Туристическая аренда в сообществе на Фуэртевентуре: канарский закон, регистрационный номер после Верховного суда и что может решить собрание

Сорок квартир в Корралехо, одиннадцать из них уже много лет сдаются туристам. Новый собственник с третьего этажа хочет, чтобы их стало двенадцать. Жильцы хотят лифт поспокойнее и бассейн, вокруг которого меньше чемоданов, а председатель прочитал в прессе две вещи: что Верховный суд отменил «реестр» и что канарский закон «даёт пять лет». И то и другое верно, и ни то ни другое не отвечает на вопрос, который сейчас зададут собранию. У дверей этого дома сходятся три набора правил: канарский закон, который решает, можно ли вообще сдавать жильё туристам, регистрационный номер, который указывается в объявлении, и закон о горизонтальной собственности, который говорит, что может решить собрание собственников. Два из них изменились в 2026 году, а третий — годом раньше. В этой заметке сказано, где находится каждый из них на 4 октября 2026 года: для собственника, который уже сдаёт, для того, кто хочет начать, и для правления. Цитаты приводятся на испанском, с пояснением на русском.

Новая туристическая аренда начинается в мэрии

Канарский закон о туристическом использовании жилья (Ley 6/2025) действует с 13 декабря 2025 года. По нему туристическая аренда начинается с ответственной декларации, поданной в Кабильдо острова, и декларация стоит ровно столько, сколько стоят приложенные к ней документы. Один из них решает почти всё: Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje respecto de la vivienda de que se trate, то есть градостроительная справка, показывающая, что планирование муниципалитета прямо допускает туристическое размещение именно в этом жилье (статья 7.7).

Планирование не может допустить это свободно. По общему правилу, допуск к туристическому использованию deberá reservar, como mínimo, el 90 % de la edificabilidad residencial, должен резервировать не менее 90 процентов жилой застройки, для жилья, которое не сдаётся туристам (статья 4.1), а жильё, которое он открывает, deben tener una antigüedad mínima de diez años, должно быть не моложе десяти лет, если само планирование не сократит этот срок (статья 5.1). Где планирование этого не допускает, ничто новое начаться не может. Сама преамбула закона признаёт, что промедление мэрии с адаптацией своего планирования implicaría de facto la imposibilidad de promover la explotación comercial turística de viviendas, фактически сделало бы невозможным начало туристической сдачи жилья, и её средство — запасной вариант: с декабря 2030 года Кабильдо будет применять субсидиарные правила закона (восьмое переходное положение). Эти субсидиарные правила открывают дверь отдельно стоящему дому на одну семью (статья 5.2), а о квартирах закон говорит прямо: En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes existentes en edificios plurifamiliares o pareados sometidos al régimen de propiedad horizontal, то есть ни в коем случае не считаются отдельно стоящими самостоятельные жилые помещения в многоквартирных или сблокированных домах с режимом горизонтальной собственности (статья 2). Как мы это читаем, квартира в сообществе может стать туристической арендой только там, где муниципальное планирование прямо это говорит. Состояние планирования в каждом из шести муниципалитетов Фуэртевентуры мы не проверяли; справку выдаёт мэрия, и вопрос сначала идёт туда.

Когда документы в порядке, остальное происходит быстро. Декларация permitirá el inicio de la actividad desde el día de su presentación, то есть позволяет начать деятельность со дня её подачи (статья 8.1), и она habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo de cinco años, то есть даёт право вести деятельность в течение пяти лет (статья 10.1), с возобновлением, если жильё по-прежнему отвечает всем требованиям. Отсюда следуют два последствия, которых собственники редко ждут. Уведомление Кабильдо в адрес мэрии считается тем, что закон называет la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda, de residencial a turístico, предварительным уведомлением об изменении градостроительного назначения жилья с жилого на туристическое (статья 9.1), и об этом изменении собственник должен заявить также в кадастр. А мэрия сообщает о нём поставщикам коммунальных услуг, чтобы применялись тарифы и сборы туристического использования.

Туристическая аренда, которая уже существует

Жильё, зарегистрированное по правилам 2015 года, не выключили. Закон дал ему переходный режим, а в августе 2026 года закон о внесении изменений (Ley 7/2026) добавил к нему дату.

