Уведомление о продлении приходит в октябре, премия — строка бюджета, которую никто не оспаривает, а сам полис — сорок страниц условий на испанском — лежит в ящике стола в конторе управляющего. Так застрахованы большинство сообществ собственников на Фуэртевентуре: по инерции. Это работает до того дня, когда перестаёт работать: шторм срывает крышу дома в Коста-Кальме, ребёнок получает травму у бассейна, лопнувший стояк заливает три квартиры в Калета-де-Фусте — и эксперт страховщика открывает полис и обнаруживает, что здание было застраховано на половину стоимости его восстановления. Наша статья о протечках объясняла, как урегулируется ущерб от воды и какие сроки устанавливает закон. Эта — о самом полисе: обязано ли сообщество его иметь, что покрывает полис на здание и что он тихо оставляет за бортом, что добавляет к нему Consorcio, и как прочитать единственное число, от которого зависит, будет ли ущерб выплачен полностью.
Обязано ли сообщество страховать здание?
По общегосударственному закону — нет. Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal) не устанавливает обязанности страховать, и Канарские острова её не добавляют — об этом мы писали в обзоре обязанностей собственника-нерезидента. Закон упоминает страхование трижды, и каждое упоминание красноречиво. Резервный фонд сообщества — те 10 % годового бюджета, которые обязано держать каждое сообщество, — «может» быть направлен на то, чтобы «заключить договор страхования, покрывающий ущерб, причинённый зданию» (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 9.1.f). Учредительный документ может содержать правила о «страховании, содержании и ремонте» (ст. 5). А здание, разрушенное более чем наполовину своей стоимости, прекращает режим горизонтальной собственности вовсе, «если только превышение этих расходов не покрыто страхованием» (ст. 23). Закон предполагает, что полис есть; он его не предписывает. Два региона пошли дальше самостоятельно: в Мадриде «каждое здание должно быть застраховано от рисков пожара и ущерба третьим лицам» (Ley 2/1999 de la Comunidad de Madrid, ст. 24), а в Валенсийском сообществе именно сообщество собственников обязано застраховать общие элементы от пожара и ущерба третьим лицам (Ley 8/2004 de la Generalitat Valenciana, ст. 30). Ни один канарский закон такого не говорит.
Причина, по которой сообщество всё равно страхуется, записана в Гражданском кодексе. «Собственник здания отвечает за ущерб, причинённый обрушением всего здания или его части, если оно произошло из-за отсутствия необходимого ремонта» (Código Civil, ст. 1907), а тот, кто по вине или небрежности причиняет вред другому, обязан его возместить (ст. 1902). Сообщество отвечает по своим долгам «всеми средствами и требованиями в свою пользу», а когда они исчерпаны, кредитор может обратиться к каждому собственнику за его долей по квоте (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 22.1). Карниз, упавший на припаркованную машину, лифт, в котором застрял человек, бассейн без положенного ограждения: без полиса счёт достаётся не сообществу в каком-то абстрактном смысле — он делится между собственниками, включая того, кто живёт в Гамбурге и два года не видел здание. Вот что покупает премия.
Что покрывает полис на здание — и чего не покрывает
Полисы, которые продают сообществам в Испании, устроены одинаково, и эту структуру стоит знать до сравнения предложений. Ядро — continente, здание как вещь: несущие конструкции, крыши, фасады, лестничные клетки, лифты, гаражи, бассейн с техническим помещением, общие инженерные системы — а в большинстве полисов сообщества ещё и неотделимые элементы частных квартир, стены, полы и встроенные коммуникации каждой квартиры, чтобы ущерб квартире от общей причины урегулировался по одному полису. Чего полис сообщества не покрывает никогда, так это содержимого квартир — мебели, техники, личных вещей — и собственной ответственности владельца перед соседом: это дело полиса на жильё самого владельца, и владельцу за границей стоит его иметь.
По этому continente обычные гарантии — пожар, взрыв и молния; ущерб от ветра, дождя, града и снега сверх порогов, установленных полисом; ущерб от воды, включая поиск и устранение протечки — та самая оговорка, вокруг которой построена статья о протечках; бой стёкол и сантехники; повреждение электрооборудования перепадами напряжения; кража или вандализм в отношении общих элементов; и гражданская ответственность сообщества как собственника и хранителя здания, с юридической защитой и ведением претензий. Хорошие полисы добавляют ответственность председателя и членов правления за их действия в должности — расширение, которое описывает наша статья о председателе, — и службу помощи в чрезвычайных ситуациях.
