Протокол приходит к вам в Гамбург через неделю после собрания, на котором вас не было: в четвёртом пункте, «nombramiento de cargos», председательство в сообществе выпало вам. Это не ошибка, и это не по желанию. Но это и далеко не так тревожно, как кажется при первом чтении, потому что Ley de Propiedad Horizontal — закон, по которому живёт каждое сообщество собственников в Испании, — точно говорит, как замещается должность, сколько она длится, как от неё можно освободиться и за что она делает вас ответственным. Так мы объясняем это собственникам за границей в сообществах, которыми управляем.
Как выбирают председателя
Органы сообщества — это собрание собственников, председатель (с вице-председателями, если сообщество их хочет), секретарь и управляющий (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 13.1). Председатель назначается «из числа собственников путём выборов или, при их отсутствии, по очереди либо по жребию» (ст. 13.2). Сначала выборы; большинство сообществ до них не доходит, и решает turno — очередь, обычно по порядку квартир, — или жребий. Быть собственником — единственное условие, которое ставит закон: ничто в нём не требует, чтобы вы жили в доме, на острове или в Испании.
Назначение действует один год, если устав сообщества не предусматривает иного (ст. 13.7); собрание, которое назначает, может и отстранить до истечения года — на внеочередном собрании, созванном для этого (ст. 13.7 и 14.a). Вице-председатели необязательны, назначаются тем же порядком и замещают председателя при его отсутствии, невозможности исполнять обязанности или вакансии (ст. 13.4) — для собственника за границей это первое, о чём стоит просить. Если устав или собрание не предусматривают отдельного замещения должностей, председатель одновременно является секретарём и управляющим сообщества (ст. 13.5); должность управляющего может занимать любой собственник или профессионально квалифицированное лицо либо фирма (ст. 13.6).
Можно ли отказаться?
Нет — и да. «Назначение обязательно», говорит закон и в той же фразе открывает дверь: назначенный собственник «может просить судью об освобождении в течение месяца после вступления в должность, приведя причины, которые ему в этом помогают» (ст. 13.2). Судья решает в упрощённом порядке, по тому же пути, который закон предусматривает для зашедших в тупик голосований (ст. 17.7), и в том же решении назначает собственника, который будет исполнять должность, пока сообщество не назначит нового в срок, установленный судом. К судье можно обратиться и тогда, когда по какой-либо причине собранию оказывается невозможно назначить председателя вообще (ст. 13.2).
Три вещи об этой двери. Месяц отсчитывается со дня вступления в должность, а не со дня, когда вы прочли протокол, поэтому собственнику за границей стоит ответить в ту же неделю, когда пришло уведомление. Закон не перечисляет уважительных причин: возраст, болезнь и проживание далеко от дома — те, на которые ссылаются собственники, и судья взвешивает каждый случай; расстояние — аргумент, а не автоматический пропуск, и отказ возможен. И суд — дорогая дверь. Прежде спросите собрание: внеочередное собрание может принять вашу отставку и выбрать соседа, который хочет должность, или назначить проживающего на месте вице-председателя и оставить вам только подпись. В сообществах, которыми мы управляем, этот разговор решает большинство случаев раньше, чем кто-то дважды прочтёт статью 13.2.
Что на самом деле делает председатель
Председатель «по закону представляет сообщество в суде и вне его во всех делах, которые его касаются» (ст. 13.3). На практике это короткий список действий, которые никто другой совершить не может:
- Созывать собрания. Председатель созывает годовое собрание и любое другое, которое сочтёт нужным или которого потребует четверть собственников, с повесткой дня, местом, датой и временем, и обязан включить любой вопрос, о котором собственник попросил письменно (ст. 16.1 и 16.2).
- Подписывать протоколы. Протокол закрывается подписями председателя и секретаря по окончании собрания или в течение следующих десяти календарных дней; с этого момента решения подлежат исполнению (ст. 19.3).
- Визировать справку о задолженности. Взыскание с должника в специальном приказном производстве требует справки о долге от секретаря с визой (visto bueno) председателя — если только секретарь не профессиональный управляющий, который не будет участвовать во взыскании (ст. 21.3). Наша статья о задолженности проходит по процедуре.
- Пресекать запрещённую деятельность. Председатель по собственной инициативе или по просьбе любого собственника требует прекратить мешающую или запрещённую деятельность и с разрешения собрания подаёт иск о прекращении (ст. 7.2).
- Получать отчёты управляющего. Срочный ремонт заказывает управляющий, который обязан немедленно сообщить о нём председателю (ст. 20.c).
Всё остальное — готовить бюджет и отчётность, рассылать уведомления, вести книги и документы, заказывать обслуживание, платить и собирать взносы, исполнять решения о работах — работа управляющего (ст. 20). Сообщество без профессионального управляющего перекладывает всё это на председателя. Именно это, а не подписи, делает должность тяжёлой; и именно эту часть можно делегировать.
