Imposer une assemblée extraordinaire : la règle des 25 %, l'ordre du jour et que faire quand le président dit non

La toiture-terrasse d'un immeuble de Corralejo fuit dans trois appartements depuis la dernière tempête. Le président, qui habite au rez-de-chaussée, répond que le sujet sera à l'ordre du jour de l'assemblée annuelle, en mars. Les propriétaires situés sous la terrasse ne veulent pas attendre cinq mois, et la loi espagnole sur la propriété horizontale ne les y oblige pas : un groupe de propriétaires peut imposer une assemblée. Ce que la loi ne disait pas clairement, c'était comment, et le 2 juin 2025 le Tribunal suprême l'a dit deux fois le même jour. À Séville et à Las Palmas de Gran Canaria, des propriétaires qui avaient plus de quotes-parts qu'il n'en fallait avaient convoqué eux-mêmes sans le demander d'abord au président, et dans les deux cas le Tribunal a tranché contre l'assemblée. Cette note explique qui peut la demander, comment la demander, ce qui se passe quand le président dit non ou ne dit rien, et comment rédiger un ordre du jour qui résiste à une contestation. Les citations sont en espagnol, avec leur lecture en français.

Qui peut la demander

La loi dit que l'assemblée se réunit une fois par an pour le budget et les comptes, et dans les autres occasions que le président juge utiles o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, ou lorsque le demandent le quart des propriétaires, ou un nombre d'entre eux représentant au moins 25 pour cent des quotes-parts (Ley 49/1960, article 16). Les deux mesures sont alternatives. Dans un immeuble de quarante appartements, dix propriétaires suffisent, quelles que soient leurs quotes-parts ; trois propriétaires de grands lots suffisent aussi si leurs quotes-parts atteignent le quart du total.

Toute assemblée autre que l'assemblée annuelle est une assemblée extraordinaire, et elle peut faire tout ce que peut faire une assemblée : approuver des travaux et les appels de fonds pour les payer, changer d'administrateur ou changer de président. Pour les titulaires des charges, la loi indique même la voie : Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria, les personnes désignées peuvent être révoquées avant l'expiration de leur mandat par décision de l'assemblée des propriétaires, convoquée en session extraordinaire (article 13).

Demander d'abord : le Tribunal suprême en juin 2025

Pendant des années, les cours provinciales ont divergé sur le point de savoir si les propriétaires qui atteignent le seuil peuvent envoyer eux-mêmes la convocation. Le Tribunal suprême a tranché par deux arrêts du 2 juin 2025, numéros 867/2025 et 868/2025. Son point de départ est le verbe qu'emploie la loi : El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, le verbe employé, « demander », implique une requête, non un acte d'exécution. Une requête a besoin d'un destinataire, et c'est le président. Dès lors, la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente, la qualité des promoteurs pour convoquer n'est pas directe, mais subordonnée à l'inaction préalable du président.

Aucune des deux affaires n'était un détail technique. À Séville, une assemblée tenue le 5 septembre 2016 a révoqué la présidente par 15 voix contre 8 ; les propriétaires qui l'avaient convoquée avaient le nombre requis, ne le lui avaient pas demandé d'abord, et les décisions ont été annulées. À Las Palmas de Gran Canaria, des propriétaires détenant 29,23 pour cent des quotes-parts ont convoqué directement deux assemblées, les juridictions inférieures les ont jugées valables, et le Tribunal suprême a infirmé. Dans les deux cas, on a soutenu que demander aurait été inutile, puisque le président était précisément la personne dont l'assemblée devait traiter. Le Tribunal a répondu que la loi traite déjà ce risque : les propriétaires demandent, et Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria, si celui-ci, sans justification, ne le fait pas dans un délai raisonnable, la qualité subsidiaire des promoteurs pour procéder eux-mêmes à la convocation est ouverte. Selon les mots du Tribunal, la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta, la passivité du président ne peut pas bloquer indéfiniment la tenue de l'assemblée.

La demande

Rien dans la loi ne prescrit une forme, et les deux arrêts montrent pourquoi la forme compte : des années plus tard, quelqu'un devra prouver que le président a été sollicité, et quand. Une demande qui remplit son office contient quatre choses.

