Протокол на английском или немецком? Язык испанского сообщества собственников и о чём может просить собственник за границей

Шестьдесят квартир в Коста-Кальме: пятьдесят две принадлежат немцам и британцам, восемь — испанцам. Уже много лет годовое собрание проводится на английском, с кратким изложением на немецком в конце и на испанском для тех, кто попросит. Этой осенью председателю приходят два письма. Испанский собственник пишет, что последнее собрание недействительно, потому что прошло не на испанском. Немецкий собственник пишет, что протокол, который он не смог прочитать, его не связывает. Ни один из них не прав, и каждый указывает на то, что сообществу стоит решить до следующего собрания. В этой статье рассказано, что испанское право говорит о языке собрания, уведомления о созыве и протокола, что решили суды и о чём может и о чём не может просить собственник, живущий за границей.

Закон молчит, а Конституция говорит не о собраниях

Закон о горизонтальной собственности определяет, кто созывает собрание, куда направляется уведомление о созыве, какое нужно большинство и что должен содержать протокол. Ни одна статья не называет язык. Довод в пользу испанского обычно начинают выше, с Конституции: El castellano es la lengua española oficial del Estado. Todos los españoles tienen el deber de conocerla y el derecho a usarla — кастильский является официальным испанским языком государства, все испанцы обязаны его знать и имеют право им пользоваться (статья 3). Нормы, которые действительно предписывают испанский, обращены к органам власти: государственная администрация ведёт свои процедуры на кастильском (Ley 39/2015, статья 15), и суды делают то же (Ley de Enjuiciamiento Civil, статья 142). Сообщество собственников не является ни тем, ни другим. Когда один провинциальный суд вывел ту же обязанность из Конституции, Верховный суд его поправил.

Что решил Верховный суд в 2002 году

Дело пришло из суда в Картахене: сообщество, в котором было 148 иностранных собственников, из них 94 британца, и двое испанцев. Его годовое собрание в сентябре 1994 года прошло, как обычно, на английском. Двое собственников попросили суд признать его недействительным и назначить новое на испанском, con traducción a tantos idiomas como propietarios de diferentes nacionalidades existan — с переводом на столько языков, сколько есть собственников разных национальностей. Суд первой инстанции отклонил иск, провинциальный суд его удовлетворил, а Верховный суд отменил это решение (решение № 1052/2002 от 15 ноября 2002 года).

Конституция, указал он, не мешает использовать иностранный язык в отношениях между частными лицами, tanto más cuando así lo aconsejan las circunstancias y la naturaleza del acto — тем более когда это подсказывают обстоятельства и характер акта. Закон о горизонтальной собственности применялся к тому собранию, но его применимость no se extiende a que aquélla haya de celebrarse necesariamente en el idioma español — не распространяется на то, чтобы оно обязательно проводилось на испанском языке.

Три обстоятельства имели вес в этом решении, и сообществу полезно их помнить.

• Собственники сделали выбор. На собрании 1992 года se aprobó por unanimidad su celebración en inglés — его проведение на английском было одобрено единогласно, — а в 1993 году это одобрили снова. Суд увидел в этом la voluntad mayoritaria de los propietarios — волю большинства собственников.
• Никого не лишили испанского. Возражавший собственник участвовал в собрании, а администратор переводил для него, sin que en momento alguno se privara a aquél de su derecho a utilizar el idioma español — причём его ни в какой момент не лишали права пользоваться испанским языком.
• Решения можно было прочитать на испанском. Протоколы, представленные в суд, были составлены на испанском. Тот же собственник предлагал переводить на испанский хотя бы те решения, которые ставятся на голосование, en lo que ciertamente le asistía razón — в чём он, безусловно, был прав, сказал суд, — и ничто не указывало на то, что это было нарушено.

Итак, собрание может проходить на языке, которым владеет большинство его собственников. То, что проверял суд, было более узким, чем язык: мог ли возражавший собственник участвовать и знать, за что голосуют. Двумя годами ранее провинциальный суд Балеарских островов пришёл к тому же результату по собранию, проведённому на английском, realizando el presidente y la secretaria de la comunidad las tareas de intérprete — причём председатель и секретарь сообщества выполняли работу переводчика. Испаноязычный собственник, подавший иск, выступал, вносил предложения и голосовал (решение № 543/2000 от 31 июля 2000 года).