Исключения так же стандартны, как и покрытие, и именно на них здание на острове встречается со своим страховщиком. В условиях, которые мы читаем каждый год: износ, коррозия и простое течение времени — на побережье с солёным воздухом и под солнцем, старящим любую гидроизоляцию, категория огромная; отсутствие обслуживания и дефекты, о которых сообщество знало; постепенная сырость в отличие от внезапной утечки воды; сама лопнувшая труба — в отличие от ущерба, который она причинила; ущерб во время работ, о которых страховщику не сообщили; эстетический ущерб — плитка, которая больше не совпадает, — сверх подлимита; и, скорее в полисах на жильё самих владельцев, чем в полисе сообщества, оговорки, сокращающие или приостанавливающие покрытие, когда квартира пустует дольше, чем допускает полис, обычно месяц-два. Всякое исключение, ограничивающее права застрахованного, должно быть особо выделено в полисе и прямо принято в письменной форме (Ley de Contrato de Seguro, ст. 3); ограничение, зарытое в мелком шрифте и никем не подписанное, сообществу противопоставить нельзя.
Страховая сумма: стоимость восстановления, а не рыночная цена
Единственное число, решающее судьбу ущерба, — страховая сумма по continente, и сообщества ошибаются в одну сторону: в меньшую. Страховая сумма «представляет собой максимальный предел возмещения, выплачиваемого страховщиком по каждому страховому случаю» (Ley de Contrato de Seguro, ст. 27), и если на момент ущерба она «ниже стоимости интереса, страховщик возмещает ущерб в той же пропорции, в какой сумма покрывает застрахованный интерес» (ст. 30). Это пропорциональное правило, regla proporcional, и оно применяется к каждому ущербу, а не только к полной гибели.
Пример с цифрами. Восстановление дома на тридцать шесть квартир в Корралехо стоило бы сегодня 6 000 000 евро. Его полис, продлеваемый по инерции с 2015 года, страхует continente на 4 000 000. Шторм срывает часть крыши и заливает верхний этаж: ущерб 30 000 евро. Страховщик платит две трети — 20 000 евро, — а сообщество собирает целевой взнос на остальное. Премия, сэкономленная за годы на заниженной сумме, — крохотная часть этой дыры, и дыра растёт с каждым случаем.
Значение имеет стоимость восстановления здания сегодня — материалы, работа, гонорары специалистов и снос, — а не цена, за которую продались бы квартиры, и не цена, которую заплатили собственники. Земля не страхуется, потому что пожар её не уничтожает; рыночная стоимость с землёй завышает сумму, а сумма, переписанная из полиса многолетней давности, её занижает — притом что строительные расходы на острове за это десятилетие резко выросли. Инструменты самого полиса лечат обе ошибки: та же статья позволяет сторонам по соглашению исключить пропорциональное правило (ст. 30, второй абзац), что хорошие полисы сообществ делают оговоркой «по первому риску» или «об отказе»; полис может содержать индексную оговорку, автоматически обновляющую сумму, и тогда обязан указать как (ст. 29); а когда сумма «заметно превышает» стоимость, любая из сторон может потребовать снижения суммы и премии (ст. 31). Сообществу раз в несколько лет нужна оценка восстановительной стоимости от техника или эксперта самого страховщика — построенные квадратные метры, умноженные на текущую стоимость квадратного метра с поправкой на тип здания, — и письменное указание посреднику застраховать эту цифру с отказом от пропорционального правила.
Consorcio: та часть премии, которой не видно
Каждый имущественный полис в Испании несёт обязательную надбавку в пользу Consorcio de Compensación de Seguros — государственного страховщика последней инстанции на случай чрезвычайных событий, — и эта надбавка покупает покрытие, которого обычный полис не даёт. Consorcio платит по тому же имуществу и в пределах тех же сумм, что и обычный полис, за ущерб от «землетрясений и цунами, чрезвычайных наводнений, извержений вулканов, атипичного циклонического шторма и падения небесных тел и метеоритов», от терроризма, мятежа, бунта и массовых беспорядков, а также от действий вооружённых сил в мирное время (Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios, RD 300/2004, ст. 1). Для сообщества на Фуэртевентуре важны три определения.
