Заметки с острова.

Вы сдаёте квартиру в Корралехо на год и живёте за границей. Сообщество собственников по-прежнему требует взносы с вас, что бы ни говорил договор; оговорка, перекладывающая их на арендатора, требует годовой цифры, а с 8 октября 2026 года ни налог на недвижимость, ни агентские расходы перекладывать нельзя. Правила распорядка достигают вашего арендатора через статью 7.2, уведомления считаются вручёнными в квартире, арендатор может принести вашу доверенность, но не голосовать. Октябрь 2026 года.

Волнистые листы, водосточные трубы и баки из фиброцемента обычны в домах Фуэртевентуры, построенных до 2002 года; запрет не предписал их удалить. Чего требует закон: исправный материал может остаться, повреждённый должен уйти как обязательная работа; прикасаться к нему может только фирма из реестра по асбесту, по плану работ, который утверждает канарский орган по труду; отходы покидают остров через уполномоченного оператора; кто голосует и кто платит; перечень и субсидии, октябрь 2026 года.

Кто покупает на Фуэртевентуре и кто здесь живёт — два разных вопроса с двумя официальными ответами. Отчёт нотариусов от 15 октября 2026 года о первом полугодии, доля иностранцев по данным регистраторов для провинции Лас-Пальмас до июня 2026 года и реестр ISTAC на 1 января 2025 года, муниципалитет за муниципалитетом, прочитанные для сообщества собственников: резиденты против нерезидентов, гражданства и что каждая цифра значит для адреса, доверенности, задолженности и языка протоколов.

«Fuera de ordenación» — не одна ситуация, а три, и крыша, лифт и террасы сообщества в каждой судятся по разным спискам. Что Ley 4/2017 позволяет консолидированному дому с реформы января 2026 года, короткий список для дома fuera de ordenación, часы четырёх лет и работы, которые никогда не прескрибируются, собственные правила Закона о побережье в первых ста метрах, какая бумага действительно говорит, где стоит ваш дом, после решений канарского суда 2026 года, и почему ITE всё равно применяется.

У собственника, не согласного с решением собрания, есть три основания, право на иск, зависящее от его голоса, долг, который нужно погасить сначала, и три месяца, или год, которые не прерывает ни одно письмо. Что говорит статья 18, более дешёвые ходы внутри сообщества, линия Верховного суда 2013 и 2026 годов о сохранении голоса, исключение для долга, щедро прочитанное в 2024 году, запрос о переговорах, который теперь останавливает часы, и во что обходится обычное производство на Фуэртевентуре.

На чьё имя открыт счёт сообщества, кто может двигать деньги и как видит его собственник за границей: налоговый номер на H, резервный фонд, во всех отношениях принадлежащий сообществу, подписи, которые устанавливает собрание, что управляющий платит без голосования, годовая отчётность, документы и аудит, Modelo 347 и удержания, что кредитор берёт первым и письмо, меняющее IBAN поставщика.

Ley 7/2026 позволяет канарскому сообществу собственников заплатить коллегии или аккредитованной организации за техническое заключение, которого ждёт его дело о разрешении. Что заключение покрывает и что оставляет мэрии, потолок его цены от 0,5 до 3 процентов, трёхмесячный срок, который не сдвигается, вето муниципального совета, кто отвечает за ошибочное заключение и каких работ на Фуэртевентуре оно вообще касается.

Собственник умирает, наследники живут за границей, а взносы сообщества продолжают начисляться, пока собственника ещё нет. Эта заметка объясняет, кто должен взносы до принятия наследства, что наследник берёт на себя, принимая его, как сообщество может предъявить иск к наследству и как требование доходит до семьи за границей (с делом с Лансароте, которое Верховный суд решил в 2026 году), что сообщить администратору, кто голосует в промежутке и что происходит при продаже и со страховкой.

Почему одна квартира платит 2,40 процента от всего, а магазины на первом этаже ничего не платят за лифт? Ответы — в учредительном титуле здания и в его уставе, бумагах, которые почти никто из собственников не читал. В заметке объясняется, что решает каждый текст, как была установлена доля, как Верховный суд читает оговорки об освобождении (с двумя решениями 2026 года), почему для изменений нужны все собственники и где получить копию.

