Квартира в Корралехо пустеет в последнюю неделю сентября и не увидит владельца до Пасхи. Между двумя приездами её ждут гибкая подводка под кухонной мойкой, слив на террасе и первые осенние дожди, УЗО, которое однажды ночью сработает над оставленным полным холодильником, протечка соседа, которую придётся искать через вашу ванную, и уведомление о собрании, вручённое пустой двери. Ничто из этого не требует вашего присутствия на острове. Всё это требует человека с ключом, листа бумаги, где написано, что ему можно, и канала, который расскажет вам, что произошло. Это протокол отсутствия, который мы просим оставлять владельцев из-за рубежа в сообществах под нашим управлением, — и закон, который стоит за каждой его строкой.
Чего закон ждёт от пустой квартиры
Отсутствие ничего не меняет в Ley de Propiedad Horizontal, и в этом и состоит проблема: каждая обязанность, которую закон возлагает на собственника, продолжает действовать, пока квартира пуста. Вы обязаны содержать свою квартиру и её частные коммуникации в исправном состоянии «en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder» — так, чтобы не причинять вреда сообществу и другим собственникам, возмещая ущерб, причинённый вашей небрежностью или небрежностью тех, за кого вы отвечаете (LPH, ст. 9.1.b). Вы обязаны допускать в своей квартире «las reparaciones que exija el servicio del inmueble» — ремонт, которого требует обслуживание здания, — и необходимые временные сервитуты для общих работ, с правом на возмещение причинённого ими ущерба (ст. 9.1.c), и обязаны «permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores» — впускать сообщество для этих целей (ст. 9.1.d). Если вы заметили, что зданию нужен срочный ремонт, вы должны сообщить об этом управляющему «sin dilación», без промедления (ст. 7.1).
Обязанность, на которой чаще всего попадаются владельцы из-за рубежа, — самая тихая. Каждый собственник должен сообщить секретарю сообщества адрес в Испании для уведомлений; если он этого не сделал, «se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo» — адресом считается сама квартира, а уведомление, вручённое тому, кто в ней находится, имеет полную юридическую силу. Если вручить его там невозможно, оно вывешивается на доске объявлений сообщества и вступает в полную силу через три календарных дня (ст. 9.1.h). Иными словами, пустая квартира получает свои созывы, списки должников и целевые сборы на доске объявлений, и сроки идут независимо от того, прочитали вы их или нет.
За LPH стоят общие нормы. Тот, кто по своей вине или небрежности причиняет вред другому, обязан его возместить (Código Civil, ст. 1902), а собственник здания отвечает за ущерб от его разрушения «si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias» — если оно наступило из-за непроведённого необходимого ремонта (ст. 1907). Лопнувшая подводка, затопившая квартиру снизу, в глазах закона не невезение, а частная коммуникация, которую не содержали в исправности, и счёт следует за источником, как объясняет наша статья о протечках.
Ключи: у кого они и на каком основании
Держатель ключей — это весь протокол в одном человеке. Сосед, живущий в доме, друг на острове, уборщица, агентство, офис управляющего: подойдёт любой, и выбор значит меньше, чем лист бумаги, который передаётся вместе с ключом.
Передача ключа с полномочием входить и действовать — это, с точки зрения права, поручение (mandato). Гражданский кодекс допускает, что оно может быть «expreso o tácito», а прямое поручение может быть дано «por instrumento público o privado y aun de palabra» — публичным или частным документом и даже устно (Código Civil, ст. 1710). Устное действительно и бесполезно: в тот день, когда держатель ключей стоит в вашей прихожей с сантехником, а сосед хочет знать, по какому праву, ответом служит подписанный лист. Кодекс также устанавливает границу общего поручения: «no comprende más que los actos de administración» — оно охватывает только действия по управлению, а любое распоряжение имуществом требует прямого поручения (ст. 1713). Впустить подрядчика сообщества, перекрыть вентиль, вызвать сантехника, проветрить квартиру и сфотографировать её — действия по управлению. Подписать что-либо, касающееся квартиры, — нет, и лист должен об этом сказать.
Что мы просим каждого владельца из-за рубежа в сообществах под нашим управлением написать на этом листе, с копией у управляющего:
- Кто держит ключ, с телефоном и электронной почтой, и второй человек, с которым можно связаться, когда первого нет.
- Для чего: вход для ремонта и проверок сообщества по статье 9.1.c и d; вход при чрезвычайной ситуации; ежемесячный визит, чтобы проветрить, открыть краны и осмотреть потолки; допуск подрядчиков, которых вы назовёте.
