Сообщество как работодатель: консьерж, садовник и уборщица в штате

Садовник приходит каждый четверг уже шесть лет. Платит ему наличными тот, кто в этом году председатель, и никто не помнит, кто первым попросил его прийти. В тот день, когда он повредит спину на лестнице у пальм, или в тот день, когда инспектор труда спросит его, на кого он работает, ответом будет сообщество: испанское право считает сообщество собственников таким же работодателем, как любой другой, с договором, который нужно составить, регистрацией, которую нужно оформить до первого дня, и заработной платой, которую нужно начислять. Этот текст читает, что для этого требуется в октябре 2026 года: кто решает и кто подписывает, договор, социальное страхование, информационный документ, который каждый работодатель обязан выдавать с 5 октября, сколько стоит должность, охрана труда, квартира консьержа и альтернатива в виде найма компании, которая после решения Верховного суда 2022 года уже не является вариантом без риска, каким её считают многие правления.

Закон называет сообщество работодателем

Испанский Статут трудящихся не спрашивает, является ли работодатель предприятием. Для его целей serán empresarios todas las personas, físicas o jurídicas, o comunidades de bienes que reciban la prestación de servicios — работодателями являются все лица, физические или юридические, либо общности имущества, получающие услуги работника (статья 1.2). И он не ждёт подписи, чтобы найти договор: Se presumirá existente entre todo el que presta un servicio por cuenta y dentro del ámbito de organización y dirección de otro y el que lo recibe a cambio de una retribución a aquel — договор предполагается существующим между тем, кто оказывает услугу в интересах другого и в рамках его организации и руководства, и тем, кто получает её за вознаграждение (статья 8.1).

Это и есть проверка для садовника по четвергам. Если сообщество говорит ему, когда приходить и что делать, даёт ему инструменты и регулярно платит определённую сумму, он его работник, как бы ни называлась договорённость. Самозанятый садовник выглядит иначе: свои инструменты и фургон, другие клиенты, счёт с его налоговым номером и свобода прислать вместо себя другого человека. Первому нужны договор и регистрация; второму нужны счёт и подтверждение того, что он зарегистрирован как самозанятый.

Ошибка имеет цену ещё до того, как что-нибудь случится. No solicitar la afiliación inicial o el alta de los trabajadores que ingresen a su servicio — не подать заявление о первичной регистрации или постановке на учёт работников, поступающих на службу, — это серьёзное нарушение, которое считается отдельно по каждому работнику, а штраф составляет от 3 750 € до 12 000 € (Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, статьи 22.2 и 40.1.e).

Кто решает и кто подписывает

Персонал относится к решениям собрания собственников. Закон о горизонтальной собственности отдаёт собранию бюджет и меры, necesarias o convenientes para el mejor servicio común — необходимые или целесообразные для наилучшего общего обслуживания (статья 14), и устанавливает усиленное большинство для самой службы: El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general — учреждение или упразднение служб привратника, консьержа, охраны или иных общих служб, представляющих общий интерес, — требует голосов трёх пятых всех собственников, которым принадлежат также три пятых долей (статья 17.3). Создать должность консьержа или упразднить её означает принять именно такое решение.

Договор затем подписывает председатель, потому что El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él — председатель по закону представляет сообщество в суде и вне его (статья 13.3). Администратор производит платежи и делает всё остальное, что поручит ему собрание (статья 20), а на практике это включает ежемесячное оформление документов. Собственнику, живущему за границей, смотреть нужно в бюджет: персонал составляет строку в отчётности, за которую голосует собрание, и наша заметка о том, как читать годовую отчётность из-за границы, показывает, где её искать.