Сообщество собственников заключает договоры круглый год: лифт, бассейн, сад и иногда работы в здании. Испанский закон говорит, кто решает и кто подписывает, ничего не говорит о трёх сметах и говорит больше, чем ожидает большинство президентов, о том, что бывает, когда что-то идёт не так: неоплаченный субподрядчик, подрядчик с долгами перед социальным страхованием, работы с двумя фирмами без координатора по безопасности. Эта заметка прослеживает договор от голосования до последнего счёта.

Администратор, который пишет вам о протечке, — не тот, у кого ваши ключи, и не агентство, предлагавшее управлять всем. Испанское право даёт каждому из троих своего заказчика, свои полномочия и свой счёт: администратору сообщества, управляющему по договору поручения и агенту по аренде, чьё вознаграждение платит арендодатель. Эта заметка объясняет, что каждый делает для собственника за границей, какая бумага ему нужна и кто кому платит.

Солёный ветер, мелящая краска, ржавчина по кромкам балконов: рано или поздно каждое здание на этом побережье перекрашивают. Испанский закон делает ремонт обязанностью, не требующей голосования, оставляет цвет собственным правилам сообщества, делит счёт по долям и отправляет председателя в мэрию с предварительным уведомлением за пятнадцать дней до лесов. Это руководство проходит каждый шаг на примере дома на двадцать четыре квартиры в Корралехо, с целевым взносом, посчитанным в евро.

Сообщество в Коста-Кальме проводит собрания на английском, и двое собственников возражают: один хочет испанский, другой — протокол, который он может прочитать. Что испанское право говорит о языке собрания, уведомления и протокола: решение Верховного суда 2002 года, решения суда Малаги, решение собрания, отменённое на Тенерифе из-за уведомления на итальянском, какой текст имеет значение, о чём может просить собственник за границей и кто платит.

Одиннадцать квартир в доме уже сдаются туристам, и новый собственник хочет начать. Чего канарский закон требует от новой аренды (сначала градостроительная справка мэрии) и что даёт существующей (пять лет, закреплённое использование и уведомление в мэрию до 31 июля 2027 года), презумпция тридцати одного дня, добавленная в августе 2026 года, какой номер указывать в объявлении после отмены государственного реестра и что собрание может решить тремя пятыми.

Председатель говорит, что протекающая крыша подождёт до годового собрания. Закон о горизонтальной собственности позволяет четверти собственников или собственникам с 25 % долей добиться собрания, а в июне 2025 года Верховный суд установил порядок: сначала просьба к председателю, а самостоятельный созыв только при его бездействии. Как написать просьбу, сколько ждать, что должно быть в уведомлении и в повестке дня, сроки, кворум и большинство, доверенности и смещение председателя или управляющего.

Садовник, которому каждый четверг платят наличными, является работником сообщества, и закон считает сообщество таким же работодателем, как любой другой. Кто решает и кто подписывает, договор и регистрация до первого дня, информационный документ, обязательный с 5 октября 2026 года, стоимость должности при минимальной зарплате 2026 года, охрана труда, квартира консьержа и почему наём компании после решения Верховного суда 2022 года больше не избавляет сообщество от риска.

Ни один закон не перечисляет проверки, которые обязан проходить жилой дом: у каждой установки свой регламент, свои часы и свой инспектор. Для Фуэртевентуры — одна таблица: норма, периодичность и кто подписывает: лифт, десятилетняя электрическая проверка, которая на Канарах касается каждого здания с 20 и более точками электроснабжения, гаражи и бассейны каждые пять лет, пожарная защита, газ, горячая вода, резервуар, бассейн и ITE. Плюс две вещи без официальной проверки и цена пропущенной даты.

Администратор просит испанский счёт, а он вам не нужен: сообщество, которое собирает взносы прямым дебетованием в евро, обязано принять IBAN любой страны ЕС, и Банк Испании называет отказ незаконным. Что такое мандат и кто его хранит, восемь недель, чтобы отменить ошибочную квитанцию, почему постоянное поручение незаметно отстаёт от бюджета, что с британскими и швейцарскими счетами и три цены возвращённой квитанции: проценты, комиссия банка и голос. С контрольным списком.

