Большинство зданий, которыми мы управляем на Фуэртевентуре, построены между концом семидесятых и началом двухтысячных, и у значительной части нет лифта, есть лестничный марш у входа и поколение собственников, купивших квартиры в пятьдесят и перешагнувших сегодня за семьдесят. Вопрос приходит каждый год в одной и той же форме: одному собственнику нужен пандус или лифт, остальные платить не хотят — кто решает? Испанский Закон о горизонтальной собственности отвечает тремя правилами, которые большинство собраний никогда не читали вместе: правило, делающее некоторые работы по доступности обязательными без всякого голосования; предел, определяющий, сколько сообщество можно заставить потратить; и путь большинства для всего, что выше предела. Добавьте резервный фонд, государственные и канарские субсидии и региональный налоговый вычет — и вопрос из платить ли превращается в сколько и кто подписывает. В этой статье — три правила, расчётный пример на здании в Корралехо, деньги и то, как мы ведём этот пункт на собрании.
Кто может требовать работ, и что обязано сделать сообщество
С реформы 2013 года закон перечисляет работы, которые «носят обязательный характер и не требуют предварительного решения собрания собственников, влекут они изменение учредительного титула или устава или нет»: среди них «работы и меры, необходимые для обеспечения разумных приспособлений в области универсальной доступности и, в любом случае, требуемые по инициативе собственников, в квартире или помещении которых живут, работают или занимаются волонтёрством лица с инвалидностью или старше семидесяти лет», чтобы обеспечить им надлежащее пользование общими элементами, «а также установка пандусов, лифтов и иных механических и электронных устройств, облегчающих их ориентацию или связь с внешним миром» (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 10.1.b). Три вещи в этой фразе решают большинство споров. Требование исходит от собственника, но тот, кому нужны работы, может быть любым, кто живёт, работает или волонтёрствует в квартире, — отец арендатора, проживающая сиделка. Достаточно одного возраста: старше семидесяти, никакой справки об инвалидности. И собрание не голосует о том, делать ли: когда работы обязательны, «решение собрания ограничивается распределением соответствующего взноса и определением условий его оплаты», расходы несут собственники по долям, и каждая квартира отвечает за них точно так же, как за обычные расходы (ст. 10.2).
«Разумные приспособления», о которых говорит закон, имеют законодательное определение: меры, делающие здание доступным «действенно, безопасно и практично, не создавая непропорционального бремени», а бремя непропорционально, в здании в режиме горизонтальной собственности, «когда стоимость работ, распределённая на год и за вычетом публичной помощи, на которую есть право, превышает двенадцать обычных ежемесячных взносов на общие расходы» (Real Decreto Legislativo 7/2015, ст. 2.5). Существующие здания, допускающие разумные приспособления, должны были соответствовать базовым условиям доступности к 4 декабря 2017 года (Real Decreto Legislativo 1/2013, дополнительное положение 3) — срок, тихо прошедший в большинстве сообществ и на который муниципальная инспекция всё ещё может сослаться.
Тест двенадцати взносов: как работает предел
У обязанности есть потолок, и этот потолок — собственный бюджет сообщества. Работы обязательны, «если их стоимость, распределённая на год, за вычетом субсидий или публичной помощи, не превышает двенадцати обычных ежемесячных взносов на общие расходы» — один год обычных взносов всего здания. Далее следуют две фразы, которых большинство собственников не слышали: работы не перестают быть обязательными оттого, что требующие их собственники берут на себя часть стоимости сверх предела; и они обязательны в любом случае, когда публичная помощь, доступная сообществу, достигает 75 % их стоимости (ст. 10.1.b).
Здание на 24 квартиры в Корралехо с обычным бюджетом 36 000 € в год — в среднем 125 € в месяц с квартиры — получает требование о лифте от собственника семидесяти четырёх лет. Смета — 70 000 €. По программе уровня здания Государственного жилищного плана 2026–2030 помощь на работы по доступности может достигать 70 % стоимости, 80 %, если в здании проживает человек старше шестидесяти пяти лет или с признанной инвалидностью 33 % и выше, в пределах 13 000 € на квартиру, которые в этом случае вырастают до 18 000 € (Real Decreto 326/2026, ст. 99); при линии 80 % чистые расходы сообщества — 14 000 €, намного ниже теста в 36 000 €, и лифт обязателен без голосования. Без всякой помощи — потому что на день собрания конкурс не открыт — чистые расходы составляют 70 000 €, выше предела: работы не обязательны сами по себе. Тогда у сообщества три пути: требующий собственник оплачивает 34 000 € сверх предела, а остальное остаётся обязательным; сообщество сначала подаёт заявку на помощь и повторяет тест с назначенной субсидией; либо собрание утверждает лифт большинством — и предел исчезает.
