La plupart des immeubles que nous administrons à Fuerteventura ont été construits entre la fin des années soixante-dix et le début des années deux mille, et une bonne part d'entre eux n'a pas d'ascenseur, a une volée de marches à l'entrée et une génération de propriétaires qui ont acheté à cinquante ans et ont aujourd'hui passé soixante-dix ans. La question arrive chaque année sous la même forme : un propriétaire a besoin d'une rampe ou d'un ascenseur, les autres ne veulent pas payer — qui décide ? La loi espagnole sur la propriété horizontale répond par trois règles que la plupart des assemblées n'ont jamais lues ensemble : une règle qui rend certains travaux d'accessibilité obligatoires sans aucun vote, un plafond qui dit combien la copropriété peut être contrainte de dépenser, et une voie majoritaire pour tout ce qui dépasse le plafond. Ajoutez le fonds de réserve, les subventions de l'État et des Canaries et une déduction régionale, et la question passe de si à combien, et qui signe. Cet article expose les trois règles, un exemple chiffré sur un immeuble de Corralejo, l'argent, et la manière dont nous menons le point en assemblée.
Qui peut exiger les travaux, et ce que la copropriété doit faire
Depuis la réforme de 2013, la loi énumère des travaux qui « ont un caractère obligatoire et ne requièrent pas d'accord préalable de l'assemblée des propriétaires, qu'ils modifient ou non le titre constitutif ou les statuts » : parmi eux « les travaux et interventions nécessaires pour garantir les aménagements raisonnables en matière d'accessibilité universelle et, en tout état de cause, ceux requis à la demande des propriétaires dans le logement ou le local desquels vivent, travaillent ou exercent un bénévolat des personnes handicapées ou des personnes de plus de soixante-dix ans », afin de leur assurer un usage adapté des éléments communs, « ainsi que l'installation de rampes, d'ascenseurs ou d'autres dispositifs mécaniques et électroniques qui favorisent leur orientation ou leur communication avec l'extérieur » (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.1.b). Trois choses dans cette phrase tranchent la plupart des litiges. La demande vient d'un propriétaire, mais la personne qui a besoin des travaux peut être quiconque vit, travaille ou fait du bénévolat dans le logement — le père d'un locataire, un aidant résident. L'âge seul suffit : plus de soixante-dix ans, sans certificat de handicap. Et l'assemblée ne vote pas sur le si : lorsqu'un travail est obligatoire, « l'accord de l'assemblée se limite à la répartition de l'appel de fonds correspondant et à la détermination des modalités de son paiement », le coût est supporté par les propriétaires selon leurs tantièmes et chaque lot en répond exactement comme des charges ordinaires (art. 10.2).
Les « aménagements raisonnables » visés par la loi ont une définition légale : les mesures qui rendent un immeuble accessible « de manière efficace, sûre et pratique, sans constituer une charge disproportionnée », et la charge est disproportionnée, dans un immeuble en copropriété, « lorsque le coût des travaux, répercuté annuellement et déduction faite des aides publiques auxquelles on peut avoir droit, dépasse douze mensualités ordinaires de charges communes » (Real Decreto Legislativo 7/2015, art. 2.5). Les immeubles existants susceptibles d'aménagements raisonnables devaient satisfaire aux conditions de base d'accessibilité au 4 décembre 2017 (Real Decreto Legislativo 1/2013, disposition additionnelle 3) — une échéance passée sans bruit dans la plupart des copropriétés, et qu'une inspection municipale peut encore invoquer.
Le test des douze mensualités : comment fonctionne le plafond
L'obligation a un plafond, et ce plafond est le budget même de la copropriété. Les travaux sont obligatoires « à condition que leur coût répercuté annuellement, déduction faite des subventions ou aides publiques, ne dépasse pas douze mensualités ordinaires de charges communes » — une année de charges ordinaires de tout l'immeuble. Deux phrases suivent que la plupart des propriétaires n'ont pas entendues : les travaux ne cessent pas d'être obligatoires parce que les propriétaires demandeurs prennent en charge la part du coût au-dessus du plafond ; et ils sont obligatoires en tout état de cause lorsque les aides publiques auxquelles la copropriété peut accéder atteignent 75 % de leur coût (art. 10.1.b).
Un immeuble de 24 logements à Corralejo, avec un budget ordinaire de 36 000 € par an — 125 € par mois et par logement en moyenne — reçoit la demande d'un ascenseur d'un propriétaire de soixante-quatorze ans. Le devis est de 70 000 €. Dans le cadre du programme au niveau de l'immeuble du Plan national du logement 2026–2030, l'aide aux travaux d'accessibilité peut atteindre 70 % du coût, 80 % lorsqu'un résident a plus de soixante-cinq ans ou un handicap reconnu de 33 % ou plus, dans la limite de 13 000 € par logement portée à 18 000 € dans ce cas (Real Decreto 326/2026, art. 99) ; avec la ligne à 80 %, le coût net de la copropriété est de 14 000 €, bien en dessous du test des 36 000 €, et l'ascenseur est obligatoire sans vote. Sans aucune aide — parce qu'aucun appel n'est ouvert au moment de l'assemblée — le coût net est de 70 000 €, au-dessus du plafond : les travaux ne sont pas obligatoires par eux-mêmes. La copropriété a alors trois voies : le propriétaire demandeur paie les 34 000 € au-dessus du plafond et le reste demeure obligatoire ; la copropriété demande d'abord l'aide et refait le test une fois la subvention accordée ; ou l'assemblée approuve l'ascenseur à la majorité, et le plafond disparaît.