Чего оно не даёт: права на свой язык

Собственник, живущий за границей, иногда читает это решение наоборот — как право на то, чтобы к нему обращались на немецком или английском. Истцы 2002 года просили о чём-то похожем, о переводе для каждой национальности, и проиграли. Два решения провинциального суда Малаги, которые мы прочитали полностью, показывают судьбу этого довода.

В 2019 году иностранная собственница, с которой взыскивали неуплаченные взносы, возразила, что уведомления о созыве и протоколы следовало перевести, хотя бы на английский. Суд это отклонил. Она никогда об этом не просила: ninguna petición al respecto consta realizada de forma fehaciente — нет данных о том, что такая просьба была заявлена способом, оставляющим подтверждение. И бремя доказывания лежало на ней: le correspondía a la apelante acreditar su desconocimiento del idioma — подательнице жалобы надлежало доказать незнание языка, — тогда как администратор показал, что его разговор с ней шёл полностью на испанском (решение № 559/2019 от 28 октября 2019 года). В 2007 году тот же суд отклонил жалобу собственника, который отказывался платить, alegando el desconocimiento del idioma, cuando ha sido hasta Presidente de la comunidad — ссылаясь на незнание языка, хотя он был даже председателем сообщества (решение № 677/2007 от 28 ноября 2007 года).

Это апелляционные решения о неуплаченных взносах, а не доктрина Верховного суда. Мы искали в практике этого суда и не нашли решения, которое обязывало бы переводить уведомления о созыве или протоколы. То, что показывают эти решения, согласуется с законом. Статья 18 перечисляет основания, по которым решение собрания можно оспорить, и непонимание среди них не значится: требовалось бы нарушение закона, а закон никакого перевода не требует.

Уведомление: куда оно идёт и чего стоит неверный перевод

Закон говорит, кто направляет уведомление о созыве собрания, что оно должно содержать и куда должно прийти. На каком языке — не говорит. Каждый собственник обязан сообщить секретарю el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad — адрес в Испании для вызовов и уведомлений любого рода, связанных с сообществом (Ley 49/1960, статья 9). Если адрес не сообщён, адресом считается сама квартира, и уведомление, вручённое тому, кто в ней находится, имеет полную силу. Если вручить его невозможно, уведомление вывешивается на доске объявлений и вступает в силу через три календарных дня. Собственник из Дюссельдорфа, который не сообщил адреса и не читает по-испански, для закона уведомлён надлежащим образом. В нашей статье о годовом собрании для тех, кто живёт за границей рассказано, как этого избежать.

Сообщество, которое всё же переводит, берёт на себя собственный риск. Одно сообщество на юге Тенерифе составляло уведомления на четырёх языках — итальянском, английском, испанском и немецком — и посылало каждому собственнику его вариант. К собранию в феврале 2016 года итальянская версия оказалась черновиком. Её пункт 7 говорил о том, чтобы уполномочить правление наказывать собственников, нарушающих правила. Окончательное уведомление объявляло о решениях по поводу работ в одной квартире и, при необходимости, о судебных мерах. Собственник этой квартиры получал уведомления на итальянском и узнал, что именно решается, уже на самом собрании. Сообщество утверждало, что его переводы — услуга вне органов управления, que no tiene valor oficial, ni probatorio — не имеющая ни официальной, ни доказательственной силы, — потому что председатель их не подписывает. Суд ответил: la forma habitual de convocar a los propietarios es notificarles la convocatoria en su lengua — обычный способ созвать собственников состоит в том, чтобы направить им уведомление на их языке, — и, поскольку ошибка не зависела от собственника, la consecuencia correcta es la nulidad del acuerdo — правильным последствием является недействительность решения (провинциальный суд Санта-Крус-де-Тенерифе, решение № 35/2020 от 7 февраля 2020 года). Перевод остаётся любезностью лишь до тех пор, пока собственник получает и подписанный текст. Если перевод — это всё, что он получает, то перевод и есть его уведомление.

