Дом «fuera de ordenación» на Канарах: что сообщество ещё может чинить, что нет, и какая бумага говорит, в какой ситуации вы находитесь

Сообщество из двадцати четырёх квартир в доме, достроенном в 1979 году, в ста метрах от пляжа в одном из курортных посёлков на севере острова, голосует за ремонт фасада, новый лифт и остекление задних террас. Архитектор, составляющий смету, произносит слова «fuera de ordenación», председатель спрашивает, что это значит для голосования, а трое собственников пишут, чтобы узнать, не является ли дом незаконным. Не является, или не обязательно: канарский закон о земле хранит за этим выражением и за его родственницей, «situación legal de consolidación», три разные ситуации, у каждой свой список работ, которые сообщество ещё может выполнить, а декрет-закон от января 2026 года удлинил один из этих списков. Эта заметка читает Ley 4/2017 в редакции на 21 октября 2026 года, регламент 2018 года, который его развивает, Закон о побережье и его регламент для домов у берега, правило государственного закона о земле о реестре недвижимости и четыре решения Высшего суда Канарских островов за последние десять месяцев, а затем применяет их к трём работам из той повестки. Цитаты даны по-испански с прочтением по-русски; дом выдуман, закон — нет.

Три ситуации, а не одна

Отправная точка — был ли дом законным, когда его построили. Ley 4/2017 оставляет две свои более мягкие ситуации для построек, existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación, erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida, существовавших на момент вступления в силу нового инструмента планирования, возведённых в соответствии с правилами своего времени или легализованных позже и теперь противоречащих правилам, пришедшим после (статья 159.1). Дом, получивший разрешение в 1979 году по плану, допускавшему пять этажей, на улице, где план теперь допускает три, — это ровно тот случай. Такой дом попадает в situación legal de consolidación, когда он из тех, que resulten disconformes, aunque no incompatibles con las nuevas determinaciones de aplicación, что противоречат новым положениям, но не несовместимы с ними (159.1.a), и это обычный случай; в situación legal de afectación por actuación pública он попадает только тогда, когда новому плану нужен его участок под дорогу, площадь, общественный объект или иную общественную систему (159.1.b), и даже тогда затронутой может быть лишь полоса участка, а остальное остаётся консолидированным.

Третья ситуация рождается иначе. Дом или его часть находятся fuera de ordenación, когда их построили без титула или вопреки ему, а муниципалитет уже не может предписать восстановление: закон помещает туда всякую постройку, respecto de las cuales ya no sea posible el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado, в отношении которой уже невозможно осуществление полномочий по защите законности и восстановлению нарушенного правопорядка (статья 362.1). Срокам, которые закрывают эти полномочия, ниже посвящён отдельный раздел. Две детали определения важны для сообщества. Работа, которую ещё можно легализовать, не выходит из этой ситуации оттого, что её терпят: esos inmuebles permanecerán en esta situación hasta la obtención de los títulos habilitantes correspondientes, такие объекты остаются в этой ситуации до получения соответствующих титулов (362.1). И ситуация прикреплена к работе, а не ко всему дому: терраса, которую никто не разрешал, может быть fuera de ordenación на фасаде дома, который сам по себе совершенно законен, а крыша и лифт сообщества судятся по своим бумагам.

Что может консолидированный дом, и что изменилось 28 января 2026 года

Для консолидированного дома список длинный, и в этом году он вырос. С 28 января 2026 года закон по общему правилу допускает obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación, incluso las que tengan como efecto mantener y alargar la vida útil del inmueble, работы по содержанию, сохранению, переустройству, модернизации, частичному сносу, укреплению, реабилитации, перестройке и расширению, включая те, что сохраняют и продлевают срок службы здания (статья 160.1.a). Слово «ampliación» новое: до 27 января абзац перечислял те же работы без расширения и заканчивался противоположным правилом — что увеличение объёма или застраиваемости вопреки новому плану недопустимо. Канарский декрет-закон от 26 января 2026 года перевернул это правило, siendo admisible el incremento de volumen o edificabilidad previsto en el nuevo plan, и теперь допускается увеличение объёма или застраиваемости, предусмотренное новым планом (160.1.a), с одной ценой: добавляя объём, сообщество должно привести дом к новой линии застройки, тогда как любая другая работа оставляет его там, где он стоит. Та же реформа открыла дверь для видов использования, которую прежний текст держал полуприкрытой: Se admitirán cambios de uso salvo que sean manifiestamente incompatibles con el destino asignado por la nueva ordenación del inmueble, изменения использования допускаются, если они не явно несовместимы с назначением, которое новый план присваивает зданию (160.1.b), а работы, которых отраслевая норма требует для продолжения деятельности, могут даже расширить дом там, где не помогли бы ни реабилитация, ни перестройка.

