Ascenseurs après le RD 355/2024 : ce que la prochaine inspection exigera, les délais des mises à niveau et l’appel de fonds à prévoir

L’ascenseur est la seule machine de l’immeuble que tous les propriétaires utilisent et à laquelle personne ne pense — jusqu’au jour où il s’arrête. Depuis le 1er juillet 2024, un nouveau corps de règles décide de la fréquence des inspections, de ce que l’inspecteur peut écrire et des mises à niveau qu’un ascenseur ancien doit recevoir dans des délais fixes — et pour une copropriété de Fuerteventura, où la plupart des immeubles datent des années quatre-vingt au début des années deux mille, la première inspection sous les nouvelles règles est le moment où la facture apparaît. Cet article expose ce que le règlement exige de la copropriété en tant que propriétaire de l’ascenseur, le calendrier des inspections, les délais qui suivent un défaut, la liste des mises à niveau obligatoires avec leurs échéances, et la manière dont l’appel de fonds qui en résulte est décidé et réparti.

La vue d’ensemble de l’immeuble — l’ITE, le calendrier des certificats, le fonds de réserve — est dans notre article sur la santé du bâtiment à Fuerteventura. Celui-ci parle de l’ascenseur.

Le règlement : le RD 355/2024 et l’ITC AEM 1

Le décret royal 355/2024 du 2 avril a approuvé l’instruction technique ITC AEM 1 « Ascensores », en vigueur depuis le 1er juillet 2024. Elle régit la mise en service, la modification, l’entretien et l’inspection de tous les ascenseurs d’Espagne, et elle ajoute ce que l’instruction précédente n’avait pas : l’annexe VII, une liste de mesures minimales de sécurité que les ascenseurs existants doivent incorporer dans des délais fixés. Les ascenseurs mis en service avant cette date conservent les règles essentielles de sécurité sous lesquelles ils ont été construits, mais les règles d’entretien, d’inspection et de modification de la nouvelle instruction s’appliquent à eux dès le premier jour, et l’annexe VII aussi.

Dans une copropriété, le titular de l’ascenseur — le propriétaire, dans le vocabulaire du règlement — est la copropriété elle-même, et ses obligations incombent au président et à l’administrateur. Elles figurent à l’article 4, et elles sont plus précises que la plupart des conseils ne l’imaginent.

Ce que la copropriété doit chaque année

• Un contrat d’entretien, toujours. L’ascenseur ne peut être utilisé que pendant qu’un contrat avec une entreprise d’entretien agréée (empresa conservadora) est en vigueur (art. 4.1). L’entreprise tient un plan d’entretien de l’ascenseur et remet un compte rendu écrit de chaque visite sous dix jours (art. 5.3 et 5.5).
• Des visites mensuelles. Pour un ascenseur résidentiel ordinaire, l’entreprise d’entretien doit passer chaque mois, avec pas moins de vingt et pas plus de quarante-cinq jours entre deux visites. Seuls les ascenseurs unifamiliaux et les petits ascenseurs modernes — marqués CE, jusqu’à trois arrêts, desservant au plus vingt logements — peuvent être sur un rythme de quatre mois (art. 5.4).
• Un devoir de vingt-quatre heures. Les accidents sont signalés à l’entreprise d’entretien immédiatement ; les anomalies, déficiences ou négligences sous vingt-quatre heures (art. 4.3). Lorsque l’entreprise notifie par écrit qu’un composant doit être réparé ou remplacé, la copropriété agit dans le délai fixé par l’entreprise — ou demande la mise hors service ; si elle conteste le diagnostic, elle peut faire vérifier par un organisme de contrôle (art. 4.4).
• L’inspection, c’est la copropriété qui la commande, jamais l’entreprise d’entretien. L’inspection périodique est contractée par le propriétaire auprès d’un organisme de contrôle indépendant (organismo de control, OCA), et le règlement interdit à l’entreprise d’entretien de la contracter (art. 4.5). L’entreprise d’entretien doit toutefois notifier l’échéance à la copropriété au moins trois mois à l’avance (art. 7.6) — et si l’échéance passe sans inspection, elle doit mettre l’ascenseur hors service sous vingt-quatre heures et en informer le service de l’industrie du gouvernement des Canaries (art. 7.7).
• Le dossier. La copropriété conserve l’enregistrement de mise en service, la déclaration CE ou UE s’il y en a une, la fiche technique, le manuel de fonctionnement, le registre d’entretien, le contrat et chaque certificat d’inspection, à disposition de l’autorité régionale sur demande (art. 4.8). Quand l’entreprise d’entretien change, la sortante remet le registre à l’entrante — et l’entrante doit présenter une inspection réalisée dans les trente jours précédant le nouveau contrat (art. 4.1 et 7.11).
• Arrêter l’ascenseur volontairement. Une copropriété qui met un ascenseur hors service temporairement le notifie à la région avec un certificat de l’entreprise d’entretien ; seule une entreprise d’entretien peut le remettre en marche, un arrêt de plus de trois mois exige une révision de portée annuelle, et si une échéance d’inspection est tombée pendant l’arrêt, une inspection favorable précède la remise en service (art. 4.7).

