У каждой кровельной мембраны на острове есть дата, записал её кто-нибудь или нет. Битумное полотно, уложенное на крышу в Корралехо в девяностые, пережило тридцать лет под солнцем, которое старит битум быстрее, чем предусматривает любая таблица производителя, тридцать зим косого дождя и немало сезонов калимы, забивавших его водостоки пылью. Наша статья о протечках объясняла, кто платит, когда вода наконец проходит сквозь потолок. Эта — о самой крыше: когда сообщество собственников обязано заново выполнить гидроизоляцию, кто решает, как счёт делится между владельцами — включая того, кто живёт в Манчестере, — и что требовать от подрядчика, чтобы следующая дата на мембране оказалась очень далёкой.
Крыша — общее имущество, даже та терраса, на которой вы загораете
Гражданский кодекс относит к общим элементам здания «землю, воздушное пространство над ним, фундаменты и крыши» (Código Civil, ст. 396). Крыша не перестаёт быть общей оттого, что владелец верхнего этажа один пользуется устроенной на ней террасой: её конструкция и гидроизоляция остаются имуществом сообщества, и именно сообщество их ремонтирует и отвечает за ущерб, который отслужившая мембрана причиняет внизу, — Верховный суд поставил в этом точку в январе 2024 года, в деле, о котором мы рассказали в статье о протечках. Частное — это поверхность, которой пользуется владелец, и любой ущерб от его собственного неправильного использования. Одно это различие решает, кто платит за новую гидроизоляцию ещё до созыва какого-либо собрания: все, по своей доле, а не тот владелец, который по ней гуляет.
Когда новая гидроизоляция — обязанность, а не выбор
Закон о горизонтальной собственности разделяет два вида работ, и вся процедура зависит от того, к какому из них относится крыша.
Работы по содержанию обязательны и не требуют предварительного решения. Закон объявляет обязательными — и освобождает от какого-либо предварительного решения собрания собственников — «работы, необходимые для надлежащего содержания и исполнения обязанности сохранения здания и его общих служб и инженерных систем, в любом случае включая необходимые для соблюдения базовых требований безопасности, пригодности для проживания и универсальной доступности» (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 10.1.a). Мембрана, выработавшая свой ресурс, — это вопрос пригодности для проживания: водонепроницаемость входит в базовые требования к любому зданию (Ley de Ordenación de la Edificación, ст. 3.1.c), — так что её замена не то, что сообщество может решить сделать; это то, что сообщество обязано сделать. Роль собрания у́же, чем часто думают владельцы: при обязательных работах решение «ограничивается распределением соответствующего целевого взноса и определением условий его уплаты» (ст. 10.2.a). Ни один владелец не может проголосовать против ремонта крыши.
Улучшения необязательны и подчиняются другому правилу. Новые установки или улучшения, «не требуемые для надлежащего содержания, пригодности для проживания, безопасности и доступности здания», требуют трёх пятых собственников и долей, а несогласный владелец не связан решением, если его доля в стоимости превышает три обычных месячных взноса (ст. 17.4). Новая гидроизоляция — не этот случай. А вот уложить поверх новой мембраны утеплитель, чтобы снизить тепловую нагрузку на квартиры внизу, — это работа по энергоэффективности со своим большинством и своим потолком: двенадцать обычных месячных взносов за вычетом субсидий, простым большинством (ст. 17.2), — и её стоит решить одновременно, потому что леса и бригада уже на месте.
Если владельцы расходятся во мнении, какого рода это работы, закон возвращает вопрос собранию и позволяет заинтересованным сторонам просить арбитража или технического заключения (ст. 17.10). На практике техническое заключение со словами «мембрана вышла из строя» закрывает спор до его начала.
Два органа действуют до всякого собрания. Управляющий обязан «заботиться о сохранении и содержании дома, распоряжаясь о срочных ремонтах и мерах» и немедленно докладывать о них председателю (ст. 20.c) — так крыша, потёкшая в ноябре, латается в ноябре. А собрание «утверждает сметы и выполнение всех ремонтных работ по зданию, обычных и чрезвычайных, и информируется о срочных мерах, принятых управляющим» (ст. 14.c) — так полная замена планируется на следующую весну.