• Qui demande. Le nom, l'appartement ou le lot et la quote-part de chaque propriétaire signataire, pour que chacun puisse vérifier le quart des propriétaires ou le quart des quotes-parts.
• Pour quoi. Les points que l'assemblée doit décider, rédigés comme ils doivent figurer à l'ordre du jour.
• Pour quand. Une date avant laquelle il est demandé au président d'envoyer la convocation. Le Tribunal parle d'un délai raisonnable et ne donne aucun chiffre ; une demande qui fixe sa propre date laisse moins de prise à la discussion.
• La preuve. Un burofax avec certification du contenu adressé au président, avec copie à l'administrateur, établit ce qui a été demandé et quel jour.

Un propriétaire seul a un droit plus modeste. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, tout propriétaire peut demander que l'assemblée étudie toute question intéressant la communauté et se prononce sur elle, par un écrit adressé au président, qui doit l'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée qui se tiendra (article 16). Cela n'avance aucune assemblée. Cela garantit que la question ne sera pas écartée de la prochaine.

La lettre elle-même peut être brève. En espagnol, puisque c'est dans cette langue qu'elle devra être lue : «Los abajo firmantes, propietarios que representamos más de la cuarta parte de las cuotas de participación, pedimos al presidente, conforme al artículo dieciséis de la Ley de Propiedad Horizontal, que convoque Junta extraordinaria en el plazo de quince días con el siguiente orden del día». Autrement dit : « Nous, soussignés, propriétaires représentant plus du quart des quotes-parts, demandons au président, conformément à l'article seize de la loi sur la propriété horizontale, de convoquer une assemblée extraordinaire dans un délai de quinze jours avec l'ordre du jour suivant ». Suivent l'ordre du jour, puis les signatures.

Quand le président dit non, ou ne dit rien

Alors, et alors seulement, les propriétaires qui ont demandé prennent la place du président : La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, la convocation des assemblées est faite par le président et, à défaut, par les promoteurs de la réunion. Prendre sa place, c'est faire tout ce qu'il aurait dû faire. La convocation part con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, avec l'indication des questions à traiter et du lieu, du jour et de l'heure auxquels elle se tiendra en première ou, le cas échéant, en seconde convocation. Elle va à tous les propriétaires, pas seulement à ceux qui sont du même avis, à l'adresse que chacun a communiquée au secrétaire : la loi parle de el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones, le domicile en Espagne aux fins de convocations et de notifications, et retient à défaut l'appartement lui-même (article 9).

Deux détails font trébucher les promoteurs. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, la convocation doit contenir la liste des propriétaires qui ne sont pas à jour du paiement des dettes échues envers la communauté, avec l'avertissement qu'ils ne voteront pas ; la liste est entre les mains de l'administrateur, la demande doit donc la réclamer. Et le procès-verbal doit mentionner El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, l'auteur de la convocation et, le cas échéant, les propriétaires qui l'ont suscitée (article 19). Conservez avec le procès-verbal la demande, la preuve de remise et la réponse du président, ou la preuve qu'il n'y en a pas eu.

L'ordre du jour, c'est l'assemblée

En règle générale, une assemblée ne peut décider que ce que son ordre du jour annonçait. Le 7 mai 2026, le Tribunal suprême a rappelé sa doctrine dans l'arrêt 700/2026 : No servirán a este fin las enunciaciones vagas, les énoncés vagues ne répondent pas à cette fin, et il a donné pour exemples « travaux », « appels de fonds » et « question d'intérêt communautaire » ; on ne peut pas davantage se servir des « questions diverses » pour décider d'un sujet nouveau qui méritait sa propre ligne. Le critère est que el orden del día debe aportar los datos suficientes para que los propietarios puedan identificar, sin dificultad y sin esfuerzos interpretativos, la cuestión concreta que se someterá a debate y, en su caso, a votación, l'ordre du jour doit fournir les données suffisantes pour que les propriétaires puissent identifier, sans difficulté et sans effort d'interprétation, la question précise qui sera soumise au débat et, le cas échéant, au vote.

Pour l'immeuble dont la terrasse fuit, « toiture » n'est pas un point d'ordre du jour. « Réparation de la toiture-terrasse au-dessus des appartements 3A, 3B et 3C : approbation d'un devis et d'un appel de fonds exceptionnel pour le payer » en est un. Un propriétaire de Manchester qui lit cette ligne sait s'il doit envoyer un pouvoir.