- Право на расходы: может ли держатель вызвать сантехника или электрика, не спрашивая вас, и до какой суммы.
- Учёт: каждый вход отмечается с датой, причиной и фотографиями, которые отправляются вам, а когда вход касается сообщества — и управляющему.
- Чего держатель делать не должен: передавать ключ, впускать кого-либо без сопровождения, что-либо подписывать.
- До какого срока: дата или «до письменного отзыва» и указание вернуть ключ в этот день.
Два ключа, а не один: у держателя и второй комплект там, куда он сможет добраться, если первый потеряется. И пара слов о ключницах. Маленькие кодовые сейфы, прикрученные к дверному косяку, удобны — и это ровно то, о чём спрашивает страховой полис: условия страхования второго жилья, которые мы прочли, исключают кражу, если в жилье не было мер защиты, заявленных в особых условиях, а другие исключают кражи, ставшие возможными из-за небрежности страхователя. Спросите своего страховщика письменно, прежде чем устанавливать ключницу, и никогда не оставляйте код там, где она висит.
Чрезвычайные ситуации: кто может войти и как
Вода льётся сквозь потолок квартиры снизу, дым за закрытой дверью, запах газа на площадке. Закон разделяет три ситуации.
С согласия — в любое время. Если дверь открываете вы или ваш держатель ключей либо вы разрешаете управляющему впустить подрядчика, ничьи права не затрагиваются. Для этого держатель ключей и существует: сантехник сообщества может быть внутри тем же утром, и обязанность допуска по статье 9.1.d исполнена.
Без согласия — при настоящей чрезвычайной ситуации. Жилище неприкосновенно по Конституции: «Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito» — никакое проникновение или обыск невозможны без согласия владельца или судебного решения, кроме случая задержания на месте преступления (Constitución, ст. 18.2). Исключение для чрезвычайных ситуаций принадлежит полиции, а не председателю. Согласно закону об общественной безопасности, «será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves a las personas y a las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad» — необходимость предотвратить неминуемый и серьёзный вред людям или имуществу при катастрофе, угрозе обрушения или в сходных случаях крайней и неотложной необходимости является достаточным законным основанием для входа в жилище (Ley Orgánica 4/2015, ст. 15.2), после чего сотрудники без промедления направляют свой протокол в суд (ст. 15.4). Закон о гражданской защите применяет то же правило, когда чрезвычайная ситуация требует входа в жилище (Ley 17/2015, ст. 7 bis.4). Так что протокол для недоступной квартиры, из которой течёт вода, — это не слесарь, а 112: сотрудники полиции или пожарные на площадке решают, достаточно ли серьёзен случай, чтобы открыть дверь. Слесарь, вскрывающий дверь по слову соседа, без согласия владельца и без этого звонка, подвергает всех участников риску обвинения в незаконном проникновении в жилище (Código Penal, ст. 202).
Без согласия и без чрезвычайной ситуации. Медленная протечка, ремонт, одобренный собранием, проверка, которую требует страховщик, — и собственник, который не отвечает или отказывает. У сообщества нет права на самоуправство. Его средство — суд: иски, которые LPH предоставляет собранию и собственникам, кроме чисто денежных требований, рассматриваются в общем порядке (Ley de Enjuiciamiento Civil, ст. 249.1.8.º) — путь, измеряемый месяцами, в течение которых ущерб продолжается, а отказывающий собственник накапливает ответственность по статье 9.1.b. Каждый из этих месяцев — то, что сэкономили бы держатель ключей и подписанное поручение.
О какой бы двери ни шла речь, роль управляющего записана в законе: заботиться о сохранности дома, «disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente» — распоряжаясь о срочном ремонте и мерах и немедленно докладывая о них председателю (LPH, ст. 20.c), который представляет сообщество в суде и вне его (ст. 13.3). А доказательства начинаются на лестничной площадке: фотографии с отметкой времени до того, как что-либо вытерли, записка подрядчика о том, откуда шла вода, рассказ соседа и эксперт страховщика сразу после открытия страхового случая — досье, которое решает, кто платит.
Перед отъездом: вода, электричество, воздух, почта
Список короткий, и каждая строка убирает один из классических страховых случаев.
Вода. Перекройте общий вентиль — тот, что внутри квартиры, обычно за маленьким лючком у входа или под кухонной мойкой, — а если счётчики стоят в общем шкафу, знайте, какой кран ваш. Гибкие подводки под раковинами, за унитазом и стиральной машиной — самый частый источник частной протечки, а перебой в подаче воды с последующим возвратом давления — классический момент, когда изношенная подводка лопается. Отключите электрический водонагреватель его автоматом. Прочистите сливы своей террасы: лето с калимой оставляет их забитыми к первым осенним дождям. Водостоки крыши — дело сообщества, поэтому они стоят в нашем осеннем чек-листе, а изношенная мембрана — тема нашей статьи о крыше.