Срок на оспаривание подчиняется той же логике. Право на иск прекращается через три месяца после решения или через год, если оно противоречит закону или уставу, и Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 — для отсутствовавших собственников этот срок исчисляется с момента сообщения решения в порядке, установленном статьёй 9 (статья 18). По этой формулировке он течёт со дня, когда протокол вручён, а не со дня, когда он переведён.

Протокол: значение имеет один текст

Решения заносятся в книгу протоколов, diligenciado por el Registrador de la Propiedad — заверенную регистратором собственности (статья 19). Регламент, раскрывающий эту фразу, говорит о нумерованных листах и о печати регистратора и тоже ничего не говорит о языке (Reglamento Hipotecario, статья 415). Закон перечисляет, что должен содержать протокол и как он становится окончательным: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario — протокол должен быть закрыт подписями председателя и секретаря — по окончании собрания или в течение десяти следующих календарных дней.

Мы считаем, что подписанный текст должен быть на испанском или содержать испанскую версию, даже если собрание прошло на другом языке. Протокол — это документ, которым сообщество пользуется за своими стенами. В суде правило записано: к любому документу, составленному не на испанском, se acompañará la traducción del mismo — прилагается его перевод (Ley de Enjuiciamiento Civil, статья 144). Для реестра собственности действует правило: Los documentos no redactados en idioma español podrán ser traducidos, para los efectos del Registro — документы, составленные не на испанском языке, могут быть переведены для целей реестра, — и регистратор вправе под свою ответственность обойтись без официального перевода, если знает язык (Reglamento Hipotecario, статья 37). В деле, которое рассмотрел Верховный суд, протоколы были на испанском, хотя собрание прошло на английском.

Одно дело с Майорки показывает это правило в действии. Собственники, оспаривавшие собрание 2018 года, так и не представили его протокол. Было признано доказанным, что у них был протокол на немецком, por lo que pudieron aportarla con la demanda, con una traducción — так что они могли представить его вместе с иском, с переводом. Иск не удался, потому что не было документа, на который он опирался, и Верховный суд не принял жалобу к рассмотрению (определение от 14 сентября 2022 года, жалоба № 3446/2020).

Перевод протокола, который рассылают собственникам, — копия из любезности. По нашему прочтению, если он расходится с подписанным протоколом в книге, значение имеет подписанный протокол: именно его исправляют, если в нём ошибка, и именно его оспаривают. Если сам протокол составляется на двух языках, стоит указать в нём, какая версия имеет преимущество. Как исправляют ошибки, рассказано в нашей статье о протоколе собрания.

О чём может просить собственник за границей

Всё это не оставляет иностранного собственника без средств. Закон даёт их несколько, и до собрания они работают лучше, чем после.

• Перевод уведомлений и протоколов. Попросите о нём письменно. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad — любой собственник может просить, чтобы собрание собственников изучило любой вопрос, представляющий интерес для сообщества, и высказалось по нему, — письмом на имя председателя, который обязан включить его в повестку дня следующего собрания (статья 16). Письменной просьбы как раз и не нашёл суд Малаги в 2019 году.
• Переводчик на собрании. Путь тот же. Суды принимали неформальный перевод: его делал администратор в деле 2002 года и председатель с секретарём в балеарском деле, где проиграл собственник, требовавший беспристрастного переводчика.
• Тот, кто говорит за вас. В собрании можно участвовать через представителя, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario — для подтверждения этого достаточно письменного документа, подписанного собственником (статья 15). Закон не предписывает ни формы, ни языка, а двуязычный бланк избавляет от споров у двери. Нотариальная доверенность на действия вне собрания — другое дело, с апостилем и присяжным переводом, и о ней рассказано в нашей статье о доверенностях для собственников за границей.
• Испанский — когда вы захотите. На каком бы языке ни шло собрание, Верховный суд отнёсся к использованию испанского как к праву собственника, который на нём настаивал.

Чего не дают ни закон, ни прочитанные нами решения, так это недействительности собрания из-за того, что оно прошло не на языке собственника, и дополнительного времени на оспаривание, пока перевод в пути.

