Le titre constitutif, les statuts et votre quote-part dans une copropriété espagnole : ce qu'ils décident et comment ils se modifient

L'appel de fonds pour l'ascenseur arrive, et une propriétaire d'un complexe de Corralejo y lit deux choses qu'elle ne comprend pas : son appartement paie 2,40 pour cent de tout, et les commerces du rez-de-chaussée n'en paient rien. Aucun des deux chiffres n'a été décidé par l'administrateur, par le président ni par l'assemblée de l'an dernier. Tous deux viennent de papiers signés avant la vente du premier appartement, que la plupart des propriétaires n'ont jamais lus et qui, en règle générale, ne se modifient pas à main levée. Cette note explique quels sont ces papiers, ce que chacun décide, comment les tribunaux lisent les clauses qui dispensent certains propriétaires d'une dépense, comment tout cela se modifie et où en obtenir une copie.

Trois textes et un chiffre

Le premier texte est le titre constitutif de l'immeuble, le título constitutivo. La loi sur la propriété horizontale dit ce qu'il décrit : l'immeuble dans son ensemble et chaque appartement ou local, avec sa superficie, ses limites, son étage et ses annexes, comme un garage, un grenier ou une cave (Ley 49/1960, article 5). Le titre fixe aussi le chiffre qui suit chaque propriétaire tant qu'il le reste : A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, à chaque appartement ou local est attribuée une quote-part de participation par rapport à la valeur totale de l'immeuble, exprimée en centièmes de celle-ci (article 3).

Le deuxième texte est facultatif et se trouve le plus souvent dans le premier. Le titre peut contenir des règles sur l'usage de l'immeuble et de ses appartements, locaux, installations et services, sur les charges, l'administration, les assurances et les réparations, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, formant un statut propre qui ne nuira pas aux tiers s'il n'a pas été inscrit au Registre foncier (article 5). Ce sont les statuts, les estatutos : l'endroit où un immeuble dit que le rez-de-chaussée ne paie pas l'ascenseur, ou que les appartements ne peuvent pas devenir des bureaux.

Le troisième texte est le plus léger. Pour régler les détails de la vie commune et de l'usage des services communs, les propriétaires peuvent approuver normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, un règlement intérieur qui oblige aussi tout titulaire tant qu'il n'est pas modifié dans la forme prévue pour les décisions d'administration (article 6). Les horaires de la piscine et ceux des poubelles s'y trouvent, et notre note sur le règlement intérieur, le bruit et les animaux explique pourquoi l'interdiction d'un usage n'y a pas sa place.

Comment votre quote-part a été fixée, et à quoi elle sert

Le plus souvent, c'est le promoteur qui l'a fixée. La loi énumère qui le peut : la quote-part est determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial, déterminée par le propriétaire unique de l'immeuble au début de sa vente par appartements, par accord de tous les propriétaires existants, par sentence arbitrale ou par décision de justice (article 5). Ce n'est pas un simple compte de mètres carrés. La base est la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, la surface utile de chaque appartement ou local par rapport à l'ensemble de l'immeuble, son emplacement intérieur ou extérieur, sa situation et l'usage que l'on peut raisonnablement présumer qu'il fera des services ou éléments communs.

La quote-part fait ensuite deux choses. Elle est la mesure selon laquelle chaque propriétaire paie les charges générales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, selon la quote-part fixée dans le titre ou selon ce qui a été spécialement établi (article 9) ; notre guide des charges et appels de fonds suit cet argent. Et elle est le poids de chaque vote, car la loi compte deux fois les majorités de l'assemblée, par propriétaires et par quotes-parts (article 17).

Deux règles protègent ce chiffre. Ce qu'un propriétaire fait de son appartement ne le déplace pas : Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, les améliorations ou les dégradations d'un appartement ou d'un local ne modifieront pas la quote-part attribuée (article 3). Et ne pas utiliser quelque chose n'est pas une excuse : les charges générales sont dues sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sans que la non-utilisation d'un service dispense des obligations correspondantes (article 9).

« Ou selon ce qui a été spécialement établi » : les clauses qui dispensent certains propriétaires

Ces derniers mots de l'article 9 sont la porte par laquelle entrent les statuts. Un immeuble peut répartir une dépense autrement que par quote-part, et une clause fréquente est celle qui dispense les locaux du rez-de-chaussée, qui donnent sur la rue, des frais du hall d'entrée, de l'escalier et de l'ascenseur. Le Tribunal suprême a lu bien des fois des clauses de ce genre, et nous avons lu en entier quatre de ses arrêts. Ils tracent trois lignes.

Une clause rédigée en termes généraux couvre beaucoup. La doctrine du tribunal est que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, les exemptions génériques de frais en faveur des locaux contenues dans les clauses statutaires, fondées sur le non-usage du service, comprennent aussi bien les frais ordinaires que les frais extraordinaires ; cela inclut la transformation ou le remplacement d'un ascenseur qui existe déjà (Tribunal suprême, arrêt 531/2019 du 10 octobre, qui réitère ses arrêts antérieurs).