Электричество и газ. Опустошите холодильник и оставьте дверцу приоткрытой: три из прочитанных нами условий исключают испорченные продукты, если жильё пустовало более десяти дней, так что полный холодильник за сработавшим автоматом — потеря, которую никто не страхует. Отключите ненужные цепи и оставьте то, что должно работать: сигнализацию, роутер, если вы наблюдаете за квартирой. Закройте вентиль любого баллона с бутаном и, если можете, держите баллон вне кухни.
Воздух. Воздух Фуэртевентуры несёт соль, и зимняя влажность реальна: в закрытой квартире плесень растёт на северных стенах и внутри шкафов. Ежемесячный визит держателя ключей — окна открыты на час, краны открыты, чтобы сифоны не пересохли, потолки и тумбы под раковинами осмотрены — стоит больше любого прибора, а дешёвый датчик влажности, отправляющий показания на ваш телефон, — хорошая вторая линия.
Почта и уведомления. Статья 9.1.h — причина, по которой важен почтовый ящик: созыв или сбор, доставленные в квартиру, доставлены надлежащим образом. Сообщите секретарю сообщества адрес в Испании способом, подтверждающим получение, — офис управляющего по поручению, которое описывает наша статья о доверенности, или человек, который будет пересылать то, что приходит, — и попросите держателя ключей опустошать ящик при каждом визите. Оставьте управляющему свой телефон и электронную почту, а также контакты держателя ключей: ремонт, который ждёт ответа, ждёт вас.
Запись при отъезде. Десять датированных фотографий — закрытый вентиль, электрощит, потолки, терраса — фиксируют состояние квартиры для страховщика и, если работы сообщества что-то повредят внутри, для возмещения, которое даёт вам статья 9.1.c.
Если квартира сдаётся на время вашего отсутствия, держателем ключей на практике становится управляющий арендой или жилец, и поручение должно это сказать; чего требует от сообщества туристическая аренда — отдельная тема.
Ваш полис страхования жилья, пока квартира пуста
Полис здания, который держит сообщество, покрывает общие элементы и ответственность сообщества — наша статья о том, что покрывает полис сообщества, разбирает его подробно, — и ничего внутри вашей квартиры. Владельцу из-за рубежа нужен собственный полис страхования жилья, и полис должен знать, что квартира пустует большую часть года.
Закон о договоре страхования возлагает на вас три обязанности, которых касается отсутствие. Условия, ограничивающие ваши права, должны быть выделены в полисе и «específicamente aceptadas por escrito» — отдельно приняты в письменной форме (Ley 50/1980, ст. 3); условия о незаселённом жилье — как раз такие, и это те страницы, которые нужно читать. В течение действия договора вы обязаны как можно скорее сообщать страховщику об изменении заявленных в анкете обстоятельств, которое увеличивает риск (ст. 11.1): квартира, застрахованная как основное жильё и теперь посещаемая дважды в год, в прочитанных нами условиях — именно такое изменение, поскольку второе жильё они тарифицируют и ограничивают иначе. О страховом случае нужно сообщить в течение семи дней с момента, когда вы о нём узнали, если полис не даёт больше (ст. 16), и вы обязаны использовать доступные вам средства, чтобы уменьшить его последствия (ст. 17): держатель ключей, перекрывающий вентиль в восемь утра, делает ровно то, чего требует закон, а разумные расходы на такое спасение несёт страховщик.
Что говорят условия. В сентябре 2026 года мы прочли общие условия нескольких страховщиков, работающих в Испании, и пороги различаются гораздо сильнее, чем полагают владельцы. Одни определяют основное жильё как то, которое «no permanece deshabitada más de 30 días consecutivos al año» — не остаётся незаселённым более 30 дней подряд в году, — второе жильё как то, где живут хотя бы раз в месяц или пятнадцать дней в году, а незаселённое — как то, где проживают менее пятнадцати дней в году: три категории, три цены, и страховой случай, заявленный не в той категории, — это случай с проблемами. Другие страхуют второе жильё только по отдельной программе и считают вторым любое жильё, которое страхователь занимает менее четырёх месяцев в году. По воде условия для второго жилья исключают ущерб от замёрзших труб и незакрытых кранов или вентилей, «si la vivienda ha estado deshabitada más de 3 días seguidos» — если жильё пустовало более 3 дней подряд. По кражам драгоценности вне сейфа исключаются после 96 или 120 часов подряд пустого жилья в двух условиях и после тридцати дней подряд в третьих; одни условия вовсе исключают простую кражу без взлома, когда жильё сдаётся или пустует более тридцати дней подряд; испорченные продукты выпадают после десяти дней. Ничто из этого не норма закона — это договорные условия, и ваши будут другими, — но каждое из них — причина заявить квартиру такой, какая она есть, письменно спросить страховщика, что означает «deshabitada» в вашем полисе, и вести учёт визитов держателя ключей.
