Приходит счёт на сбор за лифт, и владелица квартиры в комплексе в Корралехо читает в нём две вещи, которых не понимает: её квартира платит 2,40 процента от всего, а магазины на первом этаже не платят из этого ничего. Ни одну из этих цифр не решали ни администратор, ни председатель, ни прошлогоднее собрание. Обе взяты из бумаг, которые подписали ещё до продажи первой квартиры, которых большинство собственников никогда не читали и которые, как правило, нельзя изменить поднятием рук. В этой заметке объясняется, что это за бумаги, что решает каждая из них, как суды читают оговорки, освобождающие некоторых собственников от расходов, как всё это меняется и где получить копию.
Три текста и одно число
Первый текст — учредительный титул здания, título constitutivo. Закон о горизонтальной собственности говорит, что он описывает: здание в целом и каждую квартиру или помещение — площадь, границы, этаж и принадлежности, такие как гараж, чердак или подвал (Ley 49/1960, статья 5). Титул также закрепляет число, которое сопровождает каждого собственника, пока он им остаётся: A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, то есть каждой квартире или помещению присваивается доля участия по отношению к общей стоимости здания, выраженная в сотых (статья 3).
Второй текст необязателен и обычно находится внутри первого. Титул может содержать правила о пользовании зданием и его квартирами, помещениями, установками и службами, о расходах, управлении, страховании и ремонте, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, то есть образуя собственный устав, который не затрагивает третьих лиц, если не внесён в Реестр собственности (статья 5). Это и есть устав, estatutos: место, где здание говорит, что первый этаж не платит за лифт или что квартиры нельзя превращать в офисы.
Третий текст — самый лёгкий. Чтобы урегулировать детали совместной жизни и пользования общими службами, собственники могут утвердить normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, то есть правила внутреннего распорядка, которые также обязательны для каждого собственника, пока не изменены в порядке, предусмотренном для решений об управлении (статья 6). Там живут часы работы бассейна и время выноса мусора, а наша заметка о правилах проживания, шуме и животных объясняет, почему запрет на вид использования туда не относится.
| Текст и что он решает |
Как его меняют |
| Учредительный титул: здание, каждая квартира или помещение с принадлежностями и доля каждого |
Согласие всех собственников или суд |
| Доля: ваша часть общих расходов и вес вашего голоса |
Как часть титула; устанавливается заново тремя пятыми, когда квартиры делят или объединяют |
| Устав: что можно делать в здании, кто платит за какой расход, как управляется сообщество |
Согласие всех собственников, кроме случаев, где закон требует меньше: большинство для лифта, три пятых для консьержа или охраны и для туристической аренды |
| Правила внутреннего распорядка: детали совместной жизни и пользования общими службами |
Обычное большинство собрания |
Как была установлена ваша доля и для чего она служит
Обычно её установил застройщик. Закон перечисляет, кто это может сделать: доля determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial, то есть определяется единственным собственником здания в начале продажи по квартирам, по соглашению всех существующих собственников, арбитражным решением или решением суда (статья 5). Это не простой подсчёт квадратных метров. За основу берётся la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, то есть полезная площадь каждой квартиры или помещения по отношению ко всему зданию, внутреннее или наружное расположение, местоположение и то, как, по разумному предположению, будут использоваться общие службы и элементы.
Затем доля выполняет две работы. Это мера, по которой каждый собственник платит общие расходы, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, то есть согласно доле участия, установленной в титуле, или тому, что установлено особо (статья 9); наш путеводитель по взносам и сборам идёт за этими деньгами. И это вес каждого голоса, потому что закон считает большинство собрания дважды — по собственникам и по долям (статья 17).
Число защищают два правила. То, что собственник делает со своей квартирой, его не сдвигает: Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, то есть улучшения или ухудшения квартиры или помещения не изменяют присвоенную долю (статья 3). А не пользоваться чем-то — не оправдание: общие расходы причитаются sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, то есть неиспользование службы не освобождает от соответствующих обязанностей (статья 9).
«Или тому, что установлено особо»: оговорки, освобождающие некоторых собственников
Эти последние слова статьи 9 — дверь, через которую входит устав. Здание может распределить расход иначе, чем по долям, и частая оговорка — та, что освобождает помещения первого этажа, выходящие на улицу, от расходов на вестибюль, лестницу и лифт. Верховный суд много раз толковал такие оговорки, и мы прочли целиком четыре его решения. Они проводят три линии.