Два правила той же статьи решают худшие дни. Если сообщество сносит весь дом или навсегда прекращается использование, которое новый план отвергает, следующий проект следует плану, действующему на момент выдачи нового разрешения (160.1.d). Снос, навязанный сообществу катастрофой или предписанием во избежание риска, не отнимает у него дом: в этом случае se permitirá la reconstrucción con la misma edificabilidad del inmueble sustituido, разрешается восстановление с той же застраиваемостью, что у заменённого здания (160.1.e). Дом, затронутый общественной мерой, тоже следует режиму консолидации, если только экспроприация не запланирована в пять лет с утверждения плана; тогда допустимые работы сжимаются до las precisas para el cumplimiento del deber de conservación de los inmuebles durante el periodo que reste hasta la expropiación, тех, что нужны для исполнения обязанности сохранения в оставшееся до экспроприации время (160.2.a), не допускается изменение использования, требующее иных работ, исключительное восстановление не применяется, и ничто из потраченного сообществом не учитывается в цене экспроприации.

Что может дом fuera de ordenación: чинить, сохранять, ничего выше

Список для fuera de ordenación короток, и закон пишет его как предел. В этих постройках solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles, могут выполняться только ремонтные и сохранительные работы, необходимые для обеспечения законно требуемых обитаемости, доступности и благообразия (статья 362.2), плюс работы, приспосабливающие помещение или здание к консолидированному использованию или к использованию, предусмотренному действующим планом, и в любом случае siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente, при условии, что такие работы не влекут увеличения объёма или высоты существующего здания (362.2). Прочитанная для сообщества, эта фраза разрешает новую гидроизоляцию крыши, ремонт штукатурки, замену труб и установку, которая нужна лифту ради доступности, и запрещает лишний этаж, закрытую террасу и крытый бассейн; она также говорит, что потраченное на такой ремонт никогда не повышает цену при экспроприации. Единственное исключение — отраслевое: там, где использование консолидировано, муниципалитет может разрешением допустить дополнительные виды использования и la ejecución de las obras estrictamente necesarias para cumplir las medidas obligatorias impuestas por la legislación sectorial que sean precisas para garantizar el mantenimiento y viabilidad de la actividad, выполнение работ, строго необходимых для соблюдения обязательных мер, налагаемых отраслевым законодательством и нужных для сохранения и жизнеспособности деятельности (362.3), — так пожарная лестница или лифт, требуемый правилами доступности, попадает в дом, который иначе расти не может.

Закон добавляет два замечания, которых редко бывает в заключении при покупке. Объявление незаконной постройки находящейся fuera de ordenación es causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad, является основанием для экспроприации за неисполнение социальной функции собственности (362.4), и при такой экспроприации не оплачивается ничто, построенное вопреки плану и никогда не легализованное. А здание с этнографической или архитектурной ценностью в любой из двух ситуаций можно разобрать и восстановить из его собственных материалов, когда оно в явном разрушении или его реабилитация потребовала бы снести больше половины его конструкции: такие здания podrán obtener autorización para el desmontaje de los paramentos afectados y su reposición constructiva total o parcial, могут получить разрешение на демонтаж затронутых стен и их полное или частичное восстановление (статья 161) — правило, которое Высший суд Канарских островов применил 20 мая 2026 года к старому дому на охраняемой сельской земле на Ла-Гомере, где счёл ценность доказанной, а восстановление допустимым (STSJ Canarias 257/2026). Это правило для старого камня, а не для дома 1979 года, но это единственный путь в законе от «fuera de ordenación» к новому зданию на том же месте.

Десять работ, две колонки

Повестка сообщества редко использует слова закона. Таблица переводит в два режима работы, которые чаще всего приходят в наш офис: первая колонка — вопрос сообщества, вторая — ответ закона для консолидированного дома и затем, после точки, для дома fuera de ordenación.

