Une copropriété de Corralejo a voté ses travaux de façade en mars, l'architecte a livré le projet en avril, et en octobre le dossier attend encore le rapport technique de la mairie. La loi dit qu'un permis se décide en trois mois ; le préambule de la loi elle-même appelle le retard des mairies le défaut qu'elle entend neutraliser, et désigne le rapport technique comme sa première cause : la demora en la emisión de dicho informe técnico el motivo más relevante de retraso en la tramitación de solicitudes de licencia, le retard dans l'émission de ce rapport technique est le motif le plus important de retard dans le traitement des demandes de permis. Depuis le 15 août 2026, les Canaries disposent d'un outil pour exactement cette attente : la copropriété peut payer un ordre professionnel ou une entité privée accréditée pour rédiger elle-même le rapport technique, le déposer avec la demande, et le technicien municipal n'a plus à en rédiger un sur les points que ce rapport certifie. Cette note explique ce que la Ley 7/2026 permet à une copropriété, ce que cela coûte, ce que cela ne change pas, qui répond si le rapport est erroné, et à quels travaux de Fuerteventura cela s'applique seulement.
Un rapport que le demandeur apporte au lieu d'en attendre un
Lorsqu'une copropriété demande un permis de travaux, la mairie doit recueillir deux rapports avant de décider, un technique et un juridique, dans cet ordre. Le rapport technique vérifie le projet sur cinq points : les règles d'urbanisme et d'environnement, la qualification du professionnel qui l'a dessiné, le contenu formel du projet y compris le visa de l'ordre lorsqu'il est exigé, les règles techniques sectorielles que le permis doit vérifier, et l'accessibilité et l'habitabilité lorsqu'elles s'appliquent (Ley 4/2017, article 342.3, dans la rédaction que la Ley 7/2026 lui a donnée). C'est à ce rapport que les dossiers attendent : il faut un technicien qualifié dans le personnel municipal, et le préambule impute le retard au manque de moyens des mairies elles-mêmes.
La loi permet qu'un tiers l'écrive. Un informe técnico de conformidad emitido en régimen de colaboración est un rapport qui, versé au dossier, constate la adecuación del proyecto examinado en relación con todos, algunos o alguno de los extremos señalados en dicho precepto legal, constate la conformité du projet examiné à tous, plusieurs ou l'un des points que la loi énumère, et qui a été émis par l'une de trois sortes d'organismes : un ordre professionnel compétent, un organisme interne de la commune, ou une entité privée accréditée appelée entidad urbanística de colaboración (Ley 7/2026, article 1). Le demandeur peut recourir à deux des trois : toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado, tout demandeur d'un permis d'urbanisme peut volontairement joindre à sa demande un rapport technique sur le projet présenté, obtenu directement de l'ordre ou d'une entité collaboratrice (article 5). La mairie peut aussi commander ces rapports elle-même, à l'un quelconque des trois, lorsque le demandeur n'en a apporté aucun ou n'en a apporté qu'un partiel (article 6). Le régime s'applique aux demandes de permis, pas aux communications préalables : pour une comunicación previa, la commune peut commander un rapport de vérification, mais le demandeur n'a rien à joindre (article 10).
L'idée est plus ancienne que la loi. Le gouvernement canarien l'a inscrite dans le Decreto ley 3/2025 en avril 2025, que la loi du 31 juillet 2026 a remplacé après son passage au Parlement comme projet de loi ; deux tentatives antérieures, de 2021 et 2024, ont été abrogées par ce décret. La loi a été publiée au Boletín Oficial de Canarias le 14 août 2026 et est entrée en vigueur le lendemain ; le 6 octobre, le texte consolidé de la Ley 4/2017 au BOE montrait encore la rédaction d'avril 2025 de l'article 342, de sorte que le texte de la loi elle-même au BOC est celui à lire.
