Résidences à plusieurs copropriétés à Fuerteventura : la mancomunidad, la piscine et les jardins partagés, et qui paie quoi

La plupart des résidences que nous administrons à Fuerteventura ne sont pas une copropriété mais plusieurs : trois ou quatre bâtiments construits par phases, chacun avec sa copropriété, son président et son budget, autour d'une piscine, de jardins, de voies, d'un éclairage et d'un portail qui appartiennent à tous ensemble. Les propriétaires appellent « la mancomunidad » la couche qui gère ces parties partagées. La loi espagnole sur la propriété horizontale n'emploie pas le mot ; elle appelle l'ensemble complejo inmobiliario privado — complexe immobilier privé — et lui consacre un article, le vingt-quatrième, qui tranche trois choses que tout propriétaire de Caleta de Fuste, Corralejo ou Costa Calma finit par devoir savoir : qui vote sur la piscine, qui paie les jardins et où l'on conteste une résolution quand quelqu'un n'est pas d'accord. Cet article lit ce texte et ceux sur lesquels il s'appuie. Les citations sont en espagnol, avec la lecture en français ; les chiffres de l'exemple sont les nôtres, choisis pour montrer la mécanique.

Ce que la loi appelle une « mancomunidad »

L'article 24 s'ouvre sur deux conditions. Il y a complexe lorsque l'ensemble est formé de dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales — deux ou plusieurs bâtiments ou parcelles indépendants les uns des autres dont la destination principale est le logement ou les locaux (24.1.a) — et lorsque les propriétaires de ces immeubles, ou des appartements en lesquels ils sont divisés, participent, de façon inhérente à leur titre, à una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios — une copropriété indivisible sur d'autres éléments immobiliers, voies, installations ou services (24.1.b). La piscine, les jardins, les voies intérieures et la clôture sont ces éléments. Quand les deux conditions sont remplies, le régime spécial de propriété de l'article 396 du Code civil s'applique à la couche partagée, et avec lui la loi, qui range les complexes privés parmi les copropriétés qu'elle régit (article 2.c).

La loi nomme aussi le cas inverse, la copropriété dans la copropriété. Il y a subcomunidad — sous-copropriété — lorsque, selon le titre constitutif, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica — plusieurs propriétaires disposent, en régime de copropriété, pour leur usage et leur jouissance exclusifs, de certains éléments ou services communs dotés d'unité et d'indépendance fonctionnelle ou économique (article 2.d). Une piscine que seuls deux des quatre bâtiments peuvent utiliser est une sous-copropriété de ces deux bâtiments, et son coût reste chez eux.

Les trois formes juridiques qu'une résidence peut avoir

L'article 24.2 donne au complexe deux manières de s'organiser, et le 24.4 couvre les résidences qui n'ont choisi aucune des deux. Laquelle des trois est la vôtre est la première chose que nous vérifions dans son titre, car la réponse change tout ce qui suit.

La première forme est une seule copropriété pour tout le complexe : le complexe peut Constituirse en una sola comunidad de propietarios — se constituer en une seule copropriété (24.2.a) — par les procédures de l'article 5, et la loi s'y applique alors intégralement. Chaque propriétaire vote à une assemblée, sur un budget, selon une quote-part sur l'ensemble. C'est la forme la plus simple et la plus rare dans les résidences construites par phases.

La deuxième est l'agrupación de comunidades de propietarios — le groupement de copropriétés (24.2.b) —, ce que la plupart des propriétaires entendent par mancomunidad. Il faut un titre constitutif octroyé por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios — par le propriétaire unique du complexe ou par les présidents de toutes les copropriétés appelées à le former, préalablement autorisés par une résolution majoritaire de leurs assemblées respectives. Ce titre doit décrire le complexe dans son ensemble et les éléments, voies, installations et services communs, et fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas — fixer la quote-part de chaque copropriété membre —, lesquelles responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada — répondent conjointement de leur obligation de contribuer aux charges générales de la copropriété groupée. Le titre et les statuts peuvent être inscrits au registre foncier, et un titre inscrit est le document qui lie l'acheteur qui arrive dix ans plus tard. Constituer ou modifier un complexe exige aussi l'autorisation de la mairie, ou son attestation notariale, avant que le registre l'accepte, sauf si les lots privatifs sont ceux que le permis de construire autorisait déjà (article 26.6 du texte consolidé de la loi du sol).

