Chaque vente d'un appartement dans une copropriété de Fuerteventura passe par un document dont ni l'acheteur ni le vendeur n'ont généralement entendu parler avant que le notaire ne le réclame : le certificat des dettes du lot envers la copropriété, le certificado de deudas. La loi espagnole sur la propriété horizontale l'a inscrit dans la vente pour une raison qui surprend les acheteurs étrangers : l'appartement lui-même répond des charges que les propriétaires précédents ont laissées impayées, pour l'année de l'achat et les trois années précédentes, quel qu'en soit le propriétaire aujourd'hui. Cet article expose l'alinéa de la loi qui régit le certificat, qui le délivre et dans quel délai, ce qu'il doit dire et ce que signifient les deux formules courantes, la règle des quatre ans dont hérite l'acheteur, les obligations du vendeur avant et après l'acte, la dispense qu'on demande à l'acheteur de signer dans la précipitation, et la manière de demander le certificat depuis l'étranger. Le volet fiscal de la vente d'un non-résident, la retenue de 3 % et la plusvalía, relève de notre article jumeau sur la vente en tant que non-résident ; le volet copropriété est ici.
L'alinéa qui protège l'acheteur
La loi le dit en un seul alinéa. « L'acquéreur d'un logement ou d'un local en régime de propriété horizontale, même avec un titre inscrit au Registre foncier, répond sur le bien acquis lui-même des sommes dues à la communauté de propriétaires au titre des charges générales par les précédents titulaires, dans la limite de celles imputables à la partie échue de l'année au cours de laquelle a lieu l'acquisition et aux trois années civiles antérieures. L'appartement ou le local est légalement affecté à l'exécution de cette obligation. » Puis la mécanique : « Dans l'acte public par lequel le logement ou le local est transmis, à quelque titre que ce soit, le cédant doit déclarer être à jour du paiement des charges générales de la communauté de propriétaires ou indiquer celles qu'il doit. Le cédant doit fournir à ce moment un certificat sur l'état des dettes envers la communauté concordant avec sa déclaration, sans lequel l'acte public ne pourra être autorisé, à moins qu'il n'ait été expressément dispensé de cette obligation par l'acquéreur. Le certificat est délivré dans un délai maximal de sept jours calendaires à compter de sa demande par celui qui exerce les fonctions de secrétaire, avec le visa du président, lesquels répondent, en cas de faute ou de négligence, de l'exactitude des données qui y figurent et des préjudices causés par le retard dans sa délivrance » (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Trois acteurs, un délai, une responsabilité : le secrétaire qui délivre, le président qui vise, sept jours calendaires, et une responsabilité personnelle pour un chiffre erroné.
Qui le délivre, et ce qu'il doit dire
Le certificat est signé par celui qui exerce les fonctions de secrétaire. Dans une copropriété dotée d'un administrateur professionnel, c'est l'administrateur, qui cumule en général les deux charges : la loi permet de réunir le secrétariat et l'administration sur une même personne et range parmi les fonctions de l'administrateur celles d'agir comme secrétaire et de conserver la documentation de la copropriété à la disposition des propriétaires (art. 13.6 et 20.e). Le visa du président le complète ; dans une copropriété sans administrateur, le président est secrétaire et signe seul. La loi fixe le délai et la responsabilité, mais pas le contenu, et c'est dans le contenu que l'acheteur est protégé ou non. Le certificat que nous délivrons pour chaque vente mentionne, sur papier à en-tête de la copropriété et avec sa date de délivrance : le lot et sa quote-part ; les charges ordinaires appelées et réglées à cette date, avec toute échéance impayée et son montant ; chaque appel de fonds exceptionnel voté par l'assemblée, son total, les échéances déjà dues et celles restant à échoir, avec leurs dates ; la contribution au fonds de réserve ; toute procédure en cours contre le lot ; et le solde en une ligne.