Титул, который нужен работам, — это деталь, которую таблица несёт в своей первой строке и которая меняет календарь. Для консолидированного дома Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad, работы по сохранению, реставрации, переустройству, реабилитации или реструктуризации зданий и сооружений, если они не затрагивают охраняемых зданий и не добавляют объёма или застраиваемости, идут по предварительному уведомлению (статья 332.1.a), и только расширение, общее изменение фасада или остекление террас, затрагивающее весь фасад, требует разрешения (330.1.f). Для дома fuera de ordenación закон убирает короткий путь: среди действий, требующих разрешения, — Las obras que se realicen en instalaciones, construcciones, edificaciones e infraestructuras que se encuentren en situación de fuera de ordenación, работы, выполняемые на сооружениях, постройках, зданиях и инфраструктуре, находящихся в ситуации fuera de ordenación (330.1.r), так что тот же ремонт крыши, о котором законный дом уведомляет за месяц, в соседнем доме ждёт разрешения. Единственное действие, которое закон отправляет на предварительное уведомление в любой ситуации, — фотоэлектрическая установка на крыше, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación, в ситуациях соответствия плану, правовой консолидации или fuera de ordenación (332.1.r), а с 15 августа 2026 года само дело о разрешении может содержать частное заключение о соответствии вместо ожидания муниципального техника, что наша статья о заключениях о соответствии 2026 года объясняет работа за работой.

Часы четырёх лет, и работы, которые никогда не прескрибируются

Работа становится fuera de ordenación с течением времени, и закон измеряет это время точно. Муниципалитет может начать процедуру восстановления в любой момент, пока работы ведутся, а после их завершения — En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, в течение четырёх лет с их полного завершения, для работ, требовавших разрешения (статья 361.1.b), и в те же четыре года для работ, требовавших предварительного уведомления (361.1.c). Полное завершение — это не последний счёт: работы завершены, когда они estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento, готовы служить предусмотренной цели или использованию без какого-либо последующего материального действия, кроме работ по украшению и благоустройству (361.3). Когда четыре года проходят без начала процедуры, постройка входит в ситуацию статьи 362 (361.4). Уже вынесенное предписание хранит собственные часы: муниципалитет может исполнить его En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad, в течение десяти лет со дня, когда предписание о восстановлении стало исполнимым (361.2.c), после чего само предписание теряет силу.

Кто доказывает дату — вопрос, решающий большинство дел. Регламент 2018 года возлагает это на собственника: La carga de la prueba de la completa terminación corresponde a quien alegue la limitación temporal para el ejercicio de las potestades de restablecimiento o sancionadora, бремя доказывания полного завершения лежит на том, кто ссылается на временное ограничение осуществления полномочий по восстановлению или санкционированию (Decreto 182/2018, статья 46.4), а там, где работу не было видно с публичной дороги, дата должна исходить из публичного документа, официальной фотографии или частного документа, дата которого против третьих лиц считается лишь со дня, когда она стала достоверной (46.5). Высший суд Канарских островов читает часы так же: 22 декабря 2025 года он отклонил давность, на которую ссылалась компания в Такоронте, потому что закон привязывает начало срока к реальному завершению, anudando el dies a quo a la terminación efectiva, no a meras noticias o imágenes previas, связывая начальный день с фактическим завершением, а не с простыми прежними сведениями или изображениями (STSJ Canarias 435/2025), при том что работы ещё велись в июне 2018 года, когда процедура была начата в 2021 году.

Некоторые работы никогда не доживают до четырёх лет. Закон снимает сроки для построенного En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo, на публичном имуществе или в зонах его защиты или сервитута (361.5.b.2.º), что на этом острове означает первую линию побережья; для работ на сельской земле экологической защиты, на охраняемых или объявленных культурной ценностью зданиях, на публичных дорогах, открытых пространствах и зелёных зонах, а также на частных незастраиваемых площадях, засчитываемых в вместимость туристического центра (361.5), — пункт, который каждому сообществу в курортном посёлке стоит прочитать дважды. Высший суд добавил 28 января 2026 года исторические центры: в охраняемом старом городе no está sometido a plazo el ejercicio de la potestad de exigir el cumplimiento de las normas urbanísticas de un inmueble ubicado dentro del casco histórico protegido, осуществление полномочия требовать соблюдения градостроительных норм в отношении здания внутри охраняемого исторического центра не ограничено сроком (STSJ Canarias 51/2026). Террасу, остеклённую без титула в доме внутри прибрежной защитной зоны или на охраняемом фасаде, календарь никогда не делает безопасной.