La troisième forme est l'absence de forme. L'article 24.4 dispose que les complexes qui n'adoptent aucune des deux sont régis par la loi supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios — à titre supplétif par rapport aux accords que les copropriétaires établissent entre eux —, avec les mêmes particularités qu'un groupement. Beaucoup de résidences anciennes de Fuerteventura vivent ici : un compte commun, l'habitude de se réunir une fois par an, une répartition des charges qui « a toujours été ainsi » et aucun titre du complexe inscrit. Cela fonctionne jusqu'au premier litige, parce que les accords passent d'abord et que la loi ne comble que leurs lacunes — et personne ne peut produire les accords.

Qui siège à la table de la résidence

L'article 24.3 donne à la copropriété groupée la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios — la même situation juridique que les copropriétés —, avec trois particularités. Son assemblée estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad — est composée, sauf accord contraire, des présidents des copropriétés membres du groupement, qui représentent l'ensemble des propriétaires de chaque copropriété (24.3.a). Un propriétaire individuel ne vote pas à l'assemblée de la résidence ; il vote à l'assemblée de son bâtiment, qui donne mandat au président, et le président porte ce vote. Être président de son bâtiment depuis l'étranger, c'est donc aussi être la voix de son bâtiment sur la piscine et les jardins.

Deuxièmement, toute résolution pour laquelle la loi exige une majorité qualifiée exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación — exige, dans tous les cas, l'obtention préalable de la majorité en question dans chacune des assemblées des copropriétés membres (24.3.b). Une nouvelle installation, une modification du titre, la suppression d'une barrière : les présidents ne peuvent pas en décider entre eux ; chaque bâtiment doit l'avoir voté avant avec la majorité que sa propre assemblée requiert. Troisièmement, le fonds de réserve de l'article 9 ne s'applique pas à la copropriété groupée Salvo acuerdo en contrario de la Junta — sauf accord contraire de l'assemblée (24.3.c). Dans les résidences que nous administrons, nous recommandons de l'adopter, parce qu'une pompe de piscine et un local technique sont exactement le type de dépense pour lequel existe le fonds de 10 % de l'article 9.1.f.

La dernière phrase du 24.3 trace la frontière. La compétence des organes de la copropriété groupée únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes — s'étend uniquement aux éléments immobiliers, voies, installations et services communs —, et ses résolutions no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas — ne peuvent en aucun cas amoindrir les pouvoirs des organes des copropriétés membres. La mancomunidad décide de la piscine et du portail ; elle ne décide pas de la toiture de votre bâtiment, de son ascenseur ni de la couleur de sa façade.

Qui paie quoi : la quote-part et les clés de répartition

La règle générale de toute copropriété est l'article 9.1.e : chaque propriétaire contribue con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido — selon la quote-part fixée dans le titre ou selon ce qui est spécialement établi — aux charges générales qui ne peuvent pas être individualisées. Dans un groupement, la même règle joue en deux temps. Le titre du complexe fixe la quote-part de chaque copropriété membre (24.2.b) ; chaque copropriété paie cette part du budget de la résidence sur son propre budget ; et à l'intérieur du bâtiment chaque propriétaire paie sa propre quote-part de la part de sa copropriété. La quote-part elle-même est celle que décrit l'article 5, fixée dans le titre sur la base de la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes — la surface utile de chaque appartement ou local par rapport au total de l'immeuble, son emplacement intérieur ou extérieur, sa situation et l'usage qu'il est raisonnable de présumer des services et éléments communs —, et l'article 3 en fait le módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios — le module de répartition des charges et des bénéfices.

Les mots o a lo especialmente establecido sont là où vivent les clés. Le titre ou les statuts du complexe peuvent répartir une charge donnée autrement que par quote-part : les jardins par quote-part mais la piscine par nombre de logements, les locaux commerciaux du rez-de-chaussée exemptés de la piscine et des ascenseurs, un bâtiment avec sa propre piscine exempté de la commune, la sécurité partagée entre les bâtiments que le portail dessert réellement. L'article 5 permet au titre de porter des règles sur gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones — charges, administration et gouvernement, assurances, conservation et réparations —, formant un statut privé qui ne lie les tiers qu'une fois inscrit. Ce que le titre et les statuts ne disent pas, la quote-part le décide.

Prenons une résidence de Caleta de Fuste avec quatre bâtiments de 48, 48, 36 et 24 logements et un budget partagé de 60 000 € par an : piscine 14 000 €, jardins 16 000 €, électricité des parties communes 7 000 €, portail et gardien 12 000 €, assurance du complexe 4 000 €, administration et fonds 7 000 €. Le titre donne aux bâtiments 30 %, 30 %, 25 % et 15 %, de sorte que le bâtiment A paie 18 000 € par an et qu'un propriétaire détenant un quarante-huitième du bâtiment A paie 375 €. Si le titre disait « par logements », les 48 logements sur 156 du bâtiment A feraient 30,77 % et le même propriétaire paierait 384,61 €. Et si le bâtiment D était un bloc touristique doté de sa propre piscine, que le titre exempte de la piscine commune, les 14 000 € de la piscine se répartiraient entre les trois autres selon leurs quotes-parts rééchelonnées : la part du bâtiment A passe de 4 200 € à 4 941 €, environ 15 € de plus par an pour ce propriétaire. Aucun de ces chiffres n'est une règle ; chacun est l'arithmétique d'une ligne du titre, et c'est pourquoi le titre se lit avant de rédiger le budget.

Changer une clé n'est pas une décision budgétaire. Une autre répartition de la piscine ou une exemption pour un bâtiment modifie le titre ou les statuts, et l'article 17.6 exige pour cela la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación — l'unanimité de tous les propriétaires représentant à leur tour la totalité des quotes-parts —, obtenue, dans un groupement, bâtiment par bâtiment selon le 24.3.b. L'article 17.8 aide avec les absents : les propriétaires dûment convoqués qui ne signalent pas leur désaccord au secrétaire en el plazo de 30 días naturales — dans un délai de trente jours calendaires — à compter de la notification de la résolution sont comptés comme votes favorables, sauf lorsque le coût ne peut pas être répercuté sur ceux qui n'ont pas voté pour.

Le bloc touristique à la table

Dans les trois zones touristiques de l'île, l'une des copropriétés membres n'est souvent pas un bâtiment résidentiel mais un établissement touristique géré par un exploitant. La loi canarienne du tourisme exige que cette exploitation suive le principio de unidad de explotación — le principe d'unité d'exploitation —, qu'elle définit comme el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos — la soumission à une seule entreprise de l'activité d'exploitation touristique d'hébergement dans chacun des établissements (article 38 de la Ley 7/1995). Pour la mancomunidad, la conséquence est pratique plus que juridique : ce bloc siège à la table par son président comme tout autre, paie la quote-part que le titre lui donne et en répond ; ce qui se passe à l'intérieur, de l'usage de sa propre piscine aux horaires de son bar, relève de l'exploitant sous sa licence, pas de la résidence. Là où un titre a été rédigé quand tout le complexe était un hôtel et que les bâtiments résidentiels sont venus plus tard, les quotes-parts et les clés sont la première chose à relire.

Règles d'usage, débiteurs et le portail de la piscine

Pour le quotidien des parties partagées, la loi offre l'article 6 : Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes — pour régler les détails de la vie commune et le bon usage des services et choses communs —, les propriétaires peuvent fixer un règlement intérieur qui obligarán también a todo titular — s'impose aussi à tout propriétaire —, dans les limites de la loi et des statuts. L'assemblée des présidents peut l'adopter pour la piscine, les jardins et le portail à la majorité ordinaire de l'article 17.7, et il atteint chaque propriétaire de chaque bâtiment, ainsi que ses locataires et ses invités. Les règles canariennes sur la sécurité des piscines, le registre et le maître-nageur sont une couche à part, à lire dans notre article sur les piscines de copropriété aux Canaries ; le règlement intérieur de la résidence se place en dessous.

Les impayés au niveau de la résidence suivent la même loi que les impayés dans un bâtiment. L'article 21.1 permet à l'assemblée d'adopter des medidas disuasorias frente a la morosidad — mesures dissuasives contre les impayés —, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones — telles que des intérêts supérieurs à l'intérêt légal ou la privation temporaire de l'usage de services ou d'installations —, à condition qu'elles ne soient ni abusives ni disproportionnées, n'affectent pas l'habitabilité des logements et ne soient pas rétroactives. Une carte de piscine qui cesse de fonctionner tant que les charges sont impayées est licite lorsque les statuts ou l'assemblée l'ont adoptée dans ces limites ; couper l'eau d'un appartement ne l'est pas. Et l'article 15.2 retire le vote, pas la parole, au propriétaire qui n'est pas à jour à l'ouverture de l'assemblée, sa quote-part étant exclue des majorités. La réclamation elle-même, le certificat de dette et la voie judiciaire sont dans notre article sur les charges impayées ; dans un groupement, le créancier est la copropriété membre pour les charges de ses propriétaires et la copropriété groupée pour la part de la copropriété.

Argent, assurance et responsabilité au niveau de la résidence

Une copropriété groupée est une copropriété à tous égards ; elle tient donc son propre budget, son propre compte bancaire à son nom et sous son numéro fiscal, ses propres comptes approuvés une fois par an à l'assemblée des présidents et sa propre assurance. La police doit être celle du complexe, nommant la piscine, le local technique, les installations des jardins et la clôture, parce que la police immeuble d'un bâtiment s'arrête au bâtiment ; notre article sur la police de la copropriété explique ce qu'une police immeuble couvre et ce qu'elle ne couvre pas. La responsabilité court comme le décrit l'article 22.1 : la copropriété répond de ses dettes con todos los fondos y créditos a su favor — avec tous ses fonds et créances —, et ce n'est qu'ensuite, previo requerimiento de pago al propietario respectivo — après mise en demeure du propriétaire concerné —, qu'un créancier peut se retourner contre chaque propriétaire ayant été partie à la procédure pour sa quote-part de l'impayé. Dans un groupement, cela signifie que la résidence répond d'abord sur ses fonds, puis chaque copropriété membre pour sa quote-part, puis, à l'intérieur de la copropriété, chaque propriétaire pour la sienne.

Litiges et le délai de contestation

Une résolution de l'assemblée de la résidence se conteste comme toute autre, selon l'article 18. Les motifs sont au nombre de trois : les résolutions contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios — contraires à la loi ou aux statuts (18.1.a) ; les résolutions gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios — gravement préjudiciables aux intérêts de la copropriété au bénéfice d'un ou plusieurs propriétaires (18.1.b) ; et celles qui supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho — causent un grave préjudice à un propriétaire qui n'a pas l'obligation juridique de le supporter, ou ont été adoptées par abus de droit (18.1.c). Ont qualité pour agir les propriétaires qui hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto — ont fait consigner leur vote contraire, étaient absents pour quelque cause que ce soit ou ont été indûment privés de leur droit de vote (18.2) —, et seulement s'ils sont à jour envers la copropriété ou ont consigné la dette en justice.

Le délai est court : La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo — l'action s'éteint trois mois après l'adoption de la résolution —, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año — sauf pour les actes contraires à la loi ou aux statuts, où elle s'éteint au bout d'un an (18.3). Pour les propriétaires absents, le compte part de la notification de la résolution selon l'article 9, raison pour laquelle le procès-verbal doit être envoyé. Et contester n'arrête pas les travaux : La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución — la contestation des résolutions n'en suspend pas l'exécution —, sauf si le juge l'ordonne à titre conservatoire (18.4).

Une question à laquelle l'article 24 ne répond pas est celle de savoir qui peut contester la résolution de l'assemblée groupée quand ses membres sont des présidents et non des propriétaires. Les tribunaux y ont répondu au cas par cas, et la voie pratique est la voie sûre : le propriétaire qui s'oppose le soulève à l'assemblée de son propre bâtiment, y fait consigner son désaccord et donne mandat au président, et l'avocat du bâtiment prend le relais dans les trois mois. Ce qu'un propriétaire ne doit jamais faire, c'est attendre la prochaine assemblée annuelle ; à ce moment-là, le délai est clos.

Ce que nous faisons pour les résidences

Pour les complexes que nous administrons à Fuerteventura, nous tenons les deux couches telles que la loi les dessine : un budget et des comptes pour la copropriété groupée et un pour chaque bâtiment, les quotes-parts et les clés appliquées exactement comme le dit le titre inscrit, l'assemblée des présidents convoquée avec le préavis, l'ordre du jour et la liste des débiteurs qu'exige l'article 16, et les assemblées de bâtiment tenues d'abord quand une majorité qualifiée est nécessaire. Là où une résidence n'a pas de titre de groupement, nous le disons à la première assemblée et nous mettons le coût de sa formalisation, chez le notaire et au registre, à côté du coût du prochain litige. Les propriétaires à l'étranger reçoivent les procès-verbaux de la résidence et ceux de leur bâtiment dans les langues promises par le contrat, depuis trois points de service sur l'île. Notre service de gestion de copropriété décrit le standard ; demandez un devis avec le nombre de bâtiments et les éléments partagés, et nous lirons votre titre avant de répondre.

Questions fréquentes

Je n'utilise jamais la piscine. Puis-je cesser de payer ma part ?

Non. L'article 9.1.e rattache la contribution à la quote-part ou à ce que le titre établit spécialement, pas à l'usage. Seule une exemption écrite dans le titre ou les statuts, ou une sous-copropriété de l'article 2.d qui laisse votre bâtiment hors de la piscine, change cela, et l'ajouter maintenant exige l'unanimité de l'article 17.6, bâtiment par bâtiment.

Qui convoque l'assemblée de la résidence, et un propriétaire ordinaire peut-il y assister ?

Le président de la copropriété groupée la convoque selon l'article 16, avec le même préavis, le même ordre du jour et la même liste de débiteurs que toute assemblée. Les membres sont les présidents des bâtiments, sauf disposition contraire du titre (24.3.a) ; d'autres propriétaires peuvent assister si l'assemblée l'admet, mais le vote appartient au président, qui porte le mandat de l'assemblée de son propre bâtiment.

L'assemblée de la résidence peut-elle décider des travaux sur mon immeuble ?

Pas sur les éléments propres à votre immeuble. L'article 24.3 limite la compétence de la copropriété groupée aux éléments, voies, installations et services communs et interdit à ses résolutions d'amoindrir les pouvoirs des copropriétés membres. La toiture, l'ascenseur et la façade de votre bâtiment relèvent de l'assemblée de votre bâtiment ; la piscine, les jardins et le portail, de celle de la résidence.

Notre résidence n'a pas de titre de groupement. Qu'est-ce qui s'applique ?

L'article 24.4 : d'abord les accords que les copropriétés ont conclus entre elles, puis la loi avec les particularités d'un groupement là où ces accords se taisent. Formaliser le groupement exige le titre de l'article 24.2.b, octroyé par les présidents avec une majorité dans chaque bâtiment, plus l'autorisation de la mairie ou l'exception du permis de l'article 26.6 de la loi du sol, et son inscription. Cela coûte un notaire et le registre ; l'alternative coûte le premier litige sérieux.