Внутри своих стен вы можете почти всё; снаружи — почти ничего. Закон о горизонтальной собственности прямо называет закрытие террас: три пятых всех собственников, без молчаливых голосов, когда работа делается для частной выгоды. Кондиционеры оцениваются гибко, но в каждом случае отдельно, терпеть — не значит согласиться, у сообщества есть тридцать лет, чтобы потребовать восстановить фасад, а мэрия — это второе разрешение. С таблицей работ, большинств и разрешений.

Для собственника, которого не было в зале, протокол и есть собрание. Статья 19 закона о горизонтальной собственности говорит, что в нём должно быть, что председатель и секретарь закрывают его в течение десяти календарных дней, что он направляется на ваш адрес в Испании и что ошибки можно исправить до следующего собрания. Это руководство читает её по состоянию на октябрь 2026 года: двое часов, которые запускает получение протокола и цифровая книга протоколов, так и не ставшая законом.

Квартира в испанском сообществе собственников приходит вместе с долей, правилами, уже принятыми решениями и секретарём, который пока не знает о вашем существовании. Первые тридцать дней по порядку: сообщение о смене собственника, адрес в Испании, которого требует закон, взносы, резервный фонд и уже одобренные целевые сборы, бумаги, которые нужно запросить, ключи и счётчики, ваша страховка, сообщение до любых работ и ваш голос на первом собрании. Со списком и примером из Корралехо в цифрах.

За ремонтом после шторма в испанском сообществе собственников стоят три плательщика. При порывах выше 120 км/ч, а также при наводнении и ударах моря платит Consorcio de Compensación de Seguros на условиях полиса сообщества и без франшизы. Ниже этой черты платит страховщик сообщества, если выполнена оговорка о ветре и дожде, а забитый водосток оплачивает само сообщество. Что считается чрезвычайным, что исключено, первые семь дней, как идёт заявление и один шторм в Калета-де-Фусте в цифрах.

Каждый литр в Корралехо или Коста-Кальме несколько дней назад был морской водой. Кто её опресняет и перекачивает, кому консорциум выставляет счёт и как работают месячный реестр и взыскание, что изменило чрезвычайное положение 2020–2025 годов, как сообщество с одним счётчиком делит счёт по Закону о горизонтальной собственности, правило 2022 года, избавляющее собственника со скрытой утечкой от штрафных ступеней при заявлении в три месяца, и декрет, который поручает сообществу чистить резервуар.

Кто может смотреть записи камеры у бассейна, может ли сообщество вывесить список должников в холле и кто дал ваш номер WhatsApp-группе. Регламент, LOPDGDD и закон о горизонтальной собственности, прочитанные вместе с руководством AEPD 2025 года и шестью её решениями против сообществ: голосование, которое делает камеры законными, правило одного месяца, два места, где закон помещает долги, правило трёх дней для доски и ваши права из-за границы.

Комплекс на Фуэртевентуре — это обычно несколько сообществ вокруг одного бассейна, садов и ворот, и собственники называют этот общий слой «mancomunidad». Статья 24 закона о горизонтальной собственности даёт ему три юридические формы и решает, кто голосует по бассейну, кто платит за сады и где оспаривается решение. Собрание председателей, доли и ключи, которые может изменить титул, пример с четырьмя корпусами, туристический корпус, долги и калитка бассейна, страхование и трёхмесячный срок.

Цена за единицу почти ничего не говорит, пока не знаешь, что в ней. Пять обязанностей, которые статья 20 закона о горизонтальной собственности вкладывает в должность, и шестая, открывающая дверь доплатам; почему с 2009 года нет тарифа; что предложение обязано дать по закону об услугах; что гарантирует коллегия Лас-Пальмаса и как проверить её реестр; условия, которые должны насторожить правление; и два предложения для одного дома на сорок единиц в спокойный год и в год с работами.

С марта 2026 года треть собственников может решить установить солнечные панели или аэротермию, и платят только проголосовавшие «за»; простое большинство связывает всех, если годовая стоимость укладывается в двенадцать месячных взносов, и резервный фонд может оплатить этот путь. Два большинства, канарское уведомление вместо лицензии, что платит жилищный план 2026–2030, вычет 60 % для резидентов, которого нет у нерезидентов, и крыша на 30 кВт в Калета-де-Фусте, просчитанная обоими способами.