На побережье: Закон о побережье хранит собственный список

Дом из примера стоит в ста метрах от пляжа, и это ширина защитного сервитута Закона о побережье, отмеряемая вглубь суши от внутренней границы морского берега (Ley 22/1988, статья 23.1); там, где земля уже была городской, когда закон вступил в силу в 1988 году, la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros, ширина защитного сервитута составляет 20 метров (третье переходное положение). Внутри этой полосы у закона свой список для зданий, которые были там раньше. Построенные с разрешением до 1988 года и противоречащие закону могут получать obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes, работы по ремонту, улучшению, укреплению и модернизации при условии, что они не влекут увеличения объёма, высоты или площади существующих построек (четвёртое переходное положение, 2.c), и стоимость, которую эти работы добавляют, никогда не учитывается при экспроприации; в полосе прохода вдоль берега те же работы нельзя разрешить sin que con carácter previo, la Administración del Estado emita un informe favorable en el que conste que la servidumbre de tránsito queda garantizada, без того чтобы государство предварительно выдало положительное заключение, в котором указано, что сервитут прохода остаётся гарантированным (4.ª, 2.b), — заключение, положительное по умолчанию через два месяца. Взамен закон с 2013 года требует двух вещей: работы должны привести здание к энергетическому классу с una mejora de dos letras o una letra B, улучшением на две буквы или буквой B (4.ª, 3.a), и установить водосберегающие системы, и то и другое заявляется в ответственной декларации, подаваемой до разрешения.

Регламент 2014 года превращает эти четыре слова в определения, с которыми можно сверить смету. Ремонтные работы сохраняют здание, не трогая его конструкцию и объём; работы по модернизации и улучшению повышают его качество и доступность без конструктивных изменений; укрепление — конструктивная работа, усиление или замена повреждённых несущих элементов равноценными, при условии что здание не в разрушении (Real Decreto 876/2014, четырнадцатое переходное положение, 2). То же положение говорит, что не считается объёмом: Los cierres de los paramentos frontales de terrazas y balcones que no se realicen con elementos opacos o de fábrica, закрытие фронтальных плоскостей террас и балконов, если оно выполнено не из непрозрачных или каменных элементов, навесы на лёгких разборных конструкциях и, при доказанной необходимости и с наименьшим воздействием, работы по приспособлению к нормам доступности, incluyendo la instalación de nuevos ascensores y sus casetas de operaciones en las azoteas de los edificios, включая установку новых лифтов и их машинных будок на крышах зданий, вместе с работами по пожарной безопасности и сейсмостойкости и всем, чего требует Закон о строительстве (14.ª, 2.d). Ответственная декларация подаётся в Службу побережья, когда работы находятся на публичном имуществе или в полосе прохода, и канарскому органу в остальных случаях, и La declaración responsable tendrá validez para la ejecución de las obras indicadas durante el plazo de un año, ответственная декларация действительна для выполнения указанных работ в течение одного года (пятнадцатое переходное положение, 4). Ничто из этого не заменяет муниципальный титул: список побережья ложится поверх статьи 160 или 362, а часы четырёх лет закона о земле внутри сервитута не идут вовсе.

Бумага, которая говорит, в какой ситуации вы находитесь

Единого сертификата под названием «fuera de ordenación» не существует, а четыре бумаги, которые существуют, говорят разное. Первая — информация. Каждый имеет право узнать градостроительный режим того, что он собирается строить, строит или построил, и муниципалитет исполняет эту обязанность, среди прочего, через La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo, выдачу градостроительной справки с информационной ценностью и последствиями, предусмотренными земельным законодательством (Decreto 182/2018, статья 2.2.a): cédula говорит, что план устанавливает для участка и здания, и это первая бумага, которую сообществу стоит иметь, прежде чем голосовать за работы в доме, чья ситуация под вопросом. Вторая — сертификат, который сам закон предусматривает для использования: когда использование велось в достроенном здании четыре года без процедуры, заинтересованные могут запросить у администрации certificación acreditativa del uso consolidado, удостоверение консолидированного использования (Ley 4/2017, статья 361.6), и дата, указанная в таком муниципальном сертификате, считается верной в любой последующей процедуре (Decreto 182/2018, статья 48.5).