Les mots de la clause restent décisifs. Dans cette même affaire, les statuts d'un immeuble de Logroño ne dispensaient deux étages que du nettoyage, de l'entretien ordinaire et de l'électricité des halls, escaliers et ascenseurs. Lorsqu'il a fallu remplacer les ascenseurs, usés, les propriétaires de ces étages ont dû payer avec tous les autres, dado que la exención no era genérica, puisque l'exemption n'était pas générique.

Et aucune clause sur les frais d'ascenseur ne couvre un ascenseur qui n'existait pas. Les clauses d'exemption, dit le tribunal, han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor, doivent toujours être interprétées restrictivement, de sorte qu'elles n'englobent pas les frais d'installation d'un ascenseur (arrêt 381/2018 du 21 juin). Faire descendre jusqu'au niveau de la rue un ascenseur existant est traité de la même manière. Le 17 septembre 2026, le tribunal a tranché le cas d'un immeuble d'Oviedo dont les statuts dispensaient les commerces des frais d'ascenseur et dont l'entrée avait déjà une rampe : les commerces ont dû payer leur part, parce que debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, la descente de l'ascenseur au niveau 0 doit être comprise comme un frais d'installation, et non de conservation ou d'entretien (arrêt 1440/2026, qui cite le sien de 2021). Le 2 juin, il avait dit la même chose d'une rampe et de portes coulissantes dans une entrée dont les ascenseurs ne pouvaient pas être descendus : tales trabajos no constituyen obras de conservación ni de reparación, sino que son las precisas para garantizar la accesibilidad universal al inmueble, de tels travaux ne sont pas des travaux de conservation ni de réparation, mais ceux qu'il faut pour garantir l'accessibilité universelle de l'immeuble, et les locaux que les statuts dispensaient de la conservation et de la réparation du hall d'entrée ont dû payer leur part (arrêt 844/2026). Qui paie ces travaux quand personne n'est dispensé, c'est le sujet de notre note sur les travaux d'accessibilité.

Modifier le titre ou les statuts

La règle, c'est tout le monde. Les décisions qui approuvent ou modifient les règles du titre ou des statuts requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, requièrent pour leur validité l'unanimité de l'ensemble des propriétaires qui, à leur tour, représentent l'ensemble des quotes-parts (article 17), et toute modification du titre suit los mismos requisitos que para la constitución, les mêmes conditions que pour sa constitution (article 5).

L'unanimité ne veut pas dire que tout le monde doit être présent. En règle générale, les votes des propriétaires dûment convoqués qui ne sont pas venus comptent comme favorables si, une fois informés de la décision, ils no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, ne font pas connaître leur désaccord à la personne qui exerce les fonctions de secrétaire de la copropriété dans un délai de trente jours calendaires (article 17). Une seule opposition écrite dans ce délai suffit à arrêter la modification.

La loi elle-même abaisse la barre dans quelques cas, et le dit chaque fois. Un ascenseur, ou des travaux qui suppriment des barrières, peuvent être approuvés à la majorité des propriétaires et des quotes-parts incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, même lorsqu'ils impliquent la modification du titre ou des statuts. Créer ou supprimer une conciergerie, un service de surveillance ou un autre service commun d'intérêt général demande les trois cinquièmes ; de même la décision qui approuve, limite, soumet à conditions ou interdit les locations de vacances ; de même la division d'un appartement ou la réunion de deux, où l'assemblée fixe les nouvelles quotes-parts à la même majorité (articles 10 et 17).

Une modification qui n'est pas inscrite n'est faite qu'à moitié. L'inscription d'un immeuble au Registre foncier comprend aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad, celles des règles du titre et des statuts qui façonnent le contenu et l'exercice de cette propriété (Ley Hipotecaria, article 8), et des statuts non inscrits, selon les termes de l'article 5, ne nuisent pas aux tiers, l'acheteur parmi eux.

Quand la quote-part paraît fausse

Une copropriété de Saint-Sébastien facturait à l'un de ses locaux 2,40 pour cent des charges depuis les années soixante-dix. En 2015, le propriétaire a lu son acte et y a trouvé 1,30. La copropriété est allée en justice : les quotes-parts du titre ne faisaient pas cent, d'autres locaux de 13 mètres carrés portaient le même 1,30 que le sien de 98, et il avait payé la part la plus élevée pendant des décennies sans rien dire. Elle demandait au juge de déclarer que la vraie quote-part était de 2,40.

Le 27 février 2026, le Tribunal suprême a dit non (arrêt 324/2026). La quote-part est celle du titre inscrit. Un propriétaire qui paie ce que l'administrateur lui facture, en se fiant à son exactitude, n'a rien accepté en payant. La surface n'est que l'un des critères de l'article 5, de sorte qu'un grand lot doté d'une petite quote-part ne prouve pas une erreur. Et ce que voulait la copropriété, c'était modifier le titre sans l'accord que la loi exige. Le tribunal a toutefois indiqué la voie qui existe : a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, à défaut d'accord de tous les propriétaires existants, il est possible de saisir le juge pour modifier le titre constitutif lorsque, à son établissement, les critères à prendre en compte pour fixer la quote-part n'ont pas été respectés. Ce procès, a-t-il ajouté, exige que tous les copropriétaires soient parties.