Общее правило — вторая строка. Операторы dispondrán de un plazo de cinco años para continuar con la explotación de la vivienda vacacional en los términos en los que venían haciéndolo, то есть располагают пятью годами, чтобы продолжать сдачу жилья на прежних условиях (второе переходное положение), а когда пять лет истекают, деятельность должна прекратиться, если жильё не допущено по новым правилам. Первая строка, закреплённое использование, лучше и уже. У него нет срока, но пока оно действует, la vivienda no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional, то есть жильё не может иметь никакого жилого использования, даже со стороны собственника, и оно прекращается с тем, что закон называет la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título, переходом права собственности на жильё по любому основанию (первое переходное положение). Квартира больше не продаётся «с лицензией». С августа 2026 года единственное исключение — наследование.

Четвёртая строка — новая дата. Она касается деклараций, которые были поданы в Кабильдо, тогда как в мэрию ничего не подавалось. У их держателей есть время до 31 июля 2027 года, чтобы подать туда уведомление, которого требуют классифицированные виды деятельности, со справкой муниципалитета и отчётом технического специалиста, а последствие бездействия записано без оттенков: el interesado deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata, то есть заинтересованное лицо должно немедленно прекратить туристическую деятельность (десятое переходное положение).

Тридцать один день

Тот же закон о внесении изменений провёл черту, которая достаёт до квартир, о которых никто не думает как о туристической аренде. Пока не доказано обратное, туристическая сдача предполагается, когда жильё рекламируется через туристический канал или когда в нём предоставляется размещение por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, то есть на непрерывный срок в тридцать один день или меньше, один или несколько раз в течение года (статья 11). Короткая аренда по-прежнему может быть обычным договором найма, но наймодатель должен спросить у нанимателя, почему жильё нужно на это время, и записать причину в договор. Если договор молчит, el mismo tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística, то есть он считается туристической арендой (статья 12).

Для сообщества это важнее, чем кажется. Квартира, которую сдают понедельно как «сезонную аренду» без регистрации, в глазах канарского закона является туристической арендой, и, как мы читаем два закона вместе, к ней применяется то, что устав или собрание решили о туристической аренде. Государственный декрет-закон от 29 сентября 2026 года вписал собственную черту в тридцать один день в закон об аренде; Конгресс отменил его 2 октября, а второй декрет-закон, Real Decreto-ley 29/2026, вписал её снова с 8 октября, в ожидании собственного голосования; канарская презумпция, которая является региональным правом, не была затронута ни одним из них. Что нужно настоящей сезонной аренде, сказано в нашей родственной статье о сезонном договоре, а что ушло вместе с декретом — в статье об октябрьских декретах.

Номер в объявлении

С 1 июля 2025 года туристической аренде нужен был второй номер, выдаваемый через Реестр собственности на основании государственного декрета (Real Decreto 1312/2024). Верховный суд отменил эту часть декрета решением 620/2026 от 19 мая 2026 года и последовавшими за ним решениями: el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración, то есть государство не обладает компетенцией издавать положения декрета о единой процедуре регистрации краткосрочной аренды. В силе он оставил цифровое окно государства, через которое платформы передают свои данные.

Номер не исчез; он сменил хозяина. Европейский регламент, который применяется с 20 мая 2026 года (Регламент (ЕС) 2024/1028), говорит платформам, что везде, где существует процедура регистрации, они garantizarán que los anfitriones faciliten un número de registro antes de permitir la oferta de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, то есть обеспечивают, чтобы принимающие лица предоставляли регистрационный номер до того, как будет разрешено предложение услуг краткосрочной аренды, и требует, чтобы una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro, то есть чтобы единица не подпадала более чем под одну процедуру регистрации. На Канарах эта процедура — региональная. Кабильдо вносит декларацию в туристический реестр островов, и запись содержит un número de registro cuya inclusión será obligatoria en cualquier publicación o anuncio, регистрационный номер, указание которого обязательно в любой публикации или объявлении (статья 8.6). Именно этот номер нужно держать в объявлении. Ни одна действующая норма не требует государственного номера 2025 года. Как каждая платформа формулирует свою форму, мы не проверяли; наше прочтение регламента таково, что запрашивать она должна канарский номер.