Протокол на одной странице
- Держатель ключей назначен, с заместителем, а подписанное поручение хранится у управляющего.
- Два ключа; никакой ключницы без письменного ответа страховщика.
- Вентиль перекрыт, водонагреватель выключен, подводки проверяются раз в год, сливы прочищены.
- Холодильник пуст, ненужные цепи отключены, газовый вентиль закрыт.
- Ежемесячный визит: проветрить, открыть краны, осмотреть потолки и тумбы под раковинами, опустошить почтовый ящик, сфотографировать.
- Адрес в Испании для уведомлений, сообщённый секретарю способом, подтверждающим получение; ваш телефон и электронная почта у управляющего.
- Полис жилья, заявленный как второе жильё, с покрытием ущерба от воды и гражданской ответственности, с прочитанными условиями о незаселённости и управляющим как контактом, которому может позвонить страховщик.
- Линия на случай чрезвычайной ситуации: сначала держатель ключей; если он недоступен, а ущерб серьёзен, — 112, и никогда слесарь по слову соседа.
- Учёт: датированные фотографии при отъезде и каждый вход, отмеченный датой, причиной и снимками.
- Взносы и IBI по прямому дебету, чтобы пустая квартира никогда не оказалась в списке должников в созыве.
Где подключаемся мы
Для владельцев из-за рубежа в сообществах под нашим управлением протокол отсутствия живёт в досье квартиры: держатель ключей и его заместитель, поручение, страховщик и номер полиса, адрес для уведомлений, контакты, которые отвечают. Инцидент — фотография соседа, звонок консьержа, вода на лестнице — сообщается с телефона; мы направляем проверенного подрядчика и закрываем заявку фотографиями до и после, а вы видите это в тот же день, где бы ни жили. Продления страховки входят в число сроков, за которыми мы следим за вас. Посмотрите наше управление для нерезидентов и нашу услугу обслуживание и подрядчики или запросите расчёт.
Частые вопросы
Может ли сообщество войти в мою квартиру, пока я за границей?
Только с согласия, через 112 при серьёзной чрезвычайной ситуации или по решению суда. Статьи 9.1.c и 9.1.d Ley de Propiedad Horizontal обязывают вас допускать ремонт, которого требует обслуживание здания, и впускать для него сообщество, но никому не дают права взломать вашу дверь: держатель ключей с подписанным поручением исполняет обязанность; без него чрезвычайная ситуация с угрозой серьёзного ущерба — дело полиции по статье 15.2 Ley Orgánica 4/2015, а всё менее серьёзное идёт через суд.
Должен ли я сообщить страховщику, что квартира пустует большую часть года?
Да. Закон о договоре страхования обязывает вас как можно скорее заявлять о любом изменении указанных в анкете обстоятельств, которое увеличивает риск, а прочитанные нами условия относят жильё к основному, второму или незаселённому по числу дней в году, когда в нём живут, — с отдельными программами, исключениями по ущербу от воды и кражам и порогами от трёх дней подряд до тридцати. Заявите квартиру как второе жильё и прочтите условия о «vivienda deshabitada» до того, как они понадобятся.
Что должно быть написано в письменном поручении на ключи?
Кто держит ключ и кто его замещает; что ему можно — входить для ремонта и проверок сообщества, входить при чрезвычайной ситуации, посещать квартиру ежемесячно, впускать названных вами подрядчиков — и сколько он может потратить, не спрашивая; что каждый вход фиксируется с датой, причиной и фотографиями; что он не может передавать ключ и что-либо подписывать; и до какого срока. Поручение в общих выражениях охватывает только действия по управлению — ровно тот объём, который вам нужен.
Что происходит с уведомлениями сообщества, пока меня нет?
Пока вы не сообщили секретарю адрес в Испании, адресом для любого уведомления является квартира, вручение тому, кто в ней находится, действительно, а уведомление, которое невозможно вручить, вывешивается на доске сообщества и вступает в силу через три календарных дня. Сообщите адрес письменно — офис управляющего по поручению или человек на острове — и пусть держатель ключей опустошает почтовый ящик при каждом визите.