До первого дня

Социальное страхование идёт первым, причём дважды. Сообщество, которое никогда никого не нанимало, должно зарегистрироваться как работодатель como requisito previo e indispensable a la iniciación de sus actividades — в качестве предварительного и обязательного условия начала своей деятельности, и в том же заявлении оно указывает, какая организация, на практике общество взаимного страхования, будет покрывать несчастные случаи на производстве (Real Decreto 84/1996, статья 5). Затем каждого работника ставят на учёт con carácter previo al comienzo de la prestación de servicios por el trabajador — до того, как работник начнёт оказывать услуги, и не раньше чем за 60 дней до этого (статья 32.3). Льготного срока после первого дня нет. С уходом всё наоборот: с 1 августа 2026 года у сообщества есть шесть календарных дней с окончания работы, чтобы снять работника с учёта, тогда как раньше было три.

Договор: бессрочный, если нет причины

Отправная точка Статута состоит в постоянстве: El contrato de trabajo se presume concertado por tiempo indefinido — трудовой договор считается заключённым на неопределённый срок (статья 15.1). Срочный договор допускается только в связи с обстоятельствами производства или для замещения работника, и в договоре должно быть сказано, какая это причина и почему. Для сообщества реальных случаев два:

• Замена на время отпуска. К обстоятельствам производства Статут относит колебания, que derivan de las vacaciones anuales — вытекающие из ежегодных отпусков (статья 15.2), поэтому август консьержа можно закрыть срочным договором, не более чем на шесть месяцев.
• Замещение того, кто вернётся. Болезнь или отпуск по уходу за ребёнком закрывают договором о замещении, в котором названы замещаемое лицо и причина (статья 15.3).

Всё остальное бессрочно, и это относится и к работе на неполное время. Четыре часа уборки в неделю оформляются бессрочным договором о неполном рабочем времени, в письменной форме, с указанием часов и их распределения (статья 12.4.a). Эти часы учитываются: рабочее время работника с неполной занятостью se registrará día a día y se totalizará mensualmente — учитывается день за днём и суммируется ежемесячно, а копия выдаётся вместе с расчётным листком (статья 12.4.c). Для работников с полной занятостью сообщество ведёт тот же ежедневный учёт, что и любой работодатель, с указанием того, что закон называет el horario concreto de inicio y finalización de la jornada de trabajo de cada persona trabajadora — конкретным временем начала и окончания рабочего дня каждого работника (статья 34.9). Работа, которая возвращается каждый сезон, например работа летнего спасателя, оформляется постоянным прерывающимся договором, тоже бессрочным (статья 16.1).

С 5 октября 2026 года: информационный документ

Real Decreto 723/2026 распространяется на все предприятия и всех работников, подпадающих под Статут трудящихся (статья 2.1), а сообщество, у которого есть работники, под него подпадает. По любой работе, которая длится больше четырёх недель, существенные условия должны быть переданы работнику в письменной форме con carácter previo al inicio de la relación laboral — до начала трудовых отношений: кто работодатель, место и часы работы, заработная плата и её состав, отпуск, сроки предупреждения. Те, кто на эту дату уже работал, могут запросить те же сведения, и у сообщества есть тридцать рабочих дней, чтобы их передать. Наша родственная заметка о новой обязанности информирования читает декрет статья за статьёй.

Сколько стоит должность

Нижняя граница задана минимальной заработной платой. На 2026 год она составляет 40,70 euros/día o 1 221 euros/mes — 40,70 € в день или 1 221 € в месяц, в четырнадцати выплатах, так что ни один работник с полной занятостью не может получать меньше 17 094 € в год (Real Decreto 126/2026, статьи 1 и 3). Взносы работодателя на социальное страхование добавляют к этому около 30,65 %, плюс страховой тариф от несчастных случаев по виду деятельности: консьерж на полной ставке с минимальной зарплатой обходится сообществу примерно в 22 300 € в год без учёта этого тарифа. Уборщица на десять часов в неделю стоит четверть этой суммы. Расчёт, строка за строкой, приведён в нашей родственной заметке о том, сколько стоит работник в 2026 году.