Резиденты ЕС не обязаны назначать налогового представителя в Испании; британцы, швейцарцы или американцы — только по требованию налоговой, под угрозой штрафа 2 000 евро. Важнее то, что может сделать каждый: добровольный представитель в регистрационной декларации. Без него ваша квартира — ваш налоговый адрес, консьерж может расписаться за письмо, а две неудачные попытки плюс объявление в вестнике делают его вручённым. Кем может быть управляющий и кто отвечает за налог с ваших аренд.

Закон о горизонтальной собственности написан для зала: место, день и час — и ни слова о видео. Статья 16 в последний раз менялась в 1999 году; то, что собрания можно проводить онлайн «после реформы 2025 года», — миф. Единственная прямая норма, 2021 года, истекла 31 декабря 2021 года. Законопроект, добавлявший участие по видео, электронный адрес и цифровую книгу, утратил силу с роспуском Кортесов 6 октября 2026 года. Тем временем: гибридное собрание с доверенностью за каждым экраном.

Бассейн сообщества на Фуэртевентуре — зарегистрированный коллективный бассейн, titular которого — само сообщество. Чего требуют канарский декрет 2005 года, государственный декрет 2013 года и декрет о легионелле 2022 года: спасатель, если у жилого бассейна или туристического заведения до сорока единиц нет барьера по строительному кодексу; запись в реестре; журнал с двумя замерами в день; квартальный лабораторный блок; ежегодная обработка душей; сообщение о происшествиях; кто платит.

Пустая квартира на Фуэртевентуре сохраняет все обязанности, которые Ley de Propiedad Horizontal возлагает на владельца: допускать ремонт сообщества и впускать его, содержать частные коммуникации, получать уведомления у двери. Кто должен держать ключ и по какому письменному поручению, кто может войти при чрезвычайной ситуации и почему ответ — 112, а не слесарь, что перекрыть перед отъездом, как полисы трактуют пустое жильё — от трёх дней до тридцати — и протокол на одной странице.

С 1 июля 2024 года новая инструкция определяет, как часто проверяют лифт сообщества, что может написать инспектор и какие доработки старый лифт обязан получить в фиксированные сроки — год для устройства связи, световой завесы, контроля нагрузки и выравнивания; от трёх до десяти для направляющих. Кто заказывает проверку, что происходит при пропуске срока, почему работы не требуют голосования, и разобранный пример дома в Калета-де-Фусте с фондом и сбором.

Квартира, которую вы покупаете в испанском сообществе собственников, отвечает за взносы, которые прежние владельцы оставили неоплаченными, а справка о задолженности, которую продавец обязан передать нотариусу, единственная защита покупателя. Кто её выдаёт и в какой срок, что в ней должно быть и почему «без задолженности» не значит «без ожидающих сборов», обязанности продавца до и после акта, подписанный в спешке отказ и запрос из-за рубежа.

Собственник старше семидесяти просит лифт, остальные платить не хотят. Закон отвечает тремя правилами: работы по доступности обязательны без голосования в пределах года обычных взносов после субсидий, выше этого их утверждает большинство, и несогласный платит со всеми. Пример в Корралехо, резервный фонд и взнос, субсидии Государственного плана, которые открывает правительство Канар, региональный вычет и то, как мы ведём собрание.

У каждого сообщества есть свод правил, и большинство стоят столько, сколько собрание знало о законе. Какие правила относятся к уставу (единогласие), а какие — к внутренним правилам (большинство), часы тишины и нормы шума в помещениях на Фуэртевентуре, что сообщество может сказать о животных и парковке в 2026 году, и четырёхступенчатая процедура, превращающая правило в судебное предписание.

Большинство сообществ на Фуэртевентуре застрахованы по инерции — пока шторм, несчастный случай у бассейна или лопнувший стояк не откроют полис. Обязано ли сообщество страховаться, что покрывает и что тихо опускает полис на здание, почему страховая сумма должна равняться стоимости восстановления, а не рыночной цене, что добавляет Consorcio за 420 евро в год, и восемь строк, решающих выбор между тремя предложениями.