Deux formules circulent, et ce ne sont pas les mêmes. Al corriente de pago, à jour, signifie que toutes les échéances dues à la date du certificat ont été payées ; cela ne dit rien de l'appel de fonds voté par l'assemblée en mai dont les échéances tombent en novembre. Sin deudas ni derramas pendientes, sans dettes ni appels de fonds en attente, est la phrase que veut un acheteur, et elle n'est vraie que si le certificat a consulté les procès-verbaux des dernières assemblées et pas seulement le grand livre. Un certificat qui dit « à jour » sur un appartement avec trois échéances d'appel de fonds à venir est exact et inutile ; l'acheteur qui le lit comme « rien à payer » l'apprend à la première échéance.
La règle des quatre ans : ce que l'acheteur hérite avec les clés
L'affectation est le cœur de l'alinéa. La créance de la copropriété pour charges générales est une créance privilégiée et l'appartement en est grevé, si bien que la copropriété peut réclamer sur l'appartement de l'acheteur les charges impayées des précédents titulaires, l'année de l'acquisition et les trois années civiles antérieures, même si l'acheteur a acquis de bonne foi et fait inscrire l'acte (art. 9.1.e). La protection de l'acheteur, c'est exactement le certificat : une dette que le certificat n'a pas mentionnée engage personnellement le secrétaire et le président ; une dette qu'il a mentionnée est celle que l'acheteur a acceptée ou négociée sur le prix. Au-delà des quatre ans, et pour tout ce qui n'est pas charge générale, la dette suit le vendeur en tant que personne et la voie de la copropriété est la procédure d'injonction spéciale que parcourt notre article sur les charges impayées (art. 21).
Une règle renverse l'attente de la plupart des acheteurs. Les appels de fonds pour le paiement d'améliorations « sont à la charge de celui qui est propriétaire au moment de l'exigibilité des sommes affectées au paiement de ces améliorations » (art. 17.11) : un appel de fonds voté avant la vente mais dont les échéances tombent après revient à l'acheteur, pas au vendeur, sauf stipulation contraire du compromis. C'est pourquoi notre certificat liste chaque appel de fonds voté avec ses dates futures, et pourquoi le contrat que nous recommandons les traite dans une clause propre : une réduction du prix, une retenue chez le notaire, ou le paiement de tout l'appel de fonds par le vendeur avant la signature.
Le côté du vendeur : la déclaration, la notification, les dernières charges
Le vendeur déclare dans l'acte qu'il est à jour, ou indique ce qu'il doit, et remet le certificat ; le notaire l'insère dans l'acte. Deux obligations survivent à la signature. Le vendeur doit notifier au secrétaire le changement de propriétaire par tout moyen permettant d'en établir la réception ; celui qui s'en abstient « continue de répondre des dettes envers la copropriété nées postérieurement à la transmission, solidairement avec le nouveau titulaire », avec un recours contre lui, sauf si la copropriété a eu connaissance du changement par d'autres moyens ou si la transmission était notoire (art. 9.1.i). Et les charges du mois de la vente se répartissent comme les parties en conviennent ; la loi est muette, et la date de l'acte est la ligne habituelle.
Le certificat protège aussi le vendeur. Un vendeur qui laisse une dette mentionnée dans le certificat en a fixé le montant ; un vendeur qui laisse une dette non mentionnée a laissé une réclamation qui trouvera l'appartement de l'acheteur, puis, par l'acheteur, le vendeur. Notre conseil à tout propriétaire vendeur à l'étranger est le même : demandez le certificat le jour où l'offre de l'acheteur est acceptée, pas la veille du notaire, pour que ce qu'il révèle puisse être payé ou négocié à temps.
La dispense : signer sans le certificat
La loi permet à l'acheteur de dispenser le vendeur de fournir le certificat, et le notaire autorise alors l'acte sur la seule déclaration du vendeur. La dispense existe pour la vente qui ne peut pas attendre une semaine ; elle est signée bien plus souvent par des acheteurs qui n'ont pas compris ce à quoi ils renonçaient. L'acheteur qui dispense prend sur l'appartement les quatre années de dettes possibles sans aucun certificat auquel tenir quiconque, et sans recours contre un secrétaire qui n'a rien délivré. En quinze ans, nous avons vu la dispense coûter à des acheteurs un appel de fonds pour un ascenseur, deux ans de charges d'un propriétaire qui avait cessé de payer et, une fois, les frais de justice de la copropriété dans une procédure déjà engagée. Le certificat prend sept jours calendaires au plus, et un bon administrateur le délivre en deux ; une retenue sur le prix à hauteur du montant que révèle le certificat est l'alternative qui ne coûte rien.
