В каждой комунидад такой есть: квартира, взносы за которую перестали приходить. Иногда это недосмотр — истёкшая карта, счёт, закрытый после переезда за границу. Иногда — решение. В любом случае деньги, которых не хватает на счету сообщества, — это деньги, которые платящие собственники месяц за месяцем невольно одалживают соседу, который не платит.
Испанское право даёт сообществу настоящие инструменты, и за последний год два из них заострились: Верховный суд в уже устоявшейся линии решений сказал, сколько именно времени есть у сообщества на взыскание, — а с апреля 2025 года появился новый обязательный шаг перед обращением в суд. Если вы входите в правление комунидад, платите взносы или собираетесь купить квартиру в такой, вот положение дел на 2026 год.
Если cuota, coeficiente или derrama всё ещё звучат туманно, начните с нашего гида по взносам и дерамам — эта статья продолжает там, где тот заканчивается: что происходит, когда деньги не приходят.
Обязанность не факультативна — и сообщество должно действовать
Статья 9.1.e закона Ley de Propiedad Horizontal делает участие в общих расходах юридической обязанностью, привязанной к каждому помещению. Сообщество, позволяющее долгам копиться, не проявляет доброту: оно молча перекладывает расходы на всех остальных и, как мы увидим, растрачивает срок.
Первый формальный шаг всегда один и тот же: хунта утверждает расчёт долга (liquidación de la deuda), превращающий «сосед что-то должен» в заверенную сумму с датой. Всё дальнейшее строится на этом сертификате.
Часы идут по-настоящему: пять лет
Годами спорили, сколько времени у сообщества на взыскание неоплаченных взносов — пять лет или пятнадцать. Спор окончен.
В ноябре 2025 года Верховный суд подтвердил это ещё раз (решение 1726/2025, продолжая линию, закреплённую в 2020–2023 годах): взносы сообщества — периодические обязательства и погашаются давностью по статье 1966.3ª Гражданского кодекса — пять лет, считая по каждому неоплаченному платежу. Решение применяет пятилетний срок даже к долгам, возникшим до реформы Гражданского кодекса 2015 года, если сообщество вовремя и действительным образом не прервало давность.
Практический вывод режет в обе стороны. Сообщество, годами сидящее на задолженности, не накапливает требование — оно его теряет, платёж за платежом. А собственник, с которого требуют взносы десятилетней давности, имеет защиту, которую закон теперь формулирует ясно. Перерыв давности — надлежащее, доказуемое требование об оплате — обнуляет счёт; именно поэтому профессиональные управляющие документируют каждое требование.
Что сообщество может сделать на самом деле
С заверенным долгом набор инструментов таков:
Должник теряет голос. Собственник, не рассчитавшийся к моменту хунты, может присутствовать и выступать, но не голосовать, и его доля не учитывается при подсчёте большинства (статья 15.2 LPH) — голос сохраняет лишь тот, кто оспорил долг в суде или предварительно внёс его в депозит. Само уведомление о собрании обязано перечислять собственников с задолженностью — этого требует закон, так что долг никогда не остаётся личной тайной надолго.
Быстрое взыскание: monitorio. Статья 21 LPH даёт сообществам специально созданную платёжную процедуру. С заверенным долгом и предварительным требованием об оплате сообщество подаёт заявление; если должник не платит и не возражает, требование становится исполнимым — за счёт банковских счетов, зарплаты или, в конечном счёте, самой недвижимости. Когда должник вынуждает сообщество судиться, взыскиваемые расходы могут включать адвоката сообщества.
Проценты идут. Долг приносит проценты со дня, когда каждый платёж подлежал оплате, и сообщество может согласовать ставки выше законной в качестве сдерживающей меры. Маленькие неоплаченные взносы редко остаются маленькими.
Новое с апреля 2025 года: документированная попытка урегулирования
Это изменение многие сообщества всё ещё упускают. Органический закон 1/2025, действующий с 3 апреля 2025 года, требует, чтобы большинству гражданских исков — включая monitorio сообщества — предшествовала документированная попытка внесудебного урегулирования (MASC, в аббревиатуре закона: переговоры, медиация или равнозначная попытка).
Важны две детали. Во-первых, традиционное требование об оплате по статье 21.3 LPH не заменяет её — суды возвращают заявления, поданные без отдельной попытки урегулирования, а возвращённое заявление — это потерянные недели или месяцы. Во-вторых, сделанный как следует, этот шаг не потеря времени: формальное, заверенное приглашение к урегулированию либо возвращает долг без зала суда, либо становится документом, с которым заявление проходит без запинки.
Это процедура, а не стратегия — но именно такая процедура решает, вернёт ли сообщество свои деньги в этом году или в следующем.
Покупаете? Долг может прийти вместе с ключами
Теперь часть, которую каждому покупателю стоит прочитать дважды. Долг перед сообществом в Испании не только личный — само помещение отвечает за его часть. По статье 9.1.e LPH (afección real) купленная недвижимость отвечает за неоплаченные взносы прежнего собственника в пределах наступившей части текущего года плюс трёх предыдущих календарных лет.
Лично долг старого владельца вы не наследуете; сообщество не может обратить взыскание на вашу зарплату. Но оно может преследовать только что купленную вами квартиру — что на практике ощущается почти так же.
Закон даёт и щит: продажа у нотариуса требует справку о состоянии долгов перед сообществом, выданную секретарём-управляющим. Прочитайте её. Проверьте дату. Не позволяйте никому уговорить вас отказаться от неё — отказ законен, и именно так чужие люди в итоге оплачивают чужие счета. Если справка показывает долг, решение — в цене или в механике сделки, а не в надежде.
Если вы живёте далеко, правила давят чуть сильнее
Немалая часть собственности на этом острове проживается из другой страны, и дела о задолженности часто начинаются не с отказа, а с расстояния: перевыпущенная карта, закрытый счёт, почта, приходящая в пустую квартиру.
Три привычки удерживают отсутствующего собственника вне этой статьи. Дайте сообществу работающий адрес для уведомлений — по LPH иначе объявление на доске сообщества может считаться вручённым, и хунта, о которой вы не слышали, всё равно вас связывает. Платите прямым дебетом с испанского или SEPA-счёта, за которым кто-то следит. И убедитесь, что есть доступный управляющий — отвечающий на вашем языке до того, как напоминание станет заверенным требованием, и задолго до того, как оно станет monitorio.
Взыскание задолженности — одно из того, что мы ежедневно делаем для управляемых нами сообществ: заверенные требования, попытка урегулирования, которую теперь требует закон 2025 года, monitorio, когда до него доходит, — с твёрдым и корректным отношением к собственнику на каждом шаге. Если ваше сообщество тянет долг, который никак не может собрать, вот услуга, а вот где начинается разговор.
