Chaque automne, le même message arrive de Hambourg, de Leeds et de Milan : « Puis-je participer à la junta en visio ? » La réponse honnête, en septembre 2026, a trois parties. La loi espagnole sur la copropriété ne dit pas que vous le pouvez et ne dit pas que vous ne le pouvez pas ; la seule règle qui l'ait jamais dit expressément est morte le 31 décembre 2021 ; et une proposition de loi qui inscrirait la participation par visioconférence dans la loi est au Congrès, en phase d'amendements, sans date. Quiconque vous dit que « depuis la réforme de 2025 » les juntas peuvent se tenir en ligne cite un mythe qui a couru dans les blogs d'administrateurs — l'article de la loi sur les réunions a été touché pour la dernière fois en 1999, et nous l'avons relu cette semaine dans le texte consolidé. Cet article expose ce que la loi dit aujourd'hui, ce que la règle de 2021 a permis et pourquoi elle a compté, ce que la proposition changerait et où elle en est, et le protocole que nous appliquons entre-temps dans les copropriétés comptant des propriétaires dans cinq pays — une réunion hybride avec une procuration derrière chaque écran. Les citations sont en espagnol avec leur lecture en français.
Ce que dit la loi aujourd'hui : un lieu, un jour et une heure
La Ley de Propiedad Horizontal décrit la junta comme une réunion quelque part. La convocation doit indiquer « los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria » — l'ordre du jour, le lieu, le jour et l'heure de la première et de la seconde convocation (art. 16.2). La participation « será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario » — en personne ou par un représentant, un écrit signé suffisant à prouver la délégation (art. 15.1). Le procès-verbal doit mentionner « la fecha y el lugar de celebración » — la date et le lieu (art. 19.2.a) — et la liste des présents et des représentés, avec leurs quotes-parts (art. 19.2.d). Les mots « videoconferencia » et « telemático » n'apparaissent nulle part dans la loi. C'est toute la position juridique : la loi a été écrite pour une salle, et elle n'a jamais été réécrite pour un écran.
La date compte à cause du mythe. L'article 16 a été modifié pour la dernière fois par la Ley 8/1999 ; les articles 15, 18 et 19 de même. La loi d'efficacité de la justice de janvier 2025 a bien touché la loi, mais ce qu'elle a changé, c'est la majorité des trois cinquièmes pour les locations touristiques (art. 17.12, avec effet au 3 avril 2025) et deux dispositions connexes — rien sur la façon de participer à une réunion. Un décret-loi de mars 2026 a retouché la majorité d'un tiers pour les installations d'énergies renouvelables (art. 17.1). Rien de tout cela ne dit un mot sur la vidéo. Quand vous lisez « depuis la réforme, les juntas peuvent se tenir en ligne ou en hybride », demandez quel article : il n'y en a aucun.
Rien de régional ne s'y ajoute. La copropriété relève du droit civil de l'État, et les Canaries n'ont aucune règle propre sur les copropriétés. Le seul territoire doté d'un régime propre est la Catalogne, dont le Code civil — comme les groupes catalans l'ont rappelé au Congrès le 26 mai — permet déjà les réunions télématiques ; ce régime ne s'étend pas à Fuerteventura.
La seule fois où c'était expressément permis : de mai à décembre 2021
La pandémie a produit le seul texte qui ait jamais réglementé une junta en visio, et il mérite d'être lu parce que tout protocole sérieux l'a copié depuis. Le Real Decreto-ley 8/2021 du 4 mai a suspendu l'obligation de convoquer et de tenir la junta « hasta el 31 de diciembre de 2021 » (art. 2.1), prorogé le dernier budget approuvé et les organes en place (art. 2.3) et n'a permis une réunion que pour les décisions qui ne pouvaient attendre (art. 3.1). Pour cette réunion, il disait : « la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que: a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta » — par visioconférence ou conférence téléphonique, à condition que chaque propriétaire dispose des moyens nécessaires, vérifiés à l'avance par l'administrateur, et que le secrétaire reconnaisse l'identité des participants et la consigne au procès-verbal (art. 3.2). La décision était réputée adoptée là où siégeait le secrétaire. Le même article permettait un vote sans réunion, par courrier postal ou communication télématique, avec dix jours calendaires pour l'émettre (art. 3.3), et faisait du non-respect de ces garanties un motif exprès de contestation (art. 3.5).