Одна оговорка об арифметике: закон говорит о стоимости, «распределённой на год», и суды читают эти слова с оглядкой на финансирование — лифт, оплачиваемый несколько лет, весит в каждом году меньше, чем оплаченный сразу. Поэтому график взноса меняет тест, и это первое, что мы проектируем, когда приходит требование.
Выше предела: путь большинства и несогласные
Работы, «имеющие целью устранение архитектурных барьеров, затрудняющих доступ или передвижение лиц с инвалидностью, и в любом случае устройство лифта, даже если они влекут изменение учредительного титула или устава», требуют «голосов большинства собственников, представляющих в свою очередь большинство долей участия»; и «когда решения о работах по доступности приняты надлежащим образом, сообщество обязано оплатить расходы, даже если их годовая сумма превышает двенадцать обычных ежемесячных взносов» (ст. 17.2). В этом вся разница между доступностью и любым другим улучшением. Для новшеств, «не требуемых для надлежащего содержания, пригодности для проживания, безопасности и доступности здания», нужно большинство в три пятых, и несогласный собственник не связан решением, если стоимость превышает три ежемесячных взноса (ст. 17.4); лифт по определению требуется для доступности, поэтому несогласный платит вместе со всеми, находится его квартира на первом этаже или нет. Отсутствовавшие собственники, уведомлённые о решении, считаются проголосовавшими «за», если не возразят письменно в течение тридцати дней, а оспорить решение можно только в сроки, установленные законом, — механика, которую разбирает наш путеводитель по собранию.
Откуда берутся деньги: резервный фонд, взнос и субсидии
- Резервный фонд. Каждое сообщество обязано держать фонд не менее 10 % последнего обычного бюджета, и закон называет среди его назначений «работы по доступности статьи 10.1.b» и «работы по доступности и энергоэффективности статьи 17.2» (ст. 9.1.f). В здании в Корралехо это 3 600 € по законному минимуму — начало, а не лифт; хорошо управляемые сообщества острова держат больше, и наша статья о годовой отчётности объясняет, как прочитать, сколько держит ваше.
- Взнос. Всё, что фонд не покрывает, — это derrama, распределяемая по долям участия — обычное правило общих расходов, о котором наш путеводитель по взносам, — с оплатой по графику, установленному собранием, и обеспеченная каждой квартирой так же, как обычные взносы.
- Государственный план, реализуемый правительством Канар. Государственный жилищный план 2026–2030 финансирует работы по доступности в жилых зданиях — лифты, пандусы, подъёмники, автоматические двери, приспособление общих элементов — через конкурсы, которые открывает региональное правительство; на уровне здания помощь ограничена 70 % стоимости, или 80 % при жильце старше шестидесяти пяти лет или с признанной инвалидностью, и 13 000 € на квартиру, вырастающими до 18 000 €, до 20 500 € при инвалидности 65 % и выше и до 22 000 €, когда работы делают доступным всё здание (Real Decreto 326/2026, ст. 95–99); на уровне квартиры помощь жильцу с инвалидностью может достигать 80 % в пределах 15 000 € или 18 000 € на жильё (ст. 108). Последний конкурс правительства Канар по доступности по прежнему плану закрылся 30 июня 2024 года — 60 % стоимости, 80 % при жильце с функциональными ограничениями или старше семидесяти пяти лет; конкурсы по новому плану открывает региональное правительство, и открыт ли какой-либо в день вашего собрания — вопрос, который стоит задать нам за неделю до него.