У каждой мембраны на острове есть дата. Когда крыша до неё доживает, закон о горизонтальной собственности делает работы обязательными — голосуют не «делать ли», а лишь как делить целевой взнос, — а Гражданский кодекс оставляет крышу общей даже под частной террасой. Кто решает, как резервный фонд и доля делят 48 000 евро в Корралехо, что должно быть в техническом задании, испытание заливом перед приёмкой и гарантии, которые нужно вписать в договор.

Пять подписей за квартиру в Корралехо, и только одна требует нотариуса: та, что, оформленная дома неправильно, будет отвергнута в Испании. Что требует нотариальной доверенности, а что — только подписанного документа, три пути из-за границы — испанский нотариус, консульство, ваш нотариус с гаагским апостилем, присяжным переводом и тестом эквивалентности — и четвёртый по видеоконференции с 2023 года, что включить в доверенность, как её отозвать и что затем сможет сделать с ней ваш управляющий.

Новая машина приезжает в Корралехо раньше кабеля. По статье 17.5 Ley de Propiedad Horizontal зарядная точка для частного использования на собственном машиноместе требует только предварительного уведомления сообщества, а Верховный суд в декабре 2025 года решил, что кабель через потолок гаража ничего не меняет. Что писать в уведомлении, четыре схемы подключения электротехнических правил, кто за что платит, когда общая установка требует трёх пятых и как обстоят дела с субсидиями в этом году.

Протокол приходит в Гамбург: на собрании в четверг председательство выпало вам. Должность обязательна, но закон даёт вам месяц, чтобы просить судью об освобождении, годичный срок, вице-председателя для замены и управляющего, который возьмёт на себя бумаги. Что подписывает только председатель, где начинается и где заканчивается его личная ответственность, и протокол, по которому собственник за границей исполняет должность, не садясь в самолёт.

PDF приходит в октябре с уведомлением: четырнадцать страниц, три колонки и собрание, на которое вы не придёте лично. Что закон требует от бумаг (LPH 14, 15, 16, 19), пять страниц, которые важны — план против факта, банковская сверка, список должников, резервный фонд в 10 %, целевые взносы отдельно, — десятиминутная проверка из-за границы, тревожные признаки и как поставить вопрос в повестку, прежде чем голосовать по доверенности.

Бурая карта на потолке в Калета-де-Фусте и собственник в Дюссельдорфе: откуда вода, граница между общими и частными элементами (стояки общие, ответвления частные, гидроизоляция террасы общая, даже если терраса ваша — Верховный суд 80/2024), кто платит по статьям 9 и 10 LPH, сроки семь и сорок дней закона о страховании, заключение эксперта, решающее большинство протечек, и протокол наших управляющих.

Собрание, бюджет 2027 и резервный фонд; список должников и пятилетние часы; закрыть бассейн по правилам, крыши и водостоки до дождей, сертификаты и страховка; собственная модель 111 сообщества и новый канал ареста счетов — и зеркальный список владельца за рубежом, включая модель 210 до 31 декабря.

С ноября 2026 года испанская налоговая служба блокирует остатки в банках, на платёжных счетах и в необанках через несколько часов после вынесения постановления. Для владельца, живущего за рубежом, опасность не в скорости — а в том, что письма приходят в пустую квартиру, и останавливается именно тот счёт, с которого платится сообщество.

Пять лет на взыскание (Верховный суд поставил точку), обязательный шаг перед monitorio и трёхлетний долг, за который отвечает купленная квартира.

Канарское правило ITE — не то, о котором пишут материковые сайты. Что ваш комунидад обязан осматривать, обслуживать и документировать — и как это финансировать.

NIE, IBI, Modelo 210, страховка и обязанности перед комунидадом — что собственник-нерезидент на Фуэртевентуре должен делать каждый год и что будет, если этого не делать.

Созыв, доверенности, виды большинства и правило 30 дней — как работает испанская junta de propietarios и почему её решения обязательны для вас, были вы там или нет.

За что на самом деле платит ваша cuota, откуда берётся ваш коэффициент, когда деррама законна и что происходит с собственником, который перестал платить.

Реформа 2025 года позволяет комунидаду разрешить, ограничить или запретить туристическую аренду большинством в 3/5, а Канары приняли собственный закон. Что это значит для собственников.

Что закон действительно говорит об отстранении и назначении управляющего, какое большинство нужно, какую передачу дел требовать и в каком месяце это делать.