Le décret-loi avait une date d'expiration, et il n'a pas été renouvelé. Les sociétés ont reçu le traitement inverse le même printemps : la Ley 5/2021 du 12 avril a ajouté à la loi sur les sociétés de capitaux un article selon lequel les statuts peuvent autoriser des assemblées « celebradas sin asistencia física de los socios » — tenues sans la présence physique des associés — pourvu que l'identité et la participation effective soient garanties (Ley de Sociedades de Capital, art. 182 bis). Une SARL de Corralejo tient son assemblée annuelle en ligne avec une pleine couverture légale depuis 2021. La copropriété d'à côté, non.
Alors, une copropriété peut-elle tenir une junta en visio aujourd'hui ?
Ce n'est pas interdit, et ce n'est pas réglementé — ce qui est autre chose que sûr. Le président du conseil national des chambres d'administrateurs l'a dit sans détour à la presse en juin, quand la proposition a été prise en considération : il était difficile de comprendre « que las juntas telemáticas estuvieran reguladas y plenamente aceptadas en prácticamente todos los ámbitos profesionales, empresariales y administrativos, y sin embargo no existiera una regulación clara para las comunidades de propietarios » — que les réunions télématiques soient réglementées et admises presque partout, et qu'il n'existe pourtant aucune réglementation claire pour les copropriétés.
Le risque, c'est la contestation. Une décision est contestable « cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos » — lorsqu'elle est contraire à la loi ou aux statuts (art. 18.1.a). Peuvent agir les propriétaires qui ont voté contre, les absents « por cualquier causa » et ceux indûment privés de leur vote, à condition d'être à jour de leurs charges (art. 18.2) ; l'action s'éteint à trois mois, ou à un an pour les actes contraires à la loi ou aux statuts, et pour les propriétaires absents le délai court à partir de la communication de la décision (art. 18.3). La contestation ne suspend pas la décision, sauf si le juge l'ordonne (art. 18.4). Nous ne connaissons pas de ligne jurisprudentielle établie sur les juntas tenues en visio après 2021, et nous ne bâtirions pas l'appel de fonds d'une copropriété sur un vide de jurisprudence : un propriétaire qui n'a pas consenti au format, n'a pas été correctement identifié ou n'a pas pu voter a un argument, et un an pour le faire valoir.
Trois lectures pratiques en découlent, et ce sont les nôtres, pas celles de la loi. D'abord, une junta à laquelle chaque propriétaire assiste ou est représenté, et où personne ne s'oppose, est difficile à attaquer — la loi elle-même laisse les propriétaires se réunir valablement sans aucune convocation « siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan » (art. 16.3). Ensuite, une réunion hybride — une salle au lieu et à l'heure indiqués, avec la visio pour ceux qui sont à l'étranger — satisfait à la lettre des articles 16.2 et 19.2.a, ce qu'une réunion purement virtuelle ne fait pas. Enfin, une procuration derrière chaque écran supprime l'argument tout entier : la propriétaire de Hambourg qui suit le débat en visio est, pour le procès-verbal, une propriétaire représentée par un écrit signé au sens de l'article 15.1, et son vote compte quoi qu'un tribunal dise plus tard de la caméra.
La proposition au Congrès : ce qu'elle changerait
Le texte est court. Le groupe parlementaire populaire a déposé la Proposición de Ley de modificación de la Ley 49/1960 au Congrès le 14 novembre 2025 (dossier 122/000240, publié le 21 novembre). Elle comporte un article unique en trois points. L'article 15.1 dirait : « La asistencia a la Junta de propietarios será personal, por videoconferencia o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario » — participation en personne, par visioconférence ou par représentation. L'article 9.1.h permettrait à chaque propriétaire de communiquer au secrétaire « el domicilio en España o una dirección de correo electrónico a efectos de citaciones y notificaciones » — une adresse en Espagne ou une adresse électronique pour les notifications. L'article 19.1 autoriserait la tenue du livre des procès-verbaux « en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública » — sous forme électronique, selon le modèle approuvé par la direction des registres. Sa disposition finale fait entrer la loi en vigueur le lendemain de sa publication au Boletín Oficial del Estado.