- Региональный налоговый вычет. Резидент Канар, оплачивающий работы, «строго необходимые для доступности», в жилье, где живёт человек с признанной инвалидностью 65 % и выше, может вычесть 14 % уплаченного в региональной части подоходного налога — 18 %, если этому человеку к тому же больше шестидесяти пяти лет, — с базы до 15 000 € в год за вычетом полученной публичной помощи (Decreto Legislativo 1/2009, ст. 14 ter и 14 quater). Подпадает ли под него доля собственника в общем лифте, зависит от справки и от работ; мы спрашиваем налогового консультанта собственника до составления графика взноса.
Собрание: как мы ведём пункт о доступности
- Требование, письменно. Письмо собственника администратору со справкой об инвалидности или подтверждением возраста и тем, что требуется, — пандус, лифт, подъёмник, автоматическая дверь.
- Техническое досье. Отчёт о недостатках доступности здания — там, где есть акт технического осмотра, наш отчёт исходит из него, как объясняет наша статья об осмотре зданий, — и две-три сметы с лицензией и гонорарами за проект.
- Помощь — до работ. Ни одна программа не оплачивает уже начатые работы: заявка подаётся первой, а тест двенадцати взносов проводится с назначенной помощью или с линией 75 % в виду.
- Пункт повестки. Сформулирован так, чтобы было видно, какое правило применяется: обязательные работы по статье 10.1.b с распределяемым взносом или работы по доступности, выносимые на большинство статьи 17.2. Собственники за рубежом голосуют по доверенности или письменно; правило тридцати дней засчитывает молчащих.
- План взноса. Вклад резервного фонда, взнос по долям, график и банковская линия, когда сообщество финансирует работы, — цифры, решающие годовой тест.
- Работы. Лицензия, подрядчик, договор обслуживания с лифтовой компанией с первого дня и протокол, фиксирующий, кто что платит, чтобы следующий покупатель любой квартиры прочитал это в справке, которую мы выдаём при продаже.
Где вступаем мы
Наши администраторы на Фуэртевентуре принимают требование, заказывают отчёт о доступности и сметы, подают заявку на помощь правительству Канар до начала работ, проводят тест двенадцати взносов и составляют план взноса, формулируют пункт повестки по правильной статье, считают доверенности и тридцатидневные молчания, а затем ведут работы и договор обслуживания лифта. Смотрите наши услуги работы и субсидии и обслуживание сообщества или запросите расчёт.
Частые вопросы
Может ли один собственник заставить сообщество установить лифт?
Да, в пределах ограничения. Собственник, в квартире которого живёт, работает или волонтёрствует человек с инвалидностью или старше семидесяти лет, может требовать работ по доступности, включая лифт, без голосования, если годовые расходы сообщества после публичной помощи не превышают двенадцати обычных ежемесячных взносов — одного года обычных взносов. Выше этого требующий собственник может оплатить излишек, публичная помощь в 75 % делает работы обязательными в любом случае, либо собрание может утвердить их большинством — и тогда сообщество платит без предела.
Я живу на первом этаже. Должен ли я платить за лифт?
Да. Работы по доступности несут все собственники по долям участия, обязательны ли они по статье 10.1.b или утверждены большинством по статье 17.2, а правило, освобождающее несогласного собственника от улучшения дороже трёх ежемесячных взносов, к работам, необходимым для доступности, не применяется. Только устав или действительное освобождение, закреплённое в титуле, меняют распределение.
Какие субсидии есть на лифт на Фуэртевентуре в 2026 году?
Государственный жилищный план 2026–2030 финансирует работы по доступности в жилых зданиях до 70 % стоимости — 80 %, если проживает человек старше шестидесяти пяти лет или с признанной инвалидностью, — с пределами от 13 000 € до 22 000 € на квартиру через конкурсы, которые открывает правительство Канар; его последний конкурс по прежнему плану закрылся 30 июня 2024 года на 60 % и 80 %. Заявки подаются до начала работ. Резидент Канар может также вычесть 14 % или 18 % работ по доступности для человека с инвалидностью 65 % и выше, с суммы до 15 000 € в год.
Может ли резервный фонд оплатить работы?
Да. Закон называет работы по доступности статей 10.1.b и 17.2 среди назначений резервного фонда, который должен составлять не менее 10 % последнего обычного бюджета. На практике фонд покрывает пандус или автоматическую дверь и часть лифта; остальное — взнос по долям, распределённый на годы по решению собрания.