Trois choses en découlent pour un immeuble ordinaire. Les charges se répartissent selon le titre, non selon l'usage, si ancien soit-il. Un propriétaire qui découvre que ses appels de charges utilisent un chiffre que son acte ne contient pas peut demander celui de l'acte. Et une quote-part réellement fausse se corrige par l'accord de tous ou par un juge, jamais par un vote à la majorité. Celui qui conteste une décision qui établit ou modifie des quotes-parts n'a même pas à être d'abord à jour envers la copropriété, ce que la loi exige par ailleurs de quiconque conteste une décision (article 18).

Où les lire

Le Registre foncier conserve le texte qui compte. Un extrait informatif, la nota simple, de l'inscription principale de l'immeuble, demandé mot pour mot, montre le titre, les statuts inscrits et toutes les quotes-parts, et n'importe quel conservateur peut le délivrer pour un bien situé partout en Espagne (Ley Hipotecaria, article 222). C'est une information, non une preuve : La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, l'extrait informatif a une valeur purement informative et ne fait pas foi du contenu des inscriptions. Pour un litige, demandez un certificat.

Votre propre acte d'achat indique votre quote-part, et l'inscription de votre appartement la répète. L'administrateur est la troisième source, puisque la loi range parmi ses fonctions celle de custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, conserver à la disposition des titulaires la documentation de la copropriété (Ley 49/1960, article 20). Le règlement intérieur n'est pas au Registre : il est dans le procès-verbal de l'assemblée qui l'a approuvé.

Un complexe formé de plusieurs immeubles peut avoir plus d'un titre, un pour chaque copropriété et un autre pour ce qu'elles partagent. Notre note sur les complexes à plusieurs copropriétés explique comment savoir dans laquelle vous vous trouvez.

Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas

Les statuts et le règlement intérieur font partie de notre assistance juridique aux copropriétés : nous les rédigeons, les mettons à jour et les portons au Registre, et nous les lisons de près avant que quiconque promette à l'assemblée quelque chose que les statuts interdisent. Les questions des propriétaires et des conseils reçoivent une réponse en langage clair, avec ce que dit la loi et ce qu'y ajoutent vos propres statuts, et lorsqu'une affaire exige un juriste, le cabinet du groupe prend le dossier, avec un devis écrit avant toute démarche formelle.

Ce que nous ne faisons pas, c'est déplacer une quote-part. Un administrateur ne peut pas corriger le titre, et une majorité de l'assemblée non plus : nous le disons à la copropriété avant qu'elle vote, et nous lui exposons les deux voies qui existent. Si vous avez une clause ou un chiffre que vous ne vous expliquez pas, envoyez-les-nous.

Questions fréquentes

J'ai un appartement au rez-de-chaussée et je n'utilise jamais l'ascenseur. Dois-je le payer ?

Oui, sauf si les statuts inscrits vous en dispensent. Ne pas utiliser un service ne dispense pas de le payer. Si les statuts dispensent le rez-de-chaussée des frais d'ascenseur en termes généraux, cela couvre son entretien et même son remplacement, mais pas l'installation d'un ascenseur qui n'existait pas, ni les travaux pour le faire descendre au niveau de la rue.

La copropriété me facture 2,40 pour cent depuis des années et mon acte dit 1,30. Lequel compte ?

Celui du titre inscrit. En février 2026, le Tribunal suprême a refusé de relever la quote-part d'un propriétaire au motif qu'il avait payé la part la plus élevée pendant des décennies. Demandez par écrit que la quote-part du titre soit appliquée ; ce qui peut être récupéré pour les années passées est une question pour un juriste, les appels de charges en main.

Nous avons fermé la terrasse et l'appartement est maintenant plus grand. Notre quote-part augmente-t-elle ?

Non. Les améliorations d'un appartement ne modifient pas sa quote-part, qui ne change que par les voies que la loi prévoit. La fermeture elle-même est une autre affaire : elle exige l'approbation de l'assemblée.

L'assemblée peut-elle modifier les statuts à la majorité ?

Pas en règle générale. Une modification des statuts exige l'accord de tous les propriétaires, les absents comptant comme favorables s'ils ne s'y opposent pas dans les trente jours calendaires après en avoir été informés. Les exceptions sont celles que la loi nomme, comme un ascenseur, un service de conciergerie ou de surveillance et les locations de vacances.

J'achète un appartement. Des statuts que personne ne m'a montrés m'obligent-ils ?

S'ils sont inscrits, oui, et c'est pourquoi l'extrait de l'inscription de l'immeuble mérite d'être lu avant de signer. Des statuts qui n'ont jamais été inscrits ne nuisent pas, selon la loi, aux tiers, et un acheteur en est un.