Procès-verbal en anglais ou en allemand ? La langue d'une copropriété espagnole et ce qu'un propriétaire à l'étranger peut demander

Soixante appartements à Costa Calma : cinquante-deux appartiennent à des Allemands et à des Britanniques, huit à des Espagnols. Depuis des années, l'assemblée annuelle se tient en anglais, avec un résumé en allemand à la fin et l'espagnol pour qui le demande. Cet automne, deux lettres arrivent chez le président. Un propriétaire espagnol écrit que la dernière assemblée est nulle parce qu'elle ne s'est pas tenue en espagnol. Un propriétaire allemand écrit qu'un procès-verbal qu'il n'a pas pu lire ne l'engage pas. Aucun des deux n'a raison, et chacun désigne quelque chose que la copropriété devrait régler avant de se réunir à nouveau. Cet article explique ce que dit le droit espagnol sur la langue de l'assemblée, de la convocation et du procès-verbal, ce que les tribunaux ont jugé, et ce qu'un propriétaire qui vit à l'étranger peut demander ou non.

La loi se tait, et la Constitution ne parle pas d'assemblées

La loi sur la propriété horizontale règle qui convoque l'assemblée, où la convocation est envoyée, quelles majorités sont requises et ce que le procès-verbal doit contenir. Aucun article ne nomme une langue. L'argument en faveur de l'espagnol part d'ordinaire de plus haut, de la Constitution : El castellano es la lengua española oficial del Estado. Todos los españoles tienen el deber de conocerla y el derecho a usarla, le castillan est la langue espagnole officielle de l'État, et tous les Espagnols ont le devoir de la connaître et le droit de l'utiliser (article 3). Les règles qui imposent réellement l'espagnol s'adressent à des autorités : l'administration de l'État conduit ses procédures en castillan (Ley 39/2015, article 15), et les tribunaux font de même (Ley de Enjuiciamiento Civil, article 142). Une copropriété n'est ni l'une ni l'autre. Lorsqu'une cour provinciale a tiré ce même devoir de la Constitution, le Tribunal suprême l'a corrigée.

Ce que le Tribunal suprême a jugé en 2002

L'affaire venait d'un tribunal de Carthagène : une copropriété de 148 propriétaires étrangers, dont 94 Britanniques, et de deux Espagnols. Son assemblée annuelle de septembre 1994 s'est tenue en anglais, comme d'habitude. Deux propriétaires ont demandé aux tribunaux de l'annuler et d'en ordonner une nouvelle en espagnol, con traducción a tantos idiomas como propietarios de diferentes nacionalidades existan, avec traduction dans autant de langues qu'il y a de propriétaires de nationalités différentes. Le premier juge a rejeté la demande, la cour provinciale l'a accueillie, et le Tribunal suprême a cassé cet arrêt (arrêt 1052/2002 du 15 novembre 2002).

La Constitution, a-t-il dit, n'empêche pas d'employer une langue étrangère dans les relations entre particuliers, tanto más cuando así lo aconsejan las circunstancias y la naturaleza del acto, d'autant plus lorsque les circonstances et la nature de l'acte le conseillent. La loi sur la propriété horizontale s'appliquait à cette assemblée, mais son application no se extiende a que aquélla haya de celebrarse necesariamente en el idioma español, ne va pas jusqu'à exiger que celle-ci se tienne nécessairement en langue espagnole.

Trois faits ont pesé dans l'arrêt, et une copropriété a intérêt à les garder en tête.

• Les propriétaires avaient choisi. À l'assemblée de 1992, se aprobó por unanimidad su celebración en inglés, sa tenue en anglais a été approuvée à l'unanimité, et en 1993 elle l'a été de nouveau. Le Tribunal y a vu la voluntad mayoritaria de los propietarios, la volonté majoritaire des propriétaires.
• Personne n'a été privé de l'espagnol. Le propriétaire qui s'opposait a pris part à l'assemblée et l'administrateur a traduit pour lui, sin que en momento alguno se privara a aquél de su derecho a utilizar el idioma español, sans qu'à aucun moment il ait été privé de son droit d'utiliser la langue espagnole.
• Les décisions pouvaient se lire en espagnol. Les procès-verbaux versés au dossier étaient rédigés en espagnol. Ce même propriétaire avait proposé que soient traduites en espagnol, au moins, les décisions soumises au vote, en lo que ciertamente le asistía razón, ce en quoi il avait certainement raison, a dit le Tribunal, et rien n'indiquait que cela n'ait pas été respecté.