Оговорка, написанная в общих выражениях, покрывает многое. Доктрина суда такова: las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, то есть общие освобождения от расходов в пользу помещений, содержащиеся в оговорках устава и основанные на том, что службой не пользуются, охватывают как обычные, так и чрезвычайные расходы; сюда входит переделка или замена лифта, который уже есть (Верховный суд, решение 531/2019 от 10 октября, повторяющее прежние).
Слова оговорки всё равно решают. В том же деле устав здания в Логроньо освобождал два этажа только от уборки, обычного содержания и электричества вестибюлей, лестниц и лифтов. Когда изношенные лифты пришлось заменить, собственникам этих этажей пришлось платить вместе со всеми, dado que la exención no era genérica, то есть поскольку освобождение не было общим.
И никакая оговорка о расходах на лифт не покрывает лифт, которого не было. Оговорки об освобождении, говорит суд, han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor, то есть всегда должны толковаться ограничительно, так чтобы они не охватывали расходы на установку лифта (решение 381/2018 от 21 июня). Опустить существующий лифт до уровня улицы — то же самое. 17 сентября 2026 года суд решил дело о здании в Овьедо, устав которого освобождал магазины от расходов на лифт и у входа в которое уже был пандус: магазинам пришлось заплатить свою часть, потому что debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, то есть опускание лифта до отметки 0 следует понимать как расход на установку, а не на сохранение или обслуживание (решение 1440/2026, цитирующее решение 2021 года). Ещё 2 июня он сказал то же о пандусе и раздвижных дверях во входе, лифты которого нельзя было опустить: tales trabajos no constituyen obras de conservación ni de reparación, sino que son las precisas para garantizar la accesibilidad universal al inmueble, то есть такие работы — не работы по сохранению и не ремонт, а те, что необходимы, чтобы обеспечить всеобщую доступность здания, и помещениям, которые устав освобождал от сохранения и ремонта вестибюля, пришлось заплатить свою часть (решение 844/2026). Кто платит за такие работы, когда никто не освобождён, — тема нашей заметки о работах по доступности.
Изменить титул или устав
Правило — все. Решения, утверждающие или изменяющие правила титула или устава, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, то есть требуют для своей действительности единогласия всех собственников, которые, в свою очередь, представляют все доли участия (статья 17), а любое изменение титула подчиняется правилу los mismos requisitos que para la constitución, то есть тем же требованиям, что и его учреждение (статья 5).
Единогласие не означает, что все должны присутствовать. Как правило, голоса надлежаще созванных собственников, которые не пришли, считаются поданными «за», если, узнав о решении, они no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, то есть не заявят о несогласии тому, кто исполняет обязанности секретаря сообщества, в течение тридцати календарных дней (статья 17). Одного письменного возражения за это время достаточно, чтобы остановить изменение.
Сам закон в нескольких случаях снижает планку и каждый раз говорит об этом. Лифт или работы по устранению барьеров можно утвердить большинством собственников и долей incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, то есть даже когда они влекут изменение титула или устава. Ввести или упразднить консьержа, охрану или другую общую службу общего интереса — три пятых; так же решение, которое разрешает, ограничивает, обусловливает или запрещает туристическую аренду; так же раздел квартиры или объединение двух, при котором собрание устанавливает новые доли тем же большинством (статьи 10 и 17).
Изменение, которое не зарегистрировано, сделано наполовину. Запись о здании в Реестре собственности включает aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad, то есть те правила титула и устава, которые определяют содержание и осуществление этой собственности (Ley Hipotecaria, статья 8), а незарегистрированный устав, по словам статьи 5, не затрагивает третьих лиц, в том числе покупателя.
Когда доля кажется неверной
Сообщество в Сан-Себастьяне с семидесятых годов начисляло одному из своих помещений 2,40 процента расходов. В 2015 году собственник прочёл свой акт и нашёл там 1,30. Сообщество пошло в суд: доли в титуле не складывались в сто, у других помещений площадью 13 квадратных метров была та же 1,30, что и у его помещения в 98, и он десятилетиями молча платил больше. Оно просило суд признать, что настоящая доля — 2,40.