Выше этой границы в нашей провинции есть только договор. Государственный реестр коллективных договоров, к которому мы обратились 4 октября 2026 года, не содержит ни одного договора для работников жилых домов в провинции Лас-Пальмас или для Канарских островов в целом, хотя мадридский появляется в том же поиске. Без него заработная плата, категории и надбавки таковы, какими их называет договор, но никогда не ниже Статута и минимальной зарплаты. Если ваш администратор применяет к персоналу сообщества какой-либо коллективный договор, спросите, какой и почему.

Отпуск тоже относится к бюджету. En ningún caso la duración será inferior a treinta días naturales — ни в коем случае его продолжительность не будет меньше тридцати календарных дней, а работник должен знать даты как минимум за два месяца (статья 38). Сообщество, которое в июне знает, когда не будет консьержа, может спланировать замену, а не импровизировать.

Охрана труда касается не только крупных работодателей

В испанском Законе о предупреждении трудовых рисков нет исключения для мелкого работодателя: el empresario deberá garantizar la seguridad y la salud de los trabajadores a su servicio en todos los aspectos relacionados con el trabajo — работодатель должен гарантировать безопасность и здоровье работников, состоящих у него на службе, во всех аспектах, связанных с работой (Ley 31/1995, статья 14.2). На практике это означает план профилактики и оценку рисков реальных задач (статья 16): лестница, химикаты для бассейна, помещение для мусора. Это означает и того, кто будет этим заниматься. Закон позволяет мелкому работодателю делать это лично, только если он обычно сам работает на этом рабочем месте (статья 30.5), чего сообщество сделать не может, поэтому обычным ответом становится договор с внешней службой профилактики. Когда люди подрядчика работают в здании рядом с работниками сообщества, два работодателя должны координировать свои действия (статья 24).

Квартира консьержа

Когда к должности прилагается квартира, большинство споров решают два правила. Квартира считается оплатой в натуральной форме, а такая оплата никогда не может превышать тридцати процентов заработной платы, ni dar lugar a la minoración de la cuantía íntegra en dinero del salario mínimo interprofesional — и не может вести к уменьшению полной денежной суммы минимальной заработной платы (Статут трудящихся, статья 26.1). Минимум платят деньгами, а квартира идёт сверх него. И квартира не является арендой. Закон об аренде выводит из сферы своего действия El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten — пользование жильём, которое привратникам, сторожам, наёмным работникам, служащим и чиновникам предоставлено в связи с занимаемой должностью или выполняемой службой (Ley de Arrendamientos Urbanos, статья 5.a). Право жить там приходит вместе с должностью и заканчивается вместе с ней.

Упразднение должности состоит из двух шагов, и первый не заменяет второго. Собрание голосует за прекращение службы тремя пятыми по статье 17.3. Увольнение затем следует Статуту, с его основаниями и формами. Когда это увольнение по объективным причинам, письмо вручают вместе с тем, что закон называет la indemnización de veinte días por año de servicio — компенсацией в размере двадцати дней за каждый год службы, но не более двенадцати месячных окладов (статья 53.1.b).

Нанять вместо этого компанию: что сказал Верховный суд в 2022 году

Многие правления передают работу подрядчику, чтобы избежать всего перечисленного, и для оформления документов это работает: работодателем является компания. Для риска это работает хуже, чем раньше. Статут заставляет отвечать за подрядчика того, кто передаёт на сторону свою «собственную деятельность». Он отвечает по долгам перед социальным страхованием, которые подрядчик накопил за время договора, до истечения трёх лет после его окончания, а по невыплаченной заработной плате он responderá solidariamente durante el año siguiente a la finalización del encargo — отвечает солидарно в течение года после окончания поручения (статья 42.2). Годами суды считали, что сообщество собственников не является таким заказчиком. 27 мая 2022 года Верховный суд решил иначе в деле об услугах консьержа: La Comunidad de Propietarios participa de la condición de agente económico — сообщество собственников обладает качеством экономического агента, а услуга, которую оно передало на сторону, была его собственной деятельностью (Социальная палата, решение 486/2022). Сообщество обязали выплатить, солидарно с компанией, заработную плату, которую та задолжала своему консьержу.