Кто голосует и за что
Голосуют, стало быть, за смету, подрядчика и целевой взнос — не за то, ремонтировать ли. Эти решения принимаются обычным большинством: большинством собственников, представляющих большинство долей, при первом созыве, а при втором — большинством присутствующих, владеющих более чем половиной присутствующих долей (ст. 17.7). Надлежаще уведомлённые, но отсутствовавшие собственники засчитываются как проголосовавшие «за», если не заявят письменное возражение секретарю в течение тридцати календарных дней после уведомления о решении (ст. 17.8), а действительно принятое решение обязательно для каждого собственника (ст. 17.9). Тот, кто считает решение незаконным или серьёзно ущемляющим интересы, может оспорить его в суде — в течение трёх месяцев или одного года, если оно противоречит закону или уставу, — но только если не имеет задолженности по взносам или предварительно внесёт долг в депозит (ст. 18), и оспаривание не останавливает работы, если этого не постановит судья.
Для владельца за границей действуют практические правила из наших руководств по собраниям: доверенность в виде подписанного документа (ст. 15.1), сообщённый адрес в Испании для уведомлений (ст. 9.1.h) и тридцатидневное окно после получения протокола — момент для возражения, если вы его намерены заявить. Владелец с задолженностью присутствует, но не голосует (ст. 15.2).
Как делится целевой взнос
Каждый владелец участвует «в соответствии с долей участия, установленной в учредительном акте, или с тем, что особо установлено» (ст. 9.1.e). Для крыши это означает — по cuota de participación, проценту в вашем документе о собственности, а не по этажу, ориентации или использованию: магазин на первом этаже и пентхаус платят пропорционально своим долям, а владелец верхнего этажа с частной террасой платит ровно свою долю, не больше, — если только устав сообщества не распределяет расходы на крышу или террасы иначе, что делают некоторые старые акты на острове и что управляющий проверяет до составления взноса. Платежи по целевому взносу привязаны к квартире так же, как обычные взносы: недвижимость отвечает за неоплаченную часть текущего года и трёх предыдущих (ст. 9.1.e и 10.2.c), и покупатель наследует эту ответственность — вот почему справка о задолженности, которую продавец обязан представить у нотариуса, показывает, что причитается, включая целевые взносы, как объясняет наше руководство по взносам и целевым сборам.
Перед целевым взносом идёт резервный фонд. Каждое сообщество обязано его иметь, пополняя по долям, в размере не менее 10 % своего последнего обычного бюджета, именно «для работ по сохранению, ремонту и реконструкции здания» (ст. 9.1.f). Он редко оплачивает крышу целиком, но оплачивает техническое заключение, первый счёт и срочную заплатку — и позволяет собранию растянуть остальное.
Пример с цифрами. Дом на сорок квартир в Корралехо с обычным бюджетом 96 000 евро в год держит резервный фонд не менее 9 600 евро. Техническое заключение оценивает полную гидроизоляцию крыши и двух общих террас в 48 000 евро. Собрание утверждает смету, берёт 8 000 евро из фонда и назначает целевой взнос в 40 000 евро четырьмя квартальными платежами. Владелец с долей 2,5 % платит в общей сложности 1 000 евро, по 250 в квартал; владелец большого пентхауса с долей 4 % платит 1 600, а магазин с 1,5 % — 600. За вид никто не платит.
Что должны включать работы
Технический эталон — раздел Строительно-технического кодекса о защите от влаги, Código Técnico de la Edificación, DB-HS 1, который устанавливает, что крыша должна делать, а не какой продукт применять: сплошной гидроизоляционный слой, уклоны, отводящие воду к водостокам, и стыки, примыкания и воронки — puntos singulares, с которых начинается почти каждая протечка, — решённые так, чтобы мембрана не рвалась там, где крыша встречается со стеной, световым фонарём или водостоком. На канарской плоской крыше обычный ответ — наплавляемая битумная мембрана или система жидкого полиуретана, уложенная по исправленным уклонам, заведённая на парапеты, усиленная вокруг каждой воронки и завершённая защитным слоем — гравием, плиткой или отражающим покрытием, — потому что незащищённая мембрана под ультрафиолетом острова и есть причина, по которой многие крыши здесь выходят из строя через десять лет вместо двадцати.
Три наших правила входят в каждый договор на кровлю:
- Технический надзор. При работах такого масштаба мы настаиваем на arquitecto técnico, который составляет техническое задание, сравнивает предложения на равных условиях, контролирует выполнение и подписывает завершение. Разрешение — тоже его забота: на Канарах работы по содержанию и реконструкции, не добавляющие объёма и не затрагивающие охраняемое здание, требуют лишь comunicación previa — предварительного уведомления мэрии, а не лицензии (Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, ст. 332.1.a); леса, опирающиеся на тротуар, — единственная деталь, которая ещё может потребовать лицензии, — и уведомление подаётся до того, как раскатывают первый рулон.
- Три сопоставимых предложения, рассчитанных по одному техническому заданию, где построчно названы марка и толщина мембраны, обработка воронок и парапетов, защитный слой и испытание на герметичность. Предложение «гидроизоляция крыши, общей суммой» не сопоставимо ни с чем.