Le demander depuis l'étranger
La demande est faite par le vendeur ou son représentant, l'avocat, l'agence munie d'un mandat, l'acheteur avec l'accord du vendeur, auprès de l'administrateur, par un moyen qui établit la date, car les sept jours courent à compter de la demande. Nous répondons dans le délai par un PDF signé, le visa du président recueilli par voie électronique, et l'envoyons directement au notaire lorsqu'on nous le demande ; le paiement par le vendeur du solde éventuel est confirmé le jour même de son arrivée sur le compte, et un nouveau certificat suit. Dans les copropriétés que nous administrons, la demande vit dans le portail du propriétaire : le propriétaire clique, le compteur part, le certificat arrive. Après la signature, les données du nouveau propriétaire, nom, adresse de notification, e-mail, mandat bancaire, entrent au registre sur notification de l'acheteur ou copie du notaire, et l'appel de charges suivant est adressé à la bonne personne.
Où nous intervenons
Nos administrateurs à Fuerteventura délivrent les certificats de dettes dans les sept jours de la loi pour chaque vente dans les copropriétés que nous gérons, avec les appels de fonds et leurs dates sur le document lui-même, recueillent le visa du président par voie électronique, traitent directement avec le notaire, enregistrent le changement de propriétaire et les données de l'acheteur le jour de la signature et conseillent le propriétaire vendeur sur ce qu'il faut payer ou négocier avant l'acte. Consultez nos services de charges et comptabilité et de recouvrement des impayés, ou demandez un devis ; notre guide des charges et appels de fonds explique ce que le certificat compte.
Questions fréquentes
L'acheteur d'un appartement en Espagne hérite-t-il des dettes de copropriété du propriétaire précédent ?
Oui, dans une limite : l'appartement répond des charges générales impayées par les précédents titulaires pour l'année de l'achat et les trois années civiles antérieures, même après l'inscription de l'acte. Au-delà, la dette suit personnellement le vendeur. Le certificat de dettes que le vendeur doit fournir chez le notaire en fixe le montant ; une dette qu'il n'a pas mentionnée engage le secrétaire et le président qui l'ont signé.
Qui délivre le certificat de dettes et combien de temps cela prend-il ?
Celui qui exerce les fonctions de secrétaire, l'administrateur dans la plupart des copropriétés, avec le visa du président, dans les sept jours calendaires de la demande. La loi les rend personnellement responsables, en cas de faute ou de négligence, de l'exactitude des chiffres et des préjudices causés par le retard. La demande doit être faite par un moyen qui établit sa date.
Quelle différence entre « al corriente » et « sin deudas ni derramas pendientes » ?
« À jour » signifie que toutes les échéances dues à la date du certificat ont été payées ; cela ne couvre pas les appels de fonds votés par l'assemblée dont les échéances tombent plus tard, et ceux-là sont à la charge de celui qui possède l'appartement à l'échéance. « Sans dettes ni appels de fonds en attente » est la phrase dont un acheteur a besoin, et elle doit venir d'un certificat qui liste les appels de fonds votés avec leurs dates.
Peut-on signer l'acte sans le certificat ?
Seulement si l'acheteur dispense expressément le vendeur de le fournir ; le notaire autorise alors l'acte sur la seule déclaration du vendeur. L'acheteur qui dispense assume les quatre années de dettes possibles sans aucun certificat auquel tenir quiconque. Le certificat prenant au plus sept jours, la dispense en vaut rarement la peine ; une retenue sur le prix est l'alternative la plus sûre quand la vente ne peut pas attendre.