Délai, quorum et majorité

Pour une assemblée extraordinaire, la loi ne fixe aucun nombre de jours : la convocation se fait con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, avec le délai possible pour qu'elle puisse parvenir à la connaissance de tous les intéressés (article 16). Dans un immeuble où la moitié des propriétaires vit à l'étranger, c'est un argument pour deux semaines, non pour deux jours. La seconde convocation peut se tenir le même jour, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior, si une demi-heure s'est écoulée depuis la première, et en seconde convocation serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes, sont valables les décisions adoptées par la majorité des présents, pourvu que celle-ci représente à son tour plus de la moitié de la valeur des quotes-parts des présents (article 17). Il n'en faut pas plus pour révoquer un président ou un administrateur.

Les propriétaires en retard de paiement comptent moins qu'ils ne le croient. Ils podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, peuvent participer aux délibérations mais n'ont pas le droit de vote, et leurs quotes-parts sont laissées hors du calcul (article 15).

Propriétaires à l'étranger

Ni la demande ni le vote n'exigent que quiconque prenne l'avion. Pour l'assemblée, on assiste en personne ou par représentation, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, un écrit signé par le propriétaire suffisant à l'établir (article 15) ; la loi ne demande rien de plus, et pas de notaire. Pour la demande, chaque propriétaire peut signer sa propre feuille, avec son nom, son lot et sa quote-part, et l'envoyer à celui qui les rassemble. Ce que la loi ne prévoit pas, c'est la participation par vidéo : notre note sur les assemblées par visioconférence explique ce qui peut se faire en attendant, et celle sur l'assemblée annuelle pour les propriétaires à l'étranger comment fonctionnent en pratique le domicile pour les notifications et le pouvoir.

Si l'assemblée porte sur le président ou l'administrateur

C'est souvent le cas. Le point doit le dire en toutes lettres : « révocation du président et élection d'un nouveau », « fin du mandat de l'administrateur et désignation d'un nouveau ». Le président à qui l'on demande de convoquer une assemblée sur sa propre révocation est exactement dans la situation que le Tribunal suprême avait devant lui, et la réponse est la même : on le lui demande, et s'il n'agit pas, les promoteurs le font. Ce qu'implique un changement d'administrateur figure dans notre note sur le changement d'administrateur de la communauté, et ce que comporte la charge de président, pour un propriétaire qui vit à l'étranger autant que pour celui qui vit à l'étage, dans celle sur les obligations du président.

Ce que nous faisons dans les communautés que nous administrons

Nous exerçons les fonctions de secrétaire et d'administrateur pour des communautés de Fuerteventura, et leurs assemblées, annuelles et extraordinaires, sont convoquées, présidées et consignées au procès-verbal en espagnol et en anglais. Quand des propriétaires veulent une assemblée, nous préférons le savoir tôt : à une demande qui parvient au président avec les bonnes signatures et un ordre du jour clair, il est bien plus facile de répondre par une convocation que par un litige. Le service est décrit sur notre page administration de communautés, et la communauté qui souhaite comparer peut demander un devis.

Questions fréquentes

Combien de propriétaires doivent signer ?

Le quart des propriétaires, ou des propriétaires dont les quotes-parts atteignent le quart du total. L'une ou l'autre mesure suffit, et la demande doit énumérer noms, lots et quotes-parts pour que le chiffre puisse être vérifié.

Pouvons-nous envoyer nous-mêmes la convocation si nous avons les signatures ?

Pas tout de suite. Depuis juin 2025, le Tribunal suprême exige que les propriétaires le demandent d'abord au président ; ils ne peuvent convoquer eux-mêmes que s'il ne le fait pas dans un délai raisonnable. Une assemblée convoquée directement peut être annulée avec tout ce qu'elle a décidé.

Combien de temps faut-il attendre le président ?

La loi ne donne aucun chiffre et le Tribunal ne parle que d'un délai raisonnable. Une demande qui fixe sa propre date, et la preuve du jour où elle a été remise, sont la meilleure preuve que l'attente a été raisonnable.

Une assemblée extraordinaire peut-elle révoquer le président ?

Oui. La loi prévoit la révocation avant la fin du mandat par une assemblée convoquée en session extraordinaire, et la majorité ordinaire suffit. La révocation doit figurer à l'ordre du jour en toutes lettres.