За что на самом деле платит ваша cuota, откуда берётся ваш коэффициент, когда деррама законна и что происходит с собственником, который перестал платить.
Если вы купили квартиру на Фуэртевентуре и первым, что вы получили, было испаноязычное уведомление про cuotas, coeficientes и какую-то derrama, вы не одиноки. Это три слова, которые определяют, во что вам обходится ваша недвижимость каждый год, и покупателю их почти никогда не объясняют в момент сделки.
Вот всё это целиком, простыми словами.
Статья 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal формулирует обязанность просто: каждый собственник должен "contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título" — вносить взнос согласно доле участия, зафиксированной в учредительном акте здания.
Эта доля — ваш coeficiente de participación — это процент, привязанный к вашему объекту, а не к вам. Он был установлен, когда здание делили на объекты, исходя из полезной площади каждого объекта по отношению к целому, его положения в здании и того, насколько разумно ожидать пользования общими службами и имуществом. Все текущие расходы комунидада делятся по этим процентам.
Отсюда следуют три вещи, и каждая кого-нибудь ежегодно удивляет:
Если вы никогда не видели свой коэффициент на бумаге, спросите. Он должен быть в вашем акте и должен появляться в каждом отчёте, который вы получаете.
Обычный годовой бюджет комунидада на Фуэртевентуре, как правило, включает:
Последнее — обязанность по закону, а не опция. Статья 9.1.f требует резервный фонд не менее 10% последнего обычного бюджета комунидада, доступный для сохранения и ремонта здания, а после недавних реформ — и для работ по доступности и энергоэффективности.
Комунидад, живущий с пустым или номинальным резервным фондом, — это комунидад, который встретит свою следующую крышу деррамой, а не планом. Что подводит нас к слову, которого собственники действительно боятся.
Деррама — это внеплановый целевой сбор, утверждённый голосованием общего собрания, чтобы оплатить то, что не покрывает обычный бюджет: фасад, замену лифта, ремонт конструкций, реконструкцию бассейна, судебный процесс.
Ничего таинственного и никакого произвола в ней нет. Деррама законна тогда — и только тогда, — когда верны три вещи:
Ваш управляющий деррамy не назначает. Если бюджета не хватает, ответ — внеплановый сбор, утверждённый собственниками, а не цифра, которую управляющий определил в одиночку. Мы говорим это прямо каждому комунидаду, который принимаем.
Общий принцип: обязанность рождается вместе с решением. Деррама, утверждённая до вашей покупки, — во внутренних отношениях продавца и покупателя — на продавце; утверждённая после покупки — на вас. Но это внутреннее распределение, и комунидад им не связан — смотрите следующий раздел, именно он стоит иностранным покупателям настоящих денег.
Испанское право относится к долгам перед комунидадом серьёзно, и последствия нарастают.
Вы теряете голос. Статья 15.2 прямая: собственник, не рассчитавшийся по всем просроченным долгам комунидаду на момент начала собрания, может участвовать в обсуждении, "si bien no tendrán derecho de voto" — но права голоса не имеет. Само уведомление о созыве обязано содержать список должников (ст. 16.2), так что это не частное дело.
Оспорить решения вы тоже не сможете. Чтобы оспорить решение комунидада в суде по статье 18, нужно сначала рассчитаться либо внести спорную сумму в депозит суда. Удержание взноса из-за несогласия с решением лишает вас возможности спорить об этом решении.
Комунидад может взыскать по ускоренной процедуре. Статья 21 предусматривает путь proceso monitorio, и там, где требование удовлетворено, должник несёт расходы на адвоката и procurador в пределах, установленных процессуальным законом.
И долг следует за недвижимостью. Именно это важно, когда квартира меняет владельца. Статья 9.1.e устанавливает, что приобретатель жилья "responde con el propio inmueble adquirido" — отвечает самим приобретённым объектом — по суммам, которые задолжали прежние собственники, в пределах доли текущего года и трёх предшествующих календарных лет. Объект юридически обременён этой обязанностью. Вы можете купить долг, к которому не имели никакого отношения.
Поэтому статья 9.1.e даёт покупателям и щит. В любом акте о передаче объекта продавец обязан заявить, что рассчитался по расходам комунидада, либо указать, сколько он должен, — и предъявить справку о состоянии задолженности, выданную секретарём-управляющим с визой президента, в срок не более семи календарных дней с момента запроса. Без неё нотариус не может удостоверить акт, если покупатель прямо не откажется от этого требования.
Такой отказ — одна строка в акте, любезно предложенная во время суетливого подписания, и именно так люди приобретают чужие долги. Не отказывайтесь. И читайте, чего справка не говорит: она удостоверяет долги, но не деррамы, уже утверждённые и ещё не выставленные к оплате. Отдельно запросите протоколы за последние два года и список согласованных, но не выставленных работ.
Ничего сложного во всём этом нет, когда цифры на виду. Наша позиция такова: собственник не должен просить показать ему финансы собственного комунидада:
Ошибка, найденная в марте, — это исправление. Та же ошибка, найденная на декабрьском собрании, — это спор.
Если отчётность вашего комунидада трудно читать, это поправимо — этим занимается наша услуга бухгалтерия, бюджет и взносы, а если настоящая проблема в задолженностях, то конкретный ответ — взыскание задолженностей. Если вы владеете из-за границы, всё остальное закрывает наша страница для собственников-нерезидентов.