Кто решает и кто платит

В законе нет правила о переводах и переводчиках. По нашему прочтению, это обычное решение: Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación — для действительности остальных решений достаточно голоса большинства всех собственников, которые одновременно представляют большинство долей (статья 17), — а при втором созыве достаточно большинства присутствующих, если у них больше половины присутствующих долей. После одобрения расходы становятся общими и распределяются по долям, как остальные, в том числе между собственниками, которым перевод не нужен. Без решения собрания каждый собственник сам находит и оплачивает свой перевод: суд Малаги отметил в 2019 году, что собственница ни сама не обеспечила, ни попросила обеспечить средства, чтобы понять.

Так к этому отнеслось одно балеарское апелляционное решение 2011 года. В сообществе, где около 90 процентов собственников были иностранцами, одно из прежних собраний, по словам администратора, постановило переводить документы на французский, английский и немецкий, и двое собственников оспаривали свою долю расходов. Суд оставил в силе начисление за перевод документов: la traducción es indispensable y forma parte del derecho de información de los comuneros — перевод необходим и входит в право собственников на информацию, — и la junta que aprueba dichos gastos, implica la conformidad de la mayoría de la junta en su procedencia — собрание, утверждающее эти расходы, означает, что его большинство считает их обоснованными (решение № 144/2011 от 4 мая 2011 года). Он сказал это, чтобы оставить в силе расход, за который собственники проголосовали, а не для того, чтобы что-то отменить из-за отсутствия перевода.

Прочитанные нами решения не говорят, вошла бы постоянная платная служба перевода в число otros servicios comunes de interés general — других общих услуг, представляющих общий интерес, — для учреждения которых нужны три пятых собственников и долей (статья 17). Балеарский суд отнёсся к переводу как к расходу, утверждённому собранием, и мы поступаем так же. То же большинство может определить и язык самого собрания: собственники в деле из Картахены проголосовали за это, и Верховный суд придал этому значение.

Что мы делаем в сообществах, которыми управляем

Мы ведём собрания на испанском и английском и выпускаем протоколы на обоих языках; резюме на немецком — по запросу. Уведомление появляется онлайн в момент выпуска, на английском, испанском или немецком, с приложенным бланком доверенности. Можно ли ещё оспорить конкретное решение, зависит от дат и фактов, и для этого нужна консультация по конкретному случаю. Услуга описана на нашей странице управления сообществами, а сообщество, которое хочет сравнить, может запросить предложение.

Частые вопросы

Действительно ли собрание, проведённое на английском?

Да, если так подсказывают обстоятельства: так решил Верховный суд в 2002 году в отношении сообщества с большим иностранным большинством, которое проголосовало за проведение собраний на английском. Собственник, желающий пользоваться испанским, должен иметь такую возможность, и он вправе просить, чтобы решения, выносимые на голосование, переводились на испанский.

Могу ли я требовать протокол на немецком?

Вы можете попросить об этом письменно и добиться включения вопроса в повестку дня. Права на перевод закон не даёт: собрание решает большинством, и, если оно согласится, расходы войдут в бюджет.

В уведомлении, которое я получил на своём языке, не хватало одного пункта. Это важно?

Может быть важно. В 2020 году провинциальный суд Санта-Крус-де-Тенерифе признал решение собрания недействительным, потому что в уведомлении на итальянском, единственном, которое получали итальянские собственники, не было пункта, по которому голосовали. Сообщество утверждало, что у всех была и испанская версия, а суд установил, что это не так.

Я не понял уведомление. Могу ли я оспорить решение или перестать платить?

Только по этой причине — нет. Решение можно оспорить, если оно противоречит закону или уставу, если оно причиняет серьёзный ущерб сообществу в пользу одного или нескольких собственников, если оно причиняет серьёзный вред собственнику, который по закону не обязан его терпеть, или если оно принято со злоупотреблением правом, и только в течение трёх месяцев или года. Суд Малаги отклонил довод о языке против взыскания взносов в 2007 и в 2019 году.

Кто платит за перевод или переводчика?

Сообщество, по долям, если так решило собрание: балеарское апелляционное решение 2011 года оставило это начисление в силе в отношении двух собственников, которые его оспаривали. Без решения собрания каждый собственник платит за свой перевод.