Qui peut l'écrire
Un ordre professionnel peut émettre le rapport lorsqu'il représente la profession habilitée à dessiner le projet, ce qui, pour les travaux de bâtiment, signifie en pratique l'ordre des architectes ou celui des architectes techniques, selon qui peut dessiner le projet (article 2). Une entité privée a besoin de plus : un objet social qui comprenne cette fonction de contrôle, aucune interdiction de contracter avec le secteur public, l'accréditation par ENAC selon la norme UNE-EN-ISO/IEC 17020 comme organisme de type A, au moins un professionnel justifiant de dix ans d'expérience dans la rédaction et la direction de projets de bâtiment et d'instruments de planification, une assurance de responsabilité civile d'une cuantía mínima de 1.000.000 de euros, d'un montant minimal d'un million d'euros, et une communication préalable déposée auprès du département de l'aménagement du territoire du gouvernement canarien (article 4). La communication elle-même est le titre pour agir ; le département inscrit l'entité dans un registre dont l'inscription est déclarative, et une entité qui a déposé et n'est pas encore inscrite peut agir si elle prouve les conditions à la mairie. Un certificat d'inscription suffit comme preuve devant toute commune des îles.
Quiconque rédige le rapport doit le faire con imparcialidad, confidencialidad e independencia, avec impartialité, confidentialité et indépendance ; le signataire doit détenir la même qualification que le projet exigeait, et le rapport doit déclarer qu'aucune des personnes impliquées n'est soumise à une cause d'abstention ou de récusation selon les règles étatiques du secteur public. Que l'auteur du projet appartienne au même ordre n'est expressément pas une telle cause (article 1.2). Un rapport qui omet, falsifie ou altère un contenu essentiel est une infraction d'urbanisme grave pour celui qui l'a émis, de même que d'en signer un en étant soumis à une cause d'abstention (Ley 4/2017, article 372.3, lettres h et j, telles que la loi les a réécrites).
Ce que cela coûte, et ce que cela ne remplace pas
La copropriété paie. Le coût d'un rapport que le demandeur commande será asumido por estas, nunca por la Administración urbanística actuante, est supporté par celui-ci et jamais par la commune, au tarif que l'ordre ou l'entité approuve, et ce tarif, IGIC exclu, no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad, ne peut dépasser un montant compris entre 0,5 et 3 pour cent du budget d'exécution matérielle du projet selon sa complexité (article 8.2). Pour un projet de façade au budget d'exécution matérielle de 180 000 euros, c'est un plafond compris entre 900 et 5 400 euros hors IGIC, et le gouvernement canarien peut modifier les pourcentages par accord. Le décret d'avril 2025 avait plafonné le même tarif autrement, à un montant equivalente al de la tasa que correspondiera aplicar por la tramitación de la licencia urbanística, équivalent à la redevance qui s'appliquerait pour le traitement du permis d'urbanisme ; la loi a remplacé ce repère par le pourcentage du budget. Le rapport ne remplace pas la redevance du permis : son usage no afecta al régimen general de exigibilidad de tasas por el otorgamiento de licencias, n'affecte pas le régime général des redevances pour l'octroi des permis (article 8.3), ni la taxe sur les constructions, due pour tous travaux qui exigent un permis, que celui-ci ait été obtenu ou non (Real Decreto Legislativo 2/2004, article 100).
Ce que le rapport achète est précis. Sur les points qu'il certifie, Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal, il écarte l'obligation du rapport technique municipal, et il n'a pas besoin de ratification ultérieure par le personnel propre de la commune sur ces points (article 7.2). Sur les points qu'il ne couvre pas, ou qu'il couvre défavorablement, il n'a aucun effet, et le technicien de la commune doit encore rapporter sur eux (articles 7.2 et 7.3). Il reste une opinion : les rapports Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes, sont pris en compte dans la décision des procédures en tant que rapports non contraignants, et les services propres de la commune peuvent encore, sur demande motivée de l'organe qui décide, rapporter aussi sur les points certifiés, ou demander à l'émetteur de corriger ou de compléter le rapport. Le rapport juridique ne quitte jamais la mairie : il en todo caso será emitido por los servicios propios de la Administración urbanística actuante, est dans tous les cas émis par les services propres de la commune, et lorsque les deux rapports divergent sur les règles d'urbanisme, le secrétariat municipal tranche la différence (Ley 4/2017, article 342.3, lettres b et c). Un rapport doit suivre les instructions, les critères d'interprétation et les protocoles techniques que la mairie a publiés sur son site web ; la première chose à demander à l'émetteur est donc s'il a lu ceux de votre commune.