Le calendrier des inspections

L’article 11.4 fixe la fréquence minimale de l’inspection périodique selon le type d’immeuble :

• Tous les deux ans pour les ascenseurs des bâtiments industriels ou des lieux recevant du public — hôtels, pensions, restaurants, bars, bureaux et commerces au-delà de certaines occupations, parkings de plus de cinq véhicules.
• Tous les quatre ans pour les ascenseurs des immeubles de plus de vingt logements ou desservant plus de quatre niveaux.
• Tous les six ans pour tous les autres.

La plupart des immeubles que nous administrons — vingt à soixante appartements sur quatre ou cinq niveaux à Corralejo, Caleta de Fuste ou Costa Calma — relèvent de la bande de quatre ans. Un complexe touristique avec réception et usage hôtelier autorisé relève de celle de deux ans ; un petit immeuble résidentiel de trois niveaux et douze appartements, de celle de six. Le règlement ajoute une phrase utile pour les immeubles mixtes : un cabinet médical ou un cabinet d’avocats dans un immeuble par ailleurs résidentiel n’en fait pas un lieu recevant du public — c’est l’usage principal qui décide.

Ce que l’inspecteur peut écrire

L’inspection est réalisée par un OCA accrédité selon le protocole UNE 192008, et son certificat parvient à la région, à la copropriété et à l’entreprise d’entretien sous quinze jours (art. 11.10). Chaque défaut est classé (art. 11.8), et le classement déclenche l’horloge (art. 11.9) :

• Favorable sans défaut. Une étiquette verte est posée dans la cabine. Rien à faire jusqu’au cycle suivant.
• Favorable avec défauts mineurs (leves). Ils doivent être corrigés sous six mois à compter de leur détection et certifiés par l’entreprise d’entretien auprès de l’OCA. Un défaut mineur retrouvé à l’inspection suivante est un défaut répété et peut être sanctionné par la région.
• Défavorable avec défauts graves (graves). L’inspecteur fixe un délai selon l’importance du défaut — jamais plus de six mois — et revient le jour ouvré suivant son expiration, ou sous trente jours après l’avis de la copropriété que les travaux sont faits. Un second résultat défavorable, ou une seconde visite que la copropriété ou l’entreprise d’entretien fait échouer, remonte à la région, qui ordonne l’arrêt de l’ascenseur. La cabine porte entre-temps une étiquette « CONDICIONADA ».
• Défavorable avec défauts très graves (muy graves). L’entreprise d’entretien présente met l’ascenseur hors service sur-le-champ ; il reste arrêté jusqu’à ce que le défaut soit corrigé et qu’une nouvelle inspection complète par le même OCA soit favorable, sans nouveau délai. Des étiquettes sont posées dans la cabine et sur la porte palière du rez-de-chaussée.

Une ligne de l’article 11.8 compte plus que toute autre pour les ascenseurs anciens : ne pas exécuter une mesure de l’annexe VII dans son délai est en soi un défaut grave. Les mises à niveau ci-dessous ne sont pas des recommandations ; à partir du jour où leur délai expire, elles transforment une inspection favorable en inspection défavorable.