За что вы отвечаете
Начните с того, за что вы не отвечаете. Сообщество отвечает по своим долгам всеми своими средствами и правами требования; лишь субсидиарно, после требования об уплате, кредитор может обратиться к каждому собственнику за его долей в непогашенном остатке (ст. 22.1) — и это риск любого собственника как собственника, председатель он или нет. Председатель — орган представительства сообщества: договор, подписанный от имени сообщества в рамках решённого собранием, связывает сообщество, а не того, кто подписал.
Личная ответственность начинается там, где заканчивается мандат. Суды возлагали личную ответственность на председателей, которые действовали без решения собрания или вопреки ему, заказывали работы или подписывали договоры, не одобренные собранием, либо без законного или уставного основания ограничивали соседу пользование общим имуществом. Вне мандата действует общее правило: кто действием или бездействием, по вине или неосторожности, причиняет вред другому, обязан его возместить (Código Civil, ст. 1902). Игнорировать известную опасность в общих зонах — шатающиеся перила, о которых сообщали дважды, бассейн без проверок безопасности — это то бездействие, которое могут поставить в вину председателю.
Дисциплина проста. Действуйте на основании решений и фиксируйте их в протоколе; технические решения оставляйте письменному заключению управляющего; тратьте в пределах бюджета или выносите превышение на голосование; и спросите, покрывает ли страховка сообщества гражданскую ответственность его органов управления — многие полисы сообществ предлагают такое покрытие как расширение, и для председателя за границей оно стоит премии. Наша услуга страхование сообщества объясняет, что искать в полисе.
Исполнять должность из-за границы
Быть представленным на собрании по подписанному документу (ст. 15.1) — ваше право как собственника; председательство же — не место, куда можно послать кого-то вместо себя. Заместителя закон даёт вам в лице вице-председателя (ст. 13.4). Протокол, который мы предлагаем собственникам за границей, ставшим председателями в сообществах под нашим управлением, таков:
- Вице-председатель, живущий на месте, назначенный тем же собранием, который может принять курьера, встретить сантехника и подписать в экстренном случае.
- Управляющий как секретарь-управляющий (ст. 13.5 и 13.6), чтобы уведомления, книги, срочный ремонт, платежи и сборы не ждали вашего часового пояса.
- Собрание онлайн или в гибридном формате, если это предусмотрено уставом или решением собрания и обеспечены идентификация и голосование, — вы председательствуете из-за своего стола, но закон пока прямо его не регулирует (реформа рассматривается в Конгрессе с мая 2026 года), поэтому надёжный путь — по-прежнему доверенность; наша статья о собрании для собственников за границей охватывает созыв, доверенность и голосование.
- Адрес для уведомлений в деле сообщества (ст. 9.1.h), электронная почта рядом с ним и десять дней в календаре после каждого собрания, чтобы протокол дошёл до вас и вернулся подписанным.
- Две даты года: очередное собрание, где отчётность, которую вы будете подписывать, читается так, как читает её наша статья о годовой отчётности, и собрание, на котором turno переходит дальше и вы передаёте должность.
В сообществах, которыми мы управляем, бумаги не ездят почтой. Выписки публикуются онлайн, собственники получают ежеквартальный отчёт об уплаченных взносах, решённых происшествиях и предстоящих голосованиях, а уведомление о собрании приходит с готовой формой доверенности — один вход, каждый документ, на английском, испанском или немецком. Председатель в Гамбурге видит то же, что и председатель в Корралехо.
Где вступаем мы
Наши управляющие на Фуэртевентуре выполняют роль секретаря-управляющего в сообществах, чей председатель живёт в другой стране: готовят бюджет, уведомления и протоколы, заказывают срочный ремонт и отчитываются о нём в тот же день, держат книги и документы в распоряжении каждого собственника и кладут перед председателем только то, что председатель обязан подписать. Посмотрите нашу услугу управление сообществами собственников или запросите предложение. Если у вашего сообщества управляющий, который работает иначе, смена управляющего — это решение собрания, а не битва.
Частые вопросы
Может ли собственник-нерезидент быть председателем сообщества?
Да. Закон требует, чтобы председатель был собственником, и ничего больше — ни проживания в доме, ни на острове, ни в Испании. Проживание вдалеке — причина, которую вы можете представить судье для освобождения в течение месяца после вступления в должность; она не препятствует назначению и не является автоматическим освобождением.
Сколько длится должность, и могут ли меня отстранить или переизбрать?
Один год, если устав сообщества не устанавливает иной срок. Собрание может отстранить председателя до истечения года на внеочередном собрании, созванном для этого, и ничто не мешает переизбранию. По окончании года сообщество назначает заново — выборами или, при их отсутствии, по очереди либо по жребию.
Получает ли председатель вознаграждение?
Закон ничего не говорит об оплате, поэтому должность безвозмездна, если собрание не примет решение о компенсации, как делают некоторые сообщества. Если ваше делает так, считайте эту сумму доходом и спросите своего налогового консультанта, как её декларировать.
Что будет, если никто не хочет быть председателем?
Назначение обязательно: если никто не выдвигается на выборах, решает очередь или жребий, и назначенный собственник исполняет должность, пока судья его не освободит. Если собрание не может назначить председателя вообще, можно обратиться к судье, который назначит его; это назначение действует, пока сообщество не назначит заново.