Les trois mois, et qui répond si le rapport est erroné
Le délai ne bouge pas. Le délai pour décider et notifier es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales, est de trois mois comptés à partir du dépôt de la demande dans l'un quelconque des registres municipaux, et une ordonnance peut le raccourcir mais jamais l'allonger (Ley 4/2017, article 343). Ce que le rapport change, c'est ce qu'il reste à la commune à faire dans ces mois. Lorsque les mois passent sans décision, le silence vaut refus pour les travaux de bâtiment au sens de la loi étatique sur le sol, constructions neuves et extensions comprises, et vaut permis pour le reste, sauf si le projet contrevient manifestement à la planification en vigueur (articles 344 et 345) ; le côté de l'acheteur de ces règles, avec l'horloge de quatre ans et les papiers qu'un acquéreur doit voir, est dans la note de nos collègues d'Olga Caballero sur les permis de construire et la cédula de habitabilidad aux Canaries.
La responsabilité suit le choix. Les défauts d'un rapport que la copropriété a déposé se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado, sont imputés au maître d'ouvrage qui l'a déposé, sans préjudice de ce qui peut être réclamé à l'entité ou aux professionnels qui l'ont signé (Ley 7/2026, article 9.4). Lorsqu'un permis est annulé pour des défauts qu'un rapport a manqués, ou qu'un rapport tardif a laissé expirer le délai, le demandeur peut demander à la commune de dire qui était responsable, demande qui interrompt la prescription d'une action en responsabilité, et une commune qui paie peut se retourner contre les responsables (article 9.1 et 9.2). En clair : une copropriété qui commande un rapport doit le commander à un organisme dont elle a vu l'assurance et l'accréditation, et garder la lettre de mission avec les papiers de la copropriété.
Une copropriété qui a déposé avant le 15 août n'est pas laissée de côté. Le régime s'applique aux procédures déjà en cours, et dans celles-ci les demandeurs podrán aportar, en una fase posterior a la solicitud de licencia, los informes técnicos, peuvent apporter, à une phase postérieure à la demande de permis, les rapports techniques, sauf si le rapport municipal, ou un rapport commandé, a déjà été émis ; la loi donne au demandeur le droit de demander d'abord où en est le dossier (disposition transitoire, paragraphe 2).
Le veto de la mairie
Une commune peut refuser le mécanisme entier. Par décision de son conseil en séance plénière, elle peut rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado, rejeter la possibilité que, dans son ressort, soient apportés des rapports techniques émis en régime de collaboration à l'initiative directe de l'intéressé, auquel cas les rapports municipaux restent obligatoires pour toute procédure engagée après la date de cette décision, tandis que la commune garde le pouvoir de commander elle-même de tels rapports (article 5.4). Le 6 octobre 2026, nous n'avons trouvé aucune décision de ce genre parmi ce que Puerto del Rosario, La Oliva, Antigua, Betancuria, Pájara et Tuineje publient en ligne ; une décision de ce type est un acte du conseil, pas une ordonnance, et la bonne question à poser à la mairie avant de payer un rapport est de savoir si son conseil en a adopté une et s'il a signé une convention avec un ordre, car une commune qui a fait la seconde enverra d'elle-même le dossier à l'ordre.