Annexe VII : les mises à niveau et leurs délais

L’annexe VII s’applique à tout ascenseur dépourvu de déclaration de conformité au titre de la directive Ascenseurs de 2014 ou des règles Machines — en pratique, tout ce qui a été installé avant 2016, soit l’essentiel du parc de l’île —, et chaque mesure a son propre déclencheur et son délai :

1. Précision de nivellement. Après un accident dû à un mauvais nivellement, ou lors du remplacement de la machine de traction, l’ascenseur doit atteindre une précision d’arrêt de ± 10 mm et de nivellement de ± 20 mm sous six mois ; un ascenseur électrique à une vitesse mesuré hors de ces valeurs lors d’une inspection périodique dispose d’un an — la réponse pratique est un variateur de fréquence.
2. Protection des portes. Les ascenseurs à portes automatiques doivent avoir un dispositif de protection couvrant l’ouverture de 25 mm à 1 600 mm au-dessus du seuil — un rideau lumineux — dans l’année suivant la première inspection qui constate son absence (six mois après un accident), lorsque c’est techniquement viable et moins cher que le remplacement des portes.
3. Protection contre les mouvements incontrôlés. Exigée le jour où la machine de traction et la manœuvre sont remplacées ensemble.
4. Communication bidirectionnelle. Toute cabine sans dispositif bidirectionnel permettant à un usager bloqué d’appeler à tout moment un centre de secours doit en recevoir un, accessible aux personnes handicapées, dans l’année suivant la première inspection qui constate son absence.
5. Guides. Les guides cylindriques, à rail ou en bois avec parachute ancien doivent disparaître. Pour les ascenseurs installés à partir du 1er avril 1967, le délai est de dix ans à compter de la première inspection qui les constate ; pour ceux d’avant 1967, trois ans s’ils sont en bois ou cylindriques creux, six ou huit pour les autres.
6. Contrôle de charge. Un ascenseur sans dispositif contre la surcharge en reçoit un dans l’année suivant la première inspection qui constate son absence, lorsque c’est possible sans remplacer l’armoire de manœuvre.
7. Guidage du contrepoids selon la norme EN 81-20, sur la même échelle de trois à dix ans que les guides.
8. Les mesures de 2005 déjà obligatoires — interrupteur d’arrêt, éclairage et prise de courant en cuvette ; la chasse-pieds sous le seuil de cabine ; portes de cabine avec indicateur de position ; éclairage et alarme de secours ; protection des poulies ; contact de mou de câble ; double contacteur ; garde-corps sur le toit lorsque l’espace dépasse 30 cm ; amiante retirée des freins lors de leur remplacement ; pompe à main sur les centrales hydrauliques neuves — restent dues sur tout ascenseur existant.

Remplacer les guides, la machine ou la manœuvre compte comme une modification importante au sens de l’article 9 : l’entreprise d’entretien l’exécute avec l’ascenseur hors service et sa conformité est certifiée par un organisme de contrôle (art. 10). Deux soupapes existent. Lorsqu’une mesure est techniquement impossible, la copropriété peut demander au service de l’industrie du gouvernement des Canaries une exemption, avec un rapport favorable de l’OCA et des mesures alternatives équivalentes (disposition transitoire 1.2). Et l’instruction n’a pas de déclencheur de coût propre : ce qu’elle a, c’est le délai, et le délai commence à la première inspection qui consigne le défaut — ce qui, pour un ascenseur au cycle de quatre ans inspecté en 2025 ou 2026, signifie que les postes à un an tombent en 2026 ou 2027 et les postes à dix ans vers 2036.

La facture, et comment la copropriété la partage

Une mise à niveau de l’ascenseur exigée par un certificat d’inspection est un travail de conservation au sens de l’article 10.1.a de la loi sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal) : obligatoire, sans vote de l’assemblée, et payé par chaque propriétaire selon sa quote-part (art. 10.2). Le rôle de l’assemblée est celui que lui donne l’article 14.c — approuver le budget et son exécution — et, selon l’article 10.2.a, répartir l’appel de fonds et fixer ses modalités de paiement. Le fonds de réserve, que l’article 9.1.f maintient à au moins 10 % du dernier budget ordinaire précisément pour les travaux de conservation et de réparation, est la première source ; la derrama couvre le reste, et notre article sur les charges et les appels de fonds explique comment un appel de fonds est émis et recouvré, y compris auprès des propriétaires à l’étranger. Tout ce qui dépasse la liste obligatoire — une cabine neuve, une conversion sans local de machinerie, un second ascenseur — est une amélioration au sens de l’article 17 et exige bel et bien la majorité de l’assemblée.