27 февраля 2026 года Верховный суд сказал «нет» (решение 324/2026). Доля — та, что в зарегистрированном титуле. Собственник, который платит то, что выставляет администратор, полагаясь на правильность счёта, ни на что не согласился самим фактом оплаты. Площадь — лишь один из критериев статьи 5, так что большое помещение с маленькой долей не доказывает ошибку. А сообщество хотело изменить титул без согласия, которого требует закон. Суд, однако, указал путь, который существует: a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, то есть при отсутствии согласия всех существующих собственников можно обратиться в суд, чтобы изменить учредительный титул, если при его оформлении не были соблюдены критерии, которые следует учитывать при установлении доли. В таком процессе, добавил он, сторонами должны быть все сособственники.
Для обычного здания из этого следуют три вещи. Расходы делятся по титулу, а не по обычаю, каким бы старым он ни был. Собственник, обнаруживший, что в счетах стоит число, которого нет в его акте, может потребовать число из акта. А действительно неверная доля исправляется согласием всех или судьёй и никогда — голосованием большинства. Тому, кто оспаривает решение, устанавливающее или изменяющее доли, даже не нужно сначала погасить долги перед сообществом, чего закон требует от любого другого, кто оспаривает решение (статья 18).
Где их прочитать
Текст, который имеет значение, хранит Реестр собственности. Информационная выписка, nota simple, из основной записи о здании, запрошенная дословно, показывает титул, зарегистрированный устав и все доли, и любой регистратор может выдать её на объект в любой точке Испании (Ley Hipotecaria, статья 222). Это информация, а не доказательство: La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, то есть информационная выписка имеет чисто информационное значение и не удостоверяет содержание записей. Для спора просите свидетельство.
Ваш собственный акт покупки указывает вашу долю, и запись о вашей квартире её повторяет. Третий источник — администратор, поскольку закон относит к его обязанностям custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, то есть хранить документацию сообщества в распоряжении собственников (Ley 49/1960, статья 20). Правил внутреннего распорядка в Реестре нет: они в протоколе собрания, которое их утвердило.
У комплекса из нескольких зданий может быть больше одного титула — по одному на каждое сообщество и ещё один на то, что у них общее. Наша заметка о комплексах с несколькими сообществами объясняет, как понять, в каком из них вы находитесь.
Что мы делаем и чего не делаем
Уставы и правила внутреннего распорядка входят в нашу юридическую поддержку сообществ: мы их составляем, обновляем и относим в Реестр и внимательно читаем их, прежде чем кто-то пообещает собранию то, что устав запрещает. На вопросы собственников и правлений мы отвечаем простым языком — что говорит закон и что добавляет ваш собственный устав, — а когда делу нужен юрист, его берёт юридическая фирма группы, с письменной сметой до любого формального шага.
Чего мы не делаем — так это не двигаем долю. Администратор не может исправить титул, и большинство собрания тоже: мы говорим это сообществу до голосования и показываем два пути, которые существуют. Если у вас есть оговорка или число, которые вы не можете объяснить, пришлите их нам.
Частые вопросы
У меня квартира на первом этаже, и я никогда не пользуюсь лифтом. Должен ли я за него платить?
Да, если зарегистрированный устав вас не освобождает. Неиспользование службы не освобождает от её оплаты. Если устав в общих выражениях освобождает первый этаж от расходов на лифт, это покрывает его содержание и даже замену, но не установку лифта, которого не было, и не работы по опусканию его до уровня улицы.
Сообщество годами начисляет мне 2,40 процента, а в моём акте написано 1,30. Что действует?
То, что в зарегистрированном титуле. В феврале 2026 года Верховный суд отказался повысить долю собственника на том основании, что он десятилетиями платил больше. Попросите письменно применять долю из титула; что можно вернуть за прошлые годы — вопрос к юристу, со счетами на руках.
Мы застеклили террасу, и квартира стала больше. Наша доля вырастет?
Нет. Улучшения квартиры не меняют её долю, которая меняется только способами, установленными законом. Само остекление — другой вопрос: на него нужно одобрение собрания.
Может ли собрание изменить устав большинством?
Как правило, нет. Изменение устава требует согласия всех собственников, причём отсутствовавшие считаются голосовавшими «за», если не возразят в течение тридцати календарных дней после уведомления. Исключения — те, что называет закон: лифт, консьерж или охрана и туристическая аренда.
Я покупаю квартиру. Обязателен ли для меня устав, который мне никто не показал?
Если он зарегистрирован — да, и поэтому выписку из записи о здании стоит прочитать до подписания. Устав, который никогда не регистрировали, по закону не затрагивает третьих лиц, а покупатель — третье лицо.