Deux choses dans le texte méritent attention avant que quiconque ne bâtisse dessus. L'exposé des motifs dit que la participation en visio devrait être possible « si así lo ha aprobado previamente la junta de propietarios, o lo tiene incluido en sus estatutos » — si la junta l'a approuvée au préalable ou si les statuts le prévoient — mais l'article, tel qu'il est rédigé, ne porte aucune condition de ce genre ni aucune garantie d'identité ou de vote ; le groupe basque l'a dit exactement ainsi en séance, a voté la prise en considération et a ajouté que le texte « tal y como se encuentra, no debiera ver la luz en el Boletín Oficial del Estado » — en l'état, ne devrait pas paraître au journal officiel. Attendez-vous à ce que les amendements ajoutent des conditions du type de celles de 2021. Et le rapporteur lui-même a défendu à la tribune le modèle hybride — « juntas de propietarios físicas y virtuales a la vez » — pour que les propriétaires âgés gardent leur place dans la salle : rien dans la proposition n'obligerait une copropriété à passer en ligne.
Où elle en est au moment où nous écrivons
Le Congrès a pris la proposition en considération en séance plénière le 26 mai 2026 par 306 voix contre 33, avec 10 abstentions ; Junts a voté contre parce que la Catalogne légifère déjà sur la matière. La proposition est passée à la Comisión de Justicia avec pleine compétence législative, ce qui signifie normalement que la commission arrête le texte du Congrès sans nouveau vote en séance plénière ; la publication pour la commission a couru du 8 au 12 juin, et la phase d'amendements s'est ouverte le 12 juin. Le délai d'amendements, fixé d'abord au 30 juin, a été prolongé trois fois, la dernière jusqu'au 16 septembre 2026. Après les amendements viennent le rapport des rapporteurs, l'avis de la commission, les deux mois du Sénat et le Boletín Oficial del Estado ; aucune date n'est fixée pour rien de tout cela. Un texte jumeau, déposé par le même groupe au Sénat en novembre 2024, y a été pris en considération en février 2025 et n'a pas bougé depuis. Nous avons lu les sommaires quotidiens du journal officiel du 26 mai au 9 septembre 2026 : aucune modification de la Ley 49/1960 n'a été publiée, et le texte consolidé de l'article 16 porte toujours 1999 comme dernière modification. Tant que le journal officiel ne l'imprime pas, la loi est celle décrite ci-dessus.
Entre-temps : la junta hybride, faite proprement
Dans les copropriétés que nous administrons, l'assemblée annuelle est construite pour qu'aucune décision ne dépende de la caméra.
- Une règle de la maison, approuvée une fois. La junta adopte, à la majorité ordinaire de l'article 17.7, une décision qui organise la participation à distance — la plateforme, l'identification, le vote nominal, la procuration. Une clause dans les statuts est plus forte, mais modifier les statuts exige l'unanimité (art. 17.6) et la clause ne lie les futurs acquéreurs qu'une fois inscrite (art. 5) ; une décision votée par les propriétaires est, en pratique, ce que la plupart des copropriétés peuvent atteindre.
- Une convocation avec un lieu. La convocation nomme la salle, le jour et l'heure des deux appels (art. 16.2), l'ordre du jour, le lien vidéo et la liste des propriétaires en retard de paiement, et part selon l'article 9.1.h — six jours au moins avant la junta ordinaire (art. 16.3) ; la nôtre part des semaines avant, avec les documents.
- Une procuration derrière chaque écran. Chaque propriétaire qui participera en visio signe aussi le formulaire de procuration — au président, à l'administrateur ou à un voisin, avec des instructions point par point — et le renvoie avant l'ouverture de la réunion. Le procès-verbal le porte comme représenté (art. 19.2.d) ; son vote est à l'abri quoi qu'il arrive à la connexion.
- L'identité, vérifiée et consignée. Le secrétaire identifie chaque participant à distance à la caméra et consigne au procès-verbal qui a participé en visio, comme l'exigeait l'article 3.2 du décret-loi de 2021.
- Des votes par nom et quote-part. Chaque vote se fait à l'appel nominal et est consigné avec les noms pour et contre et leurs quotes-parts lorsque la majorité en dépend (art. 19.2.f) ; les propriétaires en retard de paiement parlent mais ne votent pas (art. 15.2).
- Le procès-verbal et les 30 jours. Le procès-verbal donne la salle comme lieu, est signé par le président et le secrétaire dans les dix jours calendaires et est envoyé à chaque propriétaire selon l'article 9 (art. 19.3) ; pour les décisions qui exigent une majorité qualifiée, les propriétaires absents dûment convoqués comptent comme votes favorables sauf s'ils font part de leur désaccord au secrétaire dans les 30 jours calendaires de la réception (art. 17.8). Les convocations, les procurations et les autres pièces de la réunion restent cinq ans dans le dossier du secrétaire (art. 19.4) ; l'enregistrement, s'il en est fait un, reste avec elles.
