Что закон действительно говорит об отстранении и назначении управляющего, какое большинство нужно, какую передачу дел требовать и в каком месяце это делать.
Большинство собственников не задумывается о том, кто управляет их комунидадом, пока что-нибудь не пойдёт не так: отчётность приходит за неделю до собрания, в августе никто не отвечает, протечку чинят три месяца, а список должников тихо рос четыре года. И тогда на каждом собрании звучит один и тот же вопрос — а можем ли мы вообще сменить управляющего, или мы связаны?
Вы не связаны. Испанский закон делает это одним из самых простых решений, которые может принять комунидад. Спотыкаются комунидады не на законе, а на сроках и на передаче дел.
По Ley de Propiedad Horizontal (LPH) назначение и отстранение управляющего относится к компетенции junta de propietarios — общего собрания собственников — и никого больше (ст. 14.a). Статья 13.7 говорит об этом прямо: если ваш устав не предусматривает иного, должности назначаются на один год, а назначенные "podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria" — могут быть отстранены до истечения срока решением общего собрания собственников, созванного во внеочередном порядке.
Итого: без единогласия, без нотариуса, без суда. Собрание и голосование.
Отстранение и назначение управляющего не входит в перечень особых случаев статьи 17, поэтому применяется остаточное правило (ст. 17.7): простое большинство — большинство собственников, которые одновременно представляют большинство долей участия при первом созыве, либо большинство присутствующих, представляющее более половины присутствующих долей при втором созыве.
Два практических замечания. Во-первых, собственники, не рассчитавшиеся с комунидадом, могут присутствовать и высказываться, но права голоса не имеют (ст. 15.2) — а это порой меняет арифметику. Во-вторых, доверенности считаются: собственник в Дюссельдорфе, приславший подписанную доверенность, присутствует так же, как сосед этажом ниже.
Собрание созывает президент. Если ваш президент не спешит, LPH даёт собственникам рычаг: собственники, представляющие 25% долей участия (или 25% собственников), могут потребовать созыва собрания (ст. 16.2).
В уведомлении о созыве важно правильно оформить три вещи, потому что небрежное уведомление — самый лёгкий способ дать оспорить решение позже:
Голосование занимает десять минут. Именно на передаче дел комунидады теряют год.
Здесь LPH скупее, чем принято думать. Она обязывает управляющего "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad" — хранить и держать доступной документацию комунидада (ст. 20.e), — а статья 19 регулирует книгу протоколов. Но привычные сроки, которые вы прочитаете в интернете (десять дней на ключевые документы, сорок пять на бухгалтерию), взяты из профессиональных кодексов, а не из закона. Считайте их хорошей практикой, которую нужно записать, а не правом, которое действует само.
Поэтому запишите их прямо в решение. Протокол должен зафиксировать дату прекращения полномочий и срок передачи, как минимум:
Новый управляющий, принявший дела без досье должников, — это новый управляющий, который тихо списывает ваши долги. Запросите этот список первым.
Юридически собрание может отстранить управляющего в любой момент — это статья 13.7, и договором её не отменить. Что вы можете быть должны — вопрос договорный: некоторые договоры на управление заключены на срок и предусматривают оставшиеся месяцы. Прочитайте договор до собрания, потому что он часть обсуждения.
На практике большинство договоров на Фуэртевентуре годовые и истекают вместе с назначением, поэтому очередное годовое собрание — естественный момент. А профессиональная компания, которой нужен ваш комунидад, не должна брать с вас деньги за то, чтобы прийти. Мы не берём — приём комунидада в середине срока или при продлении в обоих случаях ничего дополнительно не стоит.
Это та часть, которую почти никто не планирует.
Финансовый год вашего комунидада — цикл: очередное годовое собрание утверждает отчётность за закрывшийся год и бюджет на год предстоящий, а взносы, которые все платят, выводятся из этого бюджета. Если вы меняете управляющего на собрании, которое утверждает бюджет следующего года, входящая компания сама владеет цифрами, по которым её будут оценивать. Если вы меняете тремя месяцами позже, кто-то целый год ведёт бюджет, в составлении которого не участвовал, — и у каждой неудобной цифры появляются два возможных автора.
Поэтому полезный вопрос не «когда мы можем сменить?», а «когда наш комунидад утверждает бюджет?» Отсчитывайте назад от этой даты:
Комунидадам, которые смотрят на бюджетный цикл 2027 года, стоит начать этот разговор сейчас, а не на неделе собрания.
Статья 13.6 допускает, что должность занимает собственник, квалифицированный специалист или компания. Эта свобода работает в обе стороны, поэтому спрашивайте:
Ничего экзотического в этом нет. Это минимум, которого заслуживает здание.
