Fermer une terrasse, un store, un climatiseur : ce qui exige l'autorisation de la copropriété

Le propriétaire d'un appartement au deuxième étage à Corralejo veut trois choses avant l'été prochain : des panneaux de verre pour fermer la terrasse contre le vent, un store banne au-dessus de ce qu'il en reste, et un climatiseur dont l'unité extérieure doit bien aller quelque part. Les trois se trouvent, à ses yeux, dans son appartement. Les trois touchent à quelque chose qui n'est pas seulement à lui : la façade. La loi sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal) laisse un propriétaire faire presque tout à l'intérieur de ses murs et presque rien à l'extérieur, et depuis 2013 elle nomme la fermeture des terrasses en toutes lettres. Cet article lit la règle telle qu'elle est en octobre 2026 : où passe la ligne, la majorité qu'exige chaque type de travaux, ce que le Tribunal suprême a dit des climatiseurs et des travaux que la copropriété a « tolérés pendant des années », le temps dont dispose la copropriété pour réagir, et le côté mairie des mêmes travaux.

La ligne : à l'intérieur de vos murs, et tout le reste

La règle est l'article 7.1. Un propriétaire peut modifier les éléments architecturaux, les installations et les services de son appartement cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, lorsque cela ne porte pas atteinte à la sécurité de l'immeuble, à sa structure générale, à sa configuration ou à son état extérieurs, ni ne lèse les droits d'un autre propriétaire, et il doit en informer, avant le début des travaux, celui qui représente la copropriété. La seconde phrase est plus courte : En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, dans le reste de l'immeuble il ne peut faire aucune modification.

« Le reste de l'immeuble » est plus vaste qu'il n'y paraît depuis le canapé. Le Code civil compte parmi les éléments communs les façades, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, avec les revêtements extérieurs des terrasses, balcons et fenêtres, y compris leur image ou leur configuration (article 396), et les toitures, les murs et les patios figurent sur la même liste, même lorsqu'ils sont à l'usage privatif d'un propriétaire. Le Tribunal suprême a tracé la ligne avec rigueur. Dans l'arrêt 164/2014, du 4 avril 2014, une propriétaire avait repeint d'une autre couleur les encadrements de ses fenêtres peu après que la copropriété eut repeint toute la façade ; le Tribunal a jugé que l'autorisation de la copropriété est requise non seulement lorsque la structure ou la sécurité sont touchées, car il suffit que la modification se produise en la configuración estética o estado exterior que presente la fachada del edificio, dans la configuration esthétique ou l'état extérieur que présente la façade de l'immeuble. Dans l'arrêt 502/2025, du 27 mars 2025, une clôture en brande fixée sur un mur séparatif commun à Minorque a dû être retirée : elle changeait l'aspect de l'ensemble et privait une voisine de la vue sur la mer, et l'argument selon lequel il s'agissait de « travaux minimes » ne l'a pas sauvée.

Le tableau : travaux, majorité, autorisation

La colonne de droite est la règle canarienne lue en termes généraux, et le plan de chaque mairie peut ajouter ses propres conditions ; les deux points sont expliqués plus bas.

Fermer la terrasse : trois cinquièmes, et qui est compté

Jusqu'en 2013, la loi ne disait rien de particulier sur les terrasses, et les tribunaux traitaient la fermeture comme une modification d'un élément commun qui exigeait le consentement de tous les propriétaires. Depuis juin 2013, la fermeture figure parmi les travaux qui exigent les trois cinquièmes de l'ensemble des propriétaires, lesquels doivent aussi représenter les trois cinquièmes des quotes-parts, et depuis le 29 décembre 2023 la règle se trouve à l'article 17.4 : la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes, la construction de nouveaux étages et toute autre modification de la structure ou du gros œuvre de l'immeuble, y compris la fermeture des terrasses ou la modification des choses communes.