Une assemblée peut donc se tenir dans la langue que partagent la plupart de ses propriétaires. Ce que l'arrêt a examiné est plus étroit qu'une langue : le propriétaire qui protestait avait-il pu participer et savoir ce qui était voté. Deux ans plus tôt, la cour provinciale des Baléares était arrivée au même résultat pour une assemblée tenue en anglais, realizando el presidente y la secretaria de la comunidad las tareas de intérprete, le président et la secrétaire de la copropriété faisant office d'interprètes. Le propriétaire hispanophone qui avait saisi le juge avait pris la parole, fait des propositions et voté (arrêt 543/2000 du 31 juillet 2000).

Ce qu'il ne donne pas : un droit à votre propre langue

Un propriétaire à l'étranger lit parfois cet arrêt à l'envers, comme un droit à ce qu'on s'adresse à lui en allemand ou en anglais. Les demandeurs de 2002 avaient réclamé quelque chose d'approchant, une traduction pour chaque nationalité, et ils ont perdu. Deux arrêts de la cour provinciale de Málaga, que nous avons lus en entier, montrent le sort de l'argument.

En 2019, une propriétaire étrangère poursuivie pour des charges impayées a répondu que les convocations et les procès-verbaux auraient dû être traduits, au moins en anglais. La cour a rejeté l'argument. Elle ne l'avait jamais demandé : ninguna petición al respecto consta realizada de forma fehaciente, aucune demande en ce sens n'apparaît faite sous une forme qui en laisse la preuve. Et la charge lui incombait : le correspondía a la apelante acreditar su desconocimiento del idioma, il appartenait à l'appelante de prouver qu'elle ignorait la langue, alors que l'administrateur avait déclaré que leur conversation s'était déroulée entièrement en espagnol (arrêt 559/2019 du 28 octobre 2019). En 2007, la même cour avait rejeté l'appel d'un propriétaire qui refusait de payer alegando el desconocimiento del idioma, cuando ha sido hasta Presidente de la comunidad, en alléguant qu'il ignorait la langue, alors qu'il avait même été président de la copropriété (arrêt 677/2007 du 28 novembre 2007).

Ce sont des arrêts d'appel sur des charges impayées, non la doctrine du Tribunal suprême. Nous avons cherché dans la jurisprudence de ce Tribunal et n'avons trouvé aucun arrêt qui impose de traduire les convocations ou les procès-verbaux. Ce que montrent ces arrêts s'accorde avec la loi. L'article 18 énumère les motifs pour lesquels une décision peut être contestée, et ne pas avoir compris n'en fait pas partie : il faudrait une violation de la loi, et la loi n'exige aucune traduction.

La convocation : où elle va, et ce que coûte une traduction fautive

La loi dit qui envoie la convocation d'une assemblée, ce qu'elle doit contenir et où elle doit aller. Elle ne dit pas dans quelle langue. Chaque propriétaire doit communiquer au secrétaire el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, le domicile en Espagne aux fins des citations et notifications de toute nature relatives à la copropriété (Ley 49/1960, article 9). Si aucun domicile n'a été communiqué, le domicile est l'appartement lui-même, et la notification remise à celui qui l'occupe produit tous ses effets. Si la remise se révèle impossible, la convocation est affichée au tableau et prend effet au bout de trois jours calendaires. Un propriétaire de Düsseldorf qui n'a communiqué aucun domicile et ne lit pas l'espagnol est, pour la loi, régulièrement convoqué. Notre article sur l'assemblée annuelle quand on vit à l'étranger explique comment l'éviter.

La copropriété qui traduit prend, elle, un risque propre. L'une d'elles, dans le sud de Tenerife, rédigeait ses convocations en quatre langues, italien, anglais, espagnol et allemand, et envoyait à chaque propriétaire la sienne. Pour l'assemblée de février 2016, la version italienne était un brouillon. Son point 7 parlait d'autoriser le bureau à sanctionner les propriétaires qui enfreindraient les règles. La convocation définitive annonçait des décisions sur les travaux d'un appartement, et des actions en justice le cas échéant. Le propriétaire de cet appartement recevait ses convocations en italien, et il a appris ce qui se décidait à l'assemblée même. La copropriété a soutenu que ses traductions étaient un service étranger à ses organes de direction, que no tiene valor oficial, ni probatorio, qui n'a de valeur ni officielle ni probatoire, parce que le président ne les signe pas. La cour a répondu que la forma habitual de convocar a los propietarios es notificarles la convocatoria en su lengua, la manière habituelle de convoquer les propriétaires est de leur notifier la convocation dans leur langue, et que, l'erreur n'étant pas imputable au propriétaire, la consecuencia correcta es la nulidad del acuerdo, la conséquence correcte est la nullité de la décision (cour provinciale de Santa Cruz de Tenerife, arrêt 35/2020 du 7 février 2020). Une traduction n'est une courtoisie que tant que le propriétaire reçoit aussi le texte signé. Si la traduction est tout ce qu'il reçoit, elle est sa convocation.