Что может решить собрание

С 3 апреля 2025 года закон о горизонтальной собственности говорит о туристической аренде четырьмя способами.

• До начала. Собственник, который хочет сдавать туристам, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, то есть должен заранее получить прямое одобрение сообщества собственников (статья 7.3). Аренду, начатую без него, можно заставить прекратить: этого требует председатель, а если это не помогает, собрание может обратиться против собственника в суд.
• Большинство. Решение, которое одобряет, ограничивает, обусловливает или запрещает туристическую аренду, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, то есть требует голосов «за» трёх пятых всех собственников, которые, в свою очередь, представляют три пятых долей (статья 17.12). Верховный суд подтвердил, что эти три пятых могут запрещать, а не только ограничивать (решение 1205/2025 от 2 сентября 2025 года, повторяющее два его пленарных решения от 3 октября 2024 года).
• Взносы. То же большинство может брать больше с квартир, которые сдаются, через особые взносы или бо́льшую долю в общих расходах, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, то есть при условии, что изменения не означают увеличения более чем на 20 процентов.
• Прошлое. Статья 17.12 заканчивается короткой фразой: Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, то есть эти решения не имеют обратной силы. А норма, добавленная в 2025 году, защищает собственника, который уже сдавал жильё по туристическим правилам до 3 апреля 2025 года: он podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma, то есть может продолжать деятельность на условиях и в сроки, установленные этими правилами (второе дополнительное положение).

Вместе с канарским законом картина для дома в Корралехо такова. Одиннадцати арендам, которые были зарегистрированы и работали до апреля 2025 года, разрешение собрания не нужно, и, как мы читаем закон, принятое сейчас решение их не закрывает; их часы — канарские, декабрь 2030 года, если только они не могут претендовать на закреплённое использование. Двенадцатой прежде всего нужно прямое одобрение собрания, а затем справка мэрии. Два вопроса остаются открытыми, и мы говорим об этом прямо: можно ли взимать повышенный взнос, за который проголосовали сегодня, с аренды, начатой до голосования, и насколько ей можно ставить условия. По обоим мы попросили бы заключение адвоката до того, как решение будет сформулировано. Запрет, который уже был в уставе, — другое дело: ни одно из двух правил, как мы их читаем, не спасает аренду, которую запрещал устав.

Три пятых считаются от всех собственников, а не от присутствующих. В доме, где половина собственников живёт за границей, в этом вся трудность, и закон даёт одну помощь: голоса отсутствующих собственников, надлежаще созванных, считаются поданными «за», если, узнав о решении, они no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, то есть не сообщат о своём несогласии тому, кто исполняет обязанности секретаря сообщества, в течение 30 календарных дней (статья 17.8). Поэтому голосование о правиле для всего дома выигрывается в недели после собрания, хорошим уведомлением. В случае одобрения, выгодного одной квартире, мы не стали бы полагаться на молчание: закон лишает этой помощи изменения, сделанные для частной выгоды одного собственника, и настоящие голоса надёжнее. Если председатель не хочет вносить вопрос в повестку дня, наша заметка о внеочередном собрании объясняет, как четверть собственников может попросить о нём.

Справка, которую просят у сообщества

Канарский закон не создаёт собственного правила для сообществ; он отсылает к закону о горизонтальной собственности и требует доказательства. К декларации на квартиру в сообществе должна прилагаться certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios y propietarias, то есть справка или документ собрания собственников, подтверждающий, что ни учредительный акт, ни устав, ни какое-либо решение сообщества, действующее в отношении третьих лиц, не исключает использования иного, чем постоянное место жительства (статья 7.7). У собственника, который выбирает закреплённое использование, просят то же доказательство, из Реестра собственности или любым иным допустимым по праву способом. Просьба ложится на стол секретаря, и до этого полезно знать три вещи.