Trois cinquièmes, c'est plus facile que l'unanimité, mais le décompte est plus strict que dans la plupart des votes. Pour les décisions ordinaires, les propriétaires qui n'étaient pas à l'assemblée et ne s'opposent pas dans les trente jours sont comptés comme des votes favorables. La loi écarte cette règle en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, dans les cas où la modification ou la transformation est faite pour un profit privatif (article 17.8). Une fermeture qui profite à un seul appartement a besoin de vrais votes favorables des trois cinquièmes de toute la copropriété, ce qui, dans un immeuble où la moitié des propriétaires vit à l'étranger, veut dire des pouvoirs réunis avant l'assemblée, pas du silence après.

Deux choses peuvent rendre le vote inutile ou plus facile. Les statuts de nombreuses résidences autorisent les fermetures à l'avance, selon un modèle donné ; le modèle est alors la limite, et ce qui va au-delà exige son propre consentement. L'arrêt 909/2021, du 22 décembre 2021, montre la différence : la copropriété avait autorisé la fermeture des terrasses par des menuiseries en aluminium, mais une propriétaire avait en outre démoli les murs entre ses terrasses et les pièces situées derrière, et cela n'avait jamais été approuvé. Le vitrage est resté et les murs ont dû être reconstruits, parce que el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad, l'article 7 de la loi empêche les modifications de la configuration extérieure de l'immeuble sans l'autorisation obligatoire de la copropriété. Et une copropriété peut décider une fois pour tous : un modèle de fermeture approuvé aux trois cinquièmes, avec son plan annexé au procès-verbal, permet à chaque propriétaire de construire selon ce modèle sans nouveau vote.

Climatisation : de la souplesse, avec des limites

Aucun article de la loi ne mentionne la climatisation. La ligne du Tribunal suprême, résumée dans l'arrêt 453/2016, du 1er juillet 2016, est que l'installation de ces appareils, même lorsqu'elle touche des éléments communs, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas, a été jugée avec une certaine marge de souplesse, afin de permettre la mise à niveau de logements qui, au moment de leur construction, n'ont pas pu être adaptés aux améliorations technologiques. La souplesse n'est pas un blanc-seing. Savoir si un appareil modifie les éléments communs se décide au cas par cas : deben tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso, entre las que se incluye que se hayan realizado obras de perforación, il faut tenir compte des circonstances de chaque cas, parmi lesquelles le fait que des percements aient été réalisés.

Dans l'affaire de 2016, les appareils ont été retirés. L'immeuble avait été livré avec une pré-installation de climatisation dans chaque appartement, si bien que personne n'avait besoin du mur extérieur, et le mur en question donnait sur une cour commune, aménagée avec du mobilier et des plantes pour qu'on y séjourne, qui avait l'apparence d'une façade principale. Les requérants avaient demandé au Tribunal de modifier sa jurisprudence pour que les appareils soient permis dès lors que certaines conditions seraient réunies ; le Tribunal a refusé. Pour un propriétaire, l'ordre pratique est donc le suivant : utiliser l'emplacement que les statuts ou l'assemblée ont désigné, que ce soit la toiture, un patio ou le sol de la terrasse derrière le parapet ; s'il n'y en a pas, demander avant de percer ; et se rappeler qu'un appareil qui goutte ou bourdonne au-dessus de la chambre d'un voisin relève aussi du règlement intérieur sur le bruit.

Une question est nouvelle. Depuis mars 2026, la règle du tiers de l'article 17.1 couvre les systèmes privatifs d'exploitation d'énergies renouvelables incluyendo la aerotermia y geotermia, y compris l'aérothermie et la géothermie, et un split ordinaire est techniquement une pompe à chaleur air-air. Savoir si cela fait entrer un climatiseur domestique dans la règle du tiers, aucun tribunal ne l'a encore décidé ; notre guide sur les travaux énergétiques et la règle du tiers explique cette règle, qui est aussi celle des panneaux solaires sur une terrasse privative.