Из самой статьи и из этого решения следуют три меры предосторожности:

• Попросите справку до подписания. Заказчик должен проверить, что подрядчик не имеет задолженности перед социальным страхованием, запросив справку; если Казначейство не выдаст её в течение тридцати дней, заказчик освобождается от этой ответственности (статья 42.1).
• Просите подтверждение каждый месяц. Договор, который обязывает компанию показывать расчётные листки и квитанции о взносах тех, кого она присылает, и позволяет сообществу удерживать оплату, если она этого не делает, превращает год риска в ежемесячную проверку.
• Прочитайте коллективный договор самого подрядчика, прежде чем менять компанию. У клининговых компаний этой провинции есть свой коллективный договор; перед сменой подрядчика прочитайте, что в нём сказано о людях, которые убирали здание.

Решение касалось консьержа. Оно не определило, выполняет ли «собственную деятельность» сообщества компания по обслуживанию лифтов или по обработке бассейнов, и мы не стали бы исходить ни из того, что выполняет, ни из того, что нет.

Список для правления

• Составьте список всех, кто работает в здании. По каждому человеку: работник, компания или самозанятый. Договорённость за наличные, о начале которой никто не помнит, нужно урегулировать первой.
• По каждому работнику заведите папку. Договор, регистрация, информационный документ, расчётные листки, учёт рабочего времени, график отпусков, оценка рисков.
• По каждому подрядчику соберите подтверждения. Справка от социального страхования, ежемесячное подтверждение зарплат и взносов, страхование ответственности.
• Одна строка в бюджете. Зарплата, взносы, замена на время отпуска и служба профилактики, утверждённые собранием до начала года.

Что мы делаем в сообществах, которыми управляем

В сообществах, которыми мы управляем в Корралехо и по всей Фуэртевентуре, персонал составляет часть управления: договоры составлены и зарегистрированы, зарплата и социальное страхование каждый месяц оформляются специалистами по труду AAA+ Consulting, консультационной фирмы, стоящей за этим брендом, отпуска и замены спланированы, а расходы находятся внутри бюджета, за который проголосовало собрание. Когда сообщество приходит к нам с персоналом, его права приходят вместе с ним: мы проверяем договоры, исправляем то, что нужно исправить, и продолжаем трудовые отношения. Что покрывает вознаграждение, описано в нашей заметке о вознаграждении администратора; сама услуга описана на нашей странице о персонале и зарплате сообщества, и вы можете запросить предложение.

Частые вопросы

Несколько часов уборки в неделю: неужели для этого нужен договор?

Да, если человек работает на сообщество регулярно, по его указаниям и за плату. Часы этого не меняют; они меняют договор, который будет договором о неполном рабочем времени, письменным, с указанными и учитываемыми часами, а работник будет поставлен на учёт в системе социального страхования до первого дня.

Есть ли коллективный договор для консьержей на Фуэртевентуре?

Мы его не нашли. Государственный реестр коллективных договоров, проверенный 4 октября 2026 года, не показывает ни одного для работников жилых домов в провинции Лас-Пальмас или на Канарах. Условия определяют договор, Статут трудящихся и минимальная зарплата в 1 221 € в месяц в четырнадцати выплатах.

Если мы наймём компанию, свободно ли сообщество от риска?

Нет. После решения Верховного суда 486/2022 сообщество, передающее на сторону услуги консьержа, солидарно отвечает за заработную плату, которую компания оставила невыплаченной, в течение года после окончания договора, а Статут добавляет три года по долгам перед социальным страхованием. Этим риском управляют с помощью справок и ежемесячных подтверждений.

Может ли сообщество упразднить должность консьержа?

Собрание может прекратить службу тремя пятыми собственников и долей. Трудовые отношения затем должны быть прекращены так, как требует Статут трудящихся, что при увольнении по объективным причинам означает двадцать дней оплаты за год службы, но не более двенадцати месячных окладов. Если к должности прилагалась квартира, право жить в ней заканчивается вместе с работой.