В большинстве сообществ собственников, которыми мы управляем на Фуэртевентуре, есть бассейн, и для владельца, живущего в Гамбурге или Лидсе, это та часть здания, о которой он думает больше всего и знает меньше всего: кто контролирует воду, обязателен ли спасатель, что проверяет санитарный инспектор и что будет, если ребёнок поранится у бортика. Ответы не в Ley de Propiedad Horizontal. Они в канарском санитарном декрете 2005 года, в государственном декрете 2013 года и — для душей и спа — в декрете о легионеллёзе 2022 года, и ложатся они на сообщество как на titular бассейна, а не на обслуживающую компанию, которую оно нанимает.
В этой статье изложено, чего эти нормы требуют от бассейна сообщества на Канарских островах, с цитатами на испанском и календарём года в конце.
Три свода правил и один ответственный
Канарские острова регулируют бассейны через Decreto 212/2005, de 15 de noviembre, которым утверждён Reglamento sanitario de piscinas de uso colectivo — опубликован в Boletín Oficial de Canarias 1 декабря 2005 года, действует с июня 2006 года, — с изменениями Decreto 119/2010, de 2 de septiembre, действующими с 16 сентября 2010 года. Его сфера намеренно широка: бассейном коллективного пользования является любой бассейн, которым пользуется не только одна семья, «independientemente de que se encuentren ubicadas en comunidades de propietarios, establecimientos turísticos, sociedades, clubes…» — независимо от того, расположен ли он в сообществе собственников, туристическом заведении, обществе или клубе (ст. 2.2). Вне его остаются только бассейны одной семьи, термальные купальни, природные бассейны с морской водой и гидромассажные ванны (ст. 3.1).
Над ним стоит государственный Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, действующий с 11 декабря 2013 года, который устанавливает базовые санитарные критерии воды и воздуха для всех бассейнов Испании. Он делит бассейны по назначению — общественные типа 1 и типа 2, частные типа 3A, прямо названные «piscinas de comunidades de propietarios», и типа 3B, бассейны одной семьи (ст. 2), — и для типа 3A делает обязательным минимальный набор своих статей: элементы проектирования и безопасности, обработку воды, применяемые химикаты, критерии качества воды, уведомление о серьёзных происшествиях и часть информации для пользователей (ст. 5, 6, 7, 10, 13 и 14.d, e и f, согласно ст. 3.2). Канарская служба здравоохранения применяет оба текста к бассейну сообщества и говорит об этом на своей странице о бассейнах.
Третий текст — Real Decreto 487/2022, de 21 de junio, о профилактике легионеллёза, действующий со 2 января 2023 года и изменённый в июле 2024 года; к нему мы вернёмся ниже.
Кто отвечает — это то, в чём владельцы ошибаются чаще всего. Канарский декрет называет titular бассейна его собственника (ст. 2.15); государственный декрет уточняет, что titular может быть «una comunidad de propietarios» (ст. 2.8). И декрет не оставляет места для переноса ответственности на компанию, которая чистит фильтры:
«El titular de la piscina es el responsable del funcionamiento, mantenimiento y vigilancia de sus condiciones sanitarias y de seguridad, así como del cumplimiento de las previsiones contenidas en este Reglamento» — titular отвечает за работу, обслуживание и контроль санитарных условий и безопасности бассейна и за соблюдение регламента. «La existencia de servicios de mantenimiento externo no exime al titular de la instalación de su responsabilidad» — внешняя обслуживающая служба не освобождает titular от его ответственности (ст. 32).
В сообществе собственников эту ответственность несут президент и администратор; обслуживающая компания — подрядчик, работу которого сообщество должно уметь подтвердить.
Правило о спасателе и исключение для сорока единиц
Сначала правило, потом исключение, и на Фуэртевентуре важны оба, потому что многие сообщества являются туристическими комплексами или находятся внутри них.
«Las piscinas de uso colectivo contarán al menos con la presencia de un socorrista durante el horario de funcionamiento» — в бассейнах коллективного пользования в часы работы присутствует как минимум один спасатель (ст. 34.3).