Une précaution sur l'arithmétique : la loi parle du coût « répercuté annuellement », et les tribunaux ont lu cette expression en regardant le financement — un ascenseur payé sur plusieurs années pèse moins chaque année qu'un ascenseur payé d'un coup. La façon dont l'appel de fonds est échelonné modifie donc le test, et c'est la première chose que nous concevons lorsqu'une demande arrive.
Au-delà du plafond : la voie majoritaire et les opposants
Les travaux « ayant pour finalité la suppression des barrières architecturales qui gênent l'accès ou la mobilité des personnes handicapées et, en tout état de cause, l'établissement du service d'ascenseur, même lorsqu'ils impliquent la modification du titre constitutif ou des statuts », requièrent « le vote favorable de la majorité des propriétaires représentant, à leur tour, la majorité des tantièmes » ; et « lorsque des accords relatifs à des travaux d'accessibilité sont valablement adoptés, la copropriété est tenue au paiement des dépenses, même si leur montant répercuté annuellement dépasse douze mensualités ordinaires de charges communes » (art. 17.2). C'est toute la différence entre l'accessibilité et n'importe quelle autre amélioration. Pour les innovations « non requises pour la conservation, l'habitabilité, la sécurité et l'accessibilité adéquates de l'immeuble », une majorité des trois cinquièmes est nécessaire et un propriétaire opposant n'est pas tenu lorsque le coût dépasse trois mensualités (art. 17.4) ; un ascenseur est par définition requis pour l'accessibilité, de sorte que l'opposant paie avec tous les autres, que son lot soit ou non au rez-de-chaussée. Les propriétaires absents auxquels l'accord est notifié comptent comme votes favorables s'ils ne s'y opposent pas par écrit sous trente jours, et l'accord ne peut être contesté que dans les délais de la loi — la mécanique que notre guide de l'assemblée expose.
D'où vient l'argent : le fonds de réserve, l'appel de fonds et les subventions
- Le fonds de réserve. Chaque copropriété doit détenir un fonds d'au moins 10 % de son dernier budget ordinaire, et la loi nomme parmi ses emplois « les travaux d'accessibilité de l'article 10.1.b » et « les travaux d'accessibilité et d'efficacité énergétique de l'article 17.2 » (art. 9.1.f). Dans l'immeuble de Corralejo, cela fait 3 600 € au minimum légal — un début, pas un ascenseur ; les copropriétés bien tenues de l'île en détiennent davantage, et notre article sur les comptes annuels explique comment lire ce que détient la vôtre.
- L'appel de fonds. Ce que le fonds ne couvre pas est une derrama répartie selon les tantièmes — la règle ordinaire des charges générales, que notre guide des charges et appels de fonds couvre — payable selon le calendrier fixé par l'assemblée et garantie sur chaque lot comme les charges ordinaires.
- Le plan de l'État, géré par le gouvernement des Canaries. Le Plan national du logement 2026–2030 finance les travaux d'accessibilité dans les immeubles résidentiels — ascenseurs, rampes, monte-escaliers, portes automatiques, adaptation des éléments communs — par des appels que le gouvernement régional ouvre ; au niveau de l'immeuble, l'aide est plafonnée à 70 % du coût, ou 80 % avec un résident de plus de soixante-cinq ans ou porteur d'un handicap reconnu, et à 13 000 € par logement, portés à 18 000 €, à 20 500 € avec un handicap de 65 % ou plus et à 22 000 € lorsque les travaux rendent tout l'immeuble accessible (Real Decreto 326/2026, art. 95–99) ; au niveau du logement, l'aide pour un résident handicapé peut atteindre 80 % dans la limite de 15 000 € ou 18 000 € par logement (art. 108). Le dernier appel du gouvernement des Canaries pour l'accessibilité sous le plan précédent s'est clos le 30 juin 2024, à 60 % du coût, 80 % lorsqu'un résident avait un handicap fonctionnel ou plus de soixante-quinze ans ; les appels du nouveau plan sont à ouvrir par le gouvernement régional, et savoir si l'un est ouvert le jour de votre assemblée est une question à nous poser la semaine précédente.