- Чрезвычайное наводнение — затопление земли дождём, разливом рек или водотоков либо «натиском моря на побережье». Им прямо не считается «дождь, выпавший непосредственно на застрахованный объект или собранный его крышей или террасой, водосточной сетью или дворами» (ст. 2.1.c): крыша, пропускающая дождь, — дело обычного полиса, а если гидроизоляция просто отслужила своё, то дело сообщества, как объясняет наша статья о крыше. Морская волна, хлынувшая в гараж на первом этаже на набережной, — дело Consorcio.
- Атипичный циклонический шторм включает «чрезвычайные ветры, определяемые как имеющие порывы свыше 120 километров в час», где порыв — наибольшая скорость ветра, удерживающаяся три секунды (ст. 2.1.e.4º). Пассат, сотрясающий остров почти каждый день после полудня, далеко ниже; шторм, доходящий до этой отметки, — дело Consorcio, а ветровое покрытие обычного полиса с его более низким порогом закрывает всё между ними.
- Извержение вулкана есть в списке — покрытие, о котором остальная Испания никогда не думает и которое понадобилось Ла-Пальме в 2021 году.
С покрытием идут три правила. Consorcio не платит за ущерб «вследствие собственного порока или дефекта застрахованной вещи либо очевидного отсутствия её обслуживания», а также за «простое действие времени» (ст. 6.c и f) — водосток, забитый пылью калимы, это вопрос обслуживания прежде, чем наводнение. Покрытие начинается через семь дней после выдачи полиса (ст. 8), так что здание, застрахованное накануне шторма, от него Consorcio не покрывает. И пропорциональное правило применяется к Consorcio точно так же, как к страховщику (ст. 5.3) — вторая причина правильно определить сумму; Consorcio оценивает ущерб сам, независимо от обычного страховщика (ст. 10), и добавляет до 4 % страховой суммы на уборку грязи, снос и вывоз обломков (ст. 7).
Цена невелика. Для жилья и сообществ собственников жилья надбавка составляет 0,07 промилле страховой суммы в год по тарифу, действующему с 1 января 2026 года (Resolución от 28 марта 2018 года DGSFP в редакции Resolución от 30 декабря 2025 года); для здания за 6 000 000 евро из примера это 420 евро в год. Сообщество считается «жильём» для этой ставки, когда полис покрывает общие зоны и не менее четверти застроенной площади — жилая. Имущественный ущерб жилью и сообществам собственников жилья не несёт франшизы Consorcio, в отличие от коммерческих рисков, где она составляет 7 %.
Гражданская ответственность: покрытие, защищающее кошелёк каждого собственника
Раздел гражданской ответственности в полисе на здание — то, что стоит между несчастным случаем и квотами собственников. По договору страхования ответственности страховщик покрывает «риск возникновения у застрахованного обязанности возместить третьему лицу ущерб, причинённый событием, предусмотренным договором» (Ley de Contrato de Seguro, ст. 73); потерпевший вправе предъявить прямой иск страховщику (ст. 76); и, если не оговорено иное, страховщик берёт на себя юридическую защиту и оплачивает её (ст. 74). Для сообщества это значит, что бассейн, лифт, гаражные ворота, расшатанные перила, плитка, упавшая с фасада на тротуар, и падение на мокрой лестнице — всё это ведёт и оплачивает страховщик, включая адвокатов, в пределах лимита полиса.
Лимит — та строка, которую нужно прочитать. Сумма ответственности, рассчитанная на небольшой дом без инфраструктуры, не годится для курортного комплекса с двумя бассейнами, спортзалом и сотней квартир; полисы, которые мы сравниваем для управляемых нами сообществ, читаются на общий лимит, подлимит на одного потерпевшего и специальные покрытия — бассейн, текущие работы, персонал, правление, — потому что исчерпанный лимит оставляет сообщество, а затем и собственников, доплачивать разницу по статье 22 закона.
Сроки: страховые случаи, продления и обязанность сообщать
О страховом случае нужно заявить в течение семи дней с момента, когда о нём узнали; страховщик обязан выплатить бесспорный минимум в течение сорока дней и должен проценты по истечении трёх месяцев; спор о сумме передаётся экспертам — по одному от каждой стороны и третьему при разногласии, — последовательность, которую разбирает статья о протечках (Ley de Contrato de Seguro, ст. 16, 18, 20 и 38).