Исключение, переписанное в 2010 году, — то, которое действует для большинства жилых сообществ:
«Están exentas de la obligación de tener socorrista las piscinas ubicadas en edificaciones y construcciones de uso residencial no turístico, así como en establecimientos que ofrezcan servicios de alojamientos turísticos y cuya capacidad no exceda de 40 unidades alojativas, siempre que los vasos o la piscina dispongan de barreras de protección que impidan el acceso a los niños menores de seis años que no vayan acompañados por un adulto» (ст. 34.5).
Если читать медленно, оно охватывает две ситуации и исключает третью:
- Жилой дом или комплекс, не эксплуатируемый как туристическое размещение, освобождён от спасателя при условии, что чаша или ограждение бассейна имеет защитные барьеры, не дающие детям младше шести лет дойти до воды без взрослого.
- Туристическое заведение не более чем на сорок единиц размещения освобождено на том же условии.
- Туристическое заведение более чем на сорок единиц должно иметь спасателя всё время работы бассейна, и декрет возлагает эту обязанность на туристического оператора — explotador turístico, — который отвечает за её нарушение (ст. 34.7 и 44); департамент туризма сообщает о таких заведениях в реестр бассейнов (ст. 38.4). Наша статья о туристической аренде и сообществе объясняет, как комплекс получает статус туристического размещения.
Барьер — не декоративная ограда. Декрет отсылает к документу о безопасности испанского Технического строительного кодекса (Código Técnico de la Edificación), и его раздел SUA 6 требует для бассейнов, где доступ детей к зоне купания не контролируется, барьеров, исключающих доступ к чаше иначе как через предусмотренные для этого точки, каждая — с открывающимся элементом с системой закрывания и блокировки; барьеры должны быть высотой не менее 1,20 м и выдерживать горизонтальную нагрузку 0,5 кН/м по верхней кромке. Руководство службы здравоохранения добавляет, что ограждение может проходить вплотную к бортику или включать солярий и газоны, но зона внутри него не может быть в обычном пользовании вне часов работы бассейна.
Из исключения следуют ещё две обязанности. Бассейн должен «como mínimo en español e inglés» — как минимум на испанском и английском — предупреждать хорошо видимой табличкой, что это бассейн, освобождённый от спасателя (ст. 36.2), и освобождение должно быть отмечено в реестре бассейнов и в журнале (ст. 34.6). Когда спасатель на дежурстве, декрет требует у него аптечку с содержимым приложения 3 (ст. 35.1), а его квалификация — тридцатичасовой курс, описанный в декрете, или одна из официальных квалификаций, которые служба здравоохранения в июне 2025 года перечислила как освобождающие от курса.
Выбор между барьером и спасателем — за собранием. Наше прочтение — это прочтение, а не строка закона — таково: барьер, установленный для выполнения условия исключения, является работой по обеспечению безопасности в смысле статьи 10.1.a Ley de Propiedad Horizontal, обязательной и оплачиваемой по долям, тогда как наём спасателя там, где закон его не требует, — это новая общая услуга общего интереса по статье 17.3, для которой нужны три пятых собственников, представляющих три пятых долей. Спасатель — это зарплата за каждый день работы; барьер — одна работа и калитка, которую нужно держать в порядке, поэтому почти каждое жилое сообщество выбирает барьер — а потом забывает про табличку.
Реестр: есть ли в нём ваш бассейн?
Каждый коллективный бассейн на Канарах должен быть внесён в Registro de Piscinas de Uso Colectivo de Canarias, который ведёт региональная генеральная дирекция общественного здравоохранения (ст. 38.1). Запись вносится de oficio после того, как titular до начала эксплуатации сообщил о начале деятельности по форме декрета, приложив подтверждение уплаты регистрационного сбора (ст. 38.2). Процедура электронная, на sede правительства Канарских островов, номер 8504, открыта круглый год и рассматривается в течение трёх месяцев; руководство службы здравоохранения 2024 года перечисляет документы — карточку объекта, по одной карточке на каждую чашу, налоговый номер titular, подтверждение собственности или эксплуатации, полномочия администратора — и называет сбор в 2,46 евро. Бассейн, работавший до 16 сентября 2010 года, вносится на основании положительного санитарного заключения, муниципальной лицензии, включавшей бассейн, или журнала, выданного по приказу 1989 года, который декрет заменил.