Quels travaux de la copropriété cela concerne
Le rapport sert une demande de permis, il ne compte donc que pour les travaux qui exigent un permis. Aux Canaries, les travaux de conservation, de restauration, de réparation et de réhabilitation d'un bâtiment non classé qui n'ajoutent ni volume ni surface de plancher exigent une communication préalable, pas un permis, de même que les travaux extérieurs qui ne sont pas une modification générale de la façade (Ley 4/2017, article 332.1) ; la carte des travaux de copropriété qui vont par l'une ou l'autre voie, échafaudages compris, est dans notre note sur la réfection de l'étanchéité du toit. Le permis est la voie pour les extensions de toute sorte, pour une modification générale de la façade ou le vitrage des terrasses par un projet de façade d'ensemble, pour toute intervention sur un bâtiment protégé ou catalogué, et pour les échafaudages, grues ou étais qui reposent sur la chaussée ou laissent moins de 1,20 mètre de trottoir libre (article 330.1, lettres f, i et p). Une cage d'ascenseur construite hors de la façade, un étage ajouté sur le toit, la restauration d'un bâtiment protégé : ce sont les dossiers de copropriété où des mois se perdent et où un rapport de conformité gagne son tarif. Un ascenseur dans la cage d'escalier existante, sans volume nouveau, relève généralement d'une communication préalable, et les majorités et les plafonds de coût pour lui sont dans notre note sur les travaux d'accessibilité que la copropriété doit payer. Les travaux ordonnés après une inspection du bâtiment sont l'autre cas courant ; ce qu'est l'inspection et ce qu'elle déclenche est dans notre note sur l'inspection technique des bâtiments à Fuerteventura.
Une fois le permis accordé, expressément ou par silence, les travaux ne peuvent pas simplement commencer : la copropriété doit le notifier à la mairie con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio, au moins dix jours avant la date prévue pour ce début, en joignant le projet d'exécution lorsque le permis a porté sur un projet de base, et aucun autre titre n'est nécessaire ; si les techniciens de la commune ne viennent pas dans ces jours marquer alignements et niveaux, le maître d'ouvrage, la direction des travaux et l'entreprise peuvent signer le procès-verbal d'implantation et commencer (Ley 4/2017, article 346, tel que la loi l'a réécrit).
Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas
Nous préparons le côté de la copropriété dans un dossier de permis : les devis comparés ligne par ligne, le vote préparé avec une documentation claire, les honoraires du projet et les coûts du permis dans le budget que les propriétaires approuvent, et les travaux supervisés sur place une fois commencés ; lorsque les travaux entrent dans une ligne de subvention ouverte, nous préparons et déposons le dossier. Nous ne sommes pas architectes et nous n'écrivons ni projets ni rapports de conformité ; cela appartient au professionnel qui dessine le projet et à l'ordre ou à l'entité que la copropriété engage. Ce que nous ajoutons, c'est que la paperasse est la nôtre, pas celle du président : le dossier suivi du vote à la réception, chaque étape documentée pour chaque propriétaire. Voyez notre service travaux et subventions, ou demandez un devis.
Questions fréquentes
Un rapport de conformité garantit-il le permis ?
Non. Il remplace le rapport technique municipal sur les points qu'il certifie et il est pris en compte comme une opinion non contraignante ; le rapport juridique reste à la mairie, qui décide toujours, et toujours dans les trois mois. Ce qu'il supprime, c'est l'attente d'un technicien municipal.
Qui le paie, la copropriété ou la mairie ?
La copropriété, lorsque c'est elle qui le commande : au tarif de l'ordre ou de l'entité, plafonné entre 0,5 et 3 pour cent du budget d'exécution matérielle du projet plus IGIC, en plus de la redevance du permis et de la taxe sur les constructions. Lorsque la mairie commande le rapport dans le cadre de sa propre convention, c'est la mairie qui paie.
Notre mairie peut-elle refuser de l'accepter ?
Oui, par décision de son conseil en séance plénière, qui s'applique alors aux procédures engagées après cette date. Le 6 octobre 2026, nous n'en avons trouvé aucune parmi ce que les six communes de Fuerteventura publient en ligne ; demandez à la mairie avant de payer un rapport, et demandez si elle a signé avec un ordre.
Notre demande est en attente depuis le printemps. Pouvons-nous encore ajouter un rapport ?
Oui, si le rapport technique municipal n'a pas encore été émis : la loi permet à un demandeur dont la procédure est en cours de déposer le rapport à une phase postérieure, et lui donne le droit de demander d'abord où en est le dossier.
S'applique-t-il à une communication préalable pour des réparations ?
Non. Le rapport est pour les demandes de permis. Les réparations, l'étanchéité et la plupart des travaux intérieurs d'un bâtiment non classé passent par la communication préalable, que la copropriété dépose et sur laquelle elle commence sans attendre de rapport ; la mairie peut vérifier la communication ensuite par un rapport à elle.
