Каждую осень из Гамбурга, Лидса и Милана приходит одно и то же сообщение: «Могу ли я подключиться к собранию по видео?» Честный ответ в сентябре 2026 года состоит из трёх частей. Испанский закон о горизонтальной собственности не говорит, что вы можете, и не говорит, что не можете; единственная норма, которая когда-либо прямо это разрешала, умерла 31 декабря 2021 года; а законопроект, который вписал бы участие по видеосвязи в закон, находится в Конгрессе, на стадии поправок, без даты. Тот, кто уверяет вас, что «после реформы 2025 года» собрания можно проводить онлайн, повторяет миф, разошедшийся по блогам управляющих: статья закона о собраниях в последний раз менялась в 1999 году, и на этой неделе мы вновь перечитали её в консолидированном тексте. В этой статье изложено, что закон говорит сегодня, что разрешала норма 2021 года и почему это важно, что изменил бы законопроект и на какой стадии он находится, а также протокол, которым мы пользуемся тем временем в сообществах с собственниками в пяти странах: гибридное собрание с доверенностью за каждым экраном. Цитаты приводятся по-испански с переводом на русский.
Что закон говорит сегодня: место, день и час
Ley de Propiedad Horizontal описывает собрание как встречу где-то. В созыве должны быть указаны «los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria» — повестка, место, день и час первого и второго созыва (ст. 16.2). Участие «será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario» — лично или через представителя, причём для подтверждения полномочий достаточно письменного документа за подписью собственника (ст. 15.1). Протокол должен фиксировать «la fecha y el lugar de celebración» — дату и место (ст. 19.2.a) — и список присутствующих и представленных с их долями (ст. 19.2.d). Слова «videoconferencia» и «telemático» в законе не встречаются нигде. Такова вся правовая позиция: закон написан для зала и никогда не переписывался для экрана.
Дата важна из-за мифа. Статья 16 в последний раз была изменена законом Ley 8/1999; статьи 15, 18 и 19 — тоже. Закон об эффективности правосудия от января 2025 года действительно затронул этот закон, но изменил он большинство в три пятых для туристической аренды (ст. 17.12, с 3 апреля 2025 года) и два связанных положения — ничего о том, как участвовать в собрании. Королевский декрет-закон от марта 2026 года подправил большинство в одну треть для установок возобновляемой энергии (ст. 17.1). Ни одно из этого не говорит ни слова о видео. Когда вы читаете «после реформы собрания можно проводить онлайн или в гибридном формате», спросите, какая статья: её нет.
Регионального дополнения тоже нет. Горизонтальная собственность — государственное гражданское право, и у Канарских островов нет собственной нормы о сообществах. Единственная территория с собственным режимом — Каталония, чей Гражданский кодекс, как напомнили Конгрессу каталонские группы 26 мая, уже допускает телематические собрания; этот режим не распространяется на Фуэртевентуру.
Единственный раз, когда это было прямо разрешено: с мая по декабрь 2021 года
Пандемия породила единственный текст, который когда-либо регулировал видеособрание, и его стоит прочитать, потому что каждый серьёзный протокол с тех пор его копирует. Королевский декрет-закон Real Decreto-ley 8/2021 от 4 мая приостановил обязанность созывать и проводить собрание «hasta el 31 de diciembre de 2021» (ст. 2.1), продлил последний утверждённый бюджет и полномочия действующих органов (ст. 2.3) и разрешил собрание только для решений, которые не могли ждать (ст. 3.1). Для такого собрания он говорил: «la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que: a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta» — по видеоконференции или многосторонней телефонной связи при условии, что у каждого собственника есть необходимые средства, что управляющий проверяет заранее, а секретарь устанавливает личность участников и отражает это в протоколе (ст. 3.2). Решение считалось принятым там, где находился секретарь. Та же статья допускала голосование без собрания, по почте или электронной связью, с десятью календарными днями на подачу голоса (ст. 3.3), и делала нарушение этих гарантий прямым основанием для оспаривания (ст. 3.5).