Почему это важно, декрет говорит дважды: лица, указанные в реестре как titulares, отвечают за нарушения (ст. 44), а бассейн, работающий без разрешения или записи в реестре, может быть закрыт службой здравоохранения до устранения дефекта — это мера полицейского характера, а не санкция, поэтому доказывать нарушение заранее не требуется (ст. 45). С декабря 2023 года реестр к тому же публичен: региональная картографическая служба публикует зарегистрированные бассейны слоем IDECanarias, обновляемым ежегодно, и владелец из-за рубежа может проверить, есть ли бассейн его сообщества в реестре вообще.
Запись — не разовое дело. Titular должен поддерживать данные реестра в актуальном состоянии и сообщать о любом изменении (ст. 38.5): новый администратор как контактное лицо, смена собственника или туристического оператора, изменение применяемых химикатов — всё проходит через процедуру обновления (sede 8936). Реконструкция, затрагивающая конструкцию чаши, требует обязательного и имеющего обязательную силу санитарного заключения до работ, выдаваемого в тридцать дней по техническому проекту (ст. 37, sede 8301), а реестр обновляется после них с приложением положительного заключения; новый бассейн идёт тем же путём, и заключение — предварительное условие муниципальных разрешений.
Журнал и два замера в день
По каждой чаше titular ведёт Libro de Registro del Control Sanitario, пронумерованный и заверенный генеральной дирекцией общественного здравоохранения и выдаваемый после регистрации бассейна (ст. 41.1). С тех пор как реестр работает онлайн, журнал скачивается из приложения реестра лицом, которое сообщество назначило внешним пользователем (sede 8934), по одному журналу на чашу, с обновлением через год. Журнал остаётся в бассейне: он доступен санитарному инспектору и визируется при каждой проверке, инспектор вносит в него любые санитарные происшествия, которые сочтёт существенными, и — строка, которую стоит знать, — «los usuarios de la instalación podrán consultar este Libro dentro del horario de funcionamiento de la piscina»: пользователи могут знакомиться с журналом в часы работы (ст. 41.2). Его отсутствие или ложные записи в нём — ответственность titular (ст. 41.3).
Что в него вносится, определяет приложение 7 декрета: за каждый день работы, в два момента отбора — «apertura y máxima afluencia», открытие и пик посещаемости, — наличие пены, жира или посторонних веществ, pH, прозрачность и остаточный дезинфектант, плюс температура воды и воздуха и относительная влажность в крытом подогреваемом бассейне. Значения, которых нужно держаться, взяты из приложения 1 декрета, а рядом — приложение I государственного декрета:
- pH от 7 до 8, рекомендуется от 7,2 до 7,4 (канарское приложение); государственное приложение требует от 7,2 до 8,0 и закрывает чашу ниже 6 или выше 9.
- Свободный хлор от 0,8 до 3 мг/л (канарское приложение); государственное приложение устанавливает от 0,5 до 2,0 мг/л и закрывает чашу при отсутствии хлора или при превышении 5 мг/л. Бассейн сообщества, удерживаемый между 0,8 и 2 мг/л, соответствует обеим таблицам сразу.
- Связанный хлор не более 0,6 мг/л в обоих текстах.
- Прозрачность: донный слив должен быть хорошо виден.
- Лабораторный блок, по канарскому приложению не реже раза в квартал: мутность не более 2 NTU, индекс насыщения Ланжелье от −0,5 до +0,5 и отсутствие Escherichia coli, энтерококков, Staphylococcus aureus и Pseudomonas aeruginosa; при стабилизированном хлоре изоциануровая кислота не более 75 мг/л.
Ежедневные замеры делаются собственным набором бассейна, который декрет требует иметь на месте (ст. 27.3 и 29). В журнале также содержится программа самоконтроля бассейна (ст. 40): план обработки с описанием контура от точки подачи до чаши и каждого применяемого продукта с регистрационным номером и паспортом безопасности, и план осмотра, обслуживания и уборки с задачами и их периодичностью, каждая операция с датой (ст. 42). Обработка идёт через техническое помещение — государственный декрет допускает дозирование в саму чашу только при закрытом бассейне и с интервалом безопасности до открытия (ст. 6.3), — фильтрация и дезинфекция работают всё время, пока бассейн открыт, а полный объём воды проходит рециркуляцию не более чем за четыре часа (ст. 25 и 26).