Les aides publiques suivent la même ligne. Le programme accessibilité du plan national du logement finance l’installation d’un ascenseur dans un immeuble qui n’en a pas, ou la mise en accessibilité d’un ascenseur existant, avec les plafonds exposés dans notre article sur les travaux d’accessibilité ; il ne finance pas la mise à niveau de sécurité d’un ascenseur existant en tant que telle, et le dernier appel à projets accessibilité du gouvernement des Canaries s’est clos en 2024. Une copropriété doit budgéter l’annexe VII sur son propre fonds et son appel de fonds, et traiter toute subvention comme un bonus.

Un exemple chiffré. Un immeuble de Caleta de Fuste, vingt-quatre appartements sur cinq niveaux, un ascenseur installé en 1996 — sans marquage CE, cycle d’inspection de quatre ans. Sa première inspection sous la nouvelle instruction, au printemps 2026, constate quatre absences : communication bidirectionnelle, rideau lumineux, contrôle de charge et nivellement hors tolérance sur une machine à une vitesse ; elle constate aussi les guides cylindriques d’origine. Le certificat est favorable, les quatre absences portent un délai d’un an, les guides un délai de dix ans. Le devis de l’entreprise d’entretien pour les quatre postes à un an s’élève à 7 200 € — dans nos immeubles, le dispositif de communication et le rideau lumineux sont des travaux à trois chiffres chacun, le variateur et le contrôle de charge la plus grosse part. Le fonds de réserve contient 4 000 € ; l’assemblée approuve le budget, prélève 3 000 € sur le fonds et émet un appel de fonds de 4 200 € — 175 € par appartement à quotes-parts égales, en deux échéances avant l’anniversaire de l’inspection. Les guides, un chantier à cinq chiffres, entrent dans le plan à dix ans sous forme de provision annuelle, pour qu’aucune assemblée de 2035 n’ait à voter d’un coup un appel de fonds de cette taille.

Notre rôle

Pour les copropriétés que nous administrons, nous tenons le dossier de l’ascenseur, commandons l’inspection auprès d’un OCA indépendant dès l’arrivée du préavis de trois mois de l’entreprise d’entretien, confrontons chaque certificat à l’annexe VII et inscrivons chaque délai au calendrier, obtenons des devis concurrents pour les mises à niveau et présentons à l’assemblée le budget et l’appel de fonds avec la position du fonds de réserve déjà calculée. Voyez nos services d’entretien de copropriété et de travaux et subventions, ou demandez un devis pour votre copropriété.

Questions fréquentes

À quelle fréquence notre ascenseur doit-il être inspecté sous les nouvelles règles ?

Tous les deux ans dans un immeuble recevant du public comme un hôtel ou un immeuble de bureaux ; tous les quatre ans dans un immeuble de plus de vingt logements ou de plus de quatre niveaux desservis ; tous les six ans sinon. La copropriété commande l’inspection auprès d’un organisme de contrôle indépendant — l’entreprise d’entretien ne le peut pas — après le préavis de trois mois que l’entreprise d’entretien doit donner.

Que se passe-t-il si l’échéance de l’inspection est dépassée ?

L’entreprise d’entretien doit mettre l’ascenseur hors service sous vingt-quatre heures et en informer le service de l’industrie du gouvernement des Canaries. L’ascenseur reste arrêté jusqu’à une inspection favorable, et la copropriété peut être sanctionnée au titre de la loi sur l’industrie.

Les mises à niveau de l’annexe VII sont-elles vraiment obligatoires ?

Oui. Chaque mesure a un délai compté à partir de la première inspection qui constate son absence — un an pour le dispositif de communication, le rideau lumineux, le contrôle de charge et le nivellement des ascenseurs à une vitesse ; trois à dix ans pour les guides et le guidage du contrepoids selon l’âge de l’ascenseur. Manquer un délai est en soi classé défaut grave, ce qui rend l’inspection suivante défavorable. Lorsqu’une mesure est techniquement impossible, la copropriété peut demander une exemption à la région avec un rapport favorable de l’organisme de contrôle.

L’assemblée doit-elle voter les travaux, et qui paie ?

Aucun vote n’est nécessaire pour les travaux exigés par un certificat d’inspection : ce sont des travaux de conservation au titre de l’article 10.1.a de la loi sur la propriété horizontale, obligatoires et payés par chaque propriétaire selon sa quote-part. L’assemblée approuve le budget et décide du fractionnement de l’appel de fonds ; le fonds de réserve peut en payer une partie. Seules les améliorations au-delà de la liste obligatoire — une cabine neuve, un second ascenseur — exigent les majorités de l’article 17.