• Она удостоверяет то, что сказано в книгах. Учредительный акт, устав и книга протоколов, прочитанные в этом порядке. Это констатация фактов, а не одолжение, которое правление оказывает или в котором отказывает; в сообществах, которыми мы управляем, её выдаёт секретарь с визой председателя.
• Регистрируйте то, что решает собрание. Закон о горизонтальной собственности говорит об уставе дома, что он no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, то есть не затрагивает третьих лиц, если не внесён в Реестр собственности (статья 5). Решение, которое живёт только в книге протоколов, даёт повод утверждать, что более поздний покупатель им не связан. Сообществу, которое голосует за ограничение или запрет, стоит отнести его в Реестр.
• Молчание — не одобрение. Справка, которая не находит запрета, не является тем прямым одобрением, которого статья 7.3 требует для аренды, начинающейся после апреля 2025 года. Как мы читаем два закона вместе, новой аренде нужно и то и другое: решение собрания и справка.

Что делать, в зависимости от того, кто вы

• Если вы уже сдаёте. Найдите свою декларацию и её дату. Спросите в мэрии, есть ли у неё ваше предварительное уведомление о классифицированной деятельности, и, если нет, подайте его до 31 июля 2027 года. Решите до декабря 2030 года, можете ли вы заявить закреплённое использование. Держите канарский номер в каждом объявлении.
• Если вы хотите начать. Сначала попросите в мэрии градостроительную справку. Если планирование это допускает, попросите председателя внести вашу просьбу в повестку дня. Только после этого подавайте декларацию в Кабильдо.
• Если вы сдаёте понедельно без регистрации. Записывайте причину нанимателя в каждый договор на тридцать один день или меньше, либо зарегистрируйте квартиру.
• Если вы в правлении. Прочитайте устав и книгу протоколов до того, как кто-то попросит справку. Если дому нужно правило, вынесите его на собрание в формулировке статьи 17.12, надлежаще уведомите отсутствующих собственников и зарегистрируйте результат.

Что мы делаем в сообществах, которыми управляем

Как секретарь и управляющий мы храним устав и книгу протоколов, выдаём справку, когда она нужна собственнику, вносим в повестку дня решения о туристической аренде в формулировке самого закона, считаем три пятых по полному списку собственников и долей, уведомляем отсутствующих и говорим правлению, когда решение следует отнести в Реестр собственности. Мы не управляем туристической арендой и мы не адвокаты; когда вопрос адвокатский, мы так и говорим. Наша прежняя заметка о туристической аренде в вашем сообществе подробнее объясняет реформу 2025 года. Канарский закон со стороны собственника описан в наших родственных статьях у Olga Caballero & Co. и, вместе с налогами, у AAA+ Consultants. Услуга описана на нашей странице управления сообществами, а сообщество, которое хочет сравнить, может запросить предложение.

Частые вопросы

Может ли сообщество закрыть туристическую аренду, которая уже есть в доме?

Не голосованием. Решения о туристической аренде не имеют обратной силы, и собственник, который сдавал жильё по туристическим правилам до 3 апреля 2025 года, может продолжать, пока эти правила это позволяют. Исключение — аренда, которую уже запрещал устав.

Я зарегистрировал квартиру много лет назад. Нужно ли мне что-то делать сейчас?

Да, две вещи. Проверьте, есть ли у мэрии ваше предварительное уведомление о классифицированной деятельности, и подайте его до 31 июля 2027 года, если его нет. И выясните до декабря 2030 года, можете ли вы заявить закреплённое использование; иначе регистрация тогда закончится.

Нужен ли мне ещё государственный регистрационный номер?

Ни одна действующая норма его не требует с тех пор, как Верховный суд отменил государственную процедуру регистрации в мае 2026 года. Номер, который должен стоять в каждом объявлении, — это номер канарского туристического реестра.

Я сдаю квартиру на три недели за раз. Это туристическая аренда?

На Канарах с августа 2026 года это предполагается всякий раз, когда проживание длится тридцать один день или меньше. Презумпция отпадает, если в договоре записано, почему нанимателю нужно временное жильё.

Может ли сообщество брать с туристической аренды больше?

Да: тремя пятыми всех собственников и долей, до 20 процентов больше в виде особых взносов или в доле общих расходов, и никогда задним числом.