О персонале канарский декрет требует людей, способных управлять оборудованием, обращаться с химикатами и делать замеры, штатных или по договору (ст. 33). Государственный декрет добавил в 2023 году профессиональную квалификацию для персонала, выполняющего программу обработки; канарская служба здравоохранения применяет её к бассейнам типов 1 и 2, так что бассейн сообщества под неё не подпадает, но обслуживающая компания всё же должна уметь подтвердить подготовку людей, которых присылает.
Открыть сезон и закрыть его
На острове бассейн сообщества редко бывает закрыт надолго — многие работают круглый год, другие закрываются на зимние месяцы или сокращают часы, — но правила остановки одинаковы, сколько бы она ни длилась. В часы работы не проводится никакое обслуживание, уборка или слив, даже частичный (ст. 30.1); как только начинается слив чаши, её использование запрещено, и физические барьеры не пускают пользователей, пока она пуста (ст. 30.2); сливают, когда этого требует качество воды и всякий раз, когда это предписывает санитарный орган (ст. 24.3).
Прежде чем вода снова примет купающихся, разумный ориентир — control inicial государственного декрета: полный анализ по приложению I за две недели до открытия, обязательный в любом случае после закрытия чаши более чем на две недели (ст. 11.2.a). Этой статьи нет в минимальном перечне для бассейнов сообществ, но канарский журнал в первый день работы требует значений в допустимом диапазоне, и лабораторный результат до открытия — единственный способ быть в них уверенным.
У окружения свой список. Души — по одному на тридцать пользователей вместимости, никогда не меньше двух, с таймером, на питьевой воде — не реже раза в год чистятся, очищаются от накипи и дезинфицируются против легионеллы (ст. 6), как и краны и трубы санузлов (ст. 9.2); бассейну сообщества раздевалки не нужны, только санузел с раковиной и унитазом рядом с чашей (ст. 9.3). У каждой чаши, кроме детской, есть спасательный круг с верёвкой, достающей до любой точки (ст. 7). Вместимость — один пользователь на четыре квадратных метра водной поверхности (ст. 2.16), и бассейн должен вывешивать правила и предупреждения: дети до шести лет во взрослых чашах только в сопровождении, душ перед купанием, никакого стекла, никаких животных, кроме собак-поводырей, глубины, вместимость и часы работы, ближайшие службы экстренной помощи и 112, наличие книги жалоб (ст. 36.1); государственный декрет добавляет информацию о применяемых химикатах, о наличии или отсутствии спасателя и о правах и обязанностях пользователей (ст. 14.d, e и f). Часы работы бассейна и правило о стекле относятся к внутренним правилам сообщества, о которых мы писали в статье о правилах проживания, которые работают.
Служба здравоохранения проводит периодические проверки и может брать пробы (ст. 43.1). Недостатки без опасности получают срок, соразмерный их значению; недостатки, способные создать риск для пользователей, или истёкший срок без устранения влекут меры, которые орган сочтёт нужными, вплоть до приостановки деятельности (ст. 43.2).
Легионелла: души, форсунки и спа
Декрет о легионеллёзе 2022 года применяется к установкам, использующим воду и образующим или способным образовывать аэрозоли, переносящие бактерию (ст. 3.1), и его приложение I называет среди них системы подогретой воды от 24 °C с аэрозолеобразованием — спа, джакузи, гидромассажные чаши, чаши бассейнов с форсунками, водопадами, «грибками» и водными аттракционами. Он также исключает «las instalaciones ubicadas en edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, siempre y cuando no afecten al ambiente exterior de estos edificios» — установки в зданиях исключительно жилого назначения, пока они не влияют на внешнюю среду, — позволяя при этом санитарному органу требовать контроля везде, где он подозревает риск (ст. 3.2).