Третья бумага — та, которую собственники просят и не могут требовать. Регламент считает верной дату завершения, указанную в муниципальном сертификате о градостроительной давности: эта дата se tendrá por cierta a los efectos de cualquier expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística que se incoe sobre la misma actuación, salvo prueba en contrario, принимается за достоверную для целей любой процедуры восстановления градостроительной законности, начатой по той же работе, если не доказано обратное (статья 46.6). Но Высший суд Канарских островов решил 30 марта 2026 года, что никто не имеет права на этот сертификат: quien incumple la legalidad urbanística no tiene legitimación para solicitar un certificado de prescripción urbanística, тот, кто нарушает градостроительную законность, не имеет права требовать сертификат о градостроительной давности, муниципалитеты, которые его предлагают, неверно читают закон, потому что не существует реестра незаконных зданий, из которого можно было бы удостоверять, а когда муниципалитет отвечает вне процедуры о законности, sólo cabe entender que expresa una opinión, остаётся понимать лишь, что он выражает мнение, — ни предписание, ни запрет (STSJ Canarias 155/2026, дело из Санта-Урсулы). Практическое прочтение для сообщества: сертификат о давности там, где муниципалитет его ещё выдаёт, стоит своей презумпции внутри последующего дела и ничего больше, а путь, который суд оставляет открытым, неудобен: процедура, начатая муниципалитетом, которая заканчивается объявлением срока истёкшим.

Четвёртая бумага пишется в реестре недвижимости. Когда акт о новом строении регистрируется в силу давности, с сертификатом техника, кадастра или муниципалитета о дате завершения, регистратор сообщает муниципалитету, и муниципалитет estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, обязан вынести необходимое решение, чтобы отразить в реестре недвижимости отметкой на полях записи о новом строении конкретную градостроительную ситуацию здания с определением её содержания и прямым указанием ограничений, которые она налагает на собственника (Real Decreto Legislativo 7/2015, статья 28.4.c), под страхом ответственности перед добросовестным приобретателем за упущение. Это решение — процедура с собственными часами. 23 марта 2026 года Высший суд отменил решение Ла-Лагуны, объявившее здание fuera de ordenación через тридцать месяцев после открытия дела по сообщению регистратора: дело открывается по инициативе администрации, действует общий трёхмесячный срок, и la resolución dictada tras la caducidad es radicalmente nula, решение, вынесенное после истечения срока, радикально ничтожно (STSJ Canarias 142/2026), так что дело было сдано в архив, а дополнительное требование собственницы — что здание в действительности консолидировано — так и не было рассмотрено. Ещё два правила регламента закрывают главу для дома, у которого никогда не было разрешения: о его первом заселении можно уведомить только с бумагами, доказывающими его конструктивную безопасность, уведомление deberá venir acompañada de la documentación que, en cada caso, se exija para la acreditación de las condiciones de seguridad estructural del inmueble a ocupar, должно сопровождаться документами, требуемыми в каждом случае для подтверждения условий конструктивной безопасности занимаемого здания (Decreto 182/2018, статья 34.1), а в здании, объявленном находящимся fuera de ordenación, corresponde al interesado la carga de acreditar la existencia de un uso residencial actual y compatible con las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble, на заинтересованном лице лежит бремя доказать существование нынешнего жилого использования, совместимого с условиями безопасности, обитаемости и санитарии здания (48.6).

Разрешения, ITE, страховка и банк: что не меняется

Три обязанности остаются прежними при любой ситуации. Первая — инспекция. Муниципалитет может потребовать от любого собственника подтвердить состояние сохранности здания, его доступность и энергоэффективность, инспекцию проводит квалифицированный техник, и она tendrá una eficacia de veinte años, действует двадцать лет (Ley 4/2017, статья 269.2); календарь начинается с многоквартирных жилых зданий, cuando su antigüedad a fecha de 30 de junio de 2018 sea igual o superior a 80 años, когда их возраст на 30 июня 2018 года составляет 80 лет и более (третье дополнительное положение), а остальные следуют по мере достижения 80. Дом fuera de ordenación инспектируется как любой другой, а недостатки, которые перечисляет ITE, — это именно те ремонтные и сохранительные работы, которые статья 362 по-прежнему разрешает; наша статья об ITE на Фуэртевентуре содержит даты и финансирование. Вторая — солнечная крыша: здание коллективного жилого использования, проходящее комплексную реконструкцию, реабилитацию или перестройку, должно покрыть крышу фотоэлектрическими панелями, ya se encuentren en situación de conformidad al planeamiento, legal de consolidación o de fuera de ordenación, находится ли оно в соответствии с планом, в правовой консолидации или fuera de ordenación (двадцать пятое дополнительное положение, 2), половину крыши там, где за неё конкурируют другие обязательные установки. Третья — само голосование: крыша, которую Закон о горизонтальной собственности делает обязательной, derrama и гарантия одинаковы в любом доме, и наша статья о работах на крыше проходит их шаг за шагом.