« C'est là depuis des années » : tolérer n'est pas consentir

La défense la plus fréquente de travaux non autorisés, c'est le temps : les voisins l'ont vu, personne ne s'est plaint, donc ils étaient d'accord. Le Tribunal suprême n'admet le consentement tacite que lorsqu'il est sans équivoque. Dans l'arrêt 1006/2025, du 25 juin 2025, à propos d'un patio que le propriétaire du local du rez-de-chaussée avait couvert deux décennies plus tôt, il a répété que no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad, on ne peut assimiler la simple connaissance au consentement, ni le silence à une manifestation positive de volonté. Le consentement doit résulter d'actes concluants, et ce qui compte, c'est le caractère évident des travaux pour tous les propriétaires et le comportement de la copropriété. Dans cette affaire, les assemblées avaient protesté année après année, et le Tribunal a ordonné que le patio soit rendu à la copropriété et remis dans son état d'origine.

La seconde défense, c'est le voisin qui a fait la même chose. Dans l'arrêt de 2014, la propriétaire invoquait d'autres terrasses fermées et d'autres appareils accrochés sans autorisation ; le Tribunal a répondu que la comparaison no exime de la necesaria autorización, ne dispense pas de l'autorisation nécessaire. Et l'arrêt de 2021 ajoute deux points qui comptent en pratique : tout propriétaire, et pas seulement le président, peut saisir le juge dans l'intérêt de la copropriété pour faire rétablir un élément commun, et le consentement ne peut être présumé sur un sujet que l'assemblée n'a jamais été autorisée à débattre.

De combien de temps dispose la copropriété

La loi ne fixe aucun délai pour ces actions, et la réponse des tribunaux surprend la plupart des propriétaires. Dans l'arrêt 534/2026, du 9 avril 2026, le Tribunal suprême a rappelé sa doctrine d'assemblée plénière de 2016 : l'action par laquelle une copropriété exige qu'un élément commun soit rétabli dans son état antérieur, contre le propriétaire qui profite de la modification, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años, est de nature réelle et le délai de prescription qui lui est applicable est donc de trente ans. Dans cette affaire, seuls vingt-sept ans avaient été prouvés depuis la construction d'un débarras sur une terrasse commune en toiture, de sorte que l'action ne pouvait pas être déclarée prescrite. L'arrêt de 2025 sur le patio ajoute que celui qui invoque l'écoulement du temps doit le prouver, et que le doute joue contre lui.

Deux conséquences en découlent. L'action n'est pas la procédure de « cessation » de l'article 7.2, qui vise les activités interdites ou gênantes et commence par une mise en demeure formelle du président ; c'est une action ordinaire pour remettre l'immeuble comme il était. Et elle suit l'appartement, pas la personne : elle est dirigée contre celui qui en est propriétaire aujourd'hui. L'acheteur d'un appartement avec une terrasse fermée ou un appareil en façade devrait demander le procès-verbal ou la clause des statuts qui l'a autorisé, car « c'était déjà comme ça quand j'ai acheté » n'est pas, à lui seul, une réponse à l'action.

La mairie est une seconde autorisation

Le consentement de la copropriété et le titre d'urbanisme sont distincts, et aucun ne remplace l'autre. La loi le dit elle-même : les fermetures de terrasses et les modifications des choses communes Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda, seront soumises au régime d'autorisation administrative applicable (article 10.3). Aux Canaries, la loi régionale sur le sol, la Ley 4/2017, soumet les travaux extérieurs sur un immeuble non classé à une déclaration préalable, sans permis, salvo que se refieran a la modificación general de fachada o al acristalamiento de terrazas existentes mediante un proyecto conjunto de fachada, sauf s'ils portent sur la modification générale de la façade ou sur le vitrage de terrasses existantes au moyen d'un projet d'ensemble de façade (article 332.1.b) ; pour ceux-ci, c'est-à-dire pour las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada, les travaux de modification générale de la façade ou le vitrage de terrasses existantes affectant l'ensemble de la façade, un permis est exigé (article 330.1.f).