У продления свой календарь, и поэтому страхование стоит в нашем осеннем чек-листе. Полис продлевается из года в год, если одна из сторон письменно не возразит: за один месяц до годовщины, если уйти хочет сообщество, за два месяца, если страховщик, и любое изменение договора страховщик обязан объявить за два месяца (ст. 22). Сообщество, решившее в ноябре сменить страховщика к январскому продлению, опоздало; сообщество, сравнивающее предложения в сентябре, успевает.
Наконец, обязанность сообщать. До заключения договора сообщество отвечает на анкету страховщика о риске (ст. 10); в течение договора оно обязано «как можно скорее» сообщать о любом изменении, повышающем риск так, что страховщик оценил бы его иначе (ст. 11). Работы на крыше с лесами, новый бассейн, лифт там, где его не было, дом, открытый для туристической аренды: страховщик может в течение двух месяцев предложить новые условия, а у сообщества есть пятнадцать дней, чтобы их принять (ст. 12). Незаявленное повышение риска сокращает возмещение пропорционально премии, которую следовало уплатить, а при недобросовестности отменяет его вовсе (ст. 12). Управляющий, сообщающий страховщику о работах до того, как поднимут первые леса, не занудствует — оговорка есть в законе.
Как читать предложение: восемь строк
Когда на столе собрания три предложения, решают вот эти строки — в том порядке, в каком мы их читаем:
- Сумма по continente и её основание — текущая восстановительная стоимость, заявленная как таковая, а не прошлогодняя цифра плюс инфляция.
- Частные квартиры — входят ли неотделимые элементы каждой квартиры в сумму и по какой стоимости на единицу.
- Отказ от пропорционального правила — есть или нет.
- Лимит гражданской ответственности — общий, на одного потерпевшего, и подлимиты по бассейну, работам и правлению.
- Ущерб от воды — поиск и устранение включены, постепенная сырость внутри или снаружи, лимит на один случай.
- Погодные пороги — скорость ветра и осадки, с которых отвечает обычное покрытие, ниже 120 км/ч Consorcio.
- Франшизы — franquicia на каждый случай, превращающая дешёвую премию в дорогой год.
- Надбавка Consorcio и посредник — надбавка одинакова во всех предложениях; вознаграждение посредника заложено в премию, и собрание вправе спросить, кто кому платит.
Где вступаем мы
Наши управляющие на Фуэртевентуре читают полис до его продления, заказывают оценку восстановительной стоимости, на которой должна основываться страховая сумма, выносят на собрание три сопоставимых предложения с восемью строками рядом, вовремя сообщают страховщику о работах и изменениях и ведут страховые случаи от первой фотографии до заключения эксперта — с копией собственнику за границей на каждом шаге. Смотрите нашу услугу страхование сообщества или запросите предложение.
Частые вопросы
Обязательно ли страхование сообщества на Канарах?
Нет. Ни Закон о горизонтальной собственности, ни один канарский закон не обязывают сообщество страховать здание; только Мадрид и Валенсийское сообщество предписывают региональным законом покрытие от пожара и ущерба третьим лицам. Сообщества страхуются потому, что Гражданский кодекс возлагает на собственника здания ответственность за ущерб от его обрушения, и потому, что долги сообщества ложатся на собственников по квотам, когда его средства исчерпаны.
Что будет, если здание недострахованно?
Каждый ущерб уменьшается в той же пропорции. Здание, восстановление которого стоит 6 000 000 евро, застрахованное на 4 000 000, получает две трети любого убытка — 20 000 евро из штормового ущерба в 30 000, — а остальное собственники платят целевым взносом. Правило можно исключить соглашением в полисе, а сумма должна быть текущей стоимостью восстановления, а не рыночной ценой.
Покрывает ли Consorcio штормы и калиму?
Он покрывает чрезвычайные события: наводнения от дождя или морских волн, ветер с порывами свыше 120 км/ч, землетрясения, извержения вулканов и терроризм — в пределах тех же сумм, что обычный полис, и без франшизы для жилья и сообществ. Он не покрывает дождь, проникающий через крышу или забитые водостоки, и ущерб из-за отсутствия обслуживания; это дело обычного полиса или сообщества.
Покрывает ли полис сообщества внутренность моей квартиры?
Обычно неотделимые элементы — стены, полы, встроенные коммуникации, — когда ущерб вызван застрахованной причиной, но никогда — ваше имущество и вашу собственную ответственность перед соседом. Собственнику за границей нужен полис на жильё с покрытием ущерба от воды и гражданской ответственности, и стоит проверить в нём оговорку о пустующих квартирах.