У декрета-закона был срок действия, и его не продлили. Компании той же весной получили противоположное: закон Ley 5/2021 от 12 апреля добавил в закон о хозяйственных обществах статью, по которой устав может разрешать общие собрания «celebradas sin asistencia física de los socios» — без физического присутствия участников — при условии гарантии личности и реального участия (Ley de Sociedades de Capital, ст. 182 bis). Общество с ограниченной ответственностью в Корралехо с 2021 года проводит годовое собрание онлайн с полным правовым покрытием. Соседнее сообщество собственников — нет.
Так может ли сообщество провести видеособрание сегодня?
Это не запрещено и не урегулировано, а это не то же самое, что безопасно. Президент национального совета коллегий управляющих недвижимостью сказал прессе в июне, когда законопроект был принят к рассмотрению, прямо: трудно понять, «que las juntas telemáticas estuvieran reguladas y plenamente aceptadas en prácticamente todos los ámbitos profesionales, empresariales y administrativos, y sin embargo no existiera una regulación clara para las comunidades de propietarios» — что телематические собрания урегулированы и приняты практически везде, а для сообществ собственников ясного регулирования нет.
Риск — оспаривание. Решение может быть оспорено, «cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos» — когда оно противоречит закону или уставу (ст. 18.1.a). Право на иск имеют собственники, голосовавшие против, отсутствовавшие «por cualquier causa» и неправомерно лишённые голоса, при условии отсутствия задолженности по взносам (ст. 18.2); срок — три месяца, или один год для актов, противоречащих закону или уставу, а для отсутствовавших он начинается с момента сообщения им решения (ст. 18.3). Оспаривание не приостанавливает решение, если судья не распорядится иначе (ст. 18.4). Нам не известна устоявшаяся судебная практика по видеособраниям после 2021 года, и мы не стали бы строить целевой взнос сообщества на пробеле в практике: собственник, который не согласился на формат, не был надлежаще идентифицирован или не смог проголосовать, имеет аргумент — и год, чтобы им воспользоваться.
Отсюда три практических вывода, и они наши, а не закона. Первый: собрание, в котором каждый собственник участвует или представлен и никто не возражает, трудно атаковать — сам закон позволяет собственникам действительно собраться без всякого созыва, «siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan» (ст. 16.3). Второй: гибридное собрание — зал в указанном месте и в указанный час, с видеосвязью для тех, кто за границей, — соответствует букве статей 16.2 и 19.2.a, чего чисто виртуальное собрание не делает. Третий: доверенность за каждым экраном полностью снимает аргумент: собственница из Гамбурга, следящая за обсуждением по видео, для протокола — собственница, представленная по письменному документу за подписью в соответствии со статьёй 15.1, и её голос засчитывается, что бы потом ни сказал суд о камере.
Законопроект в Конгрессе: что он изменил бы
Текст короткий. Парламентская группа Народной партии внесла в Конгресс Proposición de Ley de modificación de la Ley 49/1960 14 ноября 2025 года (дело 122/000240, опубликовано 21 ноября). В нём одна статья из трёх пунктов. Статья 15.1 гласила бы: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal, por videoconferencia o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario» — участие лично, по видеоконференции или через представителя. Статья 9.1.h позволила бы каждому собственнику сообщить секретарю «el domicilio en España o una dirección de correo electrónico a efectos de citaciones y notificaciones» — адрес в Испании или адрес электронной почты для уведомлений. Статья 19.1 разрешила бы вести книгу протоколов «en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública» — в электронной форме по образцу, утверждённому дирекцией по реестрам. Заключительное положение вводит закон в силу на следующий день после публикации в Boletín Oficial del Estado.