Две вещи меняются на практике, а не в каком-либо законе, и мы говорим об этом прямо. Страховщик здания спрашивает в анкете о разрешениях и о правовой ситуации здания, и элемент, который никогда не был легализован, может быть исключён из покрытия или оценён отдельно, так что полис сообщества следует продлевать с cédula на столе, а не с молчанием. Оценщик банка отмечает градостроительную ситуацию в отчёте об оценке, и кредитор может отказать в займе или урезать его на квартиру, чья терраса или лишний этаж находятся fuera de ordenación; ничего из этого не написано в законе о земле, всё это написано в практике, которую мы видим на острове, и платит за это продающий собственник, поэтому прочтение тех же бумаг покупателем — зеркало этой статьи.

Что мы делаем

Наша служба обслуживания начинает дело о работах в доме с неясной ситуацией с бумаг, а не со смет: cédula urbanística из муниципалитета, разрешение или сертификат консолидированного использования, если он есть, отметка реестра, если она есть, и линия побережья, когда дом стоит у берега, чтобы архитектор знал, какой список применяется, до первого чертежа. Значительные работы затем идут к сообществу с тремя сопоставимыми сметами и нашей письменной рекомендацией, титул запрашивается по правильному пути — уведомление или разрешение, — работа проверяется на месте до оплаты счёта, и каждый шаг подшивается с фотографиями там, где собственники могут его видеть. Служба ITE и сертификатов хранит рядом с этим делом дату инспекции и книгу здания. Запросите смету с фиксированной ценой и сообщите нам год, когда дом был достроен, и как далеко он от моря.

Частые вопросы

Наш дом построен с разрешением в 1979 году, а нынешний план допускает меньше этажей. Мы fuera de ordenación?

Нет. Здание, законно построенное по плану своего времени и противоречащее более позднему плану, находится в situación legal de consolidación, а не fuera de ordenación, если только новому плану не нужен его участок под общественное использование. Сообщество может содержать его, сохранять, переустраивать, укреплять, реабилитировать и перестраивать, а с 28 января 2026 года даже расширять там, где новый план предусматривает объём; титул для обычного сохранения — предварительное уведомление.

Собственник остеклил свою террасу двенадцать лет назад без разрешения. Может ли муниципалитет ещё предписать её снос, и можно ли заставить платить сообщество?

Если остекление было завершено более четырёх лет назад, муниципалитет уже не может начать восстановление, и терраса находится fuera de ordenación: она остаётся как есть, может ремонтироваться, но никогда не расширяться, и будет давить на продажу и страховку этого собственника. Четыре года не идут, если дом стоит внутри прибрежной защитной зоны, является охраняемым зданием или стоит на земле, которую защищает закон, а бремя доказывания даты несёт собственник. Сообщество не является автором работ отдельного собственника, но фасадный проект, который их включает, — является.

Можем ли мы установить лифт в доме fuera de ordenación?

Да, как доступность, которой требует закон, при условии, что шахта и машинное помещение не добавляют существующему зданию ни объёма, ни высоты, и с разрешением, а не уведомлением. В прибрежном сервитуте регламент о побережье говорит, что новый лифт и его будка на крыше не считаются объёмом, когда доказана их необходимость, — единственный случай, когда берег мягче плана.

Кто даёт нам бумагу, которая говорит, в какой ситуации находится дом?

Муниципалитет, в трёх формах: cédula urbanística, которую может запросить каждый и которая имеет информационную ценность; сертификат консолидированного использования, который сам закон предусматривает по прошествии четырёх лет; и отметка на полях записи в реестре недвижимости, которую муниципалитет обязан предписать, когда новое строение регистрируется в силу давности. Сертификат о том, что срок для восстановления законности истёк, требовать нельзя, как постановил Высший суд Канарских островов в марте 2026 года, а ответ, данный вне процедуры, — это мнение.

Мы в шестидесяти метрах от моря. Меняет ли Закон о побережье список?

Он добавляет собственный. Внутри защитного сервитута — сто метров или двадцать на земле, которая была городской в 1988 году, — здание старше закона может быть отремонтировано, улучшено, укреплено и модернизировано без увеличения объёма, высоты или площади, после ответственной декларации, которая также обязывает работы к энергетическому улучшению на две буквы или к классу B и к экономии воды; в полосе прохода сначала идёт положительное заключение государства. Муниципальный титул по статье 160 или 362 по-прежнему нужен, а часы четырёх лет внутри сервитута никогда не идут.