- Pas de vote par courriel sans réunion. La règle de 2021 qui le permettait a disparu, et un vote recueilli par courriel n'a aujourd'hui aucune base légale ; ce dont la loi se rapproche le plus, c'est la réunion de tous les propriétaires sans convocation (art. 16.3), qui reste une réunion.
Le protocole ne coûte à une copropriété que de la discipline, et il survit intact à la réforme : quand la proposition sera adoptée, la procuration cessera d'être nécessaire et deviendra une commodité.
Là où nous intervenons
Dans les copropriétés que nous administrons, la convocation est publiée sur notre plateforme des propriétaires le jour où elle est émise, en anglais, en espagnol ou en allemand, avec le formulaire de procuration prêt à être signé et renvoyé le soir même ; les comptes, le budget et les devis sont à côté, pour qu'un propriétaire de Leeds lise l'ordre du jour avant la réunion et non après. Nous présidons la junta hybride selon le protocole ci-dessus, gardons l'identification et l'appel nominal au procès-verbal, et envoyons le procès-verbal avec l'avis des 30 jours aux propriétaires qui n'étaient pas là. Notre guide de l'assemblée annuelle pour les propriétaires à l'étranger couvre la convocation, la procuration et les majorités ; l'article sur le président qui vit à l'étranger, ce qu'un président installé ailleurs peut et ne peut pas faire ; l'article sur les comptes annuels, comment lire les documents avant de voter ; et la checklist d'automne, le calendrier dans lequel s'inscrit la réunion. La page administration pour propriétaires non résidents décrit ce qu'un propriétaire à l'étranger voit, et un devis est à un formulaire de distance. Nous mettrons cet article à jour la semaine où la réforme sera publiée.
Questions fréquentes
Notre copropriété peut-elle tenir la junta entièrement en visio ?
Pas avec une couverture légale. La loi sur la copropriété ne le permet ni ne l'interdit ; la seule règle expresse, l'article 3 du Real Decreto-ley 8/2021, a expiré le 31 décembre 2021, et la proposition qui permettrait la participation par visioconférence est en phase d'amendements au Congrès. Une copropriété qui ne se réunit qu'en ligne compte sur le fait que personne ne conteste : tout propriétaire absent ou opposant à jour de ses charges peut agir dans l'année contre une décision contraire à la loi. Une réunion hybride — une salle au lieu et à l'heure indiqués, la visio pour ceux qui sont à l'étranger et une procuration signée pour chaque propriétaire à distance — est ce que nous faisons à la place.
Une décision adoptée en junta en visio ou hybride est-elle valable ?
Elle est valable tant qu'un tribunal ne l'annule pas. Les décisions peuvent être contestées lorsqu'elles sont contraires à la loi ou aux statuts, par les propriétaires qui ont voté contre, les absents et ceux indûment privés de leur vote, dans les trois mois, ou dans l'année pour les décisions contraires à la loi ; pour les absents, le délai court du jour où le procès-verbal leur parvient. La contestation ne suspend pas la décision, sauf si le juge l'ordonne. La procuration est ce qui supprime l'argument : un propriétaire qui a voté par un représentant muni d'un écrit signé au sens de l'article 15.1 a voté, quoi qu'on dise de la caméra.
La nouvelle loi obligera-t-elle notre copropriété à se réunir en ligne ?
Non. Telle qu'elle est rédigée, la proposition ajoute la visioconférence comme troisième forme de participation à côté de la présence et de la procuration, permet aux propriétaires de donner une adresse électronique pour les notifications et admet un livre des procès-verbaux électronique ; son exposé des motifs dit que la participation en visio devrait suivre une décision préalable de la junta ou une clause statutaire, et le rapporteur a défendu en séance la réunion hybride pour que les propriétaires âgés gardent leur place dans la salle. On s'attend à ce que les amendements ajoutent des conditions sur l'identité et le vote du type de celles de la règle de 2021. Une copropriété qui préfère une salle gardera sa salle.
Quand la réforme entrera-t-elle en vigueur ?
Personne ne le sait. Le Congrès a pris la proposition en considération le 26 mai 2026 ; la phase d'amendements à la Comisión de Justicia s'est ouverte le 12 juin et son délai a été prolongé jusqu'au 16 septembre 2026 ; l'avis de la commission, le Sénat et la publication au Boletín Oficial del Estado sont encore devant nous, et le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication. Jusqu'à ce jour, la loi est celle écrite en 1999 pour une salle, et le protocole sûr est la junta hybride avec une procuration derrière chaque écran.