Две вещи в тексте заслуживают внимания, прежде чем кто-либо начнёт на него рассчитывать. В пояснительной записке сказано, что участие по видео должно быть возможно, «si así lo ha aprobado previamente la junta de propietarios, o lo tiene incluido en sus estatutos» — если собрание заранее это одобрило или это предусмотрено уставом, — но сама статья в её редакции не содержит ни такого условия, ни каких-либо гарантий личности или голосования; баскская группа сказала пленуму именно это, проголосовала за принятие к рассмотрению и добавила, что текст «tal y como se encuentra, no debiera ver la luz en el Boletín Oficial del Estado» — в таком виде не должен дойти до официального бюллетеня. Ожидайте, что поправки добавят условия наподобие норм 2021 года. И сам докладчик с трибуны защищал гибридную модель — «juntas de propietarios físicas y virtuales a la vez» — чтобы пожилые собственники сохранили своё место в зале: ничто в законопроекте не обязало бы сообщество перейти в онлайн.
На какой стадии он находится, пока мы пишем
Пленум Конгресса принял законопроект к рассмотрению 26 мая 2026 года: 306 голосов за, 33 против, 10 воздержавшихся; Junts голосовала против, потому что Каталония уже регулирует этот вопрос сама. Законопроект направлен в Comisión de Justicia с полной законодательной компетенцией, что обычно означает, что комиссия утверждает текст Конгресса без нового голосования пленума; публикация для комиссии шла с 8 по 12 июня, а стадия поправок открылась 12 июня. Срок подачи поправок, первоначально установленный на 30 июня, продлевался трижды, последний раз — до 16 сентября 2026 года. После поправок следуют доклад докладчиков, заключение комиссии, два месяца Сената и Boletín Oficial del Estado; ни для чего из этого дата не назначена. Текст-близнец, который та же группа внесла в Сенат в ноябре 2024 года, был там принят к рассмотрению в феврале 2025 года и с тех пор не двигался. Мы прочитали ежедневные оглавления официального бюллетеня с 26 мая по 9 сентября 2026 года: никаких изменений закона Ley 49/1960 не опубликовано, а консолидированный текст статьи 16 по-прежнему указывает 1999 год как дату последнего изменения. Пока бюллетень его не напечатает, действует закон, описанный выше.
Тем временем: гибридное собрание, проведённое безопасно
В сообществах, которыми мы управляем, годовое собрание построено так, чтобы ни одно решение не зависело от камеры.
- Правило дома, утверждённое один раз. Собрание принимает обычным большинством по статье 17.7 решение о том, как организовано дистанционное участие: платформа, идентификация, поимённое голосование, доверенность. Пункт в уставе сильнее, но изменение устава требует единогласия (ст. 17.6), и пункт связывает будущих покупателей только после регистрации (ст. 5); решение, за которое проголосовали собственники, — это на практике то, чего может достичь большинство сообществ.
- Созыв с указанием места. В уведомлении названы зал, день и час обоих созывов (ст. 16.2), повестка, ссылка на видеосвязь и список собственников с задолженностью, и оно рассылается по статье 9.1.h — не менее чем за шесть дней до очередного собрания (ст. 16.3); наше уходит за недели, вместе с документами.
- Доверенность за каждым экраном. Каждый собственник, который будет участвовать по видео, также подписывает форму доверенности — на председателя, управляющего или соседа, с инструкциями по каждому пункту — и возвращает её до начала собрания. В протоколе он значится как представленный (ст. 19.2.d); его голос в безопасности, что бы ни случилось со связью.
- Личность проверена и записана. Секретарь идентифицирует каждого удалённого участника перед камерой и отражает в протоколе, кто участвовал по видео, как того требовала статья 3.2 декрета-закона 2021 года.
- Голоса по именам и долям. Каждое голосование проводится поимённо и фиксируется с именами за и против и их долями там, где от этого зависит большинство (ст. 19.2.f); должники выступают, но не голосуют (ст. 15.2).
- Протокол и 30 дней. В протоколе местом указан зал, его подписывают председатель и секретарь в течение десяти календарных дней, и он рассылается всем собственникам по статье 9 (ст. 19.3); по решениям, требующим квалифицированного большинства, отсутствовавшие и надлежаще уведомлённые собственники засчитываются как голоса за, если они не сообщат секретарю о несогласии в течение 30 календарных дней с момента получения (ст. 17.8). Созывы, доверенности и прочие бумаги собрания хранятся в архиве секретаря пять лет (ст. 19.4); запись, если она велась, хранится вместе с ними.
