreintes.