Un propriétaire qui avait pris sa retraite à Corralejo y meurt, et les enfants vivent à Hambourg et à Manchester. Les charges de la communauté continuent d'arriver à échéance chaque mois, les lettres continuent d'arriver dans un appartement vide, et pendant un temps personne n'est propriétaire d'une manière dont l'administrateur puisse se servir. Cette note porte sur cet intervalle : qui doit les charges tant que la succession est ouverte, ce que la communauté peut faire, ce que la famille doit dire à l'administrateur et quand, qui parle pour l'appartement à l'assemblée, et ce qui change le jour où l'acte est signé. Qui hérite, et ce que cela coûte en impôts, est le domaine de nos collègues d'Olga Caballero ; leur article sur la renonciation à une succession est le pendant de celui-ci.
Entre le décès et l'acceptation, il y a une succession, pas un propriétaire
Selon le Code civil espagnol, personne ne devient héritier par le seul décès. La personne désignée dans le testament, ou appelée par la loi, doit accepter, et jusque-là les biens forment ce que les juristes appellent la herencia yacente, la succession qui attend. Le Tribunal suprême la décrit dans un arrêt de 2025 : el patrimonio se encuentra sin un titular actual, pero únicamente de manera interina, le patrimoine se trouve sans titulaire actuel, mais seulement à titre provisoire (arrêt 1311/2025 du 25 septembre). Quand l'héritier accepte, le Code civil referme l'intervalle vers l'arrière : Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda, les effets de l'acceptation et de la répudiation remontent toujours au moment du décès (article 989).
Les charges n'attendent rien de tout cela. Le devoir de contribuer aux dépenses communes pèse sur chaque propriétaire (Ley 49/1960, article 9), et le Tribunal suprême a dit en juillet 2026 de quel genre de devoir il s'agit : una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo, une obligation légale inhérente à la propriété de l'appartement, de sorte qu'elle incombe à celui qui est propriétaire au moment où elle naît (arrêt 1176/2026 du 16 juillet). Un appartement hérité porte donc deux couches de dettes. Ce que le défunt a laissé impayé est une dette de la succession, comme une autre. Ce qui arrive à échéance après le décès revient à celui qui se révèle être le propriétaire, compté depuis le jour du décès.
Un avertissement avant les règles. La manière dont les héritiers reçoivent une succession, et la mesure dans laquelle ils répondent de ses dettes, sont des questions de droit des successions, et pour une famille qui a des liens avec deux pays la première chose à établir est de savoir de quel pays est ce droit. Le règlement européen donne la règle générale, la loi de l'État dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès, et permet de choisir à la place, dans un testament, la loi de sa nationalité (règlement (UE) 650/2012, articles 21 et 22). La loi ainsi désignée régit, entre autres, las condiciones y los efectos de la aceptación o renuncia de la herencia o del legado, les conditions et les effets de l'acceptation de la succession ou du legs ou de la renonciation à ceux-ci, et la responsabilidad por las deudas y cargas de la herencia, la responsabilité à l'égard des dettes et charges de la succession (article 23). Les règles sur l'acceptation et sur la responsabilité de l'héritier dans les sections qui suivent sont celles du Code civil espagnol : ce sont les règles pour un propriétaire qui vivait ici et n'a pas fait ce choix. Lorsqu'une autre loi régit la succession, c'est cette loi qui raconte le côté des héritiers. Le côté de la communauté ne bouge pas : qui doit la charge, de quoi répond l'appartement, où vont les notifications, comment une demande est portée devant un tribunal espagnol et qui vote se trouvent dans la loi sur la propriété horizontale et dans la loi espagnole de procédure.
Ce que l'héritier assume en acceptant
Un acheteur et un héritier ne sont pas à la même place. La loi ne fait répondre l'acheteur qu'avec l'appartement, et seulement pour une période limitée : l'acquéreur responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios, répond avec le bien acquis lui-même des sommes dues à la communauté de propriétaires, jusqu'à la partie déjà échue de l'année de l'achat et les trois années civiles précédentes (Ley 49/1960, article 9). Un héritier qui accepte sans plus se met à la place même du débiteur : quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios, l'héritier devient responsable de toutes les charges de la succession, non seulement avec les biens de celle-ci, mais aussi avec les siens (Code civil, article 1003). Le Code offre un moyen de tenir les deux patrimoines séparés, l'acceptation sous bénéfice d'inventaire, qui se déclare devant notaire et limite la responsabilité de l'héritier à ce que contient la succession (articles 1011 et 1023) ; l'article cité plus haut l'explique, avec l'autre solution, celle de refuser.
Tant que ce choix n'est pas fait, la personne appelée à la succession ne doit rien personnellement. Dans l'affaire de 2025, une veuve avait assigné deux enfants de son mari pour des dépenses qu'elle avait payées pour des biens de la succession ; ils ont répondu qu'ils n'avaient pas accepté, et le Tribunal suprême a jugé que celui qui avait formé le recours ne pouvait pas être condamné à payer des dettes qu'on lui réclamait en tant qu'héritier. Comparaître au procès sans répudier n'était pas une acceptation. Le Code protège aussi les gestes ordinaires d'une famille après un décès : Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero, les actes de simple conservation ou d'administration provisoire n'impliquent pas l'acceptation de la succession, si l'on n'a pas pris avec eux le titre ou la qualité d'héritier (article 999). Continuer à payer les charges de l'appartement pour que la dette ne grossisse pas est le genre d'acte que décrit cet article ; savoir si tel paiement ou telle signature va plus loin est une question à poser au juriste avant de le faire, pas après.
Lorsqu'il y a plusieurs héritiers, le Code ajoute une règle qui surprend les familles : une fois la succession partagée, les créanciers podrán exigir el pago de sus deudas por entero de cualquiera de los herederos que no hubiere aceptado la herencia a beneficio de inventario, pourront exiger le paiement intégral de leurs créances de n'importe lequel des héritiers qui n'aurait pas accepté la succession sous bénéfice d'inventaire (article 1084). Celui qui paie récupère ensuite auprès des autres leur part (article 1085).
Ce que la communauté peut faire tant que personne n'accepte
Une communauté n'a pas à attendre la famille. Une succession sans titulaire peut être assignée (Ley de Enjuiciamiento Civil, article 6) et comparaît en justice par celui qui l'administre (article 7), et en janvier 2026 le Tribunal suprême a répété que la legitimación pasiva de la herencia yacente no ofrece duda, la qualité de la herencia yacente pour être assignée ne fait pas de doute, dans une affaire dirigée contre une succession en la personne de ses héritiers connus et vivants (arrêt 67/2026 du 26 janvier). La loi sur la propriété horizontale va dans le même sens pour les charges : podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, le titulaire inscrit au registre pourra être assigné, afin que l'exécution puisse porter sur le bien inscrit à son nom (article 21). La réclamation elle-même, les étapes que la loi exige avant elle et le temps dont la communauté dispose pour l'engager sont exposés dans notre note sur les charges de copropriété impayées.
Ce qui compte pour une famille à l'étranger, c'est la manière dont une telle réclamation lui parvient. Dans le monitorio, la procédure de paiement des charges de copropriété, le tribunal notifie à l'adresse que le propriétaire a donnée à la communauté, à défaut à l'appartement, et à défaut par voie d'édits, c'est-à-dire par publication (Ley de Enjuiciamiento Civil, article 815). Le Tribunal suprême, en formation plénière en 2021, a fixé les limites. S'il existe le moindre indice d'un héritier possible, cette personne doit être recherchée et informée de la demande. Si le propriétaire est mort sans testament et sans parents connus, le tribunal cite les héritiers inconnus par édits et debería comunicar a la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente la pendencia del proceso, devrait informer la délégation du Trésor correspondante que le procès est en cours (arrêt 590/2021 du 9 septembre), parce que l'État hérite quand personne d'autre n'hérite, et pour l'État se entenderá siempre aceptada la herencia a beneficio de inventario, la succession est toujours réputée acceptée sous bénéfice d'inventaire (Code civil, article 957).
Une affaire d'Arrecife, tranchée par le Tribunal suprême en juin 2026, montre ce que coûte le silence. Une femme propriétaire d'une maison à Lanzarote est morte en 2020 ; son seul héritier était son père, dans une maison de retraite en Allemagne. L'homme qui lui avait vendu la maison a assigné sa succession pour une partie impayée du prix, a dit au tribunal ce qu'il savait du père et lui a demandé de le retrouver ; on ne l'a pas retrouvé, le procès s'est poursuivi par édits, et le jugement est devenu définitif. L'héritière du père s'est présentée treize mois après l'édit et a demandé au tribunal d'Arrecife de rescinder le jugement. C'était trop tard : un jugement rendu en l'absence du défendeur peut être rescindé De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente, dans les quatre mois à compter de la publication de l'édit notifiant le jugement définitif, s'il n'a pas été notifié à personne (Ley de Enjuiciamiento Civil, article 502), et ce tribunal a estimé que vivre en Allemagne n'était pas la force majeure qui aurait prolongé le délai. Elle a alors demandé au Tribunal suprême la révision du jugement pour fraude, et a perdu de nouveau. Le Tribunal a rappelé que les édits sont un dernier recours, puisque solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero, on ne peut y recourir qu'en dernière solution, lorsque le domicile de la personne à notifier n'est pas connu ou que l'on ignore où elle se trouve, et qu'un demandeur qui cache une adresse qu'il connaît, ou ne fait pas le moindre effort pour la trouver, perd le jugement ; mais ce demandeur avait donné au tribunal toutes les pistes qu'il avait (arrêt 948/2026 du 18 juin).
Lorsque le Code civil régit la succession, la communauté a aussi un moyen de mettre fin à l'attente. Toute personne ayant intérêt à savoir si l'héritier accepte, et un créancier de la succession en est une, peut demander à un notaire de poser la question : la personne appelée dispose de trente jours calendaires pour accepter, accepter sous bénéfice d'inventaire ou répudier, et si elle ne dit rien se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente, la succession est réputée acceptée purement et simplement (Code civil, article 1005). Depuis 2015, seul un notaire peut poser cette question ; l'arrêt de 2025 le dit expressément. Et un créancier reconnu dans le testament ou par les héritiers, ou muni d'un titre exécutoire, peut s'opposer au partage de la succession tant qu'il n'est pas payé ou garanti (Code civil, article 1082 ; Ley de Enjuiciamiento Civil, article 782).
Ce qu'il faut dire à l'administrateur, et quand
Le premier message n'a pas besoin d'un acte. Il lui faut trois choses : que le propriétaire est mort, qui s'occupe de la succession, et où la communauté doit écrire désormais. La loi permet à chaque propriétaire de désigner une adresse en Espagne pour les notifications, et lorsqu'aucune n'a été donnée l'appartement lui-même est l'adresse, et le tableau d'affichage vient ensuite (Ley 49/1960, article 9). Une famille qui donne au secrétaire, dès le premier jour, une adresse qui fonctionne s'est retirée de l'histoire d'Arrecife.
Le second message vient lorsque la succession a été acceptée et l'appartement attribué. La loi le demande par son nom : chaque propriétaire doit communiquer au secrétaire, par un moyen qui laisse une trace de la réception, el cambio de titularidad de la vivienda o local, le changement de titulaire du logement ou du local (article 9). Dans une succession, ce changement est établi par l'acte d'acceptation et d'attribution, car c'est le partage qui transforme une part de succession en propriété d'un appartement : confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, il confère à chaque héritier la propriété exclusive des biens qui lui ont été attribués (Code civil, article 1068). À partir de ce jour, les appels de charges, les notifications et le vote sont ceux du nouveau propriétaire, et les livres de la communauté devraient le dire.
Qui assiste et vote en attendant
La loi dit comment un propriétaire assiste à une assemblée : en personne ou par un représentant, et un écrit signé par le propriétaire suffit à prouver la représentation. Elle n'a aucune ligne écrite pour une succession. La règle la plus proche est celle d'un appartement à plusieurs propriétaires, qui doivent désigner un représentant para asistir y votar en las juntas, pour assister et voter aux assemblées (Ley 49/1960, article 15). Avant le partage de la succession, les héritiers ne sont pas encore copropriétaires de l'appartement. Chacun détient une part de l'ensemble de la succession, et selon les mots du Tribunal suprême ningún heredero puede reclamar para sí, sino para la comunidad hereditaria, aucun héritier ne peut réclamer pour lui-même, mais pour la communauté des héritiers (arrêt 701/2026 du 7 mai). La réponse pratique est la même dans les deux situations : une seule voix, avec derrière elle un papier signé par tous ceux qui sont appelés à la succession.
Deux autres règles du même article touchent beaucoup d'appartements hérités. Lorsque la veuve ou le veuf a l'usufruit et les enfants la nue-propriété, l'assistance et le vote reviennent au nu-propriétaire, qui est réputé représenté par l'usufruitier sauf s'il dit le contraire ; pour les travaux extraordinaires et d'amélioration, entre autres décisions, la délégation doit être expresse. Et un appartement en retard de paiement a la parole, mais pas le vote : les propriétaires qui ne sont pas à jour au début de l'assemblée podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, pourront participer à ses délibérations mais n'auront pas le droit de vote, sauf s'ils ont contesté la dette en justice ou consigné la somme. Une succession dont les charges se sont arrêtées le jour du décès arrive sans vote à sa première assemblée.