Lus ensemble, les deux articles placent le vitrage, le store ou l'unité extérieure d'un seul propriétaire sous déclaration préalable, et un projet pour tout l'immeuble sous permis. Ce n'est que le cadre régional. Le plan municipal décide si une terrasse fermée compte comme surface construite, et une mairie peut avoir des règles sur les couleurs et les matériaux ; la question se pose donc au bureau technique municipal avant de commander l'aluminium. Notre guide sur les travaux en toiture et leurs autorisations explique comment fonctionnent les deux titres.

Une liste avant de commander quoi que ce soit

• Lisez les statuts et les derniers procès-verbaux. Un modèle de fermeture ou de store, ou un emplacement pour les appareils, est peut-être déjà adopté.
• Demandez par écrit, avec un plan. Dites quoi, où, dans quel matériau et de quelle couleur, et envoyez-le au président ou à l'administrateur avant les travaux.
• Faites en sorte que le vote soit bien compté. Trois cinquièmes de l'ensemble des propriétaires et des quotes-parts pour une fermeture, avec les pouvoirs de ceux qui ne peuvent pas venir ; le silence ne compte pas en votre faveur.
• Faites annexer le modèle au procès-verbal. Il vous protège, et il dit au propriétaire suivant ce qui est permis.
• Allez à la mairie. Déposez la déclaration préalable, ou demandez le permis, avant l'arrivée de l'installateur.
• Gardez les papiers pour le jour où vous vendrez. Le conseil de l'acheteur les demandera.

Ce que nous faisons dans les copropriétés que nous administrons

Dans les immeubles que nous gérons à Corralejo, Caleta de Fuste et dans le sud, la demande de fermer une terrasse, d'accrocher un appareil ou de changer un store nous parvient par la rubrique des incidents du portail propriétaire, avec des photos. Nous la confrontons aux statuts et aux modèles déjà adoptés, nous l'inscrivons à l'ordre du jour de la prochaine assemblée lorsqu'elle exige un vote, et nous envoyons le formulaire de pouvoir avec la convocation pour que les propriétaires à l'étranger soient comptés. Le procès-verbal et le modèle approuvé restent ensuite sur le portail avec les autres documents de la copropriété, sous le même accès. Les propriétaires qui souhaitent que leur copropriété soit gérée ainsi peuvent lire ce que nous faisons pour les propriétaires qui vivent à l'étranger et demander un devis.

Questions fréquentes

Ai-je besoin d'une autorisation pour vitrer ma terrasse ?

Oui, sauf si les statuts de votre copropriété l'autorisent déjà. La loi exige le vote favorable des trois cinquièmes de l'ensemble des propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts (article 17.4), et comme les travaux sont faits pour votre profit privatif, les propriétaires qui se taisent ne sont pas comptés en votre faveur. Il vous faut aussi le titre de la mairie : une déclaration préalable pour une seule terrasse, un permis lorsque toute la façade est redessinée.

La copropriété peut-elle m'obliger à retirer un climatiseur qui est en façade depuis des années ?

Elle peut demander à un juge de l'ordonner, et le temps seul ne vous protège pas : l'action en rétablissement d'un élément commun dure trente ans, et tolérer n'est pas consentir. Les tribunaux jugent toutefois ces appareils avec une certaine souplesse lorsque l'immeuble n'offre pas d'autre emplacement et que personne n'est lésé ; l'issue dépend donc de la façade, de la fixation et des solutions de rechange.

Mes voisins ont fermé leurs terrasses sans rien demander. Puis-je faire de même ?

Non. Le Tribunal suprême a jugé qu'invoquer d'autres travaux non autorisés ne dispense pas un propriétaire de demander l'autorisation. Si plusieurs terrasses sont déjà fermées, la démarche utile est de demander à l'assemblée d'approuver un modèle unique pour l'immeuble.

J'achète un appartement avec une terrasse fermée. Que dois-je vérifier ?

Demandez la clause des statuts ou le procès-verbal de l'assemblée qui a autorisé la fermeture, ainsi que le document de la mairie. L'action en rétablissement de la façade est dirigée contre le propriétaire actuel, quel que soit l'auteur des travaux, et elle peut être exercée pendant trente ans.