Le délai pour contester suit la même logique. L'action s'éteint trois mois après la décision, ou au bout d'un an si elle est contraire à la loi ou aux statuts, et Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, pour les propriétaires absents ce délai se compte à partir de la communication de la décision selon la procédure prévue à l'article 9 (article 18). D'après ce texte, il court du jour où le procès-verbal est notifié, non du jour où il est traduit.

Le procès-verbal : un seul texte compte

Les décisions sont consignées dans un livre des procès-verbaux diligenciado por el Registrador de la Propiedad, visé par le conservateur du registre foncier (article 19). Le règlement qui développe cette phrase traite de feuillets numérotés et du sceau du conservateur, et il ne dit rien non plus de la langue (Reglamento Hipotecario, article 415). La loi énumère ce que le procès-verbal doit contenir et comment il devient définitif : El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario, le procès-verbal doit être clos par les signatures du président et du secrétaire, à la fin de la réunion ou dans les dix jours calendaires qui suivent.

Notre lecture est que le texte signé doit être en espagnol, ou comporter une version espagnole, même lorsque l'assemblée s'est tenue dans une autre langue. Le procès-verbal est le document dont la copropriété se sert hors de ses murs. Devant le juge, la règle est écrite : à tout document qui n'est pas en espagnol, se acompañará la traducción del mismo, sa traduction sera jointe (Ley de Enjuiciamiento Civil, article 144). Au registre foncier, Los documentos no redactados en idioma español podrán ser traducidos, para los efectos del Registro, les documents qui ne sont pas rédigés en langue espagnole pourront être traduits aux fins du registre, et le conservateur peut se passer de la traduction officielle, sous sa responsabilité, lorsqu'il connaît la langue (Reglamento Hipotecario, article 37). Dans l'affaire jugée par le Tribunal suprême, les procès-verbaux étaient en espagnol alors que l'assemblée s'était tenue en anglais.

Une affaire de Majorque montre la règle à l'œuvre. Des propriétaires qui contestaient une assemblée de 2018 n'ont jamais produit son procès-verbal. Il a été tenu pour établi qu'ils disposaient du procès-verbal en allemand, por lo que pudieron aportarla con la demanda, con una traducción, de sorte qu'ils pouvaient le produire avec la demande, accompagné d'une traduction. La demande a échoué parce que le document sur lequel elle reposait manquait, et le Tribunal suprême n'a pas admis le pourvoi (ordonnance du 14 septembre 2022, pourvoi 3446/2020).

La traduction du procès-verbal envoyée aux propriétaires est une copie de courtoisie. Selon notre lecture, si elle diffère du procès-verbal signé qui figure au livre, c'est le procès-verbal signé qui compte : celui que l'on rectifie s'il contient une erreur, et celui que l'on conteste. Lorsque le procès-verbal lui-même est rédigé en deux langues, il vaut la peine d'y indiquer quelle version prévaut. La manière de corriger les erreurs est dans notre article sur le procès-verbal de l'assemblée.

Ce qu'un propriétaire à l'étranger peut demander

Rien de tout cela ne laisse le propriétaire étranger sans moyens. La loi lui en donne plusieurs, et ils servent mieux avant l'assemblée qu'après.

• Une traduction des convocations et des procès-verbaux. Demandez-la par écrit. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, tout propriétaire peut demander que l'assemblée des propriétaires étudie toute question d'intérêt pour la copropriété et se prononce sur elle, par un écrit adressé au président, qui doit l'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée suivante (article 16). Une demande écrite est aussi ce que la cour de Málaga n'a pas trouvé en 2019.
• Un interprète à l'assemblée. Le chemin est le même. Les tribunaux ont admis l'interprétation informelle : celle de l'administrateur dans l'affaire de 2002, celle du président et de la secrétaire dans l'affaire des Baléares, où le propriétaire qui exigeait un interprète impartial a perdu.
• Quelqu'un qui parle pour vous. On peut assister à l'assemblée par représentation, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, un écrit signé par le propriétaire suffisant à en justifier (article 15). La loi ne prescrit ni forme ni langue, et un formulaire bilingue évite les discussions à la porte. Un pouvoir notarié pour des actes étrangers à l'assemblée est une autre affaire, avec son apostille et sa traduction assermentée, et il est traité dans notre article sur les procurations pour les propriétaires à l'étranger.
• L'espagnol, quand vous le voulez. Quelle que soit la langue de l'assemblée, le Tribunal suprême a traité l'usage de l'espagnol comme un droit du propriétaire qui le réclamait.

Ce que ne donnent ni la loi ni les arrêts que nous avons lus, c'est la nullité d'une assemblée parce qu'elle ne s'est pas tenue dans la langue du propriétaire, ni un délai plus long pour contester pendant qu'une traduction est en route.