- Испытание заливом до приёмки. Готовую крышу заливают водой и оставляют на сутки, прежде чем сообщество подпишет приёмку. Мембрана, выдержавшая это в сентябре, выдержит первый шторм в ноябре.
Какую гарантию требовать
Знаменитые гарантии закона о строительстве — десять лет за дефекты конструкций, три за дефекты, нарушающие пригодность для проживания, включая водонепроницаемость, один за отделку (Ley de Ordenación de la Edificación, ст. 17.1) — распространяются на строительные работы в сфере действия закона: новые здания и вмешательства, меняющие конфигурацию здания и требующие проекта (ст. 2.2). Замена мембраны на существующей крыше обычно туда не попадает, так что гарантия, которую получает сообщество, — та, что оно запишет в договор. В наших есть три вещи: гарантия на выполнение работ не менее трёх лет, повторяющая срок пригодности для проживания из закона, на дефекты исполнения; системная гарантия производителя мембраны, которая у ведущих марок доходит до десяти лет, когда полотно укладывает аттестованный монтажник и техническое задание соблюдено, — письменно, на имя сообщества, а не подрядчика; и удержание части цены — ориентир самого закона — 5 % стоимости работ на первый год (ст. 19.1.a), — возвращаемое после того, как первый сезон дождей прошёл без единой капли. Страхование ответственности подрядчика проверяется до подписания, а акт завершения, протокол испытания заливом, счета и гарантии попадают в техническое досье сообщества, где их будут искать следующая инспекция здания и эксперт страховщика.
Календарь острова
Крыша на Фуэртевентуре планируется по погоде, а не по финансовому году. Дожди, находящие отслужившие мембраны, приходят осенью и зимой; сами работы требуют сухих месяцев, а наплавляемая мембрана — дней без сильнейших пассатов. Последовательность, которая работает в сообществах под нашим управлением: техническое заключение зимой, когда протечки видны; решение на очередном собрании весной, со сметой и целевым взносом; договор и уведомление до лета; работы в конце лета; испытание заливом и приёмка до первого осеннего дождя. Владелец за границей получает копию каждого шага, потому что работам понадобится доступ к частным террасам — каждый владелец обязан допускать ремонт, которого требует обслуживание здания, и впускать для него сообщество, с правом на возмещение ущерба, причинённого работами (ст. 9.1.c и d), — а запертая терраса в назначенный день обходится сообществу в дневной заработок бригады.
Где вступаем мы
Наши управляющие на Фуэртевентуре заказывают техническое заключение, выносят смету и целевой взнос на собрание в форме, за которую владельцы за границей могут проголосовать по доверенности, сверяют три предложения по одному техническому заданию, держат удержание и гарантии на имя сообщества и ведут техническое досье, которое запросит следующая инспекция. Смотрите нашу услугу обслуживание сообщества собственников или запросите расчёт.
Частые вопросы
Может ли собрание собственников отказаться от новой гидроизоляции протекающей крыши?
Нет. Работы, необходимые для сохранения, безопасности и пригодности здания для проживания, обязательны по статье 10.1.a закона о горизонтальной собственности и не требуют предварительного решения; собрание решает только, как целевой взнос распределяется и уплачивается. Владелец, оспаривающий необходимость работ, может запросить техническое заключение, но заключение о мембране обычно решает вопрос.
Мне принадлежит пентхаус с террасой. Плачу ли я за крышу больше?
Нет. Крыша и её гидроизоляция — общее имущество, даже там, где терраса находится в вашем частном пользовании, поэтому вы платите свою обычную долю участия, как любой другой владелец, — если только устав сообщества не распределяет расходы на крышу иначе. В одиночку вы платите лишь за ущерб от собственного неправильного использования террасы.
Как делятся расходы, если я за границей и не был на собрании?
По вашей доле участия, как у всех, и решение обязательно для вас независимо от присутствия. Если вы были надлежаще уведомлены и не заявили письменного возражения в течение тридцати дней после сообщения о решении, вы считаетесь проголосовавшим «за». Голосовать можно по доверенности в виде подписанного документа.
Какую гарантию сообщество должно получить на новую мембрану?
Письменную гарантию на выполнение работ не менее трёх лет, системную гарантию производителя — обычно десять лет, когда аттестованный монтажник соблюдает техническое задание, — оформленную на имя сообщества, и удержание части цены, возвращаемое после первого сезона дождей. Десяти-, трёх- и одногодичные гарантии закона о строительстве действуют для работ в его сфере, куда замена мембраны обычно не входит, так что гарантия живёт в договоре.
