Владелице квартиры в Корралехо, живущей в Гамбурге, этой осенью нужно подписать пять бумаг: договор купли-продажи машиноместа, которое она покупает у соседа; мандат, чтобы её управляющий мог общаться с банком; назначение того, кто будет получать письма налоговой; форму водоснабжающей компании о смене счёта; и доверенность на ноябрьское собрание. Пять подписей, и только одна требует нотариуса — но именно её, оформленную дома неправильно, отвергнут в Испании. Так мы советуем собственникам за границей в сообществах, которыми управляем, привести бумаги в порядок: что требует доверенности, как выдать её, не прилетая, и что затем сможет сделать за вас её держатель.
Что требует нотариальной доверенности, а что нет
Испанское право точно определяет, какие поручения должны быть оформлены публичным документом. Статья 1280 Гражданского кодекса называет «доверенность на управление имуществом и любую другую, предметом которой является акт, составленный или подлежащий составлению в нотариальной форме либо способный причинить ущерб третьему лицу» (Código Civil, ст. 1280.5). Купить или продать, заложить, принять наследство, сдать в аренду на шесть лет и более, управлять вашей недвижимостью от вашего имени — всё это требует доверенности, выданной у нотариуса, потому что документ на другом конце будет нотариальным.
Многое в обычной жизни собственника требует меньшего. Чтобы быть представленным на собрании собственников, достаточно «письменного документа, подписанного собственником» (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 15.1) — наша статья о собрании для собственников за границей объясняет такую доверенность. Коммунальные службы и страховщики работают по собственным подписанным формам. Банк посередине: банки принимают нотариальную доверенность, а у большинства есть и собственные формы для распорядителя по счёту, подписываемые в отделении или в приложении. Налоговая — отдельное назначение: электронное полномочие в реестре представителей AEAT либо формальный налоговый представитель, которого обязаны назначить некоторые нерезиденты, — отдельная тема позже в этом месяце. Поэтому первый вопрос никогда не «нужна ли мне доверенность», а «для какого из этих действий».
Три способа выдать её из-за границы — и четвёртый с 2023 года
У испанского нотариуса во время визита. Самый чистый путь: доверенность испанской формы, на испанском, составленная под именно те действия, которые вы имеете в виду, действительна в тот же день, без апостиля и перевода. Если вы проводите на острове неделю в году, это и есть та неделя.
В консульстве Испании. Консульства Испании выполняют нотариальные функции за рубежом: доверенность, выданная в консульстве в Лондоне, Берлине или Амстердаме, — испанский публичный документ испанской формы, которому не нужны ни апостиль, ни перевод. Цена — время: записи может не хватать, — а текст по-прежнему ваша забота: принесите проект, подготовленный испанским нотариусом, который будет использовать доверенность.
У нотариуса у себя дома. Немецкий Notar, английский notary public, нидерландский notaris могут удостоверить доверенность, и Испания примет её — при трёх условиях. Первое — апостиль по Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года, удостоверяющий подпись нотариуса, чтобы испанский нотариус или регистратор могли ей доверять; его выдаёт назначенный вашей страной орган, за дни или недели в зависимости от страны. Второе — присяжный перевод на испанский, если документ составлен на другом языке: испанский нотариус может читать по-английски или по-немецки, а регистратор недвижимости потребует перевод. Третье, наименее известное, — эквивалентность: иностранный документ должен быть функциональным эквивалентом испанского нотариального акта. Генеральная дирекция, ведающая реестрами, сказала это прямо: иностранный документ эквивалентен «только тогда, когда при его совершении присутствуют те структурные элементы, которые придают силу испанскому публичному документу» — уполномоченный удостоверять орган, проверка личности и дееспособности подписанта и последствия в стране происхождения, сопоставимые с испанским актом (резолюция от 16 января 2025 года). Английские и немецкие нотариусы этот тест проходят; подпись, всего лишь заверенная свидетелем, — нет. Испанский нотариус, получивший доверенность, затем заявит, что она достаточна для сделки (Ley 24/2001, ст. 98) и что она эквивалентна, — и очень помогает, если текст иностранного нотариуса уже говорит, что он установил вашу личность, оценил дееспособность, составил или проверил документ и что документ действителен по его праву. Нотариусы некоторых стран такого заявления не пишут; для них ответ — консульство.
По видеоконференции у испанского нотариуса. С 9 ноября 2023 года испанский нотариус может удостоверять некоторые документы по видеоконференции через электронный портал нотариата — среди них «доверенности на конкретные действия», доверенности для представительства перед государственными органами и в суде, а также отзыв доверенностей; генеральные и превентивные доверенности прямо исключены (Ley del Notariado, ст. 17 ter). Вы идентифицируетесь электронным средством из числа тех, что принимают испанские администрации — испанским цифровым сертификатом или Cl@ve, — нотариус показывает вам документ на экране и подписывает его электронно. Для собственника за границей, у которого уже есть испанский сертификат, доверенность на продажу одного машиноместа или подписание одного договора — теперь один вечер за ноутбуком. Доверенность «на всё», какую хотят большинство собственников, по-прежнему требует одного из трёх путей выше.