Qui décide, et qui paie

La loi n'a aucune règle sur les traductions ni sur les interprètes. Selon notre lecture, la décision est ordinaire : Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, pour la validité des autres décisions, il suffit du vote de la majorité de l'ensemble des propriétaires représentant à son tour la majorité des quotes-parts (article 17), et en seconde convocation de la majorité des présents, s'ils détiennent plus de la moitié des quotes-parts présentes. Une fois votée, la dépense est une charge générale, répartie par quotes-parts comme les autres, y compris entre les propriétaires qui n'ont pas besoin de la traduction. Sans décision, chaque propriétaire se procure et paie la sienne : la cour de Málaga a relevé en 2019 que la propriétaire n'avait ni mis en place ni demandé les moyens de comprendre.

Un arrêt d'appel des Baléares de 2011 l'a traité ainsi. Dans une copropriété où environ 90 % des propriétaires étaient étrangers, une assemblée antérieure avait décidé, selon l'administrateur, de traduire les documents en français, en anglais et en allemand, et deux propriétaires contestaient leur part de la dépense. La cour a maintenu la charge correspondant à la traduction des documents : la traducción es indispensable y forma parte del derecho de información de los comuneros, la traduction est indispensable et fait partie du droit à l'information des copropriétaires, et la junta que aprueba dichos gastos, implica la conformidad de la mayoría de la junta en su procedencia, l'assemblée qui approuve ces dépenses implique que sa majorité les tient pour justifiées (arrêt 144/2011 du 4 mai 2011). Elle l'a dit pour maintenir une dépense que les propriétaires avaient votée, non pour annuler quoi que ce soit faute de traduction.

Les arrêts que nous avons lus ne disent pas si un service de traduction permanent et payant entrerait parmi les otros servicios comunes de interés general, les autres services communs d'intérêt général, dont la création exige les trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts (article 17). La cour des Baléares a traité la traduction comme une dépense approuvée par l'assemblée, et nous faisons de même. La même majorité peut fixer la langue de l'assemblée elle-même : les propriétaires de l'affaire de Carthagène l'avaient votée, et le Tribunal suprême en a tenu compte.

Ce que nous faisons dans les copropriétés que nous administrons

Nous présidons les assemblées en espagnol et en anglais et rédigeons les procès-verbaux dans les deux langues ; des résumés en allemand sont disponibles sur demande. La convocation est mise en ligne dès son émission, en anglais, en espagnol ou en allemand, avec le formulaire de pouvoir joint. Savoir si une décision donnée peut encore être contestée dépend de dates et de faits, et cela demande un conseil sur le dossier. Le service est décrit sur notre page gestion de copropriété, et une copropriété qui veut comparer peut demander un devis.

Questions fréquentes

Une assemblée tenue en anglais est-elle valable ?

Oui, lorsque les circonstances le conseillent, comme le Tribunal suprême l'a jugé en 2002 pour une copropriété à large majorité étrangère qui avait voté de se réunir en anglais. Le propriétaire qui veut utiliser l'espagnol doit pouvoir le faire, et il a raison de demander que les décisions soumises au vote soient traduites en espagnol.

Puis-je exiger le procès-verbal en allemand ?

Vous pouvez le demander, par écrit, et faire inscrire la question à l'ordre du jour. La loi ne donne pas droit à une traduction : l'assemblée décide à la majorité et, si elle l'accepte, la dépense entre au budget.

Il manquait un point dans la convocation que j'ai reçue dans ma langue. Est-ce important ?

Cela peut l'être. En 2020, la cour provinciale de Santa Cruz de Tenerife a annulé une décision parce que la convocation en italien, la seule que recevaient les propriétaires italiens, ne comportait pas le point qui a été voté. La copropriété a soutenu que tous avaient aussi la version espagnole, et la cour a constaté que ce n'était pas le cas.

Je n'ai pas compris la convocation. Puis-je contester ce qui a été décidé, ou cesser de payer ?

Pas pour cette seule raison. Une décision peut être contestée lorsqu'elle est contraire à la loi ou aux statuts, lorsqu'elle lèse gravement la copropriété au profit d'un ou de plusieurs propriétaires, lorsqu'elle cause un préjudice grave à un propriétaire qui n'a pas l'obligation juridique de le supporter, ou lorsqu'elle a été adoptée avec abus de droit, et seulement dans un délai de trois mois ou d'un an. La cour de Málaga a rejeté l'argument de la langue opposé aux charges en 2007 et en 2019.

Qui paie la traduction ou l'interprète ?

La copropriété, par quotes-parts, lorsque l'assemblée l'a décidé : un arrêt d'appel des Baléares de 2011 a maintenu cette charge face à deux propriétaires qui la contestaient. Sans décision, chaque propriétaire paie la sienne.