Созыв, доверенности, виды большинства и правило 30 дней — как работает испанская junta de propietarios и почему её решения обязательны для вас, были вы там или нет.
Каждый год в зале в Корралехо, Коста-Кальме или Калета-де-Фусте от восьми до сорока человек решают, во что вам обойдётся ваша недвижимость и что произойдёт с вашим домом. Если вы живёте в Москве, Берлине или Лондоне, есть немалый шанс, что вы узнаете об этом постфактум.
Это решаемая проблема, но только если понять две вещи: как собрание созывается и как оно связывает вас, когда вас там нет. Именно второе застаёт людей врасплох.
Junta de propietarios — орган принятия решений комунидада. Статья 16 Ley de Propiedad Horizontal требует, чтобы оно собиралось не реже одного раза в год для утверждения отчётности за закрывшийся год и бюджета на предстоящий. Внеочередные собрания может созвать президент в любой момент либо собственники, представляющие 25% долей (или 25% собственников), если они этого требуют.
Уведомление о созыве обязано содержать повестку, дату, время и место, а также первый и второй созыв. В нём также должен быть список собственников, не рассчитавшихся по взносам, — они могут высказываться, но не голосовать (ст. 15.2). Минимальный срок для очередного годового собрания — шесть дней (ст. 16.3).
Шесть дней — законный минимум и, для комунидада с собственниками в пяти странах, минимум неоправданный. Серьёзный управляющий рассылает уведомление за недели. Наше появляется онлайн в момент выпуска, на английском, испанском или немецком, с приложенным и готовым бланком доверенности.
Это та статья, которую никто не читает и которую следовало бы прочесть всем.
Статья 9.1.h обязывает каждого собственника сообщить секретарю комунидада адрес в Испании для всех уведомлений о созыве и извещений. Обратите внимание на формулировку: адрес в Испании. Не ваш адрес за границей и не ваша электронная почта — хотя многие комунидады параллельно шлют и письмо, и это правильно.
Если вы такого адреса не дали, закон считает вашим адресом для извещений сам ваш объект в комунидаде. А если доставка туда невозможна, уведомление может быть вывешено на доске объявлений комунидада, где оно приобретает полную юридическую силу через три календарных дня.
Перечитайте это, если у вас курортная квартира, куда вы приезжаете дважды в год. Объявление, приклеенное к доске в коридоре, по которому вы в последний раз проходили в октябре, может быть действительным уведомлением о созыве. Держать адрес для извещений актуальным и сообщать управляющему о его смене — самая дешёвая защита, которую вы когда-либо купите.
Прилетать не нужно. Статья 15.1 допускает участие через законное или добровольное представительство, и формальности намеренно лёгкие: письменного документа, подписанного собственником, достаточно, чтобы подтвердить полномочия. Если объект принадлежит нескольким лицам, они должны назначить одного представителя.
Несколько вещей стоит сделать правильно:
В наших комунидадах бланк доверенности лежит в портале рядом с уведомлением о созыве, так что его можно подписать и вернуть в тот же вечер, когда пришла повестка, — без печати, без сканирования в аэропорту, без почты из Берлина в Пуэрто-дель-Росарио.
Собственники часто считают, что для каждого решения нужны все. Это не так. LPH делит решения на классы, и знание того, к какому классу относится пункт повестки, показывает, во что вам обходится отсутствие.
И отдельно от всего этого статья 10.1 перечисляет работы, которые комунидад обязан выполнить — сохранение, безопасность, пригодность для проживания, требуемая законом доступность, — и которые не требуют никакого предварительного решения. Никто не голосует за то, должно ли здание быть безопасным.
Если вы не можете определить, к какому классу относится пункт повестки, спросите до собрания. Это уместный вопрос, и ответ меняет то, насколько сильно вам стоит постараться быть представленным.
Вот положение, которое больше всего удивляет собственников за границей. Статья 17.8:
"Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta [...] que no manifiesten su discrepancia [...] en el plazo de 30 días naturales."
Отсутствующие собственники, которых надлежащим образом уведомили о решении и которые не заявили о несогласии в течение тридцати календарных дней, считаются проголосовавшими «за». Закон привязывает этот механизм к тем классам решений, которые требуют квалифицированного большинства, — к голосованиям в одну треть и три пятых выше, — и именно там это и бьёт.
Отсутствие, таким образом, не нейтральность. Если вы не были и не возразили письменно в течение тридцати дней с момента уведомления о решении, вы — для целей подсчёта — с ним согласились. Из-за этого одна привычка становится обязательной для любого собственника, живущего за границей: читайте протокол, когда он приходит, и ставьте эти тридцать дней в календарь.
Статья 19 регулирует acta: в нём должны быть дата и место, кто присутствовал и с какими долями, повестка и принятые решения с подсчётом голосов. Как только он закрыт и подписан президентом и секретарём — в течение десяти дней после собрания — решения подлежат исполнению.
Если вы считаете решение незаконным, противоречащим вашему уставу или серьёзно ущемляющим, статья 18 даёт вам путь оспорить его в суде. Есть два ограничения. Срок истекает через три месяца после принятия решения и продлевается до одного года, если решение противоречит закону или уставу. И до подачи нужно рассчитаться по взносам либо внести причитающееся в депозит суда.
Три месяца проходят быстро, когда протокол идёт шесть недель, а потом его ещё нужно перевести. Поэтому мы публикуем протоколы как документы в портале собственника сразу после закрытия, а не отправляем их, когда очередная почта случится.
Если собрания вашего комунидада нечитаемы на расстоянии, мириться с этим не нужно. Это та часть работы, которую мы считаем самой важной, — посмотрите, что включает наша услуга управления комунидадом, или расскажите нам о вашем комунидаде.