Что в неё включить
Составляйте, держа в уме сделку, и пусть пишет испанский нотариус. Список, который мы просим в сообществах, которыми управляем, для собственника, желающего поручить недвижимость управляющему:
- Сообщество: участвовать и голосовать на собраниях, получать уведомления, платить взносы и целевые сборы, подписывать документы по работам и страхованию, касающиеся квартиры.
- Банк: распоряжаться счётом, с которого платятся взносы, устанавливать и менять прямые списания, получать выписки — при желании с лимитом сумм. Наша статья о заблокированном счёте показывает, почему важен распорядитель с действительной доверенностью.
- Налоги и администрации: подавать и платить IBI и декларации нерезидента, получать уведомления, подавать жалобы, запрашивать справки.
- Коммунальные услуги и страхование: заключать, менять, расторгать договоры; заявлять о страховых случаях и получать выплаты.
- Сделка, которую вы действительно планируете: если впереди продажа или покупка, скажите об этом точно — объект, диапазон цены, право получить цену, — потому что испанский нотариус не растянет общую доверенность на управление до продажи.
Две оговорки заслуживают осознанного выбора. Оговорка о передоверии позволяет вашему поверенному назначить кого-то вместо себя — полезно для управляющего с командой, опасно в руках незнакомца. Оговорка о сделке с самим собой нужна, если поверенный будет на обеих сторонах сделки — ваша дочь, покупающая у вас квартиру по вашей же доверенности. И срок: по умолчанию доверенности бессрочны; дата или действие, после которых доверенность прекращается, ничего не стоят.
Как она прекращается
Доверенность прекращается отзывом, отказом поверенного, смертью любой из сторон и по другим основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе (Código Civil, ст. 1732). Доверитель может отозвать её по своему усмотрению и потребовать вернуть документ (ст. 1733). Отзывайте так же, как выдавали: нотариальным актом об отзыве — его тоже можно подписать по видеоконференции — и затем сообщите тем, кто полагался на доверенность, сначала банку, потом сообществу, потому что отзыв, о котором никто не знает, никого не защищает. Испанский нотариус фиксирует отзыв, чтобы другой нотариус, которому покажут старую доверенность, мог это проверить; экземпляр в ящике поверенного — то, что вы должны потребовать обратно.
Что с ней делает ваш управляющий
Для собственников за границей в сообществах, которыми мы управляем, доверенность превращает услугу в полномочие: с ней наши управляющие платят взносы и IBI со счёта собственника, подписывают документы сообщества, касающиеся квартиры, получают уведомления, которые иначе остались бы без ответа, и держат досье объекта полным — без неё они могут только советовать. Посмотрите наше управление для собственников-нерезидентов или запросите предложение. Если впереди продажа или покупка, скажите нам до визита к вашему нотариусу: мы пришлём испанский текст для подписи с вашим языком рядом, чтобы апостиль с первого раза оказался на нужном документе.
Частые вопросы
Нужна ли мне доверенность, чтобы голосовать на собрании собственников?
Нет. По статье 15.1 Ley de Propiedad Horizontal достаточно подписанного документа с указанием вашего представителя, и управляющий пришлёт вам форму вместе с уведомлением. Нотариальная доверенность — для сделок, банка, налогов и управления недвижимостью, а не для собрания.
Действительна ли в Испании доверенность, подписанная у моего нотариуса в Англии или Германии?
Да — с гаагским апостилем, при необходимости присяжным переводом на испанский и документом, показывающим, что нотариус установил вашу личность, оценил дееспособность и удостоверил доверенность по своему праву: это та эквивалентность, которую должен подтвердить испанский нотариус. Попросите текст у испанского нотариуса, который будет использовать доверенность, до визита.
Могу ли я выдать доверенность онлайн?
С ноября 2023 года — да, для доверенностей на конкретные действия, доверенностей для представительства перед администрациями и в суде, а также отзывов: по видеоконференции с испанским нотариусом, с идентификацией испанским электронным сертификатом или Cl@ve. Генеральные и превентивные доверенности так выдать нельзя.
Как отменить выданную доверенность?
Нотариальным актом об отзыве в любое время и уведомлением банка, сообщества и всех, кто на неё полагался; попросите бывшего поверенного вернуть экземпляр. Нотариус фиксирует отзыв, чтобы старый документ нельзя было использовать у другого нотариуса.