Для сообщества это означает три вещи. Чисто жилой дом в обычном случае вне планов контроля декрета, но комплекс, эксплуатируемый как туристическое размещение, — не здание «dedicado al uso exclusivo de vivienda». Ежегодная чистка, удаление накипи и дезинфекция душей и кранов по канарскому декрету о бассейнах применяется к любому бассейну сообщества в любом случае (ст. 6.4 и 9.2). А таблица воды государственного декрета о бассейнах требует Legionella ниже 100 колониеобразующих единиц на литр только в подогреваемых чашах с аэрозолеобразованием, так что простой неподогреваемый бассейн на неё никогда не проверяют, а подогреваемое спа с форсунками — всегда. Сообществу с подогреваемой чашей с форсунками или с водопадом стоит запросить у обслуживающей компании письменный план контроля легионеллы, а не предполагать, что договор на бассейн его включает: канарский декрет оставляет гидромассажные ванны вне собственной сферы (ст. 3.1.d), а его преамбула отсылает к нормам о легионелле для элементов, образующих аэрозоли.
Когда что-то идёт не так: кто отвечает, кто платит
О серьёзных происшествиях сообщают. Утопление, травма позвоночника или головы, тяжёлый ожог, поражение электрическим током, отравление химикатами или защемление в сливе — в чаше, техническом помещении, складе химикатов или санузлах — должны быть сообщены региональной генеральной дирекции общественного здравоохранения в течение десяти дней, и служба здравоохранения говорит это о любом бассейне, общественном или частном (sede 8917; ст. 13 и приложение V государственного декрета).
Административная ответственность лежит на titular. Нарушения наказываются по государственным законам о здравоохранении и канарскому закону о здравоохранении (ст. 44 декрета; ст. 16 государственного декрета), и отвечают те, кто указан в реестре как titulares, — а за обязанность иметь спасателя в туристическом комплексе более чем на сорок единиц — туристический оператор. Для закрытия незарегистрированного бассейна нарушение вообще не требуется (ст. 45).
Гражданская ответственность лежит на сообществе. «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado» — тот, кто действием или бездействием, по вине или небрежности, причиняет вред другому, обязан его возместить (Código Civil, ст. 1902); сообщество отвечает за людей, которых нанимает, включая спасателя (ст. 1903), а собственник здания — за ущерб от отсутствия необходимого ремонта (ст. 1907). Сообщество собственников отвечает по своим долгам своими средствами и, субсидиарно, каждый собственник своей долей (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 22.1) — вот почему покрытие ответственности в полисе сообщества должно быть рассчитано на бассейн, с прочитанным лимитом на одного пострадавшего, как мы изложили в статье о страховом полисе сообщества. Незарегистрированный бассейн, отсутствующий барьер или пустой журнал — первое, что ищет эксперт страховщика.
Расходы — общие. Обслуживание, химикаты, анализы, спасатель там, где он обязателен, и барьер — общие расходы, распределяемые по долям (LPH, ст. 9.1.e), и владелец, который никогда не плавает, всё равно платит: «sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes» — неиспользование услуги не освобождает от соответствующих обязанностей (ст. 9.2). Открывать ли бассейн зимой, решает собрание; держать ли его в рамках закона — нет.
Год бассейна в сообществе на Фуэртевентуре
- Каждый день работы, дважды: пена, pH, прозрачность, дезинфектант в журнале, при открытии и в пик посещаемости; pH от 7,2 до 8 (рекомендуется от 7,2 до 7,4), свободный хлор от 0,8 до 2 мг/л, связанный хлор ниже 0,6.
- Каждый квартал: лабораторный блок — мутность, Ланжелье, четыре бактерии, изоциануровая кислота при стабилизированном хлоре — подшит в журнал.
- Каждый год: души, краны и трубы вычищены, очищены от накипи и продезинфицированы против легионеллы, с датой в журнале; журнал обновлён из приложения реестра; таблички проверены, в том числе табличка о бассейне без спасателя на испанском и английском; доводчики и замки калиток барьера проверены; лимит ответственности в полисе сверен с бассейном.
- Перед любым открытием после закрытия более чем на две недели: полный лабораторный анализ; остановленная чаша ограждена, пока пуста.
- При каждом изменении: новый администратор, президент или собственник как контактное лицо, новый оператор, смена химикатов — реестр обновлён; любые работы с конструкцией чаши — сначала санитарное заключение, потом обновление.