- Никакого голосования по электронной почте без собрания. Норма 2021 года, которая это разрешала, исчезла, и голос, собранный по электронной почте, сегодня не имеет правовой основы; ближе всего закон подходит в собрании всех собственников без созыва (ст. 16.3), но это по-прежнему собрание.
Протокол не стоит сообществу ничего, кроме дисциплины, и переживёт реформу без изменений: когда законопроект примут, доверенность перестанет быть необходимостью и станет удобством.
Где подключаемся мы
В сообществах, которыми мы управляем, созыв публикуется на нашей платформе для собственников в день выпуска, на английском, испанском или немецком, с готовой формой доверенности, которую можно подписать и вернуть тем же вечером; счета, бюджет и сметы лежат рядом, чтобы собственник из Лидса прочитал повестку до собрания, а не после. Мы ведём гибридное собрание по описанному выше протоколу, фиксируем идентификацию и поимённое голосование в протоколе и отправляем протокол с уведомлением о 30 днях собственникам, которых не было. Наше руководство по годовому собранию для собственников за рубежом охватывает уведомление, доверенность и большинства; статья о председателе из-за рубежа — что может и чего не может председатель, живущий в другой стране; статья о годовых счетах — как прочитать документы до голосования; а осенний чек-лист — календарь, в который вписано собрание. Страница управление для собственников-нерезидентов описывает, что видит собственник из-за рубежа, а запрос сметы — это одна форма. Мы обновим эту статью на той неделе, когда реформа будет опубликована.
Частые вопросы
Может ли наше сообщество провести собрание полностью по видео?
Не с правовым покрытием. Закон о горизонтальной собственности этого ни разрешает, ни запрещает; единственная прямая норма, статья 3 декрета-закона Real Decreto-ley 8/2021, утратила силу 31 декабря 2021 года, а законопроект, который разрешил бы участие по видеоконференции, находится на стадии поправок в Конгрессе. Сообщество, собирающееся только онлайн, полагается на то, что никто не оспорит: любой отсутствовавший или несогласный собственник без задолженности может в течение года подать иск против решения, противоречащего закону. Гибридное собрание — зал в указанном месте и в указанный час, видеосвязь для тех, кто за границей, и подписанная доверенность за каждым удалённым собственником — вот что мы проводим вместо этого.
Действительно ли решение, принятое на видео- или гибридном собрании?
Оно действительно, пока суд его не отменит. Решения могут быть оспорены, если они противоречат закону или уставу, собственниками, голосовавшими против, отсутствовавшими и неправомерно лишёнными голоса, в течение трёх месяцев или в течение года для решений, противоречащих закону; для отсутствовавших срок идёт со дня получения протокола. Оспаривание не приостанавливает решение, если судья не распорядится иначе. Аргумент снимает доверенность: собственник, проголосовавший через представителя по письменному документу за подписью в соответствии со статьёй 15.1, проголосовал, что бы ни говорили о камере.
Обяжет ли новый закон наше сообщество собираться онлайн?
Нет. В нынешней редакции законопроект добавляет видеоконференцию как третью форму участия наряду с личным присутствием и доверенностью, позволяет собственникам указать адрес электронной почты для уведомлений и допускает электронную книгу протоколов; пояснительная записка говорит, что участие по видео должно следовать за предварительным решением собрания или уставным пунктом, а докладчик защищал на пленуме гибридное собрание, чтобы пожилые собственники сохранили своё место в зале. Ожидается, что поправки добавят условия об идентификации и голосовании наподобие нормы 2021 года. Сообщество, предпочитающее зал, сохранит свой зал.
Когда реформа вступит в силу?
Никто не знает. Конгресс принял законопроект к рассмотрению 26 мая 2026 года; стадия поправок в Comisión de Justicia открылась 12 июня, и её срок продлён до 16 сентября 2026 года; заключение комиссии, Сенат и публикация в Boletín Oficial del Estado ещё впереди, а текст вступает в силу на следующий день после публикации. До этого дня действует закон, написанный в 1999 году для зала, а безопасный протокол — гибридное собрание с доверенностью за каждым экраном.