- La déduction fiscale régionale. Un résident des Canaries qui paie des travaux « strictement nécessaires à l'accessibilité » dans le logement où vit une personne au handicap reconnu de 65 % ou plus peut déduire 14 % des sommes payées dans la part régionale de son impôt sur le revenu — 18 % si cette personne a aussi plus de soixante-cinq ans — sur une base allant jusqu'à 15 000 € par an, nette des aides publiques reçues (Decreto Legislativo 1/2009, art. 14 ter et 14 quater). Que la quote-part d'un propriétaire dans un ascenseur commun y ouvre droit dépend du certificat et des travaux ; nous posons la question au conseiller fiscal du propriétaire avant d'échelonner l'appel de fonds.
L'assemblée : comment nous menons un point sur l'accessibilité
- La demande, par écrit. La lettre du propriétaire à l'administrateur avec le certificat de handicap ou la preuve de l'âge, et ce qui est demandé — une rampe, un ascenseur, un monte-escalier, une porte automatique.
- Le dossier technique. Un rapport sur les carences d'accessibilité de l'immeuble — là où un rapport d'inspection existe, le nôtre en part, comme l'explique notre article sur l'inspection des bâtiments — et deux ou trois devis incluant le permis et les honoraires de projet.
- L'aide, avant les travaux. Aucun programme ne paie des travaux déjà commencés : la demande part d'abord, et le test des douze mensualités se fait avec l'aide accordée, ou avec la ligne des 75 % en vue.
- Le point à l'ordre du jour. Rédigé pour montrer quelle règle s'applique : un travail obligatoire au titre de l'article 10.1.b avec l'appel de fonds à répartir, ou un travail d'accessibilité soumis à la majorité de l'article 17.2. Les propriétaires à l'étranger votent par procuration ou par écrit ; la règle des trente jours compte les silencieux.
- Le plan d'appel de fonds. La contribution du fonds de réserve, l'appel selon les tantièmes, le calendrier et la ligne bancaire lorsque la copropriété finance les travaux — les chiffres qui décident du test annuel.
- Les travaux. Permis, entreprise, le contrat de maintenance de l'ascensoriste dès le premier jour, et le procès-verbal qui consigne qui paie quoi, pour que le prochain acquéreur de n'importe quel lot le lise dans le certificat que nous délivrons à la vente.
Où nous intervenons
Nos administrateurs à Fuerteventura reçoivent la demande, commandent le rapport d'accessibilité et les devis, déposent la demande d'aide auprès du gouvernement des Canaries avant le début des travaux, effectuent le test des douze mensualités et rédigent le plan d'appel de fonds, formulent le point de l'ordre du jour sous le bon article, comptent les procurations et les silences de trente jours, et gèrent ensuite les travaux et le contrat de maintenance de l'ascenseur. Découvrez nos services de travaux et subventions et d'entretien de copropriété, ou demandez un devis.
Questions fréquentes
Un seul propriétaire peut-il contraindre la copropriété à installer un ascenseur ?
Oui, dans la limite d'un plafond. Un propriétaire dans le logement duquel vit, travaille ou fait du bénévolat une personne handicapée ou une personne de plus de soixante-dix ans peut exiger des travaux d'accessibilité, ascenseur compris, sans vote, à condition que le coût annuel pour la copropriété, après aides publiques, ne dépasse pas douze mensualités ordinaires de charges communes — une année de charges ordinaires. Au-delà, le propriétaire demandeur peut payer l'excédent, une aide publique de 75 % rend de toute façon les travaux obligatoires, ou l'assemblée peut les approuver à la majorité, après quoi la copropriété paie sans plafond.
J'habite au rez-de-chaussée. Dois-je payer l'ascenseur ?
Oui. Les travaux d'accessibilité sont supportés par tous les propriétaires selon leurs tantièmes, qu'ils soient obligatoires au titre de l'article 10.1.b ou approuvés à la majorité au titre de l'article 17.2, et la règle qui libère un propriétaire opposant d'une amélioration coûtant plus de trois mensualités ne s'applique pas aux travaux requis pour l'accessibilité. Seuls les statuts, ou une exemption valable convenue dans le titre, modifient la répartition.
Quelles subventions existent pour un ascenseur à Fuerteventura en 2026 ?
Le Plan national du logement 2026–2030 finance les travaux d'accessibilité dans les immeubles résidentiels jusqu'à 70 % du coût — 80 % lorsqu'un résident a plus de soixante-cinq ans ou un handicap reconnu — avec des plafonds de 13 000 € à 22 000 € par logement, par des appels que le gouvernement des Canaries ouvre ; son dernier appel sous le plan précédent s'est clos le 30 juin 2024 à 60 % et 80 %. Les demandes partent avant le début des travaux. Un résident des Canaries peut aussi déduire 14 % ou 18 % des travaux d'accessibilité pour une personne au handicap de 65 % ou plus, jusqu'à 15 000 € par an.
Le fonds de réserve peut-il payer les travaux ?
Oui. La loi nomme les travaux d'accessibilité des articles 10.1.b et 17.2 parmi les emplois du fonds de réserve, qui doit détenir au moins 10 % du dernier budget ordinaire. En pratique, le fonds couvre une rampe ou une porte automatique et une fraction d'un ascenseur ; le reste est un appel de fonds selon les tantièmes, échelonné sur les années que l'assemblée décide.