Vendre depuis la succession, et l'assurance
Beaucoup de familles vendent. Pour vendre, elles doivent d'abord être propriétaires sur le papier, et c'est pourquoi l'acceptation se signe avant la vente, au besoin le même matin, et selon le Code civil vendre l'appartement est un acte que seul un héritier peut accomplir : c'est une acceptation. Chez le notaire, le vendeur doit déclarer si les charges de la communauté sont à jour et remettre le certificat de dettes de la communauté, que le secrétaire délivre dans les sept jours calendaires suivant la demande ; notre note sur le certificat de dettes lit ce paragraphe de la loi ligne par ligne. Ce que doit la succession se règle à la vente, ou suit l'appartement dans la limite décrite plus haut.
L'assurance habitation du défunt ne prend pas fin non plus avec le décès. La loi sur l'assurance applique à un décès les règles qu'elle donne pour une vente : el adquirente se subroga en el momento de la enajenación en los derechos y obligaciones que correspondían en el contrato de seguro al anterior titular, l'acquéreur est subrogé à ce moment-là dans les droits et obligations qui revenaient au titulaire précédent dans le contrat d'assurance, sauf si la police est nominative et que ses conditions générales disent autre chose ; l'assureur doit être informé par écrit dans les quinze jours, les héritiers répondent des primes déjà échues, et chacune des parties peut mettre fin au contrat dans les quinze jours, l'assureur à compter du moment où il apprend le changement et le nouveau propriétaire à compter du moment où il apprend que la police existe (Ley 50/1980, articles 34, 35 et 37). La police de l'immeuble est celle de la communauté, et rien de tout cela ne la touche.
Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas
Dans les communautés que nous administrons, une succession que personne n'a démêlée est l'une des origines habituelles d'une dette, et notre recouvrement des impayés la traite comme ce qu'elle est. Chaque dossier commence par les pièces : ce qui est dû et depuis quand. Viennent ensuite un rappel, une réclamation formelle par écrit et, là où il y a volonté de payer, un plan de paiement ; avec les propriétaires et les héritiers à l'étranger, nous correspondons en anglais, en espagnol ou en allemand. Si un dossier doit aller en justice, les avocats du groupe s'en chargent, et la voie judiciaire est chiffrée par écrit avant tout dépôt.
Ce que nous ne faisons pas, c'est décider qui hérite, ni conseiller à un héritier d'accepter ou non. C'est le travail d'un juriste, et la première chose que nous disons à une famille est de le faire faire. Si vous venez d'hériter d'un appartement dans une communauté que nous gérons, écrivez-nous avec l'adresse de l'immeuble et nous vous dirons ce que la communauté a dans son dossier et ce dont elle a besoin de votre part.
Questions fréquentes
Mon père est mort et je n'ai pas accepté la succession. Dois-je payer ses charges de copropriété ?
Selon le Code civil, pas personnellement tant que vous n'acceptez pas. Mais les charges continuent de courir, l'appartement en répond dans la limite de la loi, et si vous acceptez elles sont à vous depuis le jour du décès, avec ce que votre père a laissé impayé. Continuer à les payer pour la succession est le genre d'acte que le Code appelle conservation ; interrogez votre juriste avant de signer quoi que ce soit en tant qu'héritier.
Nous sommes trois héritiers et rien n'a été partagé. Qui va à l'assemblée ?
Une seule personne, avec un écrit signé par les trois. L'appartement a un vote, et il le perd tant que des charges restent impayées au début de l'assemblée.
La communauté a écrit à l'appartement et personne n'a vu les lettres. Cela compte-t-il ?
Oui, si aucune autre adresse n'avait été donnée : la loi fait de l'appartement l'adresse des notifications, et du tableau d'affichage celle qui vient ensuite. Une réclamation en justice suit le même ordre et se termine par des édits. Donnez une adresse au secrétaire aujourd'hui.
La communauté peut-elle nous forcer à décider ?
Lorsque le Code civil régit la succession, elle peut demander à un notaire de poser la question. Vous disposez alors de trente jours calendaires pour accepter, accepter sous bénéfice d'inventaire ou répudier, et le silence vaut acceptation pure et simple.
Nous voulons vendre l'appartement tout de suite. En quoi la communauté est-elle concernée ?
Elle délivre le certificat de dettes que le notaire demandera, dans les sept jours calendaires. Ce que doit la succession se règle à la vente, ou suit l'appartement dans la limite de la loi.