- В течение десяти дней после серьёзного происшествия: сообщение в генеральную дирекцию общественного здравоохранения и страховщику — в семь дней, которые допускает закон о договоре страхования.
- На осеннем обходе: досье бассейна — запись в реестре, журнал, записи подрядчика, анализы, подтверждение спасателя или барьера — как один из пунктов осеннего чек-листа, рядом с сертификатом проверки лифта, который мы описали в статье о лифтах после RD 355/2024.
Где подключаемся мы
В сообществах, которыми мы управляем, у бассейна есть досье, и это досье онлайн. Запись в реестре, отсканированный журнал, лабораторные отчёты, визиты обслуживающей компании с фотографиями и ежегодная обработка душей против легионеллы лежат в документах сообщества на нашей платформе для собственников, так что владелец в Мюнхене может в феврале увидеть, что январские замеры сделаны, а квартальный анализ пришёл чистым. Мы поддерживаем данные реестра в актуальном состоянии — контакт, оператора, химикаты — и получаем санитарное заключение до того, как кто-то тронет чашу. О происшествии в бассейне сообщается с фотографиями, страховщик уведомляется в свой срок, а сообщение в дирекцию здравоохранения уходит в свои десять дней. Там, где сообщество всё ещё работает без барьера или с барьером, но без таблички, мы выносим решение на собрание со сметами и статьёй декрета рядом. Страница обслуживание сообщества описывает услугу, наша страница управление для собственников-нерезидентов — то, что видит владелец из-за рубежа, а запрос сметы — это одна форма.
Частые вопросы
Нужен ли нашему бассейну сообщества спасатель?
Нет, если здание жилое и не эксплуатируется как туристическое размещение или является туристическим заведением не более чем на сорок единиц размещения — при условии, что чаша или ограждение бассейна имеет защитный барьер, не дающий детям младше шести лет дойти до воды без взрослого, построенный по Техническому строительному кодексу (высота не менее 1,20 м, калитки с закрыванием и блокировкой). Без барьера действует общее правило: как минимум один спасатель всё время работы (ст. 34 Decreto 212/2005). Туристическому комплексу более чем на сорок единиц спасатель нужен всегда, и обязанность лежит на туристическом операторе. Освобождённый бассейн должен сообщать об этом табличкой на испанском и английском.
Как узнать, зарегистрирован ли бассейн, и что, если нет?
Спросите у администратора номер в реестре или найдите бассейн в слое карты IDECanarias, который служба здравоохранения публикует ежегодно. Если бассейн не зарегистрирован, сообщество сообщает о начале деятельности через канарскую sede (процедура 8504) с карточками объекта и чаши и сбором; бассейн, работавший до 16 сентября 2010 года, вносится по санитарному заключению, муниципальной лицензии, включавшей его, или старому журналу 1989 года. До тех пор служба здравоохранения может закрыть бассейн без процедуры наложения санкций (ст. 45), а лица в реестре — те, кого декрет считает ответственными (ст. 44).
Кто отвечает, если ребёнок поранится у бассейна?
Административно — titular в реестре, то есть сообщество, за любое нарушение декрета, и туристический оператор — за обязанность иметь спасателя в комплексе более чем на сорок единиц. Гражданско-правово — сообщество по статьям 1902 и 1903 Código Civil, сначала своими средствами, а субсидиарно каждый собственник по доле (LPH, ст. 22.1); его страховщик ответственности платит в пределах полиса, поэтому сублимит на бассейн и лимит на одного пострадавшего нужно прочитать. О серьёзном происшествии сообщают в дирекцию общественного здравоохранения в течение десяти дней, каким бы ни был исход.
Может ли сообщество закрыть бассейн на зиму, и плачу ли я, если никогда им не пользуюсь?
Да и да. Часы работы и сезон решает собрание, и они относятся к внутренним правилам; закрытая чаша ограждается, пока пуста, и анализируется перед открытием, а два ежедневных замера относятся только к дням работы. Расходы на бассейн — обслуживание, химикаты, анализы, барьер или спасатель — общие расходы, распределяемые по долям, и статья 9.2 Ley de Propiedad Horizontal прямо говорит, что неиспользование услуги не освобождает от её оплаты.
